5. Baulandentwicklung
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- Jens Krüger
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1 5. Baulandentwicklung In den 90er Jahren sind in Münster Flächen für rd Wohnungen geplant und erschlossen worden. Die jährliche Erschließungsleistung schwankte dabei sehr stark und erreichte in den Jahren 1994 und 1998 jeweils Spitzenwerte von jeweils über 2000 WE. Tab. 12 Baulandbereitstellung Jahr Gesamt davon Efa Mefa in WE in WE Anteil in % in WE Anteil in % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,03 Summe , ,17 Von den bereitgestellten Flächen entfielen 34 % auf den Einfamilienhausbereich. In den Jahren mit der stärksten Baulandbereitstellung waren die Mefa-Anteile überdurchschnittlich. Abb. 12 Baulandbereitstellung 1990 bis 1999 in WE Erschließungsleistung: Mefa Efa
2 761-02B B B A-C A B-D B C C B A-B A-B A-B A A C,E,F, A-B A B A B B G B C-E B D A-C825-06A B A-C B B B B A-B Baulandbereitstellung nach Zeitstufen AMT FÜR STADTENTWICKLUNG UND STATISTIK Monitoring Wohnbaulandentwicklung Karte 7 Stand:
3 Foto 7: Bautätigkeit im Baugebiet Edelbach/Samlandufer" Neue Baugebiete Die neuen Baugebiete liegen über weite Teile des Stadtgebietes verteilt. Große neue Baugebiete sind in den Stadtteilen Mecklenbeck, Gievenbeck, Coerde, Hiltrup, Gremmendorf und Wolbeck aktiviert worden. Das Neubaugebiet Gievenbeck Südwest (Nordteil) weist mit über 40 ha die größte Fläche auf. In Albachten, Roxel, Nienberge, Sprakel, Berg Fidel und A- melsbüren sind in den 90er Jahren keine neuen Baugebiete entwickelt worden. Im Stadtbezirk Mitte sind mehrere kleine Baugebiete vor allem im Bereich Friedrich-Ebert-Straße, in Mauritz und im ehemaligen Gewerbedreieck an der Grevener Straße /Steinfurter Straße baureif geworden. Durch die Baulandbereitstellung in den 90er Jahren sind die zu Beginn der Betrachtungsperiode ( ) vorhandenen Baulandpotenziale deutlich erweitert worden. Abb. 13 Baulandpotenzial nach Stadtteilen Altstadt Innenstadtring Mitte-Süd Mitte-Nordost Gievenbeck Sentrup Mecklenbeck Albachten Roxel Nienberge Coerde Kinderhaus Sprakel Mauritz-Ost Gelmer Handorf Gremmendorf Angelmodde Wolbeck Berg Fidel Hiltrup Amelsbüren baureife Restkapazitäten am Aktivierung 1990 bis
4 Baureife Wohnbaulandreserven in Baugebieten Zum Jahresanfang 2000 standen in den Baugebieten in Münster baureife Flächen für WE zur Verfügung. Diese Zahl wird als Wohnungsbaukapazität zum Jahresanfang 2000 bezeichnet. Von den baureifen Kapazitäten entfielen WE auf Einfamilienhäuser und WE auf den Mehrfamilienhausbereich. Die starke Baulandaktivierung der letzten Jahre hat dazu geführt, dass inzwischen mehr als drei viertel der baureifen Kapazitäten auf Neubaugebiete entfallen. Doch während ca. 86% der Mefa-Kapazitäten in Neubaugebieten liegen, sind es bei den baureifen Efa-Reserven nur 61,5 %. Tab. 13 baureife Wohnungsbaukapazitäten am Gebietsart Gesamt davon Efa Mefa in WE in WE in WE Neubaugebiete Auffüllungsgebiete Verdichtungsgebiete Summe Die meisten baureifen Baulandreserven stehen in Gievenbeck und Hiltrup West bereit. Auch in Coerde und Mecklenbeck sind jeweils noch zusätzliche rd. 500 WE möglich. Während sich die Reserven für den Mehrfamilienhausbau auf wenige Stadtteile konzentrieren, sind die Efa-Reserven breit gestreut (vgl. Karte 8). Dabei handelt es sich häufig um Baugrundstücke in älteren Baugebieten (Auffüllungsgebiete), deren Verfügbarkeit stark eingeschränkt sein kann. Als Wohnbaulandreserven (im Sinne dieser Untersuchung) können alle unbebauten Flächen bezeichnet werden, die nach den Planungen der Stadt Münster für die Errichtung von Wohnungen bestimmt sind. Diese Flächen sind im Raumfunktionalen Konzept und / oder im Flächennutzungsplan der Stadt als Wohnbauflächen dargestellt. Als baureife Baulandreserven werden unbebaute Wohnbauflächen erst dann bezeichnet, wenn sie aufgrund des Planungs- und Erschließungsstandes tatsächlich kurzfristig bebaut werden können. Die baureifen Reserven innerhalb von Baugebieten sind im Detail erfasst. Mit Hilfe des Baulandmonitorings werden die baureifen Baulandreserven in Baugebieten jährlich durch einen Abgleich der Baulandbereitstellung mit dem Baulandverbrauch infolge der Bautätigkeit aktualisiert. Daneben gibt es eine Fülle von baureifen Reserven in bestehenden Wohnsiedlungen (Baulücken). Im gesamten Stadtgebiet stehen die Mefa-Kapazitäten in einem Verhältnis von 3:2 zu den Efa-Kapazitäten. Einen überdurchschnittlichen Mefa-Anteil haben die Stadtteile des Stadtbezirkes Mitte (Mitte Nordost, Mitte Süd) und die Stadtteile Gievenbeck, Hiltrup (West) und Coerde. Vor allem die Stadtteile mit insgesamt geringen baureifen Wohnungsbaukapazitäten haben überdurchschnittliche Anteile an baureifen Efa- Kapazitäten. Dies trifft für Handorf, Wolbeck, Amelsbüren, Albachten, Roxel, Nienberge, Kinderhaus, Sprakel und Gelmer zu. Diese Stadtteile liegen überwiegend im äußeren Randbereich des Stadtgebietes. Sie sind weitgehend identisch mit den Stadtteilen ohne neue Baugebiete in den 90er Jahren. Die Kapazitäten entfallen dabei auf ältere Baugebiete (Auffüllungsgebiete). 31
5 Sprakel Gelmer- Dyckburg Nienberge Gievenbeck Kinderhaus- West Kinderhaus- Ost Mitte-Nordost Coerde Handorf Roxel Albachten Sentrup Mecklenbeck Mauritz-Ost Altstadt Innenstadtring Gremmendorf- Mitte-Süd West Gremmendorf- Berg Fidel Ost Hiltrup- West Angelmodde Hiltrup-Ost Wolbeck Hiltrup-Mitte Amelsbüren Baureife Wohnungsbaukapazitäten am Jahresanfang 2000 in Einfamilienhäusern (Efa) Mehrfamilienhäusern (Mefa) Gesamtzahl der Wohneinheiten AMT FÜR STADTENTWICKLUNG UND STATISTIK Monitoring Wohnbaulandentwicklung Karte 8 Stand:
6 Tab. 14 baureife Wohnungsbaukapazitäten nach Stadtteilen Stadtteil Gesamt davon Efa Mefa in WE in WE in WE 10 Altstadt Innenstadtring Mitte-Süd Mitte-Nordost Gievenbeck Sentrup Mecklenbeck Albachten Roxel Nienberge Coerde Kinderhaus-Ost Kinderhaus-West Sprakel Mauritz-Ost Gelmer Handorf Gremmendorf-West Gremmenorf-Ost Angelmodde Wolbeck Berg Fidel Hiltrup-Ost Hiltrup-Mitte Hiltrup-West Amelsbüren Summe Foto 8 und 9 : Baugebiet mit Reserven Gievenbeck Südwest Verfügbarkeit von baureifen Wohnbaulandreserven Nur ein Teil der baureifen Reserven ist jeweils noch verfügbar. Nicht mehr verfügbar sind Grundstücke, für die bereits Baugenehmigungen vorliegen oder Vorhaben bereits im Bau sind. Auch die Grundstücke, die bereits an Bauwillige veräußert sind, stehen nicht mehr dem Markt zur Verfügung. Von den verbleibenden baureifen Grundstücken sind nur diejenigen voll verfügbar, deren Eigentümer bereit sind, zu einem angemessenen Preis an Bauwillige zu veräußern. In Auffüllungsgebieten ist erfahrungsgemäß die Verkaufsbereitschaft eingeschränkt. Die hohe Verfügbarkeit der Grundstücke in Neubaugebieten, die in den letzten Jahren registriert werden konnte, resultierte aus einer zunehmenden Präsens der Stadt als Anbieter von Baugrundstücken. Die Verfügbarkeit privater Baugrundstücke kann durch die Stadt kaum beeinflusst werden. Um eine ausreichende Verfügbarkeit sicherzustellen, ist es seit Jahren ein Ziel der Stadt Münster, baureife Reserven i- Durch den Neubau in Baugebieten werden die baureifen Wohnbaulandreserven verbraucht. In einem Zeitraum, in dem mehr Reserven verbraucht werden, als durch die Baulandaktivierung hinzukommen, schrumpfen die baureifen Reserven. Wenn mehr bereitgestellt als verbraucht wird, wachsen die Reserven an. Der tatsächliche Verbrauch wird erst mit der Baufertigstellung, einem für die Baustatistik relevanten Merkmal, verbucht. Die Kopplung des Verbrauchs an die Baufertigstellung resultiert noch aus der Tatsache, dass das Beobachtungsinstrumentarium primär für quantitative Fragestellungen zur Flächennutzung entwickelt wurde. 33
7 neinem Umfang vorzuhalten, der dem 4 bis 5-fachen des durchschnittlichen Jahresverbrauchs entspricht. Das Qualitätsziel (Verfügbarkeit) wird demnach durch ein Mengenziel (Flexibilitätsreserve) ersetzt, gleichzeitig jedoch operationalisiert und einem Controlling zugänglich gemacht. Geplante Baulandbereitstellung bis 2005 Nach dem fortgeschriebenen Baulandprogramm 2005 (HPW 2000) können bis zum Jahresende 2005 Flächen für weitere 5000 WE aktiviert werden. Damit ist gleichzeitig das Ziel verbunden, das Baulandangebot für den individuellen Wohnungsbau zu verbessern. Die neuen Flächen werden daher überwiegend das Angebot an Grundstücken für den Einfamilienhausbau verbessern. Das Angebot von Flächen aus städtischem Eigentum wird nicht ausgeweitet, da einige große Neubaugebiete auf der Grundlage von Vorhaben- und Erschließungsplänen (VEP) durch Bauträger entwickelt werden. Wie sich der Rückgang des städtischen Flächenangebots auf die Flächenverfügbarkeit und die Preisentwicklung auswirken wird, bleibt abzuwarten. In den kommenden Jahren werden die Voraussetzungen für Bautätigkeit in Stadtteilen geschaffen, die in den 90er Jahren nur wenig Impulse aus dem Wohnungsbau erhielten. Dazu zählen insbesondere Albachten, Roxel, Sprakel und Amelsbüren. Die vorgesehene Baulandbereitstellung in diesen Stadtteilen kann, sofern die Bautätigkeit und die Einwohnerentwicklung im bisher gewohnten Umfang folgt, zur Stabilisierung und Sicherung der örtlichen Versorgungsangebote beitragen. Diese Untersuchung bezieht auch noch Gebiete ein, die bereits im Jahr 2000 baureif geworden sind. Darunter befindet sich z.b. das Baugebiet auf dem ehemaligen Schlachthofgelände oder das ehemalige Postgelände an der Friedrich- Ebert-Straße. Auch vom Baugebiet Gremmendorfer Weg/ Südl. Loddenbach ist der südl. Teil im Jahr 2000 baureif geworden. Im Jahr 2001 wird ein Bauabschnitt in Albachten südl. der Dülmener Straße mit 225 WE baureif. Im Jahr 2003/04 wird mit dem Baugebiet Roxel Nord das Angebot in Roxel deutlich verbessert. Insgesamt erreicht das Baulandprogramm 2005 ein Volumen von über WE, davon 2 / 3 Efa in dem Zeitraum Foto 10: Künftiges Wohnbaugebiet in Amelsbüren 34
8 C M-N B A B M-N A B D G A B F B B A B B C B A B A C D Flächenaktivierung vorr. Aktivierung im Jahr AMT FüR STADTENTWICKLUNG UND STATISTIK Monitoring Wohnbaulandentwicklung Karte 9 Stand:
9 Tab.15 Geplante Flächenaktivierung 2000 bis 2005 Kenn- Gebiet geplante Wohneinheiten ziffer Efa Mefa insg. in WE in WE in WE Schlachthofgelände Weißenburgstr "Post-Gelände" Friedrich-Ebert-Str B Prozessionsweg/Zum Guten Hirten, innerer Teil A Soetenkamp B Mecklenbeck - Mitte, östl. Teil A "Post Gelände" Wolbecker Straße, nördl..teil B Gremmendorfer Weg/Südl. Loddenbach, südl. Teil F Westfalenstr./Albertsheide, 6. Teil baureif Nördl. Hacklenburg M Gievenbeck Südwest (VEP), Ramertsweg, Teil Rudolf-Harbig-Weg/ Technologiepark B Südlich Dülmener Str C Osttor/Am Herzkamp Erweiterung A Zentrum Meesenstiege baureif N Gievenbeck Südwest (VEP), Ramertsweg, Teil Sentrup, nördl. Fliednerstraße A Albachten, nördl. Erweiterung, östl.teil B Albachten, nördl. Erweiterung, westl. Teil Albachten / Nördl. DB-Strecke B "Post Gelände" Wolbecker Straße, südl.teil baureif Haus Sentmaring M Roxel Nord, Teil C Ortskern Sprakel Im Dahl B Südl. Marktallee/Bahnhofsbereich A Amelsbüren-Süd, 1. Abschnitt nordwestl.teil B Amelsbüren-Süd, 1. Abschnitt nordöstl.teil baureif D Mecklenbeck - Mitte, südl. Teil N Roxel Nord, Teil Nienberge Waltruper Weg Portsmouth-Kaserne, Sportplatz Südl. Nienberger Str Maikottenweg Gelmer, Gelmerheide A Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, östl. Teil C Amelsbüren-Süd, 2. Abschnitt baureif G Mecklenbeck - Mitte, südöstl. Teil Mecklenbeck-Hafkhorst Dorbaum, südl. Immelmannstr.- 1. Teil B Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, westl. Teil B Westl. Meesenstiege, südl. Teil D Amelsbüren-Süd, 3. Abschnitt baureif
4. Baugebiete. Baugebietskategorien
100% 80% 60% 40% 20% Abb. 8 Anteil der Fertigstellungen 1990 1999 in Baugebieten 0% 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 Jahr Fertigstellungen: nicht in Baugebieten in Baugebieten 4. Baugebiete Mehr als 2/3 der
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Wohnbaulandent wic klung Abb.3 Fertigstellungen 1990 1999 Ef a/mef a- Verhältnis 100% 80% 60% 40% 20% 0% 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 Jahr Anteil der fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
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