Vertrag beendet, Mieter zieht nicht aus - was tun? Dr. Arnold Lehmann-Richter

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1 Vertrag beendet, Mieter zieht nicht aus - was tun?

2 Einleitung Das Problem: Welche Rechte und Pflichten bestehen, wenn der Mieter nach Vertragsende nicht auszieht? Beispiel: Der Mieter bestreitet die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters. Der Vermieter fragt, a) wie er verhindern kann, dass durch Nichtauszug ein neuer Mietvertrag entsteht; b) ob er über Betriebskosten abrechnen kann; c) ob er welche Mieter er verlangen kann; d) ob er das Schloss auswechseln darf oder die Versorgung der Wohnung mit Heizung einstellen kann

3 Einleitung Bei der Rechtsposition des nicht räumenden Mieters ist zu unterscheiden: a) Regelfall: Mieter, die bedingungslos und ohne gerichtlichen Räumungsschutz zum Auszug verpflichtet sind; Privilegierte Mieter, nämlich: b) Mieter, die die Fortsetzung des Mietvertrags herbeiführen können; c) Mieter, denen gerichtlich Vollstreckungsschutz gewährt wurde.

4 Einleitung Zu den privilegierten Sonderkonstellationen: a) Fortsetzungsrecht, z.b.: BGB: Mieter kann bei Härtegründen nach ordentlicher Vermieterkündigung Vertragsfortsetzung verlangen; III Nr. 2 BGB: Mieter kann fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilen. - Diese Normen begründen eine Anwartschaft für den Mieter auf Vertragsfortsetzung. b) Vollstreckungsschutz: 721, 765a ZPO.

5 Regelfall: Bedingungslose Räumungspflicht

6 Regelfall: Bedingungslose Räumungspflicht Nach Vertragsende ist der Mieter nach 546 I BGB zur Räumung verpflichtet. Diese Pflicht kann entfallen: 1. Nach 545 BGB durch Vertragsverlängerung bei fehlendem Widerspruch. Diese Folge kann schon im Vertrag ausgeschlossen werden. 2. Durch (konkludenten) Abschluss eines Mietvertrags.

7 Vertragsverlängerung 545 BGB (Auszug) Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Formulierung zum Ausschluss von 545 BGB im Mietvertrag: Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis dadurch nicht auf unbestimmte Zeit; die Rechtsfolge des 545 BGB wird ausgeschlossen.

8 Vertragsverlängerung Ist 545 BGB nicht wirksam vertraglich ausgeschlossen, muss der Vermieter innerhalb von zwei Wochen gerechnet ab dem Tag, an dem er vom Nichtauszug erfährt, Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung erklären. Formulierung: Hiermit widersprechen wir einer Vertragsverlängerung durch Gebrauchsfortsetzung. Achtung: Widerspruch kann Mieter nach 174 BGB zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt wird.

9 Vertragsverlängerung 174 BGB Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. - Praxishinweis: Bei Übernahme einer neuen Verwaltung Massenschreiben des Vermieters (Kopie reicht) an alle Mieter, dass Verwaltung Vollmacht erteilt wurde.

10 Vertragsverlängerung - Mietvertrag kann auch konkludent verlängert werden. Diese Rechtsfolge kann in der Praxis durch Klarstellung verhindert werden Beispiel: Vermieter schickt nach Vertragsende eine Betriebskostenabrechnung. Hier klarstellen, dass keine Vertragsverlängerung beabsichtigt ist: Vorsorglich teilen wir mit, dass hiermit keine auf Vertragsverlängerung/Neuabschluss gerichtete Erklärung abgegeben wird; der Vertrag ist und bleibt beendet. - Soll Mietvertrag nach wirksamer Kündigung fortgesetzt werden, etwa weil Mieter Rückstand gezahlt hat, müssen die Parteien dies vereinbaren ( Hiermit wird vereinbart, dass der Mietvertrag vom unbeendet fortgesetzt wird )

11 Nutzungsentschädigung Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung bis zur Räumung nach 546a BGB: 546a BGB (Auszug) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

12 Nutzungsentschädigung Berechnung des Anspruchs des Vermieters auf Nutzungsentschädigung: a) entweder Vertragsmiete, - Höhe entspricht Vertrag, also inkl. Staffel/Index, aber keine Erhöhung zur Ortsüblichkeit nach Vertragsende - eine Minderung der vertraglichen Miete findet nicht statt (anders h.m. für Mängel, die bei Vertragsende existieren) - Betriebskosten sind entsprechend Vertrag geschuldet, also ggf. abzurechnen/abrechnungs- und Einwendungsfristen gelten nicht b) oder ortsübliche Miete

13 Sonstige Rechte und Pflichten Fall 1: Nach Vertragsende stellt der Vermieter die Versorgung mit Heizung ein. Der Mieter klagt. Ergebnis: - Mangelhafter Zustand begründet keinen Anspruch des Mieters wegen Besitzstörung. - Auch keine nachvertragliche Versorgungspflicht des Vermieters (streitig) - Mieter muss als Minus zur Räumung alle Einwirkungen auf Mietsache dulden (Modernisierung, Besichtigung etc.)

14 Alternative Räumungsmodelle - Kalträumung ohne Gerichtsvollzieher ist rechtswidrig und führt zu Schadensersatzpflicht des Vermieters. BGH v (VIII ZR 45/09) - Kalträumung Vermieter räumt ohne gerichtlichen Titel in Abwesenheit des Mieters die Wohnung leer. Mieter verlangt Schadensersatz in Höhe von ,65 - Versorgungssperre ist in der Wohnraummiete noch nicht höchstrichterlich anerkannt:

15 Alternative Räumungsmodelle BGH v XII ZR 137/07 Versorgungssperre Der Geschäftsraummieter zahlt 8 Monate die Miete nicht, weshalb der Vermieter fristlos kündigt. Da der Mieter nicht räumt, möchte der Vermieter den Mieter ausfrieren und zu diesem Zweck die Heizung abstellen. Nach Ansicht des BGH ist der Vermieter hierzu berechtigt. Aber: - Entscheidung gilt nur für Geschäftsraummiete. Übertragbarkeit auf Wohnraum offen - Entscheidung betraf nur beendetes Mietverhältnis. Übertragung auf Zahlungsverzug im laufenden Vertrag offen. - Versorgungssperre muss angekündigt werden

16 Sonderkonstellationen: Fortsetzungsrecht und Vollstreckungsschutz

17 Fortsetzungsrecht und Vollstreckungsschutz 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Auszug) Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. 574 BGB (Auszug) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung eine Härte bedeuten würde, die nicht zu rechtfertigen ist. 721 ZPO (Auszug) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren.

18 Sonderkonstellation: Fortsetzungsrecht Kann der Mieter die Fortsetzung des Vertrags herbeiführen (insb. bei begründetem Widerspruch nach 574 BGB oder bei Heilungsmöglichkeit nach 569 III Nr. 2 BGB), ist es gerechtfertigt, Mietrecht analog anzuwenden, soweit dies der Zweck des Fortsetzungsrechts erfordert. Fall 2: Der Mieter hat gegen die Vermieterkündigung begründeten Widerspruch nach 574 BGB erhoben. Hieraus folgt etwa ein Recht zum Besitz der Mieträume und ein Anspruch auf Versorgung mit Heizung etc. Der Anspruch des Vermieters auf Miete ergibt sich aus 535 II BGB.

19 Sonderkonstellation: Fortsetzungsrecht Nicht privilegiert ist der Mieter, der die Fortsetzung nicht einseitig erreichen kann. Dies ist etwa bei 545 BGB der Fall, aber auch beim unbegründeten Widerspruch nach 574 BGB. Fall 3: Der Mieter hat gegen die Vermieterkündigung Widerspruch erhoben. Es kommt zum Rechtsstreit. Der Vermieter erhebt Räumungsklage, hilfsweise begehrt er Zustimmung zu einer vorsorglich verlangten Mieterhöhung zur Ortsüblichkeit. Der Widerspruch des Mieters nach 574 BGB erweist sich als unbegründet.

20 Sonderkonstellation: Vollstreckungsschutz Gerichtlich gewährter Vollstreckungsschutz führt nicht zu einer Vertragsverlängerung. Er begründet daher kein Fortsetzungsrecht für den Mieter, seine Rechtsposition ist daher schwächer. Der Vermieter ist aus dem Abwicklungsschuldverhältnis zwischen den Parteien nur verpflichtet, die Nutzung zu dulden und eine Grundversorgung der Mietsache aufrecht zu erhalten. Zahlt der Mieter die Nutzungsentschädigung nicht, kann er diese Leistung grds. nach 273 BGB zurückhalten. Weitere Vermieterpflichten bestehen nicht.

21 Sonderkonstellation: Vollstreckungsschutz Pflichtenprogramms des Mieters: Ihn treffen sämtliche Pflichten aus dem Mietvertrag, soweit sich aus 546f. BGB nichts Abweichendes ergibt. Denn die Anordnung von Vollstreckungsschutz darf nicht dazu führen, dass der Vermieter schlechter stünde als bei Fortsetzung des Vertrags. Beispiele: - Mieter haftet für Dritte nach 540 Abs. 2 BGB - Mieter schuldet Nutzungsentschädigung nach 546a BGB. - Mieter muss bei vertraglicher Regel zb Kleinreparaturen bezahlen.

22 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.