Studie. Zeitreihen für Renditen und Bonds (Europa und USA) HypZert Fachgruppe Ausland. Stand: August 2014

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1 Studie Zeitreihen für Renditen und Bonds (Europa und USA) HypZert Fachgruppe Ausland Stand: August 2014 HypZert GmbH Georgenstraße 21, Berlin

2 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der HypZert unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Autoren haben die Studie mit großer Sorgfalt erstellt, übernehmen aber keine Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit und Qualität der Studie. Soweit die Studie Aussagen zu rechtlichen Fragestellungen trifft, ersetzt sie auch nicht die konkrete Rechtsberatung im Einzelfall. Schadensersatzansprüche gegen die Autoren oder HypZert GmbH sind ausgeschlossen, sofern seitens der Autoren oder HypZert GmbH kein vorsätzliches oder grobfahrlässiges Verschulden oder eine zurechenbare Körper- und Gesundheitsschädigung vorliegt. HypZert, Berlin

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 1 Belgien 9 2 Dänemark 13 3 Finnland 17 4 Frankreich 21 5 Großbritannien 25 6 Luxemburg 29 7 Niederlande 33 8 Norwegen 37 9 Österreich Polen Schweden Schweiz Spanien Tschechien Ungarn USA 69 Abschließende Hinweise 73 Glossar 75 Quellennachweise und Internetlinks 82 HypZert, Berlin 3

4 Zeitreihen für Renditen und Bonds (Europa und USA) Inhaltsverzeichnis 4 HypZert, Berlin

5 Vorwort HypZert setzt Maßstäbe Deutschlands führendes Unternehmen im Bereich Personalzertifizierung von Immobiliengutachtern/innen für die Finanzwirtschaft. Wer in Immobilien investiert oder diese finanziert, braucht eine fundierte Basis für seine Entscheidung: Eine kompetente und transparente Immobilienbewertung durch Gutachter/innen mit einer soliden Qualifikation und kontinuierlichen Weiterbildung. Beides garantiert die HypZert GmbH. Die Gesellschaft der Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft zertifiziert seit 1996 Immobiliengutachter/innen nach den anspruchsvollen und international anerkannten Kriterien der Norm ISO/IEC Mit diesem Standard sichert sie ein Maximum an Vergleichbarkeit und Transparenz auf den Immobilienmärkten. Von den Kaufleuten und Technikern, die sich bei HypZert zertifizieren lassen möchten, wird viel erwartet: Ein hoher Ausbildungsstand, professionelle Arbeit, langjährige Praxiserfahrung, konsequente Einhaltung der Berufsgrundsätze und finanzwirtschaftliche Expertise sowie das Bestehen einer sehr anspruchsvollen Prüfung. Die HypZert ist inzwischen zu einem weitreichenden Netzwerk für Immobiliengutachter auf nationaler und internationaler Ebene geworden. Experten können sich zu speziellen Themen der Immobilienbewertung austauschen und ihr Fachwissen in Fachgruppen diskutieren, vertiefen und publizieren. Neben der Fachgruppe Ausland gibt es die Fachgruppen Beherbergung & Gastronomie, Einzelhandel, Energie & Umwelt, Industrie, Landwirtschaft, Logistik und Sozialimmobilien. Die Mitglieder der jeweiligen Fachgruppe verfügen im Rahmen ihrer bisherigen beruflichen Tätigkeit über ein ausgeprägtes Wissen in den jeweiligen Spezialbereichen und stellen ihre Ergebnisse allen HypZert Gutachtern sowie interessierten Dritten zur Verfügung. HypZert, Berlin 5

6 Zeitreihen für Renditen und Bonds (Europa und USA) Vorwort Der HypZert Fachgruppe Ausland gehören folgende Mitglieder an: Dipl.-Ing. (FH) Petra Dietrich Dipl.-Ing. Univ. Monika Preithner Dipl.-Ing. Univ. Kilian Königsberger Torsten Kreibig, Bauing. FR Hochbau Dipl.-Ing. (TU) Jan Bärthel Dipl.-Kfm. (FH) Simon Ritsch Mark Veit, Bankfachwirt Sie wurde im Frühjahr 2007 ins Leben gerufen und hat seitdem mit folgenden Veröffentlichungen auf sich aufmerksam gemacht: Einführung in die Bewertungsmethodik des DCF-Verfahrens (August 2008) Plausibilisierung externer Marktwertgutachten (Januar 2012) Sachwerte und Baukosten (Europa und USA) (September 2013) Die im September 2013 letztmalig aktualisierte Studie Zeitreihen für Renditen und Bonds erscheint nunmehr in ihrer 4. Auflage. Hier werden die Zusammenhänge von 10-jährigen, fest festverzinslichen Staatsanleihen (Bonds) und Renditen für die Objektarten Büro ( office ), Einzelhandel ( retail ) und Logistik ( warehouse ) in 14 Ländern untersucht und dargestellt. Die nachfolgenden von der Fachgruppe erarbeiteten Charts basieren auf allgemein zugänglichen Datensammlungen unterschiedlicher Quellen. Diese Aufstellungen, Charts und Zinskurven erheben nicht den Anspruch einer wissenschaftlichen Arbeit. Sie sollen bei den ausgesuchten Ländern und Märkten einen groben Überblick über die Entwicklung von Zins- und Renditekurven vermitteln. Es handelt sich um die Darstellung der am jeweiligen Immobilienmarkt von den Marktteilnehmern verwendeten Immobilienrenditen, Kapitalmarktzinsen oder ähnlichen Kennzahlen. Die Gegenüberstellungen sollen den Immobiliengutachtern bei der Plausibilisierung und Überprüfung von externen Gutachten oder bei der Bewertung von Immobilientransaktionen einen groben Überblick verschaffen und als Hilfsmittel dienen. Durch die Darstellung historischer Zeitreihen soll ferner dem Gutachter, der mit der Ableitung von Beleihungswerten von im Ausland gelegenen Immobilien betraut ist, ein Anhaltspunkt über langfristig, durchschnittlich erzielte Renditen der jeweiligen Objektart aufgezeigt werden. 6 HypZert, Berlin

7 Zeitreihen für Renditen und Bonds (Europa und USA) Vorwort Die Renditen für die jeweiligen Objekt-/Nutzungsarten sind textlich beschrieben und ergeben sich aus den rechnerischen einzelnen jährlichen Durchschnittswerten von 1999 bis 2013, die in den Charts abgebildet sind. Die dargestellten Renditen beziehen sich in der Regel auf die in Landeswährung oder landesüblicher Währungsbasis abgeschlossenen Transaktionen. Vor allem in Osteuropa war in den letzten Jahren eine deutliche Tendenz zu erkennen, Transaktionen sowie Mietverträge nicht in Landeswährung, sondern auf Euro- oder US- Dollar-Basis abzuschließen. Das durch Währungsunterschiede entstehende Währungsrisiko bedarf im Einzelfall gesonderter Würdigung (zum Beispiel durch den Ausweis des jeweils auf den Stichtag der Transaktion bezogenen Wechselkurses). Seitens der Fachgruppe wird insbesondere auf die unerlässliche jeweilige Einzelanalyse der Immobilienrenditen eines jeden Bewertungsobjekts hingewiesen. Ausdrücklich wird die länderspezifische Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten betont. Mit den Zeitreihen soll explizit auch auf die Volatilität von Auslandsmärkten im Gegensatz zu Deutschland hingewiesen werden. Ihre HypZert Fachgruppe Ausland HypZert, Berlin 7