Zürich 25. März Schweizer Wohnimmobilien : Jetzt erst recht!

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1 Zürich 25. März 2015 Schweizer Wohnimmobilien : Jetzt erst recht!

2 Anlageoptik: Renditeliegenschaften (Wohnen) Anlegeroptik: Vorsorgeeinrichtungen Ausgangslage Zinsumfeld, Handlungsbedarf und Spielraum Ausblick Mögliche Marktentwicklungen Praxis-Beispiel (Anlagegruppe ISW) Aktuelles Portfolio und Perspektiven für den Portfolioausbau

3 Ausgangslage

4 in % in % Ausgangslage: Zinsumfeld Schweiz 8 Rendite Bundesobligation Eidgenossenschaft 10 Jahre 5 Zielband SNB (LIBOR 3M) Quellen : SNB

5 in % Zinsentwicklung ( ) Ø LIBOR CHF 3M Ø LIBOR CHF 3M Q Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Jahre in % Quellen : SNB

6 Ausrichtung der Vermögensanlage Investment Performance Beiträge Vorsorge- Einrichtung Aktiven Anlage- Universum Asset Allocation ALM Leistungen Passiven

7 Immobilien Allokation: (Neu-)Ausrichtung des Investitions-Ansatzes Risiko- Profil Segmente Märkte (geografisch) Aktives Asset Management Rendite- Anspruch Alternative Anlageklassen (z.b. Infrastruktur) Exit Lagen Manage to core Lending Anlagefokus (Immobilien) Portfolio-Management Anlagefokus (alternativ)

8 Ausblick

9 Ausblick: Wohnimmobilien weiterhin in der Gunst der Investoren Attraktive laufende Erträge Mehrertrag gegenüber «risikofreien» Staatsanleihen Kapitaleffizienz Alternatives Anlagespektrum (Asset Allocation) Geringe Wertschwankungen Fokus Wohnen vs Gewerbe Bilder : Zypressenhof Dietikon Anlagegruppe ISW

10 Index (2000 = 100) Langfristige Rendite-Entwicklung Gesamtrendite (Februar) Immoaktien (SXI) Immofonds (SXI) AST (KGAST) 200 Swiss Bond Index Swiss Performance Index Quellen : SWX, KGAST

11 Ausblick: Szenarien (wichtigste makroökonomische Variablen) BIP-Wachstum (%) Inflation (%) Arbeitslosigkeit (%) LIBOR 3M CHF (%) Basisszenario Aufwärtsszenario Abwärtsszenario Zinsfutures CHF 3M LIBOR Quellen : UBS, Bloomberg

12 in % p.a. Basispunkte Ausblick: Rendite-Perspektiven Netto-Cashflowrendite (Mehrfamilienhäuser) Spread Netto-Cashflowrendite (MFH) vs Rendite Bundesobligation Eidgenossenschaft 10 Jahre Historische Daten Szenario Quellen : SNB, IPD, JLL, Fundamenta Group

13 Ausblick: Nachfrage nach Immobilien Vergleich SPI vs SXI Real Estate (2015 YTD bis ) SWX IAZI Investment Real Estate Price Index 2010 = SPI TR SXI Real Estate TR Quellen : SWX, IAZI

14 Ausblick: Immobilienanlagen 115 YTD 2015/Februar Fonds 110 Agio/Prämie 105 Indirekt AG s SXI Real Estate Shares TR SXI Real Estate Funds TR Risikoprofil Ausschüttungs- Rendite Quelle : SWX Anlagestiftungen Asset Swap Direkt

15 Ausblick: Immobilienanlagen 60'000 Angebot und Nachfrage 50'000 40'000 30'000 20'000 10'000 Zuwachs Haushalte (Schätzung) Neuerstellte Wohnungen (netto) 0 Direkt Entwicklung Preise und Mieten Angebotsmieten Wohnen Transaktionspreise Inflation (ohne Mieten) Miete Wohnen in LIK Quellen : BfS, JLL, IAZI, Fundamenta Group

16 Ausblick: Wohnimmobilien (Szenario) Erstellungsmarkt Bestandesmarkt Nutzungsmarkt Produktion Raumbedarf Angebots- Ausweitung Haushalts- Wachstum Leerstand- Entwicklung Mietpreis- Entwicklung Wirtschaft Politik Referenzzinssatz Gesellschaft Pricing Wertentwicklung Pricing time lag Cashflows «Marktgängikeit» operative Rendite

17 Ausblick: Marktzyklus Immobilien Schweiz Verkauf / Büro Wohnen Abschwung Erholung Expansion Beruhigung

18 Praxis-Beispiel

19 Anlagegruppe ISW Portfolio per 1. März 2015 Dällikon 14 Wohnungen Baujahr 2013 Kreuzlingen 15 Wohnungen Baujahr 2012 Kreuzlingen 37 Wohnungen Baujahr 1964 Sanierung 2014 Bülach 8 Wohnungen Baujahr 2011 Dietikon 134 Wohnungen Baujahr 2014 Gretzenbach 12 Wohnungen Baujahr 2013 Sarmenstorf 21 Wohnungen Baujahr 2013

20 Mikrolage Anlagegruppe ISW Portfolio Eckdaten per 1. März 2015 Geografische Allokation Monitoring Regionen (Wüest & Partner) Basis Akquisitionsbewertung JLL (gewichtet nach Marktwert) Mieterträge nach Nutzungsart in % Mieterträge Parkplätze werden der jeweiligen Nutzungsart zugeteilt Region Zürich Region Ostschweiz Region Innerschweiz Region Nordwestschweiz Andere Büro Verkauf/Gewerbe Wohnen Makrolage Objektzustand sehr schlecht schlecht mittel gut sehr gut

21 Anlagegruppe ISW Perspektiven Portfolioausbau Investitionsobjekte Triage Investitionskriterien Bestand Lage Entwicklung im Bestand Neubauten Nischen Produkt nachhaltige Marktgängigkeit Mietpreisniveau «buy & hold» «buy & manage» «develop & manage»

22 Fazit Gefahr einer gegenläufigen Entwicklung von Preisen und Fundamentaldaten Aktives Management von zentraler Bedeutung Immobilien sind (und bleiben) wichtiger Bestandteil der Asset Allocation

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