Immobilienbranche zeigt sich von Finanzkrise unbeeindruckt

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1 RE/MAX Immobilien-Zukunfts-Trends 2009 Immobilienbranche zeigt sich von Finanzkrise unbeeindruckt Deutlicher Anstieg der Nachfrage nach Immobilien als Anlageform. Über 10% Honorarwachstum bei RE/MAX. Pünktlich zu Jahresbeginn präsentiert RE/MAX auch dieses Jahr wieder den RE/MAX-Immobilien-Trend-Index. Insgesamt wurden über 350 RE/MAX- Makler zu den zukünftigen Entwicklungen und Trends für 2009 am österreichischen Immobilienmarkt befragt. Vergleicht man die Einschätzungen der RE/MAX-Experten für 2008 mit den aktuellen Einschätzungen für 2009, so mussten die Erwartungen hinsichtlich Nachfrage, Angebot und Preis generell etwas zurückgenommen werden. Großinvestoren warten zu und die Immobilientransaktionen (immerhin auf einem hohen Niveau) stagnierten die letzten Monate. Vor dem Hintergrund der allgemein schwierigen Wirtschaftssituation blieben aber die Immobiliennachfrage, wie auch die Immobilienpreise entgegen dem allgemeinen Wirtschaftstrend weitgehend stabil. Dazu Alois Reikersdorfer, Chef von RE/MAX Austria: Generell stellen wir eine hohe Nachfrage bei großem Preisbewusstsein fest. Die allgemeine Finanzkrise hat natürlich auch Einfluss auf die Immobilienwirtschaft, aber die Auswirkungen sind letztendlich minimal. Einerseits nutzen Anleger die Immobilie als sichere Geldanlageform und andererseits weichen Kunden, die derzeit keine Kreditfinanzierung bekommen, vorübergehend auf Mietobjekte aus. Trotz Finanzkrise sind die Preise im Wesentlichen stabil und auch das Interesse am Kauf ist unverändert hoch. Dabei lassen sich 5 wesentliche Ergebnisse zusammenfassen: RE/MAX-Experten erwarten daher tendenziell für 2009 einen moderaten Aufschwung im Immobilienbereich.

2 Anleger investieren verstärkt in Eigentumswohnungen. Die Lage der Immobilie wird noch wichtiger für Nachfrage und Preis Kaufinteressenten, die eine Kreditfinanzierung derzeit nicht zustande bringen, greifen vorübergehend auf Mietobjekte zurück. Wohnimmobilien sind stabiler in der Entwicklung als Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus beeinflussten neue Faktoren das Geschehen 2008 und somit die Erwartungen für 2009: Hohe Energiekosten waren 2008 schockartig spürbar. Sie machten deutlich, dass weite Wege nicht nur Zeit sondern auch Geld kosten. Damit gewinnen zentrale Lagen, wo hingegen Landgemeinden sowie Einzellagen mit schlechter Infrastruktur eher verlieren. Die Kreditkrise hat zu verschärften Bonitätsprüfungen bei Kreditwerbern geführt und so mancher bekam für sein Wunsch-Wohnobjekt keine Kreditfinanzierung. Dies hat den Immobilienmarkt natürlich beeinträchtigt. Mittlerweile setzen die Banken aber positive Signale bei der Kreditvergabe, was die Immobilienkäufe wieder erleichtern wird. Die RE/MAX-Immobilien-Trend-Ergebnisse im Detail: Der RE/MAX Immobilien-Trend-Index beschreibt die Erwartungen der Experten in einer Bandbreite von -100 bis +100 Indexpunkten, von stark rückläufig über stabil bis hin zu stark steigend. Nachfrage: Objekte in zentraler Lage interessant und begehrt Der Jahresvergleich des RE/MAX-Immobilen-Trend-Index zeigt, dass die Erwartung einer Nachfragesteigerung für 2008 (+25 IP ) einer insgesamt leicht fallenden Nachfrageerwartung für 2009 Platz macht (-13 IP).

3 Eine erhöhte Nachfrage erwarten die RE/MAX-Makler allerdings bei Eigentumswohnungen in zentralen Lagen (+28 IP) sowie bei Zinshäusern (+9 IP). Interessenten sind hierbei neben Wohnungssuchenden auch Anleger, die die Immobilien als sichere Wertanlage sehen. Dabei sind für die Käufer neben der Art der Infrastruktur, dem Zustand des Objektes und der richtigen Raumaufteilung auch die Höhe der Betriebskosten für eine rasche Weitervermietung entscheidend. Auch ein Anstieg bei den Mietwohnungsnachfragen (+42 IP) wird erwartet. Für manche Kaufinteressenten ist derzeit eine Kredit-Finanzierung nicht möglich, da die Banken zum Teil einen 40% Eigenmittelanteil verlangen. Auch eine generelle Zukunftsangst und damit eine verminderte Investitionsbereitschaft lässt Interessenten oft auf Mietobjekte auszuweichen. Oder sie fragen verstärkt renovierungsbedürftige Objekte im unteren Preissegment (+17 IP) nach, um diese meist kostengünstig in Eigenregie zu sanieren. Eine Verringerung der Nachfrage erwarten die RE/MAX-Experten hingegen bei Wochenendhäusern (- 65 IP), Eigentumswohnungen in Landgemeinden (-42 IP) und Gewerbeimmobilien wie Betriebsgrundstücke (-54 IP), Geschäftslokalen (-41 IP) und Büroflächen (-35 IP). Angebot: ausgeglichen, leicht steigend Das generelle Angebot an Immobilien bleibt relativ konstant. RE/MAX-Makler erwarten weder eine Verknappung bei bestimmten Objektformen noch ein Überangebot. Die Auswahl bei Privatimmobilien wird sich in nächster Zukunft kaum verändern bis leicht steigen (0 IP bis +23 IP). Insbesondere die Einschätzung der Angebotsentwicklung für Mietwohnungen und Eigentumswohnungen insgesamt dürfte im Vergleich zu 2008 auch für 2009 unverändert positiv bleiben: Mietwohnungen +5 IP (+5 IP in zentraler Lage, +11 IP am

4 Stadtrand, unverändert in Landgemeinden) und Eigentumswohnungen +10 IP (+12 IP in zentraler Lage, +15 IP am Stadtrand, +8 IP in Landgemeinden). Am ehesten wird eine Vergrößerung des Angebots bei Einfamilienhäusern in Siedlungslage (+23 IP), bei Wohnobjekten in Einzellage (+ 14IP) und Eigentumswohnungen am Stadtrand (+15 IP) erwartet. Das Angebot an Mietobjekten wird voraussichtlich gegenüber 2008 minimal steigen. Lediglich bei Geschäftslokalen (+37 IP), Büroflächen (+29 IP) und Gewerbeobjekten (+21 IP) wird es zu einer größeren Auswahl kommen, da hier die Nachfrage in den letzten Monaten gesunken ist. Unternehmen restrukturieren konjunkturbedingt oder verschieben ihre Investitionen oder expandieren weniger. Preis: überwiegend stabil, hohe Energiekosten und schlechte Lagen drücken Preis Ein Vergleich zum Immobilien-Trend-Index für 2008 zeigt, dass für 2009 die Preis-Erwartungen der RE/MAX-Experten etwas moderater sind als für Die Finanzkrise hat eine Bereinigung im Immobilienbereich gebracht und die zum Teil überhöhten Preisvorstellungen der Verkäufer in manchen Regionen und bei manchen Objekten auf ein vernünftiges Maß reduziert. Letztendlich ist aber auch hier die Talsohle erreicht und die Korrekturen fielen moderater aus als großteils befürchtet. Leichte Preissteigerungen werden für Miet- und Eigentumswohnungen in zentraler Lage (+21 IP und +12 IP) erwartet. Reduzierte Erwartungen gibt es hingegen für Stadtrand und Landgemeinden, offensichtlich eine Auswirkung des Ölpreisschocks 2008: Transportkosten drücken auf den Mietpreis am Stadtrand (-12 IP), in Landgemeinden (-41 IP) sowie auf den

5 Eigentumswohnungspreis am Stadtrand (-24 IP) und in Landgemeinden (-53 IP). Aus Preissicht ideal ist eine maximal zehn Jahre alte Immobilie in gutem Zustand, in zentraler Lage, mit niedrigen Betriebskosten. Hier hebt die vermehrte Nachfrage den Preis. Auch Objekte in der gehobenen Preisklasse erzielen unverändert gute Preise: innerstädtische Dachterrassenwohnungen, oder auch Häuser mit toller Aussicht, Immobilien mit gehobener Ausstattung und vor allem Penthouseoder Loftwohnungen, etc. Diese außergewöhnlichen, nicht vermehrbaren Lagen bleiben auch in Krisenzeiten preisstabil (+3 IP). Für Schnäppchenjäger interessant werden sich wohl die Preise der Wochenendhäuser entwickeln. Sie sinken derzeit mit -45 IP deutlich, ebenso wie Gewerbeobjekte (-52 IP) und Geschäftslokale ( -43 IP). Dass die Talsohle der Preisentwicklung möglicherweise bereits durchschritten ist, zeigen Verkaufsdaten aus 2008: Bei Einfamilienhäusern zogen die Preise im 2.Halbjahr gegenüber dem 1.Halbjahr 2008 bereits wieder an, bei Eigentumswohnungen in Wien ebenso. Auch die Vermarktungszeiten sanken bundesweit um eine bzw. zwei Wochen.

6 Die typische Immobilie 2008: Die Medianwerte der Objekte, die 2008 über RE/MAX ge- und verkauft wurden Die folgende Tabelle zeigt die Mittelwerte (Medianwerte) bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, in Bezug auf Größe, Kaufpreis und Kaufpreis pro m². Die Werte ergeben sich aus allen Immobilientransaktionen, die von mehr als 350 RE/MAX-Makler aus ganz Österreich begleitet wurden. Sie stellen damit die typische Immobilie dar, die 2008 nicht nur angeboten wurde, sondern auch tatsächlich den Eigentümer gewechselt hat. Grundstück Eigentumswohnung Einfamilienhaus Größe in m² Preis in , , ,-- Preis/m² in 63, , ,-- (Hinweis: Da es sich um Medianwerte der jeweiligen Objektkategorie handelt und nicht um Durchschnittswerte, weicht der Median-m²-Preis vom Divisionsergebnis (Preis / Größe) ab.) Eigentumswohnungen: 2008 war die typisch österreichische Eigentumswohnung 70m² groß und kostete ,--. Der Preis lag im Mittel bei 1.458,--pro m². Damit war sie um 1 m² kleiner als 2007 und um billiger. Die Wohnungsgrößen waren in allen Bundesländern annähernd gleich, jedoch differenzieren die Preise erheblich: waren die Wohnungen in Tirol mit ,-- am teuersten, so kaufte man hingegen in der Steiermark mit 71.00,-- deutlich billiger ein (knapp um den halben Preis als die Tiroler). Wohnungen in Wien lagen mit ,-- deutlich über dem österreichischen Mittelwert.

7 Insgesamt blieb die typische Größe der vermarkteten Eigentumswohnungen beinahe konstant und der typische m²-preis sank österreichweit um knapp -2 Prozent. Im Gegensatz zu in Wien, dort stieg der Quadratmeterpreis um +2 Prozent zum Vorjahr, im 2. Halbjahr sogar um 5% zum ersten Halbjahr. Und die Vermarktungszeit sank im gleichen Zeitraum um 2 Wochen. Einfamilienhäuser Das typische Einfamilienhaus, das 2008 seinen Besitzer wechselte, hatte 126 m² und kostete ,--. Das entspricht einem Quadratmetermittelpreis von 1.150,--. Es war damit um 4 m² größer als 2007 und um ,-- günstiger. Am teuersten kaufte man erwartungsgemäß in Wien mit ,--, am billigsten hingegen im Burgenland ( ,--). In Wien sank die Hausgröße um 8m², während sie hingegen in Oberösterreich und der Steiermark um je 10m² stieg. Grundstücke Das typische österreichische Grundstück 2008 war 907 m² groß und kostete ,--. Es war damit um 114m² größer, gleichzeitig auch um 6.000,-- billiger als Die kleinsten Grundstücke wurden erwartungsgemäß in Wien gehandelt mit 695m², die größten hingegen in Oberösterreich und der Steiermark. Das verwundert insofern nicht, da die typischen Quadratmeterpreise in der Steiermark mit 35,-- eindeutig am niedrigsten sind. Sie entsprechen lediglich einem Sechstel des Wiener Preises ( 224,--). Immobilienrenner in den Bundesländern Wien Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Innenstadt ist nach wie vor hoch. Kunden mit Bargeld suchen verstärkt die Flucht in mittelgroße 2-3 Zimmer

8 Wohnungen zur Vermietung. Dazu Christian Nowotny von RE/MAX Masteragents in Wien: Es besteht eine sehr starke Nachfrage in den immer noch zum Teil unterbewerteten Innenbezirken wie 2., 3., 5. und 20. Bezirk. Sehr hochpreisige Objekte erzielen weiterhin stabile bis steigende Preise, sie brauchen allerdings vielleicht etwas länger, bis sie einen Käufer finden. Nachgeben werden hingegen die Preise in den schlechten C-Lagen mit mangelnder öffentlicher Anbindung und Lärmbelästigung. Generell besteht ein größeres Immobilienangebot bei Ladenlokalen, Büroflächen. Wochenendhäuser und Betriebsgrundstücke entpuppen sich derzeit leider als regelrechte Ladenhüter., so Nowotny weiter. Niederösterreich Die Nachfrage liegt hier im österreichweiten Bundestrend: Miet- und Eigentumsobjekte in den Bezirken rund um Wien gewinnen an Bedeutung, was auch die Preise moderat ansteigen lässt. Die verkehrstechnische Anbindung an die Bundeshauptstadt, öffentlich wie mit dem PKW, bestimmt jedoch maßgeblich die Nachfrage und den Preis. Neben dem bereits bekannten Speckgürtel von Wien (Wien-Umgebung, Mödling, Baden, Korneuburg) sind auch die Bezirke Stockerau-Tulln-Krems und in Zukunft auch Mistelbach und Retz Profiteure der verbesserten Verkehrsanbindung an Wien. Burgenland Bei neuen Objekten wird die Preisentwicklung stabil bleiben, bei Mietwohnungen sind aufgrund der niedrigen Betriebs- und Energiekosten besonders moderne, energietechnisch gut ausgestattete Wohnungen gefragt. Schwer haben es hingegen die typisch älteren Reihenhäuser, speziell im ländlichen Bereich. Wenn die Entfernungen nach Wien groß ist und die schlechte Energieeffizienz zusätzlich Kosten verursacht, wird s schon schwierig. erklärt Roswitha Knebelreiter, RE/MAX-Expertin von RE/MAX P&I in Neusiedl am See.

9 Oberösterreich Einen regelrechten Nachfrageboom verzeichnet Linz bei Mietwohnungen im innerstädtischen Bereich. Daneben zählen vor allem Froschberg, Freinberg und der Römerberg zu den beliebtesten Wohngegenden. Auch Urfahr und St. Magdalena entwickeln sich rund um die Universität sehr positiv. Bei gebrauchten Immobilien wird die Nachfrage und damit der Preis vor allem durch den Zustand im Bereich der Isolierung bestimmt. Durch den Energieausweis werden besonders schlecht isolierte Häuser und Wohnungen negativ beeinflusst. Ein weiterer Einflussfaktor auf die Preisgestaltung sind sicherlich die großzügigen Förderungen, welche das Land Oberösterreich für neu errichtete Einfamilien- und Reihenhäuser (Niedrigenergiehäuser) bereitstellt, analysiert Mag. Rudolf Böhm von RE/MAX Linz- City die Preisentwicklung. Außerhalb von Linz wird in Oberösterreich die Verkehrsstruktur immer bedeutender. Zentrale Lagen mit guter Anbindung und Infrastruktur werden kaum Preiseinbrüche hinnehmen müssen. Die Entfernung und Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes ist ein wichtiger Faktor bei Kauf- und auch Mietobjekten. Dazu KR Gottfried Steinkogler von RE/MAX Traunsee: In Oberösterreich verzeichnen öffentliche Verkehrsmittel im letzten halben Jahr Zuwachsraten im Passagieraufkommen, wie sie die letzten fünf Jahre nicht erreicht wurden. Im Raum Mondsee, der mit dem Auto gut erreichbar ist, jedoch öffentlich verkehrsmäßig nur mangelhaft erschlossen ist, wird es vermutlich schwieriger werden. Hier ist mit Preisreduktionen in allen Immobilienbereichen zu rechnen. Allerdings wurde diese Region die letzten Jahre wegen der raren Seegrundstücke und Objekte mit Fernblick zum Teil stark überbewertet. So werden sich die tatsächlichen Immobilienpreise wieder auf ein vernünftiges Maß einpendeln. Salzburg In Salzburg ist entgegen dem Bundestrend die Nachfrage bei Wochenend- und Ferienhäuser im Steigen begriffen. Ebenso entwickeln sich Anlageobjekte mit guten Renditen, welche für die Vermietung geeignet sind. Einen leichten Rückgang gibt es

10 hingegen bei Interessenten, die für den Eigenbedarf kaufen, ebenso bei gebrauchten Objekten im ländlichen Bereich. Hochwertige Immobilien und Luxuswohnungen, speziell Mietwohnungen, werden sich aufgrund der Nachfrage im städtischen aber auch stadtnahen Bereich in den 1a- Lagen preislich deutlich nach oben entwickeln. Allerdings sind derzeit auch sogenannte Billigregionen wie Lehen, Teile von Liefering und die Gegend rund um das Bahnhofsviertel gefragt. Hier ist es noch möglich zu moderaten Preisen zu kaufen bzw. ist für Anleger auch bei vernünftigen Mietpreisen eine gute und stabile Vermietbarkeit gegeben. Bisher gefragte Regionen wie Aigen, Parsch, Leopoldskron und auch Anif werden speziell im Durchschnittsimmobilienbereich allerdings im Interesse sinken. erklärt Karin Kluger von RE/MAX Top-Team in Salzburg. Im Raum Zell/See und Saalbach Hinterglemm herrscht große Nachfrage nach Ferienwohnungen bis und Häusern für Einheimische bis Das weltbekannte Gasteinertal wird gerade von Investoren entdeckt. Schisport, Therme und Heilstollen versprechen eine einzigartige Ganzjahres-Urlaubsqualität mit mondänem Flair. meldet Anita Klausner von RE/MAX Homes in Zell/See. Steiermark In der Steiermark liegen die Nachfrage und die Preisentwicklung im bundesweiten Trend. In den Bezirksstädten wird es mehr Nachfrage nach geeigneten Immobilien geben, während der ländliche Raum wie bisher eher ausdünnen wird. Dieser Trend lässt sich auch bei den Grundstückpreisen beobachten: im ländlichen Bereich sind Quadratmeter-Preise um die 30,-- bis EUR 40,-- üblich, während in den Bezirksstätten und im Grazer Speckgürtel die Preise bis zu EUR 120,-- je m² anzusetzen sind. Hier zählen vor allem die Stadtteile St. Peter, Jakomini, Geidorf, Maria Trost und Gleisdorf zu den Aufsteigern. In der Obersteiermark wird sich 2009 nicht viel verändern. Wir haben ein beständig niedriges Preisniveau, auch die Nachfrage bleibt stabil. Beim Angebot wird es hingegen mehr Einfamilienhäuser aber

11 weniger Land- und Forstwirtschaften geben. so Markus Schark von RE/MAX Vision, Steiermark. Kärnten In Kärnten sind die beliebtesten und teuersten Wohngegenden nach wie vor Klagenfurt und Umgebung und der Wörthersee. Aber auch der Millstätter See und Bad Kleinkirchheim sind im Aufwind. Grundsätzlich sind die Immobilienpreise in den favorisierten Lagen direkt am See oder direkt an der Skipiste weiter im Steigen und werden von den Käufern auch gerne bezahlt. Als Nachfragerenner entpuppen sich dabei Baugrundstücke sowie auch Einfamilienhäuser. Hier sind auch deutliche Preissteigerungen zu beobachten. Ansonsten gilt in Kärnten wie auch sonst überall in Österreich: die Lage ist entscheidend für die Nachfrage und den Preis. Tirol Tirol bildet neben Salzburg die große Ausnahme vom Bundestrend was Wochenendhäuser anbelangt. In diesem Bundesland herrscht nach wie vor großes Interesse in diesem Segment, was auch die Preise zum Teil steigen lässt. Ebenso gefragt sind rund um die Ballungszentren Baugründe und Luxuswohnungen, wodurch hier das Angebot merklich eingeschränkt wird. Dazu Arno Wimmer von RE/MAX Conterra in Innsbruck: Die Nachfrage nach Anlagerwohnungen ist besonders im Zentralraum zwischen Jenbach, Innsbruck und Telfs stark steigend. Die Preisentwicklung erfolgt jedoch sehr differenziert: bei Wohnungen mit guter Ausstattung, niedrigen Betriebskosten und guter Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten werden die Preise sogar leicht steigen. In den anderen Fällen ist zumindest mit Preisstabilität zu rechnen.

12 Vorarlberg Auch im westlichsten Bundesland wird die Immobiliensituation durchwachsen bleiben. Prognosen sind aufgrund der Finanzmarktkrise nur schwer möglich. Allerdings lässt sich schon erkennen, dass Immobilien als Sachwerte bei der Bevölkerung sehr geschätzt werden. Wir verzeichnen viele Anleger, die verstärkt in Eigentumswohnungen investieren, so Reinhard Götze von RE/MAX Immowest. Gerade im Einzugsgebiet rund um Bregenz entwickeln sich die Preise. z.b. bei Einfamilienhäusern mit sehr gutem Wohnwert um bis zu +4,5 Prozent, Hohenems und Götzis gar um +5 Prozent. Ebenso steigen die Mieten in dieser Region um bis zu +3 Prozent. Die Entfernung zur Bundeshauptstadt bzw. die Qualität der Infrastruktur ist jedoch auch in Vorarlberg entscheidend für Preis und Nachfrage.

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