Flexibilität in der Immobilienfinanzierung durch Finanzinnovationen am Beispiel von Zinsderivaten

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1 Seminar: Immobilienstandort Frankfurt Frankfurt, den 06. Dezember 2007 Flexibilität in der Immobilienfinanzierung durch Finanzinnovationen am Beispiel von Zinsderivaten von Martina Wieneke, Head of Capital Markets Regional Sales, SEB AG München

2 1 Wandel der Kapitalmärkte Innovationen im Finanzierungssektor Derivate schaffen Flexibilität, warum ist das so wichtig? Wie werden Finanzinnovationen von den Marktteilnehmern angenommen? 5 Fazit und Trends 2

3 1. Wandel der Kapitalmärkte 3

4 1. Wandel der Kapitalmärkte Hohe Schwankungsbreiten, kürzere Zinszyklen an den Zinsmärkten klassische Zinsinstrumente wie Kredite und Anleihen bieten Marktteilnehmern kaum Flexibilität Verflechtungen und Abhängigkeiten auf dem weltweiten Finanzmarkt Regionale Krisen haben Einfluss auf das globale Zinsumfeld Produktvielfalt durch Financial Engineering: alle Assetklassen sind synthetisch rekonstruierbar (Immobilien, Zinsen, Kredite, Rohstoffe, Aktien, Wetter etc.) 4

5 1. Wandel der Kapitalmärkte Welche Auswirkungen haben die jüngsten Kapitalmarktentwicklungen auf das Finanzmanagement? Nicht nur die kurzfristige Liquiditätbeschaffung der Banken am Geldmarkt gestaltet sich schwieriger, sondern auch bei langfristigen Refinanzierungen werden Banken vor neue Herausforderungen gestellt, dies bedeutet für Kreditnehmer... Einschränkung der Finanzierungsmöglichkeiten (restriktive Kreditvergabepolitik der Banken denkbar) erhöhte Kreditmargen vorstellbar steigende Anforderungen an das Liquiditäts- und Zinsmanagement, erhöhte Kapitalkosten zu optimieren 5

6 1. Wandel der Kapitalmärkte Es kommt doch anders als geplant oder Im Nachhinein sind wir alle schlauer Forwardkurven und die tatsächlich eingetretenen 3-Monats-Sätze 6

7 2. Innovationen im Finanzierungssektor 7

8 2. Innovationen im Finanzierungssektor Historischer Überblick 1973 Fischer Black/Myron Scholes: Formel für Options-Preis-Modell Gründung der Chicago Board Option Exchange 1975 erster gehandelter Zins-Future (Treasury Bill Future) 1980 die Ära der Over-the-Counter -Derivate (OTC) beginnt 1982 erster Zinswährungsswap zwischen Weltbank und IBM seitdem Financial Engineering: Chancen aber auch Grenzen 8

9 2. Innovationen im Finanzierungssektor Derivative Zinsinstrumente Unbedingte Derivate Bedingte Derivate Kapitalmarktfuture OTC- Produkte FRA Zinsswap Währungs - swap Börsen- Produkte Geldmarktfuture OTC-Produkte Cap, Floor Collar Swaption - Bond optionen Börsen Produkte Option auf Geldmarktfuture Option auf Kapitalmarktfuture 9

10 2. Innovationen im Finanzierungssektor Welche Anforderungen müssen Finanzinnovationen im Bereich der Immobilienfinanzierung erfüllen? Minimale Zinsrisiken bei optimalen Zinskosten (effizientes Portfolio) Cashflow- und Zinsänderungsrisiko in Balance halten unter Berücksichtigung der eigenen Zinsmeinung Flexibilität bei Sondertilgung und vorzeitiger Auflösung Marktchancen/Opportunitäten in Form von zusätzlichen Erträgen aktiv für sich nutzen 10

11 2. Innovationen im Finanzierungssektor Zinskosten 7.00% 6.00% Effizientes Portfolio im Sinne von Harry Markowitz Effizientes Darlehensportfolioprofil 65% Fest 35% Variabel 5.00% 4.00% 3.00% Konservatives Darlehensportfolioprofil 100% Fest 2.00% 1.00% 0.00% 2,5% 5,0% 7,5% 10% 12,5% 15% 17,5% 20% Volatiltität 11

12 2. Innovationen im Finanzierungssektor Zinsänderungsrisiko Cash-Flow-Risiko 12

13 2. Innovationen im Finanzierungssektor Problem 1: Der klassische Festsatzkredit ist suboptimal, da Darlehensnehmer Zinsentscheidung und Liquiditätsentscheidung zum gleichen Zeitpunkt mit nur einer Partnerbank trifft der Darlehensnehmer doppelt bestraft wird: falls er gesondert tilgen oder vorzeitig auflösen will bei gefallenem Zinsniveau. Hier muss er nicht nur den Zinsschaden sondern auch den Margenschaden tragen da der Darlehensnehmer bei gestiegenem Zinsniveau keine Kompensation erhält, obwohl die Bank von seiner Entscheidung profitiert. 13

14 2. Innovationen im Finanzierungssektor Lösung 1: Der Zinszahler-Swap ist optimal, da die Zinsentscheidung und Liquiditätsentscheidung nicht zum gleichen Zeitpunkt getroffen werden muss und auch nicht nur mit einer Bank. 2. der Darlehensnehmer nur das Zinsänderungsrisiko bezogen auf den Marktzins trägt 3. die Bank dem Darlehensnehmer bei gestiegenem Zinsniveau eine Kompensation auszahlt! 14

15 2. Innovationen im Finanzierungssektor Lösung 1: Der Zinsswap (hier Payer-Swap, 10 Jahre Laufzeit) Festsatz 4,50% 3-Monats-EURIBOR Darlehensnehmer und Swap-Partner Jährliche Zinskosten für den Darlehensnehmer: (= Netto-Zinskosten ) = 4,50% + 0,60 = 5,10% 3-Monats-EURIBOR + 0,60% (Kreditmarge) EUR ,00 variables Darlehen 15

16 2. Innovationen im Finanzierungssektor Problem 2: das Cash Flow-Risiko bei kurzfristiger Geldaufnahme Das Cash Flow Risiko ergibt sich aus der Veränderung der aktuellen Geldmarktzinsen Auf Grund der Subprime Krise hatte der Kreditnehmer innerhalb der letzten 130 Tage nicht vorhersehbare, unplanbare Kosten in Höhe von 0,60%. Bei EUR 100 Mio beträgt dies einer nicht einkalkulierten Kostengröße in Höhe von EUR , im Jahr sind dies ca. EUR mehr, ohne eine Zinserhöhung der EZB!! 16

17 2. Innovationen im Finanzierungssektor Anstieg des 3-Monats-Euribors auf Grund der Subprime Krise 17

18 2. Innovationen im Finanzierungssektor Lösung 2: Das Zinsbegrenzungsgeschäft (hier Zins-Cap) Beispiel: Kauf eines Cap: Abschluss April 2007 (ex-post Betrachtung) Laufzeit ab bis (= 1 Jahr) Referenz-Zinssatz: 3 Monats-Euribor Nominal: Strike 4,00% Prämie: 20 Basispunkte oder 0,20 % des Nominalbetrages = ,00 einmalig % 4,00 % 3 Monats-Euribor aktuell 4,637 ( : 4,023) Ausgleichszahlungen

19 3. Derivate schaffen Flexibilität, warum ist das so wichtig? 19

20 3. Derivate schaffen Flexibilität, warum ist das so wichtig? Gewinn Verlust (Payer-Swap + EURIBOR-Kredit) Opportunitätsverlust 4,50% (vereinbarter Swapsatz) Opportunitätsgewinn!!!! Aktueller Marktzins (für die Restlaufzeit) des Derivats Bei gestiegenem Zinsniveau unterscheidet sich der Payer-Swap vom klassischen Festsatzkredit: Hier hat der Swap einen positiven Marktwert, den Sie bei vorzeitiger Auflösung des Derivats als Auszahlung erhalten. Im Falle gesunkener Zinsen stellen Sie sich niemals schlechter als bei einem klassischen Festsatzkredit, hier fällt bei vorzeitiger Auflösung Vorfälligkeitsentschädigung an, die exakt dem negativen Marktwert des Swaps entspricht. Die Kombination von Payer-Swap und variablem Kredit bezeichnet man auch als synthetischen Festsatzkredit. 20

21 3. Derivate schaffen Flexibilität, warum ist das so wichtig? Weil der Kreditnehmer auf Marktveränderungen schnell und kostenschonend reagieren kann Weil es mittlerweile ein Wettbewerbsnachteil ist, wenn man als Kreditnehmer klassische Festzinsdarlehen abschliesst Weil die Flexibilität von Finanzierungsinstrumente dem Kreditnehmer es erst ermöglicht, Chancen aktiv nutzen zu können 21

22 4. Wie werden Finanzinnovationen von den Marktteilnehmern angenommen? 22

23 4. Wie werden Finanzinnovationen von den Marktteilnehmern angenommen? Profis setzen Zinsderivate bereits seit über 25 Jahren ein Immobilieninvestoren sind in diesem Markt bereits seit über 10 Jahren aktiv dabei Der klassische Festsatzkredit findet gerade bei Kunden, die flexibel mit Ihrer Assetklasse Real Estate umgehen möchten, immer weniger Zuspruch 60% unserer Immobilienkunden nutzen bereits aktiv den Einsatz von Zinsderivaten (und die Anzahl ist steigend) 23

24 5. Fazit und Trends 24

25 5. Fazit und Trends Einsatz von Derivaten geben Zinssicherheit, Flexibilität und Cash-Flow- Vorteile Aktives Zinsmanagement ist heutzutage unverzichtbar wegen gestiegener Zinsvolatilität und Zinszyklen in kürzeren Zeitabständen Folge: höhere Risiken aber auch höhere Chancen! Trennung von Liquiditäts- und Zinsentscheidung bringen Margentransparenz und Kostenvorteile 60% unserer Immobilien-Kunden nutzen bereits aktiv den Einsatz von Zinsderivaten Es gibt zwar immer wieder Negativschlagzeilen zum Thema Derivate, aber auch hier gilt: Auf die richtige Dosierung kommt es an! 25

26 Für r Ihre Aufmerksamkeit bedankt sich: Martina Wieneke Capital Markets Sales SEB Merchant Banking Tal München Martina Wieneke Head of Capital Markets Regional Sales Telefon:

27 DISCLAIMER Eine Garantie für die Vollständigkeit und Richtigkeit der gemachten Angaben kann nicht übernommen werden. Alle genannten Preise sind indikativ und können sich jederzeit ändern. 27

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