Steuern sparen mit Immobilien? DWAZ Wirtschaftskanzlei Klaus Büchsenschütz Wirtschaftsprüfer - Steuerberater

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1 Steuern sparen mit Immobilien? DWAZ Wirtschaftskanzlei Klaus Büchsenschütz Wirtschaftsprüfer - Steuerberater

2 Warum Immobilien Seite 2

3 Warum Immobilien Substanzwert Immobilien in guter Lage bieten die Chance, Phasen heftiger Geldentwertung zu überstehen Sparzwang Durch den Zwang, Kredite regelmäßig zu bedienen und zu tilgen, verfügen Immobilieneigentümer am Ende über ein höheres Vermögen als Mieterhaushalte Altersvorsorge Eine abbezahlte selbst genutzte Immobilie entlastet die Haushaltskasse um die Miete. Eine gut vermietete Immobilie verschafft regelmäßige Einnahmen Seite 3

4 Themengebiete Eigen-/Selbstgenutzte Immobilien Vermietete Immobilien Dauerhafte Wohnraumvermietung Ferienwohnungen/-häuser Geschäftsraumvermietung o Eigene Geschäftsräume Mischfälle Preisentwicklung Seite 4

5 Eigen-/Selbstgenutzte Immobilie Seite 5

6 Eigen-/Selbstgenutzte Immobilie Haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu Euro davon 20 % (max ) steuermindernd Handwerkerleistungen (Arbeitslohn) bis zu Euro davon 20 % (max ) steuermindernd Denkmalschutzabschreibung 9 % für 10 Jahre Seite 6

7 Vermietete Immobilien Seite 7

8 Vermietete Immobilien Einnahmen: alle eingenommenen Entgelte = Miete, Nebenkosten, Pacht etc. Ausgaben: Abschreibung Finanzierungskosten Erhaltungsaufwand Verwalterkosten Unterhaltungskosten Beratungskosten etc. Seite 8

9 Dauernde Wohnraumvermietung Abschreibung von 2 % auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes nicht auf Grund und Boden Bei Anschaffung alle Nebenkosten, wie Notar Makler Gerichtskosten Grunderwerbsteuer (Hessen ab = 6 % der Anschaffungskosten) Seite 9

10 Werbungskosten Finanzierungskosten Zinsen, Vermittlung und Disagio oder Damnum Maklerkosten für Mietersuche Beraterkosten Abschreibungen auf Einrichtung (Küchen, Rasenmäher o. ä.) Verbrauchskosten (Heizung, Strom, Versicherung, Schornsteinfeger etc.) Seite 10

11 Erhaltungsaufwand Seite 11

12 Erhaltungsaufwand Erhaltungsaufwendungen 3 Jahre nach Anschaffung 15 %-Grenze beachten, sofern wesentliche Erneuerung Verteilung größerer Aufwendungen auf bis zu 5 Jahre möglich (evtl. sinnvoll bei Verlustverschiebung) Abgrenzung Erhaltungsaufwand/ AHK bei Energiesparmaßnahmen Verbrauch Instandhaltungsrücklage beachten Seite 12

13 Erhaltungsaufwendungen Seite 13

14 Ferienwohnungen/-häuser Seite 14

15 Ferienwohnungen/-häuser Zusätzliche Ausgaben stellen die Vermittlergebühren und die Abschreibung auf Inventar dar Kosten für Deko, Geschirr etc. ist ebenfalls abzugsfähig Abschreibung auf Einrichtung (Sammelposten GWG, 5 Jahre hilfreich) Sonderabschreibung 20 % und IAB 40 % möglich In der Regel gewerbliche Vermietung, somit Vorsteuerabzug im Bereich Anschaffung/Erhaltungsaufwand möglich, Einnahmen werden mit 7 % USt versteuert Seite 15

16 Mieteinnahmen (150 Tage x 100 Euro) 40 Endreinigungen x 80 Euro Umsatzsteuer 7 % Gesamteinnahme Abschreibung 2 % von (Afa immer nur auf Gebäude) Finanzierung (Darlehen x 3 %) Reinigungskosten Abschreibung Einrichtung ( auf 5 Jahre) Deko etc. Vermittlergebühren 10 % Grundsteuer/Zweitwohnungsteuer Sonstiges Vorsteuer (Vermittlung, Deko, Reinigung, Sonstiges) Überschuss ESt-Belastung (40 % + Solí 5,5 %) USt-Belastung Verbleibende Tilgungsmöglichkeit (Afa ist Liquidität) HK : = 23 Jahre Seite 16

17 Geschäftsraumvermietung Seite 17

18 Geschäftsraumvermietung Eigene Geschäftsräume Abschreibungsmöglichkeit von 3 % Umsatzsteuerkomponente Betriebsaufspaltung beachten Schaffung einer Altersrente Verlagerung von Vermögen Seite 18

19 Mischfälle Seite 19

20 Mischfälle Aufteilung der Aufwendungen nach qm, oder neu nach Umsatz Darlehenszinsen mit gesonderten Verträgen aufteilen Eigenkapital stets für selbstgenutzten Teil verwenden Vor Baubeginn oder Kauf Gespräch suchen Seite 20

21 Preise für Kauf und Miete Mieten für qm Kaufen Eigentumswhg qm Reihenhaus 120 qm Eigenheim 175 qm Wohnfläche Bestand Neubau Veränderung seit 2007 Bestand Neubau Veränderung seit 2007 Bestand Bestand Veränderung seit 2007 Darmstadt 9,86 11, Frankfurt am Main 13,10 14, Fulda 7,28 8, Kaiserslautern 6,74 7, Kassel 7,91 9, Koblenz 7,44 8, Ludwigshafen a. R. 7,16 8, Mainz 10,18 11, Saarbrücken 7,07 7, Offenbach a. M. 8,53 9, Trier 8,31 9, Wiesbaden 10,70 11, Göttingen 8,76 10, Hannover 8,16 9, über 3 % 1-3 %.-0,5-1 % Quelle = Focus Meney Ausgabe 38/14 September 2014 Prognose 2015 Seite 21

22 Preise für Kauf und Miete Mieten Kaufpreis ETW in Euro Kaufen Annuität 5% pro Monat 25 % EK Vergleich Vorteil bei Kauf relativ zur Miete Wertentwicklung Monatsmiete in Euro Kaufen billiger Darmstadt % ja steigt Frankfurt a.m % nein steigt Wiesbaden % nein steigt Kassel % ja fällt Koblenz % nein steigt Ludwigshafen % ja steigt Mainz % ja steigt Saarbrücken % ja fällt Dresden % nein fällt Leipzig % ja fällt Erfurt % ja fällt Veränderung Nachfrage Die Mieten entsprechen dem Mittelwert der inserierten Kaufpreise im ersten Halbjahr. Das EK beträgt 25 % der Kredit kostet fünf % Annuität. Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage von basiert auf der Bevölkerungsprognose. Kaufempfehlung (Kaufen billiger als mieten, Nachfrage steigt) eingeschränkte Kaufempfehlung bedingte Kaufempfehlung Kaufwarnung (Kaufen ist teuerer als mieten und Nachfrage steigt nicht) Quelle: Focus Money Nr /2014 Seite 22

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ihr Referent: Klaus Büchsenschütz Wirtschaftsprüfer Steuerberater DWAZ Wirtschaftskanzlei Wilhelmshöher Allee 292, Kassel Seite 23

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