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1 T r e n d r e p o r t Elektronikfachmärkte T r e n d r e p o r t Electronic retail stores ElectronicPar tner 2012

2 Inhaltsverzeichnis Table of contents Entwicklung des Marktes 5 Handelslandschaft für Elektronikfachmärkte 6 Vermietungsmarkt 9 Investmentmarkt 10 Elektronikfachgeschäfte in der Immobilienbewer tung 12 Development of the market 15 The retail trading landscape for electronic retail stores 16 The letting market 19 The investment market 20 Electronic retail stores in the proper ty valuation 22 2

3 Redaktion Editorial office Andreas Borutta MRICS Geschäftsführer Berliner Allee Düsseldorf Telefon +49 (0) Carl O. Stinglwagner FRICS Par tner Keltenring Oberhaching Telefon +49 (0) Thorsten Baum Leiter Research Berliner Allee Düsseldorf Telefon +49 (0) valuation GmbH c h a r t e r e d s u r v e y o r s regulated by 3

4 Das sind nur einige der Standardaussagen, wenn es darum geht, eine Investition in Immobilien zu begründen Und insbesondere in Einzelhandelsimmobilien Diese sind gerade stark im Trend, schließlich ist der Einzelhandel weitgehend unbeschadet durch die letzte Krise gekommen Dem privaten Konsum sei Dank Grund genug, sich mit verschiedenen Bereichen des Einzelhandels näher zu beschäftigen In dieser Ausarbeitung beschäftigen wir uns mit dem Marktbereich der Elektronikfachmärkte ExQuisine - Fotolia com 4

5 Entwicklung des Marktes Der Markt für Elektronikartikel hat sich in den letzten 20 Jahren grundlegend veränder t Durch den starken Preisrückgang, insbesondere für Ar tikel aus den Bereichen Datenverarbeitung und Software sowie Telekommunikation, sind Elektronikprodukte heute für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich Starken Einfluss hatte hier die Entwicklung der Handelslandschaft im Bereich der Elektronikfachmärkte Mit der flächendeckenden Verbreitung großflächiger Fachmärkte wurden ehemals kaum erschwingliche Produkte durch große Einkaufsmengen der Handelsketten deutlich günstiger und fanden hierdurch massenhafte Verbreitung Bei einer Analyse der indexbasierten Einzelhandelspreise für Elektronikprodukte über den Zeitraum 1991 bis 2011 (Jahr 2005 = 100) ist der starke Preisverfall augenfällig Lag der Index für Produkte aus dem Bereich Datenverarbeitung und Software im Jahr 1991 noch bei einem Wert von 486,1 ist der Wert im Jahr 2011 auf 49,5 gesunken, was einem Rückgang um rund 90% entspricht Im Bereich der Telekommunikationsgeräte war ein Rückgang um rund 85% zu verzeichnen, bei Geräten aus dem Bereich der Unterhaltungselektronik immerhin noch von rund 53% Lediglich im Bereich der elektrischen Haushaltsgeräte, die im Vergleich auch schon vor dem Betrachtungszeitraum einen hohen Verbreitungsgrad hatten, fiel der Rückgang im Preisindex mit rund 16 % deutlich geringer aus Ein Aspekt der neuen Handelslandschaft, der diese Preisent- Index der Einzelhandelspreise in Deutschland : Starker Preisverfall bei den neuesten Produkten Datenverarbeitung und Software Telekommunikationsgeräte Unterhaltungselektronik Elektrische Hausgeräte Quelle: Statistisches Bundesamt 5

6 wicklung im Bereich der Elektronik förderte, war der starke Ausbau des Vertriebsnetzes, der mit der flächendeckenden Verbreitung von Elektronikfachmärkten die Produkte näher zum Kunden gebracht hat War der Markt in den 1960er Jahren noch durch kleine, inhabergeführte Geschäfte in Innenstädten und Stadtteilzentren geprägt, liegt heute der typische Elektronikfachmarkt in Gewerbegebieten und Fachmarktzentren auf der grünen Wiese oder als Ankermieter in Einkaufszentren Die flächendeckende Verbreitung der Elektronikfachmärkte verlief unter heutigen Gesichtspunkten in den Anfangsjahren recht zögerlich So wurde der erste Saturn-Markt im Jahr 1961 in Köln eröffnet, hatte aber mit den heute allgegenwärtigen Fachmärkten noch wenig gemein Mit rund 120 Quadratmetern verfügte das Geschäft über eine bescheidene Verkaufsfläche Zu den Kunden zählten in erster Linie Diplomaten aus aller Welt Erst seit dem Jahr 1969 konnten auch Privatkunden bei Saturn-Hansa einkaufen Zunächst verlief die Expansion alles andere als schnell Im Jahr 1992 war das Filialnetz erst auf sieben Standorte (Köln, Frankfurt, München, Dortmund, Hannover, Nürnberg und Gelsenkirchen) angewachsen Media Markt ging sogar erst im Jahr 1979 in Deutschland an den Start und hatte bis 1985 lediglich zehn Märkte im Raum München Mit dem Einstieg der Kaufhof Warenhaus AG bei Media Markt im Jahr 1988 und der Übernahme des Konkurrenten Saturn im Jahre 1990 wurde das Expansionstempo deutlich angezogen und so der Grundstein zur bundesweit flächendeckenden Verbreitung der Elektronikfachmärkte gelegt Media Markt Handelslandschaft für Elektronikfachmärkte Der Einzelhandelsmarkt im Elektronikbereich ist heute mehr oder weniger unter sechs großen Vertriebsmarken aufgeteilt, die aber unterschiedliche Wege im Vertrieb gehen Auf der einen Seite die großflächigen Elektronikfachmärkte mit mehreren tausend Quadratmetern Verkaufsfläche und sehr breitem und tiefem Sortiment wie Media Markt, Saturn und ProMarkt Diese erzielen mit verhältnismäßig wenigen Filialen relativ hohe Umsätze Auf der anderen Seite überwiegend kleinteiligere, inhabergeführte Elektronikfachgeschäfte, die sich zu Einkaufs- und Ver triebsverbünden zusammengeschlossen haben Hierzu zählen Euronics, EP ElectronicPartner und Expert Diese Gruppe verfügt über eine deutlich höhere Anzahl an Filialen, die aber aufgrund ihrer Kleinteiligkeit auf verhältnismäßig geringe Gesamtumsätze kommen Marktführer bezogen auf den Jahresumsatz ist in Deutschland die Media-Saturn Holding mit den Vertriebsmarken Media Markt und Saturn Im Jahr 2010 lag der Umsatz bei rund 9,087 Mrd und damit fast doppelt so hoch wie bei den Konkurrenten Euronics und Expert, die mit ihren Outlets auf einen Jahresumsatz von jeweils rund 4 Mrd kamen EP ElectricPartner erreichte trotz des mit Abstand dichtesten Filialnetzes aufgrund der Kleinteiligkeit der Filialstruktur nur einen Jahresumsatz von Mrd Die zur Rewe Group gehörende Vertriebsmarke Promarkt lag beim Umsatz mit rund 613 Mio auf dem letzten Platz der sechs großen Handelsmarken, verfügt jedoch mit 70 Standorten auch über das dünnste Filialnetz in Deutschland Die absolut gesehen guten Umsatzzahlen von Media Markt und Saturn können jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Unternehmen im Vergleich zum Jahr 2009 einen leichten Umsatzverlust von 0,3% hinnehmen musste, während die Konkurrenten jeweils Umsatzzuwächse zwischen 9,8 und 11,5% erzielten Zudem fuhr das Unternehmen im zweiten Quartal 2011 erstmals in der Unternehmensgeschichte einen Verlust im zweistelligen Millionenbereich ein 6

7 Umsatzentwicklung in Deutschland in Mrd Media Markt Saturn Promarkt Euronics EP ElectronicPar tner Exper t Quelle: Geschäftsberichte Internet Eine der Ursachen hierfür liegt darin, dass Media Markt und Saturn dem Trend zum Online-Shopping lange Zeit keine Beachtung geschenkt haben So ging der Online-Shop von Saturn erst im Oktober 2011 an den Start, Media Markt folgte im Januar 2012 Zwar hat sich die Metro Group durch Übernahme des Elektronik-Versands redcoon im Frühjahr letzten Jahres ein weiteres Standbein im Internethandel gesicher t, jedoch kommt dieses Engagement spät Ein Phänomen erschwert den Handelsketten zusätzlich das Leben: viele Kunden lassen sich in den Filialen der Elektronikfachmärkte ausführlich beraten um dann das gewünschte Produkt im Internet zu kaufen Zwar ist auch im Internet vielfach die Möglichkeit gegeben sich ausführlich zu informieren, aber das Anfassen des gewünschten Produkts ist dort nicht möglich Die Online-Shops der Elektronikfachmärkte bieten die Möglichkeit, einen Teil der Kunden zu halten, vorausgesetzt der Preis für den Wunschar tikel stimmt Preissuchmaschinen wie idealo de, guenstiger de oder billiger de ermöglichen in Sekundenschnelle einen Preisvergleich unter den Online-Shops Günstigste Anbieter sind nicht immer die Online-Shops der großen Elektronikfachmärkte, sondern häufig kleine, inhabergeführ te Online-Shops Auf den stationären Handel wird die immer weiter zunehmende Bedeutung des Onlinehandels eher negative Auswirkungen haben Zwar ist es nun für Media Markt und Saturn möglich, sich über ihre eigenen Onlineshops einen Teil des Marktes zurück zu erobern, allerdings geht das zu Lasten der Filialen Die starke Stellung von Media-Saturn im Filialhandel wird sich aber wahrscheinlich im Onlinehandel nicht erreichen lassen Ob die neue Strategie aufgehen wird, lässt sich zum derzeitigen Standpunkt noch nicht abschätzen Allerdings Media Markt ist zu erwarten, dass 7

8 sich das in den letzten Jahren ohnehin bereits sehr langsame Wachstum des Filialnetzes bei den Elektronikfachmärkten weiter verlangsamen wird So nahm die Zahl der Filialen zwischen 2009 und 2010 im Mittel nur um 0,7% zu Den stärksten Zuwachs erzielte Expert mit einem Plus von 2,1% während bei Euronics die Zahl der Filialen sogar um 3% zurückging Das mit Abstand größte Filialnetz hat mit über Partnern EP ElectronicPar tner, gefolgt von Euronics mit Standorten Expert kommt Saturn Filialentwicklung in Deutschland Media Markt Saturn Promarkt Euronics EP ElectronicPar tner Exper t Quelle: Geschäftsberichte Internet auf 439, Media Markt und Saturn zusammen auf 382 sowie ProMarkt auf 70 Geschäfte Dass Media Markt und Saturn trotz der verhältnismäßig geringen Anzahl an Filialen mit Abstand den höchsten Umsatz in Deutschland erzielen ist vor allem der Größe der Geschäfte geschuldet So weisen die Filialen von Media Markt in der Regel Verkaufsflächen von bis m² auf, Saturn kommt sogar auf Flächen zwischen und m² Beide Marken bieten zwar ein ähnliches Sortiment an, haben sich aber bezüglich der Standorte auf unterschiedliche Strategien konzentriert Während Media Markt eher in Fachmarktzentren oder Gewerbegebieten zu finden ist, liegen die Saturn-Märkte vorwiegend in innerstädtischen Lagen, häufig als Ankermieter in Einkaufszentren Allerdings wird diese Strategie nicht konsequent umgesetzt, so dass durchaus auch Filialen von Media Markt in Einkaufszentren angesiedelt sind Die zur Rewe Group gehörende Vertriebslinie Promarkt besetzt Flächen ab m² und ist damit deutlich kleinteiliger aufgestellt Auch Expert verfügt mit Verkaufsflächen zwischen 500 und m² über deutlich kleinteiligere Geschäfte Ähnlich dürfte die Struktur des Filialnetzes auch bei Euronics und EP ElectronicPartner aussehen 8

9 Vermietungsmarkt Images_of_money flickr Die marktüblichen Mieten für Elektronikfachmärkte hängen vor allem von der Lage des Geschäftes und der Größe der Verkaufsfläche ab Die Vergleichsdatenbank der DIWG STIWA valuation zeigt bei den Elektronikfachmärkten eine Mietpreisspanne zwischen 5,00 und 18,66 /m²/monat bei einem durchschnittlichen Mietzins von 10,78 /m²/monat Mieten über 10,00 /m²/monat werden dabei fast ausschließlich an den deutschen Top 5 Immobilienstandorten oder in überregional bekannten Einkaufszentren erzielt An allen anderen Standorten liegen die Mieten fast ausnahmslos unter 10,00 /m²/monat Allerdings gibt es durchaus auch weniger attraktive Objekte oder Mikrostandorte in den deutschen Immobilienhochburgen, bei denen Mieten unterhalb der 10,00 Marke erzielt werden Mittelfristig ist aufgrund des kaum noch wachsenden Filialnetzes bei den Elektronikfachgeschäften sowie des hohen Konkurrenzdrucks durch den Onlinehandel damit zu rechnen, dass die Mietpreise weiter unter Druck bleiben Auch dürfte sich die Nachvermietung an weniger gefragten Standorten oder für ungünstig gelegene und zugeschnittene Flächen in Zukunft tendenziell schwieriger gestalten, was sich im Rahmen der Bewertung dann auch im Marktwert der Immobilie widerspiegelt Mietpreisspannen (gemäß DIWG STIWA Datenbank) 20 /m 18 /m 16 /m 14 /m 12 /m 10 /m 8 /m 6 /m 4 /m 2 /m 0 /m Top 5 Standorte Übrige Standorte (ohne Top 5) Gesamt Quelle: DIWG STIWA valuation 9

10 Investmentmarkt Der Investmentmarkt in Deutschland wird auch weiterhin von Einzelhandelsimmobilien dominiert. In 2011 entfiel rund 45% des Investitionsvolumens auf Einzelhandelsimmobilien. Dies entspricht einem Investitionsvolumen von rund 10,6 Mrd. Euro. Rund 25% des Einzelhandels-Investitionsvolumens entfällt auf Fachmarktzentren, Fachmärkte und Supermärkte / Discounter. Im Vergleich zu den Vorjahren hat das Interesse an Einzelhandelsinvestments stark zugenommen. So entfielen in 2008 und 2009 rund 30% des Investitionsvolumens auf diese Asset-Klasse, in 2010 waren es bereits 39%. Entsprechende der hohen Nachfrage sind die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte, in denen häufig auch Elektronikfachmärkte untergebracht sind, deutlich gesunken. Lag die Spitzenrendite für Fachmarktzentren in 2009 noch bei 6,7%, waren es Ende 2010 nur noch 6,3%. Zum Ende des 4. Quartals 2011 ist die Spitzenrendite weiter gesunken und liegt nun bei 6,1%. Ähnlich auch die Entwicklung für einzelne Fachmärkte: ausgehend von einer Spitzenrendite von 7,5% in 2009 liegt diese im vierten Quartal 2011 bei nur noch 6,8%. Die Renditen für Shopping-Center sind traditionell niedriger als jene für Fachmärkte und Fachmarktzentren. Sie sind nach Erreichen der Spitzenwer te in 2009 seitdem wieder kontinuierlich gesunken und liegen derzeit bei 5,0% für A-Standorte und 5,6% für B-Standorte. Da an den deutschen Top 7 Standorten die Nachfrage nach Einzelhandelsinvestments das Angebot bei weitem übersteigt, geraten bei Investoren inzwischen auch vermehrt Objekte an B- und C-Standorten oder mit weniger attraktiven Vertragskonditionen der Mieter in den Anlagefokus. Bei den A-Standorten handelt es sich um die sieben wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und teilweise internationaler Bedeutung. Dies sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. B-Standorte sind Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung wie Bremen, Essen, Hannover, etc. Bei den C- Standorten handelt es sich um wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung. Zu dieser Gruppe gehören beispielsweise Augsburg, Erfurt, Magdeburg und Saarbrücken. fotolia 10

11 Saturn Entwicklung der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien an den deutschen Top 6 Standorten 8,0 % 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % Einzelne Fachmärkte Fachmarktzentren Shopping-Center (A-Standort) Shopping-Center (B-Standort) 4,5 % 4,0 % Quelle: DIWG STIWA valuation 11

12 Elektronikfachgeschäfte in der Immobilienbewertung Elektronikfachgeschäfte sind als typische Gewerbeimmobilien regelmäßig Gegenstand von Wertermittlungen Wie bei allen gewerblich genutzten Immobilien hängt der Wert der Immobilie vor allem von Faktoren wie Lage, Objektzustand sowie Qualität und Laufzeit der Mietver träge ab Insbesondere bei Elektronikfachgeschäften kommt dem Mietvertrag besondere Bedeutung zu, da die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien oftmals stark eingeschränkt ist Dies trifft nicht nur auf Immobilien auf der grünen Wiese und in Gewerbegebieten zu, sondern genauso auf Flächen in Einkaufszentren, bei denen Elektronikfachgeschäfte als Ankermieter fungieren Aufgrund der Größe von oftmals mehreren tausend Quadratmetern lassen sich diese Flächen nach Auszug eines Elektronikfachgeschäftes nicht ohne weiteres nachvermieten, da die Sortimentsstruktur innerhalb der Center genau aufeinander abgestimmt ist und sich bei branchenfremder Weitervermietung die Wettbewerbssituation im Center unter Umständen massiv verändern würde Konkurrenzschutzklauseln in Mietverträgen können ein weiteres Hindernis bei der Nachvermietung sein Da jedoch gleichzeitig die Auswahl potentieller Nachmieter innerhalb der Branche stark eingeschränkt ist, sind langfristige Leerstände oftmals die Folge Ein Beispiel ist das innerstädtische Einkaufszentrum Rathaus Galerie in Essen Der Ankermieter Saturn zog im Frühjahr 2009 in das neu eröffnete Einkaufszentrum Limbecker Platz am anderen Ende der Essener Fußgängerzone um und hinterließ mehrere Tausend Quadratmeter Leerstand Aufgrund der Größe und der ungünstigen Lage der Fläche (Eingang im Erdgeschoss, eigentliche Verkaufsfläche im Obergeschoss) konnte erst im März 2012 ein großer Sportartikelfachhändler für einen Teil der Fläche als Nachmieter gewonnen werden Häufig bleibt in solchen Fällen nur ein Eingriff in die Ladenstruktur, das heißt Aufteilung der Fläche in mehrere Einheiten und Vermietung an branchenfremde Anbieter Dieses Problem betrifft in erster Linie großflächige Ladeneinheiten wie sie von Media Markt, Saturn und Promarkt genutzt werden und betrifft neben Flächen in Einkaufszentren genauso auch periphere Standorte in Gewerbegebieten, Fachmarktzentren oder auf der grünen Wiese Kleinteiligere Flächen von Elektronikfachgeschäften, wie sie typischerweise von EP ElectronicPartner, Euronics oder Expert genutzt werden, sind von diesen Problemen weniger betroffen Sie stellen aufgrund ihrer geringeren Größe auch für andere Einzelhändler interessante Flächen dar Hier kann für Standorte in integrierten Lagen wie Innenstädte und Stadtteilzentren tendenziell eine bessere Drittverwendungsfähigkeit unterstellt werden als für periphere Standorte in Gewerbegebieten oder Fachmarktzentren Media Markt 12

13 e l e c t r o n i c r e t a i l m a r k e t 13

14 These are only a few of the standard phrases you hear when a reason is needed to invest in property And especially in retail properties The trend toward these is very strong; after all, retail came largely unscathed through the last crisis Thanks to private consumption Reason enough to concern oneself to concern oneself more closely with various branches of retail Let us look first more closely at the electronic retail market ExQuisine - Fotolia com 14

15 Development of the market The market for electronic articles has changed fundamentally in the last 20 years As a result of the strong decline in prices, especially for ar ticles in the field of software and telecommunications, electronic products are affordable today for the majority of the population This has been strongly influenced by the development of the trading landscape in electronic retail stores With the nation-wide expansion of large-area specialist retail stores, formerly hardly affordable products became considerably cheaper through the buying of large quantities by the retail trading chains, and were distributed en masse as a result of this If we analyse the index-based retail prices for electronic products over the period 1991 to 2011 (baseline 2005 = 100) the strong decline in prices is remarkable Although the index for products in the data processing and software sectors in the year 1991 still stood at a value of 486 1, the value dropped to 49 5 in the year 2011, which corresponds to a decrease of around 90% In the field of telecommunications devices a decrease of around 85% could be seen For devices in the field of consumer electronics it was still around 53% Only in the market for electrical household goods, which in comparison were already widely distributed before the period under observation, was the drop in the price index considerably smaller at 16% One aspect of the new retail trading landscape which promoted this price development in electronics was the strong expansion of the sales network, which with the nation-wide spread of electronic retail stores brought the products closer to the customer Although the market in the 1960s was still Index - based retail prices in Germany: strong decline of prices for the newest products Data processing & software Telecommunications devices Consumer electronics devices Electrical household goods Source: Federal Statistical Office Germany 15

16 characterised by small, owner-managed shops in city centres and district centres the typical electronic retail outlet lies today on trading estates and in retail parks on a greenfield site or as anchor tenant in shopping centres The nation-wide spread of electronic retail stores took place quite hesitantly from today s point of view in the early years As an example, the first Saturn store was opened in the year 1961 in Cologne, but still had little in common with the retail stores which are present everywhere today With around 120 square metres the shop had a modest sales area The customers included mainly diplomats from all over the world Only since the year 1969 could private customers also buy from Saturn-Hansa At the start expansion took place anything but quickly In the year 1992 the network of stores had only spread to seven locations (Cologne, Frankfurt, Munich, Dortmund, Hanover, Nuremberg and Gelsenkirchen) Media Markt even started only in the year 1979 in Germany and until 1985 had only ten stores in the Munich region With the entry of Kaufhof Warenhaus AG with Media Markt in the year 1988 and the take-over of the competitor Saturn in the year 1990 the tempo of expansion increased considerably and thus the foundation stone for the nation-wide spread of electronic retail stores was laid Media Markt The retail trading landscape for electronic retail stores The retail market for electronics today is more or less divided between six large sales brands, who go about their selling in different ways however On the one hand the large-area electronic stores with several thousand square metres of sales area and a broad and comprehensive assortment of goods, such as Media Markt, Saturn and ProMarkt These achieve relatively high sales with comparatively few stores On the other hand there are mainly smaller, compartmentalised, owner-managed electronic retail shops which have combined to form buying and selling associations These include Euronics, EP ElectronicPartner and Expert This group has a considerably higher number of stores, which achieve relatively low sales because they are of a small and compartmentalised nature The market leader by annual sales in Germany is the Media- Saturn holding with the sales brands Media Markt and Saturn In the year 2010 sales amounted to around billion euros, which is almost twice as much as its competitors Euronics and Expert, whose outlets achieved annual sales of around 4 billion euros each EP ElectricPartner achieved only annual sales of billion euros despite the densest network of stores by far because of the small, compartmentalised nature of its branch structure The sales brand Promarkt, which belongs to the Rewe Group, came last among the six large trading brands with around 613 million euros, but with 70 outlets has the thinnest network of stores in Germany The good sales figures of Media Markt and Saturn cannot disguise the fact however, that the company had to suffer a slight loss of 0 3% in comparison with the year 2009, whereas their competitors each achieved increases in sales between 9 8 and 11 5% The company also suffered a loss in the double-digit millions in the second quarter of 2011, the first time in its company history One of the causes of this is that Media Markt and Saturn did not pay any attention to the trend towards online shopping for a long time The Online-Shop of Saturn did not start operating until October 2011, for example, and Media Markt followed in January 2012 Although the Metro Group secured a further main prop in internet trading by the takeover of the electronic mail-order firm redcon in the spring of last year, 16

17 Development of turnover in Germany in bn Media Markt Saturn Promarkt Euronics EP ElectronicPar tner Exper t Source: Business repor ts Internet this engagement comes late One phenomenon is making life more difficult for the retail trading chains: many customers obtain detailed advice in the electronic retail stores and then buy the desired product in the internet Although there are many possibilities of obtaining detailed information in the internet, the desired product cannot be held in one s hands The online shops of the electronic retail stores offer the possibility of keeping some of the customers, assuming that the price for the desired article is right Price search engines such as idealo de, guenstiger de or billiger de allow a price comparison in seconds among the online shops The cheapest suppliers are not always the online shops of the large electronic retail stores, but frequently small, owner-managed online shops The ever increasing importance of online retail trading will have negative effects on high street shopping Although it is now possible for Media Markt and Saturn to win back a part of their market through their own online shops, this will be at the expense of their high street stores The strong position of Media Saturn in store trading will probably not be achieved in online trading however Whether the new strategy will work cannot be predicted at the present time However it must be expected that the already very slow growth of the store network of the electronic retail stores will slow down further anyway The number of stores increased on average by only 0 7% between 2009 and 2010 The strongest growth was achieved by Expert with a plus of 2 1% whereas with Euronics the number of stores even went down by 3% The largest store network by far is that of EP ElectronicPartner with over 3,289 partners, Media Markt followed by Euronics with 17

18 Saturn 1,967 outlets Expert comes to 439, Media Markt and Saturn together to 382 and ProMarkt to 70 shops That Media Markt and Saturn, despite the relatively low number of stores, achieved the highest sales in Germany by far is due above all to the size of the shops For example, the stores of Media Markt have sales areas of 2,000 to 10,000 m² as a rule, Saturn even has units between 3,000 and 18,000 m² Although both brands offer a similar assortment of goods, they have concentrated on different strategies concerning their outlets Whereas Media Markt is more likely to be found in retail parks or trading estates, the Saturn stores are mainly in inner-city locations, frequently as anchor tenants in shopping centres This strategy is not implemented consistently however, so that the stores of Media Markt are also established in shopping centres The sales line Promarkt belonging to the Rewe Group has units from 1,200 m² and thus has a considerably smaller set up Expert also has considerably smaller shops with sales areas between 500 and 3,000 m² The structure of the store network would also look the same with Euronics and EP ElectronicPartner Number of branches 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Media Markt Saturn Promarkt Euronics EP ElectronicPar tner Exper t Source: Business repor ts Internet

19 The letting market The usual market rents for electronic retail stores depends above all on the location of the shop and the size of the sales area The comparison database of DIWG STIWA valuation shows a range of rents between 5 00 and /m²/month for the electronic retail stores with an average rent of /m²/month Rents over /m²/month are achieved almost exclusively in the Top 5 German property locations or in nationally known shopping centres At all other locations the rents lie almost without exception under /m²/month However there are absolutely less attractive properties or micro-locations in the German property strongholds, where rents below the mark are achieved In the medium term, because of the hardly still growing store network of the electronic retail stores and the high pressure of competition by online retail trading, it must be expected that the rents will continue to remain under pressure Re-letting at less popular locations or for inconveniently situated or unfavourably laid out units could also tend to be more difficult in future, which during the valuation is then also reflected in the market value of the property Images_of_money flickr Rental price range (in accordance with DIWG STIWA database) 20 /m 18 /m 16 /m 14 /m 12 /m 10 /m 8 /m 6 /m 4 /m 2 /m 0 /m Top 5 locations Remaining locations (without Top 5) Total Source: DIWG STIWA valuation 19

20 The investment market The investment market in Germany also continues to be dominated by retail properties. In 2011 around 45% of the volume of investment was accounted for by retail properties. This corresponds to a volume of investment of around 10.6 billion euros. Around 25% of the volume of retail investment fell, to retail parks, retail stores and supermarkets/discounters. In comparison with previous years the interest in retail investments has increased strongly. Thus around 30% of the volume of investment fell to this asset class in 2008 and 2009, in 2010 the figure was already 39%. Corresponding to the great demand the top yields for retail parks and individual specialist stores, in which electronic retail stores are frequently also accommodated, have dropped considerably. Whereas the top yield for retail parks in 2009 still stood at 6.7%, at the end of 2010 it was only 6.3%. At the end of the fourth quarter of 2011 the top yield has gone down further and now stands at 6.1%. The development for individual specialist stores is also similar: starting from a top yield of 7.5% in 2009 this stands in the fourth quarter of 2011 at only 6.8%. The yields for shopping centres are traditionally lower than those for retail stores and retail parks. They have again dropped consistently after reaching the top value in 2009 and now stand at 5.0% for A locations and 5.6% for B locations. Since the demand for retail investments at the Top 6 German locations exceeds the supply by far, the focus of investment for investors is now moving increasingly to properties at B and C locations or with less attractive lease conditions. The A locations are the seven most important German centres of national and sometimes international importance. These are Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Cologne, Munich and Stuttgart. B locations are cities with national and regional importance such as Bremen, Essen, Hanover, etc. The C locations are important German towns with regional and limited national importance. This group includes for example Augsburg, Erfurt, Magdeburg and Saarbrücken. fotolia 20

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