ANDREAS BINKELE STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE BÜROSTADT NIEDERRAD

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1 ANDREAS BINKELE STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE BÜROSTADT NIEDERRAD

2 1 STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE BÜROSTADT NIEDERRAD Diplom-Arbeit WS 2009/10 Universität Stuttgart Städtebau-Institut Prof. Dr. Johann Jessen Bearbeiter Andreas Binkele Matrikelnummer

3 2 INHALT

4 1 Inhalt 1 Einführung... 2 Standortanalyse Lage_Erschließung Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main Bürostadt Niederrad Fazit Baustruktur_Öffentlicher Raum Monofunktionalität erzeugt Monostruktur Hohe Leerstandsquote in der Bürostadt Niederrad Privatisierte Grünräume und fehlendes Wegenetz Fazit Infrastruktur_Nahversorgung Fehlendes Gesamtkonzept für Dienstleistungen Freizeitangebot Fazit... 3 Marktanalyse Bürostandort Frankfurt_Bürostandort Niederrad Konkurrenzdruck auf dem Büroimmobilienmarkt Fazit Wohnstandort Frankfurt_Wohnstandort Niederrad Bevölkerung im Wandel Bewohner gesucht Fazit Hamburg und Amsterdam_Fallbeispiele Hamburg, Bürostadt City-Nord Amsterdam, Wohnsiedlung Bijlmermeer Fazit... 4 Qualitäten, Missstände und Sollzustände Qualitäten Missstände Sollzustände... 5 Planungskonzept Konstanten für die weitere Planung Verkehr und Freiraum Straßenführung Fußwegenetz Grüne Freiflächen Zentrenfunktion Zentrum am Bahnhof... Seite

5 2 INHALT Lyoner Allee Lyoner Mitte Konzept Monostruktur Konzept Mischgebiet 6 Realisierungsszenarien Grundlagen für die Szenarien Szenario Monostruktur Bürostadt Niederrad Nachverdichtung auf Baufeldern Bauvorgaben Bebauungsvariante Abriss und Neubau Bauvorgaben Bebauungsvariante Modernisierung Entwicklung der Variablen Szenario Mischgebiet Lyoner Viertel Rahmenplan Realisierungsphasen Teilräume Niederrader Park Am Stadtwald Kreuzung Hahnstraße-Saonestraße Lyoner Park Lyoner Straße 11 & AstroPark 7 Empfehlung 8 Abbildungsverzeichnis 9 Quellen Print und Internet Abbildungen

6 3 1 Einführung 1 Einführung 2 Standortanalyse 3 Marktanalyse 4 Qualitäten, Misstände und Sollzustände 5 Planungskonzept 6 Realisierungsszenarien 7 Empfehlung 8 Abbildungsverzeichnis 9 Quellen Die Bürostadt Niederrad am südlichen Mainufer in Frankfurt ist eine Ansammlung von gewerblich genutzten, bis zu 25 Etagen hohen Baukörpern aus den 1960er Jahren bis heute. Da kein Gebäude einem anderen gleicht, zeichnet sich eine städtebaulich heterogene Figur ab. Die Räume zwischen der Bebauung sind teilweise begrünt, teilweise durch Parkdecks genutzt. Öffentliche Freiflächen zum Verweilen sind knapp. Trotz guter Standortbedingungen mit einem S-Bahnanschluss und einer Autobahnauffahrt/-abfahrt sind von den ungefähr eine Million Quadratmeter messenden Büroflächen lediglich 70 Prozent belegt. Unter den Nutzern befinden sich Großkonzerne wie die Deutsche Telekom, die Deka- Bank oder Nestlé. Eine deutlich sichtbare Abkehr vieler Unternehmen vom Standort Niederrad in den letzten Jahren hat einerseits mit den teilweise technisch und baulich veralteten Strukturen zu tun. Andererseits besteht durch Standorte mit einer niedrigen Gewerbesteuer in Eschborn oder Neu- Isenburg eine starke Konkurrenz. Neue attraktive Gewerbe- und Bürogebiete wie die Gateway Gardens am Flughafen oder das Europaviertel direkt am Hauptbahnhof sind in ihrer Planung bereits weit fortgeschritten oder teilweise schon realisiert. Um in der Bürostadt Niederrad neue Entwicklungspotentiale aufzuzeigen, hat das Stadtplanungsamt der Stadt Frankfurt sich die Aufgabe gestellt, das Gebiet in ein nutzungsgemischtes Viertel umzuwandeln. Gesucht werden Wohnformen für Zielgruppen, die sich an diesem Standort niederlassen wollen. Damit soll sowohl der großen Konkurrenz auf dem Büroimmobilienmarkt als auch der wachsenden Nachfrage an innenstadtnahem Wohnungsraum Rechnung getragen werden. Mehrere Argumente sprechen für eine Planung, die sich trotz allem weiterhin mit der Bürostadt Niederrad als reinem Bürostandort oder eben aber als durchmischtes Gebiet mit Wohnungen auseinandersetzt. Sie lassen sich im Sinne einer ökologischen und ökonomischen Stadtentwicklung folglich formulieren: Durch die Auslastung der bereits vorhandenen Infrastruktur können Kosten verhindert werden, die für die Erschließung von neuem Bauland entstehen würden. Durch das Angebot innenstadtnaher Wohnungen oder konkurrenzfähiger Büroflächen wird ein zusätzlicher Flächenverbrauch im Außenbereich verhindert, was die natürlichen Ressourcen im Rhein-Main-Gebiet schont. Über eine hohe Dichte von Wohnungen und/oder Arbeitsplätzen in Verbindung mit einer gut ausgebauten Infrastruktur kann hier ein sozial funktionierendes, intaktes Umfeld geschaffen werden. Abb. 01: Luftbild Bürostadt Niederrad M 1: (Quelle: Google Earth)

7 4 1 EINFÜHRUNG Abb. 02: Blick aus Südosten auf die Bürostadt Niederrad (Quelle: Deutsches Architektur Forum) Diese Arbeit wird sich auf der Grundlage der Erhebungen des Stadtplanungsamts der Stadt Frankfurt in einer ausgedehnten Analyse mit den Problemen der Bürostadt Niederrad auseinandersetzen. Dabei werden der Leerstand, der Zustand der Bebauung, die vorhandene Infrastruktur und weitere Kriterien untersucht, um daraus konzeptionelle Ansätze für ein neu strukturiertes Gebiet herzuleiten. Im Rahmen des Konzepts werden neben baulichen Maßnahmen an Schlüsselstellen ein neues Erschließungssystem und ein gestalterisches Konzept für den öffentlichen Raum entwickelt. Diese Elemente bilden das Grundgerüst, das die Bürostadt Niederrad als wettbewerbsfähiges Stadtquartier qualifizieren soll. Anschließend werden in zwei Realisierungsszenarien die baulich-gestalterischen Möglichkeiten einer weiteren Nutzung als reine Bürostadt und einer Durchmischung des Gebiets mit Wohnbebauung aufgezeigt.

8 5 2 Standortanalyse 2.1 Lage_Erschließung 1 Einführung 2 Standortanalyse 3 Marktanalyse 4 Qualitäten, Misstände und Sollzustände 5 Planungskonzept 6 Realisierungsszenarien 7 Empfehlung 8 Abbildungsverzeichnis 9 Quellen Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main Der Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main lässt sich im gesamtdeutschen Kontext in ein Netz der wichtigsten Metropolregionen einordnen. Neben den Einwohnerdichten zeichnen sich diese Ballungszentren unter anderem durch eine hohe Wirtschaftskraft aus. Der Ballungsraum Frankfurt/Rhein- Main profitiert neben seiner Bedeutung für die Wissens- und Kapitalinfrastruktur Europas oder die Automobilindustrie vor allem von seiner Lagegunst. Durch die zentrale Lage in Deutschland und Europa ist der Standort zu einem logistischen Schwergewicht auf dem Kontinent und darüber hinaus geworden. Die Erreichbarkeit der wachsenden Märkte in Osteuropa und Asien steigert den Wert der Lage der Region im Netz der international bedeutenden Logistik- und Verkehrsstandorte. Dabei vernetzt Frankfurt/ Rhein-Main den internationalen Luft-, Schienen-, Straßen- und Binnenschiffverkehr. Der Frankfurter Flughafen ist das wichtigste Drehkreuz für den Luftfrachtumschlag innerhalb Europas, der Frankfurter Hauptbahnhof der am stärksten frequentierte im Bundesgebiet, das Frankfurter Kreuz mit täglich Fahrzeugen eines der am meisten befahrenen Autobahnkreuze Europas. Antrieb für den starken Logistikbetrieb ist ein großes wissenschaftliches Know-How, das durch mehrere Forschungsinstitute, Hoch- und Berufsschulen generiert wird. Gemeinsam mit einer großen Vielfalt an Unternehmen wird in der Region ein hohes Aus- und Weiterbildungsniveau erreicht. Der Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main besteht aus den folgenden Stadt- und Landkreisen: Frankfurt Offenbach Groß-Gerau (zu Teilen) Hochtaunus Main-Kinzig (zu Teilen) Main-Taunus Offenbach-Land Wetterau (zu Teilen) Frankfurt/Rhein-Main erfasst eine Gesamtfläche von Quadratkilometern. In 75 Kommunen wohnen circa Einwohner. Die wichtigsten Zentren sind Frankfurt mit Einwohnern und Offenbach mit Einwohnern. Verantwortlich für das planerische Profil zeigt sich der Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main, der die Weichen Bremen-Oldenburg Rhein-Ruhr Frankfurt Rhein-Main Rhein-Neckar Stuttgart Hamburg Berlin-Brandenburg Hannover-Br schw.-gött. Halle-Leipzig Nürnberg München Abb. 03: Ballungszentren in Deutschland M 1: (Quelle Daten: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung) Hochtaunus Main-Kinzig Main-Taunus Frankfurt Offenbach Flughafen Offenbach-Land Groß-Gerau Main Rhein Wetterau Abb. 04: Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main M 1: (Quelle Daten: Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main)

9 6 2.1 LAGE_ERSCHLIESSUNG Abb. 05: Logo Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main (Quelle: Ballungsraumverbände) für die regionale Entwicklung durch den Regionalen Flächennutzungsplan 2020 gesteckt hat. Es ist deutschlandweit der erste FNP, der sich über ein derart großes Gebiet erstreckt. Auf die Anforderungen aus Gesellschaft, Wirtschaft, Umwelt, Kultur und Politik soll dadurch eine planerische Antwort gegeben werden. Der Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main ist Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main, die sich von Wiesbaden/Mainz, über Darmstadt, Aschaffenburg bis nach Gießen und Fulda erstreckt. Während der Ballungsraum auf hessischen Boden beschränkt ist, stellt die Metropolregion ein länderübergreifendes Konstrukt dar. Übergeordnete Verwaltungsebene des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main ist der Regierungsbezirk Darmstadt Bürostadt Niederrad Einordnung im städtischen Kontext Die Bürostadt Niederrad befindet sich südlich des Mains. Sie liegt unweit des Frankfurter Flughafens direkt an der Bundesautobahn 5. Über den Bahnhof Niederrad ist sie an städtische Bezugspunkte wie das Zentrum, die Messe, den Hauptbahnhof oder das Stadion angebunden. Östlich grenzt der Frankfurter Stadtteil Niederrad, westlich die Wohnsiedlung Goldstein zum Stadtteil Schwanheim gehörig an das Plangebiet. Abb. 06: Nestlé-Gebäude_Architekten Meid und Romeik Abb. 07: Hoher Privatisierungsgrad anstelle öffentlicher Grünflächen und Wegeverbindungen Geschichte der Bürostadt In den 1960er Jahren begann die Realisierung der Bürostadt Niederrad. Ziel war es, einen Entlastungsstandort für die stark wachsende Nachfrage an Büroflächen in Frankfurt zu schaffen. Für Unternehmen mit großen Dienstleistungs-Einheiten, die sich im Zentrum der Mainmetropole nicht mehr vergrößern konnten, sollte somit ein ansprechendes Angebot unterbreitet werden. Gleichzeitig sollte ein Abwandern aus dem Stadtgebiet vermieden werden. Der neue Standort sollte sich durch den Leitgedanken Bürostadt im Grünen auszeichnen. Es entstand eine städtebauliches Gesamtbild aus Hochhaussolitären, Büroscheiben und Flachbauten, das von grünen Freiflächen durchzogen wurde. Noch heute haben die Olivetti-Türme von Egon Eiermann oder das Nestlé-Gebäude von Meid und Romeik als Zeitzeugen der ersten Entwicklungsphase Bestand. In der Folge wurden ab den 1980er Jahren viele Gebäude aufgrund veränderter Anforderungen an den Bürobau abgerissen und neue Baukörper errichtet. In dieser Phase entstand ein neues Gesamtbild des Bürostadt Niederrad. Die neue Bebauung zeichnet sich vor allem durch auffällige Formen und Fassaden aus. Einzelinteressen der Unternehmen wurden über ein einheitliches Gesamtbild gestellt. Auch im öffentlichen Raum wurde der ursprüngliche Gedanke einer durchgrünten Bürostadt nur bedingt erhalten. Durch die Privatisierung vieler Grundstücke wurden Grünräume und Fußwegeverbindungen aufgegeben. Die Bürostadt Niederrad ist in Frankfurt und darüber hinaus heute dennoch ein bekannter Begriff. Die hohe Geschossanzahl vieler Gebäude formt eine Skyline, die außerhalb des Stadtzentrums einzigartig ist und auffällt.

10 2.1 LAGE_ERSCHLIESSUNG 7 A661 A5 A66 A66 Messe Zentrum Main Plangebiet Hauptbahnhof Bahnhof Niederrad Stadion A3 Bahnlinie Frankfurter Kreuz A3 Flughafen A661 A5 Abb. 08: Lage des Plangebiets M 1:

11 8 2.1 LAGE_ERSCHLIESSUNG F-Sindlingen F-Rödelheim Kri K ftel F-Zeilsheim Farbwerke F-Höchst Frankfurt-Messe Galluswarte Taunusanlage Hauptwache S9 Nied Gri esheimeim Abb. 09: Starker Verkehr nach Arbeitsende auf der Lyoner Straße (oben links) Abb. 10: Ausschnitt aus dem S-Bahnnetz Rhein Main Verkehrsverbund (Quelle: Rhein Main Verkehrsverbund) (oben rechts) Niederrad Hauptbahnhof Parkhaus Abb. 11: Verteilung der Parkhäuser in der Bürostadt Niederrad M 1: Vor allem im Kern des Plangebiets werden potentielle Freiräume durch die hohe Anzahl an Parkhäusern verbaut. Große Grundflächen bei geringen Geschossanzahlen bedeuten eine geringe Effizienz. S8 Rüsselsheim Raunheim Keisterbach S7 Flughafen Regionalbahnhof Walldorf Sta dion Zeppelinheim Stresemannallee Louisa Neu-Isenburg Zwischen Bahnlinie und Autobahn Mit dem PKW ist das Plangebiet über die Bundesautobahn 5/Abfahrt Niederrad zu erreichen. Dieser Anschluss soll im Jahr 2011 durch eine weitere Auf-/Abfahrt im Südwesten der Bürostadt Niederrad ergänzt werden. Grund ist eine bisher fehlende Abfahrt in südlicher Fahrtrichtung. Die stark frequentierte Schnellstraße bietet einen kurzen Verkehrsweg zum Frankfurter Flughafen und eine direkte Verbindung zu überregionalen Zielen. Durch die Autobahn ist die Bürostadt Niederrad im Westen klar begrenzt und weist an dieser Stelle kein Erweiterungspotential auf. Am Main entlang führt eine vierspurige Straße in diesem Abschnitt mit der Bezeichnung Schwanheimer Ufer in Richtung Zentrum. Von hier geht die Lyoner Straße ab, die in einer S-Form quer durch das Plangebiet verläuft und bis zum Bahnhof Niederrad führt. Im südlichen Abschnitt ist die Straße in jede Fahrtrichtung zweispurig ausgebaut. In ihrer Mitte verlaufen die Gleisanlagen der Straßenbahn. Dies führt dazu, dass die Ein-und Ausfahrten der Rhone-, Herrlot- und Hahnstraße erschwert werden, da der Autofahrer dabei eine der vielen U-Turn-Möglichkeiten nutzen muss. Im Gebiet müssen oft umständliche Erschließungswege gefahren werden, da entweder direkte Wege fehlen oder Einbahnstraßen diese nicht zulassen. Auffällig ist eine geringe Frequentierung durch den PKW-Verkehr tagsüber. Zum Arbeitsbeginn und -ende ist dagegen eine starke Nutzung der Straßen zu beobachten, woraus langen Wartezeite an den Ampeln und Rückstaus resultieren. Die Parkierung ist in Tiefgaragen und auf den großzügigen Freiflächen zwischen den Bürogebäuden verortet. Die Parkhäuser sind teilweise stark, teilweise sehr schwach ausgelastet. Mit zwei bis fünf Geschossen besteht durchweg eine geringe Geschossanzahl. Einerseits ist demnach eine Verlegung der Stellplätze in ein bis zwei Geschosse unter der Erde denkbar. Andererseits können bereits durch eine Aufstockung einzelner Parkhäuser mehrere andere eingespart werden. Am östlichen Rand trennen die Gleise die Bürostadt vom Wohnort Niederrad. Die Bahnlinie stellt eine Barriere zwischen beiden Stadtteilen dar. Sie wird lediglich an zwei Stellen durch Unterführungen aufgebrochen. Durch den Bahnhof Niederrad ist die Bürostadt gut an das ÖPNV-Netz angeschlossen. Sowohl Regionalbahnen als auch die Frankfurter S-Bahn hal-

12 2.1 LAGE_ERSCHLIESSUNG 9 Schwanheimer Ufer Main Richtung City Richtung City Lyoner Straße Anschluss Niederrad Goldstein Goldsteinstraße Colmarer Straße Niederrad Hahnstraße Lyoner Straße Saonestraße Haltestelle Melibocusstraße Bundesautobahn 5 Herrlotstraße Rhonestraße Richtung Frankfurter Kreuz Straßburger Straße Haltestelle Bürostadt Niederrad Lyoner Straße Bahnhof Niederrad Richtung Flughafen ten hier. Die S-Bahnlinien 7, 8 und 9 garantieren den Anschluss an mehrere regional bedeutsame Ziele, wie den Hauptbahnhof (5 Minuten Fahrzeit), das Stadtzentrum/Hauptwache (8 Minuten Fahrzeit) oder den Flughafen (16 Minuten Fahrzeit) und damit auch die Verbindung an das nationale sowie internationale Schienen- und Luftverkehrsnetz. Durch die S-Bahn ist neben den genannten Zielen die Nähe zu weiteren wichtigen Bezugspunkten der Metropole am Main gegeben. So liegt die Bürostadt lediglich wenige Fahrminuten von der Messe entfernt. Das Stadion ist die nächste Haltestelle in Richtung Flughafen. Weitere Anschlusspunkte sind durch die Straßenbahnhaltestellen Bürostadt Niederrad und Bahnhof Niederrad gegeben, die sich an der Lyoner Straße im Süden des Gebiets befinden. Bundesautobahn Haupterschließungsstraße Erschließungsstraße Anliegerstraße Abb. 12: Erschließungsplan M 1:10.500

13 LAGE_ERSCHLIESSUNG Abb. 13: Heizkraftwerk zwischen Bürostadt und Main Abb. 14: Blick über den Frankfurter Stadtwald auf die Bürostadt (Quelle: Internet) Abb. 15: Auszug Flächennutzungsplan (Quelle: Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main) Zwischen Main/Kläranlage/Heizkraftwerk und Stadtwald Neben den Verkehrsadern Autobahn und Bahnstrecke im Westen und Osten wird das Plangebiet durch zwei natürliche Grenzen im Norden und Süden eingeschlossen. Der Main, an dem die breit ausgebaute Straße Schwanheimer Ufer entlang führt, schließt im Norden an die Bürostadt Niederrad an. Direkt am Main verläuft ein Weg für Fußgänger und Radfahrer Richtung Frankfurter Innenstadt. Der schmale Streifen zwischen Straße und Main kann außer der Funktion als Verbindung zwischen den Stadtteilen Niederrad und Schwanheim keine Qualitäten aufweisen. Die Nähe der Bürostadt Niederrad zum Fluß wird nachhaltig durch die städtische Kläranlage, das Heizkraftwerk der Mainova und den Niederrader Friedhof gestört, die sich zwischen dem Plangebiet und dem Main befinden. Diese Nutzungen lassen für die Bürostadt auch in ferner Zukunft keinerlei Erweiterungspotential nach Norden zu. Daher müssen die Bestrebungen einer Aufwertung auf die Lyoner Straße konzentriert werden. Vor allem die Fuß- und Radwegeverbindung zum Main, die entlang der Straße verläuft, ist in einem schlechten Zustand (siehe 2.2 Baustruktur_Öffentlicher Raum). Die negativen Auswirkungen auf das Gesamtbild, die vom Heizkraftwerk ausgehen, sind vor allem auf die Fassadengestaltung des großen Bauwerks zurückzuführen. Im Süden grenzt der Bürostandort an den Frankfurter Stadtwald, in dem sich unter anderem ein Golfplatz und das größte Frankfurter Stadion die Commerzbank-Arena befinden. Der Wald ist im Flächennutzungsplan als Fläche für die Forstwirtschaft festgelegt und ist daher auch künftig nicht als städtebauliche Erweiterungsfläche anzusehen (siehe Abbildung 15). Der Stadtwald hat durch die genannten Nutzungen und mehrere Fuß- und Radwege eine hohe Naherholungsqualität. Die Wege in das Forstgebiet sind allerdings schlecht gekennzeichnet und dadurch schwer auffindbar der Wald scheint derzeit vom Plangebiet abgeschnitten zu sein. Der Flächennutzungsplan legt die Bürostadt Niederrad als gemischt genutzte Baufläche fest, lässt also eine von der Stadt Frankfurt geplante Durchmischung mit Wohnungen zu. Das westliche Randstück entlang der Autobahn ist als gewerbliche Baufläche ausgewiesen. Angesichts des hohen Lärmpegels an der Schnellstraße werden Wohnungen an dieser Stelle somit kategorisch ausgeschlossen. Rund um das Plangebiet befinden sich zahlreiche wohnungsferne Gärten. Es handelt sich um Anlagen verschiedener lokaler Kleingartenvereine. Nach Aussage des Stadtplanungsamts Frankfurt ist zu beachten, dass hier auch langfristig eine Umnutzung beispielsweise zu Wohnungen nicht möglich sein wird, da sich die Eigentümer diesen Plänen nicht beugen werden. Die einzige Ausnahme stellt eine Fläche im Süden der Bürostadt dar, die derzeit im Eigentum der Eisenbahngesellschaft mbh ist. Diese zeigt sich dazu bereit, entlang der Bahnlinie Ersatzflächen einzurichten. Dadurch entsteht gemeinsam mit dem benachbarten Parkhaus (siehe Abbildung 12 auf vorheriger Seite), das durch eine Fokussierung der Parkierung auf Tiefgaragen eingespart werden könnte und der nördlich angrenzenden Freifläche eine große Potentialfläche im Süden des Plangebiets. Am südöstlichen Ende der Bürostadt Niederrad befinden sich fünf Fußballplätze. Zwei gehören dem örtlichen Fußballverein. Dieser erklärt sich laut Stadtplanungsamt Frankfurt bereit, für die Erneuerung eines Felds und den Neubau eines Vereinsheims den westlichen Platz aufzugeben Fazit

14 2.1 LAGE_ERSCHLIESSUNG 11 Main Kläranlage Friedhof Heizkraftwerk Goldstein Niederrad Eigentümer Eisenbahngesellschaft mbh Fußballplätze Wohnbaufläche Gemischte Baufläche Gewerbliche Baufläche Sonderfläche Sportanlagen Kleingärten Friedhof Abb. 16: Flächennutzung M 1:10.500

15 LAGE_ERSCHLIESSUNG Die Lage der Bürostadt Niederrad ist an sich positiv zu bewerten. Durch den Anschluss an das öffentliche Personennahverkehrsnetz ist der Standort gut erreichbar. Außerdem gelangt man vom Bahnhof Niederrad aus in kurzer Zeit an regionale und überregionale Ziele. Es verkehren mehrere Linien der S-Bahn in die Innenstadt, an den Hauptbahnhof oder den Flughafen. Zudem bestehen im Süden des Plangebiets und am Bahnhof Niederrad zwei Haltestellen der Frankfurter Straßenbahn. Mit dem PKW besteht die Möglichkeit, die Bürostadt Niederrad über die Bundesautobahn 5/Anschluss Niederrad zu erreichen. Aufgrund einer derzeit fehlenden Abfahrt in Südrichtung soll im Jahr 2011 ein zusätzlicher Anschluss errichtet werden. Durch die starke Konzentration an Arbeitsplätzen in der Bürostadt entsteht zum Betriebsbeginn und -ende ein sehr hohes Verkehrsaufkommen. Die Rückstaus lassen sich auch auf die Erschließungssituation zurückführen. Der gesamte Verkehr wird über die s-förmig verlaufende Lyoner Straße quer durch das Plangebiet geführt. Weitere Erschließungsstraßen gibt es nicht. Ein deutliches Verbesserungspotential besteht für die Stellplatzsituation. Viele Parkdecks stehen so gut wie leer, während auf anderen eine hohe Auslastung zu beobachten ist. Zudem befinden sich in der Bürostadt ausschließlich Parkhäuser mit maximal fünf Geschossen. Dies zieht einen vermeidbaren Flächenverbrauch nach sich. Die Einbindung in die Umgebung fehlt dem Plangebiet. Es zeichnet sich als verinselter Standort zwischen Autobahn, Bahnstrecke und Kläranlage/ Heizkraftwerk aus. Vor allem Letztere stellen sich als unüberwindbare Barrieren zum Mainufer heraus, sodass auch langfristig lediglich auf die vorhandenen Verkehrswege beschränkte Bezüge zum Wasser entstehen können. Das Heizkraftwerk fügt sich negativ in das Gesamtbild der Bürostadt ein. Positiv stellt sich die Nachbarschaft zum Stadtwald dar. Dieser beherbergt mehrere Naherholungsziele. Es fehlt eine Kennzeichnung der wenigen Wege in das Waldgebiet. Negative Aspekte Fehlende südgehende Abfahrt von der Bundesautobahn 5 Temporäre Überlastung der Lyoner Straße Viele untergenutzte Parkhäuser verbauen Freiflächen Verinselung der Bürostadt Niederrad Fehlende Kennzeichnung der wenigen Wege in den Stadtwald Keine Anbindung an den Main durch Kläranlage und Heizkraftwerk Unattraktive Fassade des Heizkraftwerks Abb. 17: Untergenutzte Parkhäuser verbauen Freiflächen Positive Aspekte Konzeptionelle Ansätze S-Bahnanschluss über Bahnhof Niederrad Anbindung an das Frankfurter Straßenbahnnetz Zusätzlicher Anschluss an die Bundesautobahn 5 in Planung Nähe zum Stadtwald Zeitnah überplanbare Fläche im Südosten der Bürostadt Niederrad

16 2.1 LAGE_ERSCHLIESSUNG 13 Unattraktive Fassade Barriere durch Friedhof Barriere durch Kläranlage und Heizkraftwerk geplanter Autobahnanschluss untergenutzte Parkhäuser zeitnah überplanbare Fläche temporäre Überlastung durch Konzentration auf eine Erschließungsstraße Fehlende Wegeverbindung zum Stadtwald Abb. 18: Fazit Lage_Erschließung M 1:10.500

17 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM 1 Einführung 2 Standortanalyse 3 Marktanalyse 4 Qualitäten, Misstände und Sollzustände 5 Planungskonzept 6 Realisierungsszenarien 7 Empfehlung 8 Abbildungsverzeichnis 9 Quellen 2.2 Baustruktur_Öffentlicher Raum Monofunktionalität erzeugt Monostruktur Abb : Hochhaus in der Lyoner Straße 40 (Baujahr 1960er Jahre), Olivetti-Türme (1970er) und Blue Towers (1980er) Eine homogene städtebauliche Form ist in der Bürostadt Niederrad in ihrer heutigen Form nicht auszumachen. Es scheint, als würde der Parzellierung lediglich durch die Straßenführung eine Vorgabe gegeben. Die Bebauung zeichnet sich dagegen durch individuelle Formen und Fassaden aus. Sie unterliegt keiner städtebaulichen Ordnung. Neben großen Gebäudevolumen mit repräsentativem, zentralem Erschließungskern befinden sich Zeilen, Hochhausscheiben oder auch Blockrandbebauungen. Die Architektur der Solitäre zielt darauf ab, auf sich aufmerksam zu machen und aufzufallen. Einziger gemeinsamer Nenner ist die Nutzung als Bürogebäude. Sie werden teilweise von einem Großunternehmen genutzt, teilweise werden sie an mehrere kleinere Unternehmen vermietet. Die seit dem Baubeginn in den 1960er Jahren bis heute entstandenen Gebäude sind als Zeitzeugen mehrerer Jahrzehnte zu sehen. Neben starken Differenzen im äußeren Erscheinungsbild und der Fassadengestaltung unterscheidet sich ihre Haustechnik. Viele Gebäude entsprechen nicht den aktuellen Standards, die auf dem Büroimmobilienmarkt gefordert werden. Andere wurden dagegen im Laufe der Jahrzehnte abgerissen und durch neue ersetzt oder aber instant gehalten und modernisiert.

18 2.2 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM 15 Main AstroPark Atricom Herriotstraße 2 Blue Towers Olivetti-Türme Lyoner Straße 40 Abb. 22: Schwarzplan M 1: (oben) Abb : AstroPark (Baujahr 1980er Jahre), Atricom (1990er) und Herriotstraße 2 (nach 2000) (unten)

19 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM In der Bürostadt Niederrad sind aufgrund der Baujahre keine Realisierungsabschnitte zu erkennen. Bebauungen verschiedener Jahrzehnte sind wild durcheinander gewürfelt. Dies liegt an einem 1962 beschlossenen Grundkonzept, das einen Bebauungsplan für das gesamte Plangebiet lieferte. Nach dieser Vorgabe konnten auf dem kompletten Areal Gebäude realisiert werden. Lücken zwischen bebauten Abschnitten wurden erst Jahre später geschlossen. Durch den Abriss und Neubau von Baustrukturen wandelte sich das Erscheinungsbild der Bürostadt immer wieder. Derzeit auffälligstes Beispiel ist wohl das Prisma-Haus der Deka-Bank direkt am Bahnhof Niederrad. Dennoch bestehen noch immer Gebäude aus den 1960er und 1970er Jahren. Unter ihnen die Olivetti-Türme von Egon Eiermann als bekanntestes Beispiel. Ihnen ist das Alter nicht anhand ihrer architektonischen Ausformung anzusehen. Auch die Haustechnik wurde modernisiert. Lediglich der Zustand der Fassade verrät mehr über ihre Entstehungszeit. Abb. 26: Moderne Architektur das Prisma- Haus der Deka-Bank Modernisierung/Umnutzung oder Abriss und Neubau Um ein tragfähiges Konzept für die Bürostadt Niederrad erstellen zu können, muss die Frage beantwortet werden, welche disponiblen Gebäude im Zuge einer Modernisierung/Umnutzung bestehen bleiben können und für welche Baukörper ein Abriss und Neubau die wirtschaftlichere Lösung darstellt. Eine Begutachtung der Bausubstanz im Einzelfall ist bisher nicht durchgeführt worden. In den Realisierungsszenarien wird auf die einzelnen Gebäude eingegangen und unter dem Hintergrund eines bestehenden Planungskonzepts entschieden, ob ein Abriss und Neubau oder eine Modernisierung/Umnutzung die aus städtebaulicher und ökonomischer Sicht bessere Option darstellt (siehe 6 Realisierungsszenarien). Bereits zu diesem Zeitpunkt wird der Abriss der Gebäude Lyoner Straße 52 (Woolworth-Gebäude) und Lyoner Straße 54 aufgrund der folgenden Voraussetzungen vorgeschlagen: Hoher Leerstand (siehe Abbildung 35 auf folgender Seite) Geringer architektonischer/bauhistorischer Wert des Gebäudes Aufgrund der fehlenden Qualität und des geringen Gebäudevolumens wirtschaftlicher Vorteil von Abriss und Neubau gegenüber einer Entkernung und Modernisierung Möglichkeit einer städtebaulichen Neuordnung durch gewonnene überplanbare Fläche an dieser Stelle Abb. 27: Alte Bausubstanz des Woolworth- Gebäudes Es handelt sich um zwei in Betonbauweise errichtete Gebäude mit Elementfassaden. Die Fassaden müssen saniert werden. Das Erscheinungsbild zeigt weder einen optischen Wert auf, noch gliedert sich die Bebauung in ein Gesamtkonzept ein. Die Gebäude befinden sich innerhalb des Plangebiets an einer Stelle, die direkt an bereits unter 2.1 Lage_Erschließung festgelegte überplanbare Flächen grenzt. Es entsteht eine große zusammenhängende, städtebauliche Entwicklungsfläche, die in den Planungen zur Bürostadt eine entscheidende Rolle einnehmen kann.

20 2.2 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM 17 Prisma-Haus Olivetti-Türme Lyoner Straße 54 Woolworth- Gebäude Baujahr ab er 1980er 1970er 1960er Abb. 28: Alter der Bausubstanz M 1: (Quelle Daten: Stadtplanungsamt, Stadt Frankfurt am Main)

21 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM Hohe Leerstandsquote in der Bürostadt Niederrad Abb. 29: Logo Deka Investmentfonds (Quelle: Internet) Abb. 30: Logo LG (Quelle: Internet) Abb. 27: Fehlende Gestaltung am Fußweg vom Bahnhof Niederrad in das Plangebiet Abb. 31: Logo Nestlé (Quelle: Internet) Die Bürostadt Niederrad beheimatet eine Vielzahl großer Unternehmen und Institutionen. Darunter Hochtief (Konzernzentrale), Nestlé (Deutschlandzentrale), T-Systems, die Deutsche Bahn AG (Niederlassungen der DB Systel GmbH und der DB ProjektBau), Siemens, die DekaBank, der Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau (VDMA), der Zentralverband Elektrotechnik- und Elektronikindustrie (ZVEI), der ADAC oder die Bundesagentur für Arbeit (Zentraldirektion Hessen). Neben diesen Großunternehmen sorgen viele kleine Büros wie Anwaltskanzleien oder IT-Firmen für eine gemischte Unternehmensstruktur aus Groß und Klein. Derzeit arbeiten in der Bürostadt ungefähr Menschen. Dadurch rechtfertigt sich nach wie vor die Bedeutung der Bürostadt Niederrad als gewerblicher Schwerpunkt in der Stadt Frankfurt. Dennoch ist es offensichtlich, dass das Gelände zwischen Autobahn und Bahnstrecke mit großen Problemen behaftet ist. Diese äußern sich am deutlichsten in einem Leerstand von etwa 33 Prozent. Damit weist die Bürostadt eine Fläche von über Quadratmetern auf, die derzeit ungenutzt ist. Der Plan zeigt, dass darunter mehrere Gebäude sind, die von einem kompletten Leerstand betroffen sind. Auf längere Sicht ist die Bürostadt Niederrad dadurch vor zwei elementare Probleme gestellt: Die Eigentümer/Investoren können keine Gewinne aus leer stehenden Gebäudestrukturen ziehen und die Gebäude stehen ohne neue Investitionen langfristig vor dem Zerfall. Die Bürostadt festigt durch die fehlende Auslastung, die fehlende Belebung und das fehlende Interesse einer Gestaltung im öffentlichen Raum (siehe Seite 20) ihren Ruf als absteigendes Viertel. Der Veränderungsdruck auf das Gebiet ist dadurch enorm. Ein erstes Resultat ist die Umnutzung eines Gebäudes in der Bürostadt. Abb. 32: Logo ADAC (Quelle: Internet) Abb. 33: Logo T-Systems (Quelle: Internet) Planung eines mit Wohnungen durchmischten Bürogebiets In der Lyoner Straße 19 hat sich ein Investor gefunden, der das Bürogebäude in ein gemischt genutztes Gebäude mit Wohnungsschwerpunkt umnutzt (siehe Abbildung 36). Die Bauarbeiten sollen bis zum Juni 2010 abgeschlossen sein. Es werden 98 Mietwohnungen und ein gewerblich genutztes Erdgeschoss entstehen. Damit ist ein erster Grundstein für eine Umstrukturierung des Gebiets gelegt, der Pioniercharakter bekommen kann. Es stellt sich dennoch die Frage, welche Gebäudestrukturen eine Umnutzung zulassen. Große Raumtiefen wie bei den Blue Towers oder verschachtelte Gebäudegroßstrukturen wie beim AstroPark benötigen dazu experimentelle Konzepte und Investoren, die einer solchen Planungsaufgabe offen gegenüber stehen. Wenn diese Punkte gewährleistet werden können, sind auch hier Umnutzungen durchaus denkbar. Die Wohnformen werden sich an den potentiellen Bewohnertypen orientieren müssen, die in einem Umfeld wie der Bürostadt denkbar sind (siehe 3.2 Wohnstandort Frankfurt_Wohnstandort Niederrad). Abb. 34: Logo Hochtief (Quelle: Internet) Eine neu strukturierte Bürostadt als Planungsoption Die Präsenz der genannten Großunternehmen zeigt, dass die Bürostadt Niederrad nach wie vor einen Stellenwert in Frankfurt genießt. Die Tatsache, dass sich hier Konzernzentralen, Deutschlandzentralen oder große Niederlassungen befinden, stellt langfristig eine relative Planungssicher-

22 2.2 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM 19 Lyoner Straße 19 AstroPark Blue Towers heit mit diesen Unternehmen dar. Nestlé äußert laut Stadtplanungsamt Frankfurt gar Erweiterungsabsichten in Niederrad. Mit großen Unternehmen als Basis sind auch Planungen denkbar, in denen die sich Zukunft der Bürostadt weiterhin als Büroschwerpunkt darstellt. Dann muss der Standort über eine Modernisierung der Bebauung, eine verbesserte Infrastruktur und ein positives Image bei einer gleichzeitig schwer kalkulierbaren positiven Entwicklung des Bürommobilienmarktes umstrukturiert und gestärkt werden. Wenn die Nachfrage nach innenstadtnahen Büroimmobilien ansteigen sollte, kann die Bürostadt Niederrad als neu aufgestelltes Quartier in Konkurrenz zu weiteren Standorten treten. Dazu sind neben einer technisch gut ausgestatteten Gebäudesubstanz vor allem ein attraktiver öffentlicher Raum und punktuell belebende Elemente wie Restaurants oder Cafés notwendig. 100% Leerstand über 60% Leerstand über 40% Leerstand Abb. 35: Leerstand M 1: (Quelle Daten: Stadtplanungsamt, Stadt Frankfurt am Main) Abb. 36: Umbaumaßnahmen in der Lyoner Straße 19

23 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM Privatisierte Grünräume und fehlendes Wegenetz Zwischen den frei platzierten Bürohochhäusern erstrecken sich dem ursprünglichen Planungsgedanken entsprechend grün gestaltete Flächen. Sie machen teils einen mehr, teils einen weniger gepflegten Eindruck und werden oft durch die bereits in 2.1 Lage_Erschließung angesprochenen Parkhäuser geprägt. Doch das grüne Erscheinungsbild der Bürostadt Niederrad täuscht. Durch den hohen Privatisierungsgrad innerhalb des Plangebiets fehlen Aufenthaltsqualität, Durchwegung und ein Leitsystem der Grünräume. Teilweise sind ganze Grundstücke eingezäunt, womit jeglicher Zugang verwehrt wird. Die vorhandenen Grünflächen können nicht genutzt werden. Eine Ausnahmeerscheinung ist der Nestlé-Park, der die einzige größere Grünfläche darstellt, die einen Gestaltungswillen und eine Durchwegungsmöglichkeit miteinander vereint. Abb. 37: Eine Aufwertung der Fußwege ist für ein besseres Image des Gebiets notwendig Abb. 38: Mangelhafte Gestaltung wichtiger Fußwege hier am Bahnhof Abb. 39: Ein Unort der Bahndurchgang von der Bürostadt nach Niederrad Freiflächenangebot und fußläufige Erreichbarkeit notwendig Für hochwertige Bürostandorte ist es in Zukunft jedoch unerlässlich, neben den Gebäuden auch die Freiräume mit einer Aufenthaltsqualität auszustatten. Noch wichtiger wird ein Angebot an öffentlichen Grünflächen für eine mögliche Wohnnutzung. Doch nicht nur ein Angebot, sondern auch eine Systematik hinter den Grünräumen muss bedacht werden. So muss durch ein öffentliches Wegenetz die Erreichbarkeit aller Ziele innerhalb der Bürostadt Niederrad gewährleistet werden. Dieses kann an einigen Stellen von den Straßen losgelöst, an anderen an den Straßen entlang geführt werden. Entscheidend sind zudem neben einem in sich funktionierenden Wegenetz Verbindungen mit dem Umfeld. Entlang des Mainufers führt ein Weg bis in das Zentrum Frankfurts. Er stellt wichtige Verbindungen für Fußgänger und Radfahrer dar. Die Anbindung der Bürostadt an diesen Mainuferweg ist mangelhaft. Entlang der stark befahrenen Lyoner Straße muss sich der Passant auf einem Meter-breiten Fußgängerweg fortbewegen. Ebenso verbesserungswürdig sind Fußwegeverbindungen im Süden der Bürostadt, wo sich mit dem Frankfurter Stadtwald ein Naherholungsgebiet in direkter Nachbarschaft befindet. Unattraktives Bahnhofsumfeld Ein großer Anteil der Arbeitnehmer der Bürostadt pendelt mit der S-Bahn zum Arbeitsplatz. Der Weg vom Bahnhof Niederrad in das Plangebiet führt derzeit zwischen einer Betonmauer und einem hohen Stahlgitter hindurch. Die Gestaltung dieses Ortes kann dem Anspruch als wichtigste Wegeverbindung nicht gerecht werden. Zudem ist die städtebauliche Situation am Bahnhof als schlecht zu bewerten. Ein ansässiger Autohändler entspricht nicht den Potentialen des Standorts und verbaut direktere und attraktivere Wegegestaltungen. Die öffentliche, stark frequentierte Situation kann durch andere Nutzer deutlich besser ausgefüllt werden. Die Anbindung der Bürostadt an das östlich angrenzende Niederrad wird durch die Bahnstrecke erschwert. Zwei Unterführungen bieten Querungsmöglichkeiten. Mehr als rein funktionale Qualitäten können diese in ihrer derzeitigen Form nicht bieten. Durch eine Aufwertung der Unterführungen kann eine stärkere Verbindung zwischen den beiden benachbarten Stadtgebieten hergestellt werden. Die Gleisanlagen der Straßenbahn auf der Lyoner Straße stellen eine physische und psychische Barriere dar. Sie erschweren Wege über die Straße und schneiden den südlichen Teil der Bürostadt vom Kern ab.

24 2.2 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM 21 Main Nestlé-Park Stadtwald Lärm- und Geruchsimmissionen Belastungen von Einflüssen im direkten Umfeld der Bürostadt sind teilweise nur schwer in den Griff zu bekommen. Durch die Autobahn ist vor allem der westliche Bereich mit einer hohen Lärmimmission belegt. Dieser Faktor kann mit Schallschutzwänden eingedämmt werden. Die Geruchsbelastung durch die Kläranlage zwischen Main und der Bebauung stellt dagegen ein schwer minderbares Defizit dar. Die vorherrschende Windrichtung aus Westen macht die Abgase vor allem im nördlichen Bereich des Plangebiets spürbar. Ein denkbares, aber sehr kostenspieliges Mittel gegen starke Geruchsimmissionen ist eine Überdachung der betroffenen Bereiche der Anlage. Parkfläche Waldfläche Gewässer Abb. 40: Freiflächen M 1: Abb. 41: Geruchsimmission durch die Kläranlage (Quelle: Internet)

25 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM Fazit Das Erscheinungsbild des öffentlichen Raums zeigt vor allem hinsichtlich seiner Erlebbarkeit Mängel auf. Neben gestalterischen bestehen auch funktionale Defizite. Im Ganzen fehlt ein schlüssiges Fuß- und Radwegenetz, das auf den Freiflächen und entlang der Straßenverkehrswege verläuft. In einzelnen Bereichen müssen in Zukunft standortspezifische Maßnahmen durchgeführt werden, um den derzeitigen Zustand aufzuwerten. Dies betrifft eine gut gekennzeichnete, stärkere Vernetzung mit dem Stadtwald, eine Verbreiterung des Fuß- und Radweges zum Mainufer, eine passantenfreundliche Gestaltung der Bahnunterführungen nach Niederrad und eine städtebauliche Neuordnung und damit eine neue Wegeführung vom Bahnhof in das Gebiet. Durch die letztere Maßnahme muss die Chance wahrgenommen werden, der Bürostadt ein heute fehlendes attraktives Tor am Bahnhof zu gestalten. Das breite betonierte Straßenprofil der südlichen Lyoner Straße, das durch die Kombination aus Verkehrsstraße und Straßenbahn entsteht, erzeugt eine Barriere. Die Lärm- und Geruchsbelastung ist vor allem im nordwestlichen Bereich der Bürostadt Niederrad wahrnehmbar. Im südöstlichen Teil des Plangebiets nehmen diese Immissionen stark ab. Im Süden des Gebiets ergibt sich aufgrund der nicht erhaltenswerten und vom Leerstand betroffenen Baustruktur eine überplanbare Fläche am Stadtwald. Negative Aspekte Fehlende grüne Freiflächen mit Aufenthaltsqualität Fehlendes Fuß-/Radwegenetz durch das Plangebiet Schmale Fußwege entlang der Lyoner Straße Schlechte Vernetzung mit dem Stadtwald Schlechte Wegeverbindung zum Mainufer Schlechte Verknüpfung mit Niederrad Schlechte Wegeverbindung vom Bahnhof in das Plangebiet Unattraktives Bahnhofsumfeld Schallimmission durch die Bundesautobahn 5 Geruchsimmission durch die Kläranlage Abb. 42: Fehlende öffentliche Freiräume machen die Bürostadt Niederrad zu einem Gebiet ohne Aufenthaltsqualität Positive Aspekte Konzeptionelle Maßnahmen Abriss des Woolworth-Gebäudes an der Lyoner Straße und Überplanung der Fläche

26 2.2 BAUSTRUKTUR_ÖFFENTLICHER RAUM 23 Aufwertung der Wegeverbindung zum Main Geruchsimmission durch Kläranlage Schlechte Verbindung nach Niederrad Vernetzung fußläufig erreichbarer Ziele grüne Freiflächen mit Aufenthaltsqualität Schallimmission durch Autobahn Aufwertung der Fußwege Gestalteter Fußweg zum Bahnhof Bahnhofsvorplatz mit Geschäftspassage Überplanbare Fläche Vernetzung mit dem Stadtwald Abb. 43: Fazit Baustruktur_Öffentlicher Raum M 1:10.500

27 INFRASTRUKTUR_NAHVERSORGUNG 1 Einführung 2 Standortanalyse 3 Marktanalyse 4 Qualitäten, Misstände und Sollzustände 5 Planungskonzept 6 Realisierungsszenarien 7 Empfehlung 8 Abbildungsverzeichnis 9 Quellen 2.3 Infrastruktur_Nahversorgung Fehlendes Gesamtkonzept für Dienstleistungen Abb. 44: Lediglich an der Lyoner Straße 11 ist ein Nutzungsmix aus Büro und Dienstleistungen erkennbar Abb. 45: Mehrere Imbissstände stehen gleichermaßen für Funktionalität und für fehlende Attraktivität in der Bürostadt Die Bürostadt Niederrad erfährt heute fast ausschließlich während der Arbeitszeiten eine Belebung. Die monofunktionale Ausrichtung führt zu einem Aussterben des Lebens nach Geschäftsschluss. Diesen Eindruck können auch die ansässigen Hotels und wenigen Rastaurants nicht beeinflussen. Fehlende Gastonomie in Verbindung mit unattraktiven öffentlichen Freiflächen führt dazu, dass sich über die reine Funktion als Arbeitsstadt keinerlei Qualitäten entfalten können. Diese einseitige Ausrichtung des Stadtteils führt zu schlechten CO2-Bilanzen und einer fehlenden Nachhaltigkeit. Straßenbeleuchtungen bleiben für wenig Verkehr die Nacht über angeschaltet, die gesamte Straßeninfrastruktur ist nur zu den Stoßzeiten ausgelastet. Durch eine 24-Stunden-Nutzung des Gebiets, die mit einem gezielten Einzelhandels- und Freizeitangebot oder einer Nutzungsmischung erzeugt werden kann, ist ein ökologisch verbesserter Umgang am Standort möglich. Dafür fehlen der Bürostadt Niederrad bisher Anziehungspunkte, die bis spät in die Nacht für Belebung sorgen. Fehlende Dienstleister am Bürostandort In der Bürostadt befinden sich neben Bürogebäuden mehrere Hotels, die Geschäftsleuten oder Zeitarbeitskräften eine standortnahe Übernachtungsmöglichkeit bieten. Die meisten Restaurants sind in die Bürogebäude integriert und dienen primär den dort Beschäftigten. Sie schließen meist mit den Feierabendzeiten der Unternehmen. Auf eine breitere Kundschaft sind lediglich die wenigen Restaurants entlang der Lyoner Straße aus, direkt südlich der Kreuzung mit der Goldsteinstraße. Hier ist in Ansätzen ein Nutzungsmix von Büro mit Dienstleistungen im Erdgeschoss lesbar. Neben den Restaurants befinden sich hier ein Friseur, eine Poststelle und ein Zahnarzt. Imbissstände anstatt Restaurants und Cafés Ein deutliches Indiz für das fehlende Gastronomieangebot liefern mehrere Imbissstände, die sich in der Bürostadt befinden. Sie fangen als temporäre Versorger den Mangel in der Nahversorgung auf. Allerdings können sie nicht die Rolle eines Restaurants einnehmen, das neben seiner reinen Funktion auch den öffentlichen Raum beleben und damit das Erscheinungsbild seines Umfelds entscheidend mitprägen kann. Die Imbissstän-

28 2.3 INFRASTRUKTUR_NAHVERSORGUNG 25 Goldstein Goldsteinstraße Lyoner Straße Niederrad de, von denen auffällig viele in der Bürostadt stehen, sind die einfachste Reaktion des Marktes auf eine Lücke im Angebot und können daher auch als Kritik an der fehlenden gastronomischen Versorgung gesehen werden. Sie tragen einen Teil zum negativen Erscheinungsbild des Plangebiets bei. Supermärkte/Lebensmitteldiscounter dokumentieren Randlage In der Goldsteinstraße bieten sich dem Konsumenten drei Supermärkte/ Lebensmitteldiscounter, die vor allem von den Bewohnern aus Niederrad und Goldstein genutzt werden. Sie bedienen eine Form des Einzelhandels, die stark vom Automobil abhängig ist und sich vorwiegend in Randlagen befindet. Die Tatsache, dass sich die Supermärkte an diesem Standort befinden spricht einerseits für seine gute Erreichbarkeit mit dem Automobil. Andererseits tragen auch sie keinen Beitrag zu einem hochwertigen öffentlichen Raum bei. Supermarkt Bäckerei Arzt Friseur Restaurant Hotel Post Kindertagesstätte Sportanlage Polizei Abb. 46: Infrastruktur M 1: Private Kindertagesstätten Den Arbeitnehmern der Bürostadt wird in mehreren kleinen Kindertagesstätten die Möglichkeit gegeben, ihre Kinder über den Tag unterzubringen. Es handelt sich durchgehend um private Einrichtungen.

29 INFRASTRUKTUR_NAHVERSORGUNG Wohnungsangebot bedingt Ausbau der lokalen Infrastruktur Mit einer geplanten Durchmischung der Bürostadt mit Wohnungen, wie sie die Stadt Frankfurt vorsieht, muss ein Ausbau der lokalen Versorgungsstruktur einhergehen. Viele Angebote, die für den täglichen Gebrauch notwendig sind, sind bisher nur eingeschränkt oder gar nicht auffindbar. Zum infrastrukturellen Ausbau für einen neuen bewohnten Stadtteil in der Größenordnung von realistisch einkalkulierten bis Einwohnern (Machbarkeitsstudie Lyoner Viertel, 2009) zählen neben dem bereits vorhandenen Angebot: Bäckereien, Metzgerei u.ä. Drogeriemarkt Apotheke Ein oder mehrere Hausärzte Friseure Öffentliche Restaurants/Cafés Öffentliche Kindertagesstätte Turn- und Sporthalle Zweizügige Grundschule Spielplätze Abb. 47: Lebensmitteldiscounter in der Goldsteinstraße Für ein unter ökologischen und sozialen Aspekten intaktes Quartier ist neben dem reinen Angebot dieser Einrichtungen auch deren Verortung und Vernetzung miteinander ein entscheidender Faktor. Das Beispiel der Bürostadt Niederrad zeigt, dass ein fehlendes Zusammenspiel aus öffentlichem Raum und Nahversorgung/Gastronomie zu unattraktiven Freiräumen führt. Auch unter diesem Missstand leidet derzeit das Erscheinungsbild und damit auch die Auslastung des Plangebiets.

30 2.3 INFRASTRUKTUR_NAHVERSORGUNG 27 Abb. 48: Regional bedeutsame Ziele des Freizeit- und Entertainmentsektors und lokale Sportvereine in der Nachbarschaft der Bürostadt Niederrad M 1: Main Goldstein Niederrad Galopprennbahn Niederrad Bahnstrecke Bürostadt Niederrad Bundesautobahn 5 Frankfurter Golf Club lokale l Sportvereine Commerzbank-Arena Freizeitangebot Im direkten Umfeld der Bürostadt Niederrad befinden sich mehrere regional bedeutsame Ziele des Freizeit- und Entertainmentsektors. Mitten im Frankfurter Stadtwald ist die Anlage des Frankfurter Golf Club e.v. beheimatet. Ein weiterer Anziehungspunkt in unmittelbarer Nachbarschaft ist die Commerzbank-Arena. Sie wurde im Jahr 2005 durch die Architekten Gerkan, Marg und Partner ausgebaut und modernisiert. Mit einem Fassungsvermögen von Zuschauern ist sie das größte Stadion in Frankfurt. Neben dem Fußball wird es auch für kulturelle Events oder andere Sportveranstaltungen genutzt. Am östlichen Rand des Stadtteils Niederrad befindet sich die Galopprennbahn Niederrad. Hier werden bereits seit dem Jahr 1865 Rennen ausgetragen. Beheimateter Verein ist der Renn-Verein Frankfurt e.v. Das breite Sportangebot in Niederrad und Schwanheim/Goldstein wird durch mehrere lokale Sportvereine verschiedenster Sportarten geprägt. Zwei davon befinden sich mit der Turn- und Sportgemeinschaft Frankfurt- Niederrad e.v. und dem Frankfurter Reit- und Fahr-Club e.v. am südlichen Rand der Bürostadt. Mit dem Main im Norden und dem Stadtwald im Süden erstrecken sich in unmittelbarer Nähe zur Bürostadt zwei Naherholungsgebiete, die fußläufig zu erreichen sind. Abb. 49: Golfanlage des Frankfurter Golf Clubs Abb. 50: Die Commerzbank-Arena im Frankfurter Stadtwald Abb. 51: Die Galopprennbahn in Niederrad gilt als überregionaler Anziehungspunkt

31 INFRASTRUKTUR_NAHVERSORGUNG Fazit Die Bürostadt Niederrad ist ein monofunktionaler Standort. Seine einseitige Nutzung führt lediglich temporär zu einer Belebung des öffentlichen Raums. Verstärkt wird dieser Zustand durch ein geringes Dienstleistungsangebot. Es mangelt an einem Gesamtkonzept, das über das Zusammenspiel von Dienstleistern/Gastronomie und gestalteten Freiflächen einerseits ein attraktives Angebot fördert und andererseits ein positives Erscheinungsbild des Plangebiets erzeugt. Lediglich an einer Stelle ist ein Nutzungsmix von Büro und Dienstleistern mit einem gestalteten Außenbereich vorzufinden. Anstelle dessen prägen mehrere Imbissstände die Freiräume der Bürostadt negativ. Über ihre reine Funktion als Nahversorger hinaus können sie jedoch keine Qualitäten entfalten. Für die Durchmischung der Bürostadt mit Wohnungen muss vor allem der Einzelhandel ausgebaut werden, der den täglichen Bedarf abdeckt. Durch die Konzentration auf eine Zentrenstruktur kann in einem neuen Wohnquartier eine fußläufig erreichbare Mitte geschaffen werden. Der PKW-abhängige großflächige Einzelhandel entlang der Goldsteinstraße deckt bereits einen Teil der Nahversorgung ab. Unbedingt notwendig ist ein Angebot an öffentlichen Kindergartenplätzen, einer Grundschule und Spielplätzen. Negative Aspekte Wenig öffentliche Gastronomie Keine Dienstleistungsschwerpunkte Fehlendes Zusammenspiel von Dienstleistungen und Freiraum Abb. 52: Das Einzelhandelsangebot in der Goldsteinstraße deckt einen Teil des täglichen Bedarfs ab Positive Aspekte Konzeptionelle Maßnahmen Ausbau des Einzelhandels-/Dienstleistungsangebots bei einer Durchmischung der Bürostadt mit Wohnungen Hohes Naherholungsangebot

32 2.3 INFRASTRUKTUR_NAHVERSORGUNG 29 Ist-Zustand: Funktionalität statt Attraktivität Soll-Zustand: Schwerpunkte & Vernetzung großflächiger Einzelhandel großflächiger Einzelhandel Kantine Vernetzung des Angebots Imbissstand Konzentration des Angebots auf Schwerpunkte Restaurant Abb. 53: Fazit Infrastruktur_Nahversorgung M 1:10.500

33 BÜROSTANDORT FRANKFURT_BÜROSTANDORT NIEDERRAD 1 Einführung 2 Standortanalyse 3 Marktanalyse 4 Qualitäten, Misstände und Sollzustände 5 Planungskonzept 6 Realisierungsszenarien 7 Empfehlung 8 Abbildungsverzeichnis 9 Quellen 3 Marktanalyse 3.1 Bürostandort Frankfurt_ Bürostandort Niederrad Konkurrenzdruck auf dem Büroimmobilienmarkt Abb. 54: Geringere Gewerbeumsatzsteuersätze machen das Gewerbegebiet Süd in Eschborn zu einer Alternative für Unternehmen (Quelle: Neu-Isenburg) (unten links) Abb. 55: Studie zum Europaviertel nahe der Messe (Quelle: AS&P) (unten rechts) A Die Stadt Frankfurt ist einer der bedeutendsten Büroimmobilien-Standorte in Deutschland. Seit 1966 wurden laut Statistiken von Immobilienmaklern jedes Jahr rund Quadratmeter neue verkauf- oder vermietbare Flächen geschaffen (Immopro, 2009). Und die Stadt weist mit Blick auf die Zukunft neue Bürostandorte aus. Als aktuell attraktivste Entwicklungsschwerpunkte gelten die Gateway Gardens am Flughafen und das Europaviertel zwischen der Messe und dem Hauptbahnhof zwei verkehrsgünstig angeschlossene Konversionsflächen, die sich über eine Gesamtfläche von 35 beziehungsweise 90 Hektar erstrecken. Die Gateway Gardens entstehen auf dem Gelände einer ehemaligen US-amerikanischen Militärsiedlung und sollen im Jahr 2016 fertiggestellt werden. Das Europaviertel soll nach der Rahmenplanung des Planungsbüros Albert Speer & Partner (AS&P) bis spätestens 2019 umgesetzt werden. Damit entstehen weitere konkurrierende Standorte auf dem städtischen Immobilienmarkt, die sich gegenüber Gebieten wie der Bürostadt Niederrad dem Vorteil einer modernen Gebäudesubstanz und einem attraktiveren Städtebau sicher sein können. Zudem sind sie ebenso verkehrsgünstig angeschlossen, profitieren von der direkten Anbindung an den Hauptbahnhof, den Flughafen oder die Autobahn. B

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