25 Jahre Immobilienmarkt Frankfurt am Main

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2 5 Jahre Immobilienmarkt Frankfurt am Main Vorworte Stadtrat Edwin Schwarz Dezernat IV: Planung und Wirtschaft Prof. Dr. Heeg Institut für Humangeographie - Goethe-Universität Frankfurt am Main Büro und Gewerbe Teil A: Analyse des Frankfurter Büromarkts - Beitrag der Universität Frankfurt am Main Teil B: Der Frankfurter Büromarkt in Zahlen Auswertungen des Gutachterausschusses Wohnen Teil A: Beschreibung des Frankfurter Wohnungsmarkts Teil B: Der Frankfurter Wohnungsmarkt in Zahlen Daten für die Wertermittlung Grundlagen der Geschäftsstelle

3 Büro und Gewerbe Teil A Teil A Analyse des Frankfurter Büromarkts Beitrag der Universität Frankfurt am Main Immobilien-Kapriolen in der Finanz-Capitale Frankfurt Die Entwicklung Frankfurts zu einem wichtigen Büromarkt. Nachkriegsgewinne. Ökonomischer Strukturwandel und räumliche Zäsuren.3 Globaler Knotenpunkt Frankfurt: Menschen, Waren, Daten.4 Sozioökonomische Grunddaten: Spiegel der Frankfurter Wirtschaft.5 Die Finanzwirtschaft als tragende Wirtschaftssäule Frankfurts Dynamisierungen auf den globalen Büromärkten 3. Die gerufenen Geister: Finanzinvestoren auf dem Frankfurter Büroimmobilienmarkt 3. Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung Planungsrecht und Bodenwertsteigerungen Dominanz des ökonomischen Kalküls Räumliche Teilmärkte in Frankfurt Standorttreue der Bürohäuser, Leerstand und Hyperentwicklung des Bodenwertes Durchkapitalisierung des Bodens 5 Globale Investitionen und lokale Reaktionen in Frankfurt 39 6 Literatur 4

4 Büro und Gewerbe Teil B Der Frankfurter Büromarkt in Zahlen Auswertungen des Gutachterausschusses Besonderheiten des Frankfurter Büromarkts 44 Allgemeine statistische Daten 46. Beantragte Insolvenzverfahren in Frankfurt am Main 46. Summe der Löhne und Gehälter im Verarbeitenden Gewerbe in Frankfurt am Main 46 3 Frankfurt Büromarkt insgesamt Umsätze und Transaktionen Mittlere Preise für Büroimmobilien Umsätze nach Klassen Immobilienumsätze in Deutschland und der Frankfurter Anteil Verlauf von Umsätzen im gewerblichen Immobiliensektor im Vergleich zum Deutschen Aktien Index ( DAX ) Mehrfachverkäufe von Büroimmobilien Anteil mehrfach veräußerter Liegenschaften Mehrfachverkäufe nach etablierten Bezirken Halteperioden von Büroimmobilien Altstadt Bahnhofsviertel Westend Süd Höchstmiete, Flächenumsatz, Leerstand, Bausummen, Bauanträge Flächenumsatz, Leerstand, Höchstmieten Bausummen Höchstmieten, Flächenumsätze, Leerstand, Bausummen im Vergleich 59

5 Teil B 3.9 Bodenwerte und Mieten Bodenrichtwertentwicklung Niederrad, Mertonviertel, City - West, Innenstadt, Bankenviertel Bodenrichtwertentwicklung Niederrad, Mertonviertel, City - West Mieten und Bodenrichtwerte in der Innenstadt und im Bankenviertel Mieten und Bodenwerte in Niederrad 6 4 Betrachtung der Bürobezirke 6 4. Grafische Übersicht 6 4. Anzahl der Kaufverträge Summe bereinigter Kaufpreise Kaufpreissummen und Transaktionen je Bürobezirk Bürobezirk - CBD Bürobezirk - West Bürobezirk 3 - Nord Bürobezirk 4 - Ost Bürobezirk 5 - Süd Bürobezirk 6 - Niederrad Bürobezirk 8 und 9 - Eschborn und Offenbach-Kaiserlei Umsatzsummenverteilungen in 5 Jahreszeiträumen 7 5 Gewerbe 7 5. Immobilienumsätze 7 5. Transaktionen 7 6 Ausblick 73 3

6 II Wohnen Teil A Teil A Beschreibung des Frankfurter Wohnungsmarkts Wohnimmobilienmarkt in Frankfurt 74 Historische Entwicklung 74 Literatur 78 76

7 Teil B Teil B Der Frankfurter Wohnungsmarkt in Zahlen Wohnungseigentum 79. Umsatz und Anzahl insgesamt Neubau 79.. Relative Preise und Anzahl 79.. Absolute Preise Mittlere Wohnflächen Indices: relative Preise, absolute Preise und Wohnungsgrößen 8..5 Anzahl der Neubauverkäufe je Bezirk 8..6 Frankfurt nach Norden, Süden, Westen, Osten, Mitte: Preise Anzahl Wohnungsgröße in 5-Jahreszeiträumen 8..7 Vergleich zentraler und dezentraler Bezirke Frankfurts Relative Preise Mittlere Wohnflächen Preise von großen Neubauwohnungen (über 30 m²) 84.3 Bestandsobjekte Relative Preise und Anzahl Absolute Preise Mittlere Wohnflächen 86.4 Wohnungseigentum nach Ortsteilen und Baujahr Neubau Baujahr ab ohne Neubau Baujahr Baujahr vor Spitzenpreise von Wohnungseigentum 9 77

8 II Wohnen Teil B Der Frankfurter Wohnungsmarkt in Zahlen Eigenheime 9. Alle Typen 9.. Umsatz und Anzahl insgesamt 9.. Neubau 9... Absolute Preise und Anzahl 9... Anzahl je Gebäudetyp Grundstücksgrößen Bestandsobjekte Absolute Preise und Anzahl Anzahl je Gebäudetyp Grundstücksflächen 95. Reihenmittelhäuser 96.. Umsatz und Anzahl insgesamt 96.. Neubau Absolute Preise und Anzahl Relative Preise Wohnflächen Grundstücksflächen Absolute Preise nach Lagen Index: Entwicklung absoluter Preise und Wohnflächen im Vergleich Bestandsobjekte Absolute Preise und Anzahl Relative Preise Wohnfläche Grundstücksflächen Absolute Preise nach Lagen Absolute Preise nach Baujahrsklassen und Lage in Frankfurt 0.3 Freistehende Eigenheime 0.3. Absolute Preise und Anzahl 0.3. Mittlere Grundstücksflächen 0 78

9 Teil B 3 Vergleich von Eigenheimen mit Wohnungseigentum Anzahl der Verkäufe von Eigenheimen <> Wohnungseigentum Neubau- und Bestandsobjekte Neubau Bestandsobjekte 3. Reihenmittelhäuser Wohnungseigentum Neubau Anzahl der Verkäufe Absolute Preise Relative Preise Mittlere Wohnflächen Reihenmittelhäuser Wohnungseigentum Bestandsobjekte Anzahl Verkäufe Absolute Preise Mittlere Wohnflächen 06 4 Mehrfamilienhäuser Umsatz und Anzahl Mittlere Preise 07 79

10 III Daten für die Wertermittlung Daten für die Wertermittlung Grundlagen der Geschäftsstelle Liegenschaftszinssätze 09. Mehrfamilienhäuser (reines Wohnen) 09. Mehrfamilienhäuser (gemischt genutzt) 4.3 Büro- und Verwaltungsgebäude 8 Ertragsfaktoren. Ertragsfaktoren von 987 bis 994 Wohnen (reines Wohnen und gemischt genutzt) und Büronutzung. Ertragsfaktoren ab Wohnen (reines Wohnen).. Wohnen (gemischt genutzt)..3 Büro- und Verwaltungsgebäude 3 3 Umrechnungskoeffizienten für ertragsabhängige Grundstücke 3 3. Allgemein 3 3. Ertragswertobjekte mit homogener Nutzung (im Hinblick auf die Miethöhen) über alle Geschosse3 3.3 Ertragswertobjekte mit Nutzungsschwerpunkt (im Hinblick auf die Miethöhen) im Erdgeschoss Wohn-/gemischt genutzte Ertragsobjekte Bürogrundstücke 5 4 Bodeneckwerte 7 4. Büro und Handel (Bauland, erschließungsbeitragsfrei) 7 4. Gewerbegebiete (Bauland, erschließungsbeitragsfrei) Wohnen (Bauland, erschließungsbeitragsfrei) Flächen für die Landwirtschaft und Grünflächen 35 5 Gebäudefaktoren (einschließlich Bodenanteil) Mehrfamilienhäuser (DM/m bzw. /m Wohnfläche) Reihenmittelhäuser (DM/m bzw. /m Wohnfläche) 38

11 6 Transaktionen und Umsätze 4 6. Insgesamt Transaktionen Geldumsatz in Mio Flächenumsatz in ha Unbebaute Gewerbeimmobilien Transaktionen Geldumsatz in Mio Flächenumsatz in ha Unbebaute Wohnimmobilien Transaktionen Geldumsatz in Mio Flächenumsatz in ha Bebaute Gewerbeimmobilien Transaktionen Geldumsatz in Mio Flächenumsatz in ha Bebaute Wohnimmobilien Transaktionen Geldumsatz in Mio Flächenumsatz in ha Umstellung von manueller Bearbeitung zur elektronischen Datenverarbeitung sowie Änderungen in der Vertragsauswertung Programmsysteme Vertragsauswertung 54 3

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