Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Köln

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Köln

2 Wohn- und Geschäftshäuser Köln Residential Investment Cologne Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Köln wird von einer lebhaften Nachfrage geprägt. Aufgrund des knappen Angebots ging 2013 allerdings die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 11 % zurück. Auch das Umsatzvolumen fiel um etwa 3 % geringer aus. Der durchschnittlich gehandelte Objektwert ist leicht auf rund 1,15 Mio. EUR gestiegen. Da die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot, wird in allen Lagen gekauft. Auch sanierungsbedürftige Objekte stoßen auf Interesse, wenn die Mikrolage attraktiv ist. Neben reinen Wohnhäusern sind für Investoren Objekte mit gut frequentierten Gewerbeflächen von Interesse. Stabiler Markt mit Potenzial Neben Bestandshaltern und professionellen Marktteilnehmern, die in die umfangreiche Sanierung von Objekten investieren, treten weiterhin viele private und eigen kapitalstarke Erstkäufer am Markt auf. Sie sind überwiegend in dem Segment bis zu 2,5 Mio. EUR vertreten, treten sicherheitsorientiert auf und investieren in die Rundum-sorglos-Immobilie bzw. das gepflegte Objekt in einer funktionierenden Lage. Auf der Seite der Verkäufer sind sowohl nationale institutionelle Investoren als auch ausländische Anleger aktiv. Sie setzen auf Portfolio-Einzelverkäufe, da hierbei mit attraktiven Gewinnen zu rechnen ist. Insgesamt zeigt sich der Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sehr robust. Die Anleger sehen die vielen Vorzüge der Domstadt wie insbesondere die gute infrastrukturelle Lage, das Bevölkerungswachs- The market for residential investments in Cologne is characterised by a lively demand. However, due to the shortage of supply, the number of sales decreased in 2013 in comparison with the previous year by 11 %. In addition, the turnover volume was about 3 % lower. The average value of traded properties has risen slightly to around 1.15 million euros. As the demand is significantly higher than the supply, properties are being purchased in all locations. Even buildings with a refurbishment backlog are of interest if the micro-location is attractive. Besides pure residential buildings, properties with well-frequented commercial units are of interest to investors. Stable market with potential Besides portfolio holders and professional market participants who invest in the comprehensive modernisation of properties, many private first-time buyers and those with ample equity continue to appear on the market. They are mainly represented in the segment up to 2.5 million euros, are keen on secure deals and invest in the worry-free-property or rather the well-maintained property in a functioning location. Both national institutional investors and foreign investors are active sellers and concentrate on individual portfolio sales as these promise attractive returns. Overall, the market for residential investments in Cologne appears to be very robust. Investors see all of the advantages of the cathedral city, particularly the good infrastructural location, the growing population, the Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 995,4 998, , , , , , ,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 530,7 533,5 538,3 542,1 547,8 550,2 573,8 591,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,88 1,87 1,87 1,87 1,87 1,87 1,86 1,85 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Köln

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half 2014 in % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite */ current yield * Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 tum, die positiven Beschäftigungszahlen und die prosperierende Wirtschaft (beim Bruttoinlandsprodukt pro Kopf liegt die Kölner Wirtschaftskraft 45 % über dem Bundesdurchschnitt). Thema Wohnen im Fokus Der Nachfrageüberhang auf Käufer- und Mieterseite ist groß. Die geringe Bautätigkeit in der Vergangenheit und das kontinuierliche Ansteigen der Bevölkerungszahl haben zu einem angespannten Mietwohnungsmarkt geführt. So steht das Thema Wohnen bei der Stadtentwicklung in Köln ganz oben auf der Agenda. Im Fokus bleibt dabei die innerstädtische Nachverdich tung, wobei das Potenzial an Neubauflächen rar ist. Geplant sind u. a. neue Wohneinheiten auf dem Grundstück des ehemaligen Zollkriminalamtes sowie auf dem Nachbargrundstück in Altstadt Süd und dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofsgeländes in Ehrenfeld. Auch im Stadtteil Kalk ist ein neues Wohnquartier geplant. Dieser Stadtteil folgt damit der positiven Entwicklung Mülheims und interessiert eine wachsende Anzahl lokaler Investoren mit guter Marktkenntnis. Beobachten lässt sich derzeit eine vermehrte Umwandlung von Büros in Wohnungen. Wie in anderen Universitätsstädten ist auch in Köln der Trend erkennbar, dass große Wohnungen in kleinere Apartments umgestaltet werden. Auf reges Interesse stoßen vor allem möblierte Apartments mit Concierge-Service. Aktuelle Beispiele sind das entkernte Hochhaus Flow Tower am Kölner Gustav-Heinemann-Ufer, das ehemalige BDI-Hochhaus und der ehemalige Axa-Bürokomplex Ecke Innere Kanalstraße/Venloer Straße. Mieten bewegen sich seitwärts Für 2014 geht Engel & Völkers Commercial von einer Transaktionszahl zwischen 560 und 580 aus. Das Umsatzvolumen wird sich zwischen 640 und 670 Mio. EUR bewegen. Die Mieten befinden sich derzeit in einer breiten Seitwärtsbewegung über alle Lagen und werden mittelfristig in den klassischen Wohnlagen Kölns weiter steigen. Der Anstieg der Kaufpreise wird künftig moderater ausfallen. Die Diskussion über die Mietpreisbremse hat bislang keine Auswirkungen auf die Nachfrage. Inwieweit sich eine Mietpreisbremse aber in Verbindung mit der Neuregelung der Moderni sierungsumlage, die demnach nur noch zeitlich befristet erhoben werden kann, auf die Kaufpreise auswirken wird, bleibt abzuwarten. positive employment figures and the prosperous economy (in its gross domestic product per head, the economy in Cologne lies 45 % above the federal average). Focus on the topic Living There is a large excessive demand both from buyers and tenants. The lack of building activity in the past and the continued rise in population figures have led to a tense rental apartment market. As a result, the topic Living is at the very top of the agenda in urban planning in Cologne. The focus is still on the city centre compaction, whereby there is hardly any potential for new building spaces. Amongst others, new residential units are planned on the site of the former Customs Criminal Office and on the neighbouring plot in Altstadt-Süd as well as the site of the former goods railway depot in Ehrenfeld. A new residential quarter is also planned in the district Kalk that is thus following the positive example of Mülheim and is attracting a growing number of local investors with good market experience. At present one can observe an increased conversion of offices into apartments. As in other university cities, there is a distinct trend towards converting large apartments into smaller ones. In particular furnished apartments with a concierge service are attracting great attention. Current examples are the gutted high-rise Flow Tower by the Gustav-Heinemann-Ufer in Cologne, the former BDI high-rise building and the former Axa office complex on the corner of Innere Kanalstraße/Venloer Straße. Rents are moving sideways For 2014 Engel & Völkers Commercial estimates between 560 and 580 transactions. The turnover volume will range from 640 to 670 million euros. Rents are currently moving in a broad sideways direction throughout all locations and in the medium-term will continue to rise in the classical residential areas of Cologne. The increase in buying prices will be slower in future. The discussion about the rental price restriction law has so far had no impact on demand. However, it remains to be seen how far this law in combination with new regulations for sharing the modernisation costs, according to which these can only be charged within a limited amount of time, will have an effect on buying prices. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Köln

5 Köln - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Köln - Residential Investment locations Roggendorf/Thenhoven Worringen Blumenberg Volkhoven/Weiler Pesch Ossendorf Bocklemünd/Mengenich Fühlingen Seeberg Esch/Auweiler Heimersdorf Lindweiler Longerich Merkenich Weidenpesch Rondorf Niehl Bilderstöckchen Mauenheim Flittard Langel Dünnwald Widdersdorf Nippes Mülheim A3 Holweide VogelsangBickendorf Riehl A1 Neuehrenfeld Buchheim Lövenich Neustadt Nord Ehrenfeld Buchforst Merheim Müngersdorf Altstadt Nord Höhenberg Braunsfeld Kalk Weiden Deutz Neubrück Altstadt Süd Vingst Lindenthal Humboldt/Gremberg Ostheim Junkersdorf Neustadt Süd Engel & Völkers Commercial A57 Chorweiler Meschenich Immendorf Godorf Stammheim Rodenkirchen Sürth Höhenhaus Sülz Poll RaderbergBayenthal Zollstock Gremberghoven Klettenberg Westhoven Marienburg A4 Ensen Finkenberg RHEIN Raderthal A555 Hahnwald Weiß Zündorf Porz Dellbrück Libur Brück Urbach Elsdorf Rath/Heumar Eil Wahnheide Wahn A59 Lind Grengel Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 18,0 21,5 18,0 24,0 19,0 24,5 19,7 24,7 Multiplier 15,8 18,5 17,2 19,2 18,0 20,6 18,6 21,3 13,5 15,8 14,0 17,1 14,3 17,7 14,5 17,7 11,1 12,8 11,1 12,8 11,1 12,8 11,5 13,1 Whg.-Mieten in EUR/m 2 11,00 14,00 11,00 14,00 11,00 14,00 11,10 14,00 Residential rents in EUR/m 2 8,00 11,50 8,40 11,60 8,60 11,70 8,60 12,00 6,50 8,80 7,00 8,90 7,00 9,30 7,00 9,30 5,10 6,70 5,50 7,00 5,50 7,00 5,70 7,30 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Köln

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