Neuer Wall Hamburg

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1 Technische Due Diligence - Schlussbericht - Version 1.2, Stand: Auftraggeber: Objekt: L Etoile Properties Services Neuer Wall Hamburg 13/168 TDD STADTPARKTURM Hindenburgstraße Hamburg

2 Seite 2 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Präambel Dieser Due Diligence Report enthält vertrauliche Informationen, die ausschließlich für den Adressaten dieses Reportes bestimmt sind. Dieser Report wurde ausschließlich für den Auftraggeber im Zusammenhang mit der beabsichtigten Transaktion erstellt. Er darf nicht für andere Zwecke verwendet werden.

3 Seite 3 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM 1. Zusammenfassung Allgemeiner Teil Prüfungsauftrag und Grundlagen Objektbegehung Unterlagen und Dokumente Haftungsausschluss Grundstück und Gebäude Grundstück Lage und Erschließung Grundbuch Lasten und Beschränkungen Altlasten, Kontaminationen Kampfmittel Erschließungskosten Nachbarschaftsvereinbarungen/Privatrechtliche Vereinbarungen Städtebauliche Verträge Denkmalschutz Naturschutz Baurecht Bebauungsplan Baugenehmigungen Gebäude und Flächen Allgemeines Kennzahlen Bebauung Flächenübersicht Vermietungsstand Bestandsaufnahme: Flächenplausibilisierung Darstellung Regelgeschoss Stellplätze Gebäudestruktur Baugrund und Gründung Tragsystem Verkehrslasten Wärmeschutz Außenwände Außenfenster Außentüren Tragende Innenwände Decken Dächer Innere Erschließung Innenausbau Struktur Belichtung Belüftung Ausbau Mietflächen Ausbau Allgemeinflächen Technische Gebäudeausrüstung Allgemeine Beschreibung Sanitär Heizung Lüftung Kälte... 28

4 Seite 4 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Gebäudeleittechnik/Mess-, Steuer- und Regeltechnik Elektroanlage Niederspannung Beleuchtungsanlage und Sicherheitsbeleuchtung Blitzschutzanlage Eigenstromversorgungsanlagen Fernmelde- und informationstechnische Anlagen Förderanlagen Feuerlöschanlagen Außenanlagen Barrierefreiheit Nachhaltigkeit Drittverwendbarkeit Gebäudebetrieb... 34

5 Seite 5 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM 1. Zusammenfassung Bei dem Untersuchungsobjekt handelt es sich um ein Bürohochhaus, das 2001 durch die Dieter Becken Investition und Vermögensverwaltung errichtet wurde. Entworfen vom Architekturbüro BRT Bothe Richter Teherani stellt die zylindrische Bauform mit geschuppter Fassadengliederung und einer Höhe von ca. 43 m über Gelände einen markanten Hochpunkt im Stadtteil Winterhude nahe der Bürostadt City-Nord dar. Wegen eines großen Logos des Mieters Bacardi auf dem Dach ist es in Hamburg auch als Bacardi-Turm bekannt. Das Gebäude verfügt über ein Garagen- und Technikgeschoss auf Geländeniveau mit 114 überdeckten Garagenstellplätzen und 8 Außenstellplätzen, einem Hochparterre als Eingangsebene mit Verteilerfunktion und Büromietung, das als Erdgeschoss bezeichnet wird, sowie 10 Regelgeschossen. Unterirdische Geschosse sind nicht vorhanden. Als oberstes Geschoss ist ein Staffelgeschoss mit Haustechnikbereichen sowie einer Konferenzfläche vorhanden. Auf dem Dach befindet sich eine Mobilfunksendeanlage. Bis auf ein Regelgeschoss sind alle Flächen derzeit vermietet. Die vorliegende Einschätzung des technischen Zustands der Liegenschaft erfolgte auf Grundlage einer Begehung, den übergebenen Dokumenten sowie Antworten der Verkäuferseite im Q+A-Prozess. Der Dokumentationsstand ist gut, weist allerdings Lücken bei Prüfgegenständen der Baugenehmigung (Brandschutzkonzept, Schallschutznachweis, Planunterlagen Entwässerungsgenehmigung und Starkstromgesuch fehlen) und einigen Bereichen der Anlagendokumentation der Haustechnik auf. Der Instandhaltungszustand und Ausbaustandard ist als gut bis sehr gut zu bezeichnen. Instandhaltungsrückstau konnte nur bei schadhaften Vliesbelägen der Dachabdichtung, ein Wartungsrückstau bei Elektro-Unterverteilungen erkannt werden. Das Gebäude hat aber einige sicherheitstechnische Mängel, die kurzfristig beseitigt werden sollten. Eine wesentliche Risikoposition stellt hierbei dar, dass an keiner der Türen, die gemäß Baugenehmigung die Funktion einer Rauchschutztür haben müssen, eine entsprechende Zulassungskennzeichnung aufzufinden war. Die Anordnung der Teeküchen in den Büromietungen sowie die Einrichtung einer Mitarbeitergastronomie in der Mietung Bacardi weichen von vorliegenden Genehmigungsunterlagen ab. Die in der Mietflächenberechnung angegebenen Flächengrößen konnten anhand der Grundrisspläne plausibilisiert werden. Seltsamerweise sind große Teile des Grundstücks, auch überbaute Teile, als Kampfmittelverdachtsfläche ausgewiesen.

6 Seite 6 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM 2. Allgemeiner Teil Auftraggeber (AG): Auftragnehmer (AN): L Etoile Properties Services Neuer Wall Hamburg Englische Planke Hamburg 2.1 Prüfungsauftrag und Grundlagen Der Auftraggeber erwägt den Ankauf des mit dem Bürogebäude Stadtparkturm bebauten Grundstücks. Im Rahmen der TDD ist vom Auftragnehmer WITTE Projektmanagement GmbH auf Grundlage der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Dokumente und der Begehung eine Einschätzung und Bewertung des Objektes hinsichtlich des Zustands der Gebäudesubstanz und der technischen Anlagen abzugeben. Weiterhin ist eine Beurteilung der Grundstücks-, Genehmigungs- und baurechtlichen Situation vorzunehmen und eine Plausibilisierung der angegebenen Mietflächen durchzuführen. Ein etwaiger Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsrückstau ist festzustellen und die erforderlichen Kosten der Maßnahmen zu deren Beseitigung sind zu schätzen. Zur Beurteilung der technischen Gebäudeausrüstung hat WITTE Projektmanagement GmbH die Heinze Stockfisch Grabis + Partner GmbH (HSGP) hinzugezogen. 2.2 Objektbegehung Termin: Die Objektbesichtigung erfolgte am Donnerstag, den Teilnehmer: Herr Kanitz/L'Etoile Properties (zeitweise) Frau Meier/L'Etoile Properties Herr Herb/Bilfinger Real Estate Argoneo GmbH, Asset Management Herr Vardi/Bilfinger Real Estate GmbH, Property Management Herr Braukann/Becken Verwaltungs GmbH, Hausmeister Herr Thiesemann (zeitweise)/tlb architekten ingenieure GmbH (Externer Berater Verkäufer) Herr Thode/HSGP Herr Hartmann/HSGP Herr Thomsen/WITTE Projektmanagement Herr Mähler/WITTE Projektmanagement

7 Seite 7 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Umfang der Besichtigung: Für die Zustandsfeststellung wurden die Allgemein- und Technikflächen, Dachflächen sowie die Mietflächen 1. OG, OG und OG begangen. Die Mitarbeitergastronomie der Mietung Bacardi war nicht zugänglich. Die Mietflächen OG wurden nicht begangen. Für eine Beurteilung des Gebäudes wird der Umfang der Begehung aber als ausreichend erachtet. Die anderen Teile der Dachflächen sowie einzelne Räume der Mietungen waren nicht zugänglich. 2.3 Unterlagen und Dokumente Die in Anlage 3 zu diesem Bericht genannten Unterlagen wurden durch einen Datenraum des Verkäufers zur Bearbeitung der TDD zur Verfügung gestellt. Die zur Bearbeitung der TDD zur Verfügung gestellten Unterlagen weisen einige Lücken bei Prüfgegenständen der Baugenehmigung (Brandschutzkonzept, Schallschutznachweis, Planunterlagen Entwässerungsgenehmigung und Starkstromgesuch fehlen) und einigen Bereichen der Anlagendokumentation der Haustechnik auf. Es wird empfohlen, die fehlenden Unterlagen der Prüfgegenstände der Baugenehmigung zur Vollständigkeit von der Verkäuferseite zum Vertragsschluss noch vorlegen zu lassen. Zur Abhilfe kann auch eine Sichtung der Bauakte vorgenommen werden. 2.4 Haftungsausschluss Der vorliegende Due-Diligence-Report basiert auf der Objektbegehung, den im Datenraum des Verkäufers zur Verfügung gestellten Unterlagen und den Erkenntnissen Antworten der Verkäuferseite im Q+A-Prozess. Soweit Unterlagen zur Begutachtung nicht vorgelegen haben, konnten über diese keine Aussage gemacht werden. Alle Besichtigungen am Gebäudebestand vor Ort wurden zerstörungsfrei durchgeführt, nicht alle Räume konnten begangen werden. Das bedeutet, dass ggf. auch schwerwiegende Mängel nicht erkannt werden können, wenn diese verdeckt sind oder nicht besichtigt werden konnten. Im Rahmen dieser Technischen Due Diligence wurden kaufmännische oder juristische Belange auftragsgemäß nicht geprüft, wenngleich hierzu, sofern aus technischer Sicht relevant, Hinweise für erforderliche Klarstellungen aufgenommen wurden.

8 Seite 8 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM 3. Grundstück und Gebäude 3.1 Grundstück Lage und Erschließung Das Objekt liegt zentral im Hamburger Stadtteil Winterhude, Bezirk Hamburg- Nord. Direkter Nachbar ist das Polizeipräsidium. Die Hindenburgstraße ist eine vierspurige innerörtliche Verbindungsstraße mit mittlerer Verkehrsbelastung. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist sehr gut. Die Entfernung zur nächstgelegenen U-Bahn-Haltestelle Alsterdorf mit Bushaltestellen beträgt ca. 150 m. Der Flughafen Hamburg-Fuhlsbüttel ist ca. 3,5 km, der Hauptbahnhof ca. 7 km Fahrtstrecke entfernt. Das Gebäude liegt in ca. 400 m Entfernung zur südlichen Einflugschneise des Flughafens (genutzt von aktuell ca. 8 % aller Anflüge). Die Autobahnen A7 und A 24 sind in ca. 13 Minuten Fahrtzeit zu erreichen. Lageübersicht in Hamburg mit Objektstandort. Quelle: Exposé Jones Lang Lasalle

9 Seite 9 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Grundbuch Ein Grundbuchauszug vom liegt vor. Das Grundstück ist im Grundbuch Winterhude beim Amtsgericht St. Georg im Grundbuch Blatt angelegt. Das Objekt befindet sich auf den Flurstücken 3196 und 3199 der Gemarkung Winterhude mit der Adresse Hindenburgstraße 49. Das Grundstück weist eine Größe von m² auf Lasten und Beschränkungen Im vorliegenden Grundbuchauszug sind keine Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück vermerkt. In der vorliegenden Bescheinigung über Eintragung in das Baulastenverzeichnis vom des Landesbetriebs Geoinformation ist ausgewiesen, dass im Baulastenverzeichnis keine Belastungen eingetragen sind. Es wird dort darauf hingewiesen, dass bereits vor Einführung des Baulastenverzeichnisses 1969 baulastenähnliche Belastungen oder Beschränkungen wie z. B. Hofgemeinschaften begründet worden sein können, die noch wirksam sein können. Eine Nutzungseinschränkung des Grundstücks kann zukünftig daraus erwachsen, dass ein Grundstücksstreifen an der Hindenburgstraße in der Bauleitplanung als Stadtbahntrasse ausgewiesen ist. Sollte eine Stadtbahn zukünftig durch die öffentliche Hand gebaut werden, kann eine Verpflichtung zum Rückbau von Außenparkplätzen und Abgabe von Grundstücksteilen an die öffentliche Hand entstehen. Ein nennenswertes Kostenrisiko für den Rückbau kann nicht erkannt werden Altlasten, Kontaminationen Laut der vorliegenden Auskunft aus dem Altlastenhinweiskataster vom liegen im Altlastenhinweiskataster keine Hinweise auf Altlasten oder altlastverdächtige Flächen vor Kampfmittel Laut der vorliegenden Auskunft aus dem Kampfmittelbelastungskataster vom ist ungefähr die Hälfte des Grundstücks, auch große überbaute Anteile, als Kampfmittel- oder Bombenblindgängerverdachtsfläche ausgewiesen. Die Ausweisung großer Grundstücksteile als Kampfmittel- oder Bombenblindgängerverdachtsfläche, besonders im Bereich der Bebauung, ist sehr ungewöhnlich. Auffällig ist, dass im Baugenehmigungsbescheid keine kampfmittelrechtlichen Anforderungen benannt sind, wie dies bei solchen Verdachtsflächen zu erwarten wäre. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass im

10 Seite 10 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Baugenehmigungsverfahren versäumt wurde, den Bauherrn auf die Durchführung einer Kampfmittelsondierung zu verpflichten und diese auch dann nicht vor Errichtung des Gebäudes vollzogen wurde. Eine nachträgliche Sondierung der bereits bebauten Flächen wäre mit vertretbarem Aufwand nicht möglich. Eine andere mögliche Erklärung wäre auch, dass eine Kampfmittelsondierung vorgenommen worden war, aber die Lösung der Flächen im Kampfmittelbelastungskataster versäumt wurde. Die Verkäuferseite konnte bisher keine Aufklärung leisten. Das Restrisiko einer Gefahr durch Kampfmittel bestünde bei einer zukünftigen Durchführung von Baumaßnahmen auf den Verdachtsflächen Erschließungskosten Eine Bescheinigung über Anliegerbeiträge der Finanzbehörde vom sagt aus, dass die Hindenburgstraße und das Mischwassersiel endgültig hergestellt wurden und hierfür keine Anliegerbeiträge mehr erhoben werden. Für zukünftige Erweiterungen und/oder Verbesserungen von endgültig hergestellten Erschließungsanlagen können aber Ausbaubeiträge erhoben werden Nachbarschaftsvereinbarungen/Privatrechtliche Vereinbarungen Ein von der Verkäuferseite übergebenes Negativzeugnis sagt aus, dass keine nachbarschaftsrechtlichen Vereinbarungen bekannt sind Städtebauliche Verträge Ein Schreiben des Bezirksamtes Hamburg-Nord vom benennt, dass keine städtebaulichen Verträge über das Grundstück existieren. Es liegt allerdings ein öffentlich-rechtlicher Vertrag vom vor, der die Zahl der Stellplätze festsetzt Denkmalschutz Laut vorliegendem Schreiben der Hamburger Kulturbehörde vom steht das Gebäude nicht unter Denkmalschutz Naturschutz Laut vorliegendem Schreiben der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt vom liegt das Gebäude nicht in einem Landschaftsschutz, Naturschutz- oder Wasserschutzgebiet. Es sei auch nicht beabsichtigt, dort ein Landschaftsschutz- oder Naturschutzgebiet einzurichten. 3.2 Baurecht Bebauungsplan Das Objekt liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Winterhude 36/Alsterdorf 18 vom

11 Seite 11 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Festsetzungen: Art der Nutzung: Kerngebiet, Randbereiche als private Grünfläche. Maßgebend ist die Baunutzungsverordnung in der Fassung vom , zuletzt geändert am Zulässig sind: Gemäß Baunutzungsverordnung: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Als Einschränkung gemäß Bebauungsplan: Im ersten Vollgeschoss ausschließlich Nutzung als Garagengeschoss. Zulässiges Maß der baulichen Nutzung: GRZ 0,6 12 Vollgeschosse Geschossfläche m² Bebauung innerhalb von Baugrenzen Auszug Bebauungsplan Winterhude 36/Alsterdorf 18: Stadtparkturm vorgesehene Stadtbahntrasse

12 Seite 12 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Baugenehmigungen 1. Für den Neubau des Gebäudes liegt die Baugenehmigung Geschäftszeichen N/BA3/02713/1999 vom mit den Ergänzungsbescheiden 1-4 und den Änderungsbescheiden 1-4 vor. Mit der Baugenehmigung und den Änderungsbescheiden wurden folgende Abweichungen von baurechtlichen Vorschriften genehmigt: Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl auf 0,73; Überschreiten der Baugrenze um 0,5 m in der Eingangsebene; Überschreiten der Baugrenze um bis zu 12,60 m im Garagengeschoss; Errichtung des Erschließungsweges auf nicht überbaubarer Fläche; Errichtung einer Kfz-Abstellanlage auf nicht überbaubarer Fläche bzw. innerhalb der Abstandsfläche bzw. im Vorgarten; Fällung einer Roteiche mit Erhaltungsgebot; Erstellung von Glastrennwänden zwischen Konferenzräumen in Feuerwiderstandsklasse F 30 statt F 90; Errichtung von Personenaufzügen in der Sicherheitsschleuse des Fluchttreppenhauses; Verringerung von Stellplatzbreiten von 2,50 m auf 2,30 m bei Fahrgassenbreite von 5,50 m. Die Einhaltung der Auflagen Umlaufende Flure in den Regelgeschossen durch 3 Rauchschutztüren zu unterteilen (Auflage 29 bzw. 31 der baurechtlichen Anforderungen); Türen vom umlaufenden Flur zum zentralen Flur als Rauchschutztüren auszuführen (Auflage 30 bzw. 32 der baurechtlichen Anforderungen); kann nicht bestätigt werden. Nachrüstungen sind ggf. erforderlich. Das Brandschutzkonzept zur Baugenehmigung, die Bauvorlagen zum Starkstromgesuch zum 4.Ergänzungsbescheid, der Schallschutznachweis zum 4. Ergänzungsbescheid liegt nicht vor.

13 Seite 13 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM 2. Für den Bau der Lüftungsanlage liegt die Baugenehmigung Geschäftszeichen N/BA3/01598/2000 vom vor. 3. Für die Mietflächen liegen Nutzungsgenehmigungsbescheide vor: Nutzungsgenehmigungsbescheid vom für die Mietung OG, Nutzungsgenehmigungsbescheid vom für die Mietung OG, Nutzungsgenehmigungsbescheid vom für die Mietung EG - 2. OG, Nutzungsgenehmigungsbescheid vom für die Mietung EG. Zum Nutzungsgenehmigungsbescheid vom für die Mietung OG liegt ein Änderungsbescheid vor, nach dem die interne Treppe der Mietung statt durch T-30-Türen durch Wohnungseingangstüren mit Freilaufschließer, elektroakustischer Anlage und Aufschaltung zur Feuerwehr abgetrennt werden kann. 4. Für die Errichtung der Werbeanlage Bacardi auf dem Dach des Gebäudes liegt ein befristeter Baugenehmigungsbescheid vom vor. Die Genehmigung für die Errichtung der Werbeanlage ist bis zum Ende der Mietung befristet, danach ist die Anlage innerhalb eines Monats zurückzubauen. 5. Für die Errichtung einer Mobilfunk-Antennenanlage auf dem Dach liegt ein widerruflicher Baugenehmigungsbescheid vom vor. Die Genehmigung ist auf den Provider E-Plus ausgestellt. Sie wird widerrufen, wenn der auf dem Nachbargrundstück liegende Teil des Sicherheitsabstandsbereiches der Antennenanlage durch eine Nutzung in Anspruch genommen wird, die mit einem längerfristigen Aufenthalt von Menschen verbunden ist. Im Falle des Widerrufs ist die vorgenannte bauliche Anlage innerhalb von 3 Monaten zu beseitigen. 6. Für die Errichtung einer Kompakt-Netzstation liegt an Baugenehmigungsbescheid vom vor. Die Genehmigung ist auf den Versorger Hamburgische Electricitätswerke AG (in Rechtsnachfolge heute Vattenfall) ausgestellt. 7. Für die Errichtung von 4 Außenstellplätzen liegt ein widerruflicher Baugenehmigungsbescheid vom vor.

14 Seite 14 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Der Widerruf wird ausgesprochen, wenn die Freie und Hansestadt Hamburg im Rahmen ihrer Planungshoheit (zum Bau einer Stadtbahntrasse) diese Flächen plangemäß in Anspruch nehmen will. Der Rückbau der Stellplätze hat dann innerhalb von 4 Wochen zu erfolgen. Die Stellplätze dürfen nur in Vorwärtsfahrt angefahren und verlassen werden, dazu muss erst die Garage durchfahren werden. 3.3 Gebäude und Flächen Allgemeines 8. Für die Anzahl der Stellplätze ist die Regelung eines vorliegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom maßgebend, dort werden 116 Stellplätze als zu erstellend festgesetzt. Das zum Verkauf stehende Objekt besteht aus einem Gebäude mit zwölf oberirdischen Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss als Punktbebauung. Die Grundrisse sind prinzipiell kreisförmig mit einem Durchmesser von ca. 49,25 m im Garagengeschoss, von ca. 34,10 m in den Regelgeschossen und von ca. 17,25 m im Staffelgeschoss. Im Garagengeschoss ist die Kreisform des Grundrisses um zwei annähernd dreieckige Flächen erweitert. Das Garagengeschoss ist im Bereich der Stellplätze und der Räume unter dem Eingangsgeschoss überdeckt, im Bereich des Fahrweges aber offen. Die Stellplätze haben daher eher den Charakter von offenen Unterständen als von einer Tiefgarage. Alle Aufenthaltsräume in den Bürogeschossen sind an der umlaufenden Außenfassade gelegen. Ein Erschließungskern mit Sicherheitstreppenhaus sowie vorgelagerter Schleuse mit 3 Personenaufzügen sorgt für die Vertikalerschließung. Von der Schleuse geht ein Verteilerflur ab, von dem jeweils über 3 Mieteingangstüren in den Regelgeschossen der umlaufende Flur der Mietflächen erschlossen wird. Die Dächer sind Flachdächer mit Bekiesung Kennzahlen Bebauung Grundstück (Flurstück) Fl.-Nr und 3199 Gemarkung Winterhude Grundstücksgröße m² Gebäudefläche BGFa (inkl. UG) ca m² 1 Mietfläche MF/G 1a Bürogeschosse Mietfläche MF/G 1 Freifläche Mietfläche MF/G 2 ca. 309 m² ca m² (davon 15 m² Lager im Garagengeschoss) ca. 171 m² (Dachterrasse 11. OG) 1 Gemäß Flächenberechnung zur Baugenehmigung aus der Bauakte

15 Seite 15 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Anzahl der Mieteinheiten 6 ME GFZ ca. 5,32 Baujahr (Fertigstellung) 2001 PKW-Stellplätze Geschosse Flächenübersicht 114 im Garagengeschoss + 8 Außenstellplätze Garagengeschoss Eingangsgeschoss (EG) OG Dachgeschoss Geschoss Mietf lächen Mietfläche MF/G 1 a Garagengeschoss 1 ca. 15,0 m²* lichte Raumhöhe der Aufenthaltsbereiche EG 1 ca. 652 m² ca. 3,0-3,50 m 1. OG 1 ca. 732 m² ca. 3,0 m 2. OG 1 ca. 732 m² ca. 3,0 m 3. OG 1 ca. 732 m² ca. 3,0 m 4. OG 1 ca. 732 m² ca. 3,0 m 5. OG 1 ca. 732 m² ca. 3,0 m 6. OG 1 ca. 732 m² ca. 3,0 m 1 ca. 3,0 m, 11. OG OG ca m² ca. 2,50 m gesamt 8 ca m² Geschoss 11. OG Terrasse Mietfläche MF/G1 Freifläche ca. 171 m² ** gesamt ca. 171 m² Geschoss Mietfläche MF/G2 EG ca. 75 m² OG ca.189 m² 11. OG ca. 45 m² gesamt ca. 309 m² Summe über alles MF/G 1 und MF/G m² * in Mietflächenberechnung nicht enthalten. Im Zuge der Begehung wurde festgestellt, dass ein Fahrradabstellbereich zu einem Mieterlager umgebaut worden ist. ** Im Mietvertrag Bacardi nicht als vermietete Fläche ausgewiesen, wird aber vom Mieter genutzt.

16 Seite 16 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Als Mietfläche MF/G 2 sind gemäß vorliegender Flächenberechnung allgemeine Verkehrsflächen ausgewiesen Vermietungsstand Zum Zeitpunkt der Begehung waren alle Mietflächen bis auf die des 1. OG vermietet Bestandsaufnahme: Mietflächenpläne liegen mit Stand vor Flächenplausibilisierung Zur Überprüfung der vorliegenden Mietflächenberechnung vom wurden die betreffenden Flächen aus Baugenehmigungsplänen und Bestandsplänen elektronisch abgemessen. Dabei wurden nur vernachlässigbare Abweichungen zu den einzelnen Angaben der Mietflächenberechnung festgestellt. In der Mietflächenberechnung ist die Terrassenfläche des 11. OG voll in die Mietfläche nach MF/G 1 eingeflossen, obwohl diese im vorliegenden Mietvertrag mit dem Mieter Bacardi nicht als Mietfläche dargestellt ist. Bei der Begehung wurde aber festgestellt, dass Sie von diesem genutzt wird. Bei der Begehung wurde ebenfalls festgestellt, dass ein ca. 35 m² großer Bereich, der gemäß vorliegender Planung als Fahrradabstellfläche ausgewiesen ist, zu einem Mieterlager umgebaut wurde. Im vorliegenden Nachtrag zum Mietvertrag mit dem Mieter Bacardi ist diese Lagerfläche aber nur mit 15 m² Größe benannt. Die Mietflächenangabe des Exposés von Jones Lang Lasalle mit einer ausgewiesenen Mietfläche von m², aufgegliedert in m² Bürofläche und 61 m² Lagerfläche, bezieht sich wahrscheinlich auf die Summe der MF/G 1 a und MF/G-2, ohne Terrassen- und ohne Lagerfläche im Garagengeschoss. Eine plausibilisierte Fläche von m² wurde hierzu ermittelt. Die Abweichung von 3 m² ist vernachlässigbar. Die von der Verkäuferseite zur Verfügung gestellten Angaben sind grundsätzlich plausibel. Allerdings ist darauf zu achten, dass dort die Flächen der Terrasse 11. OG unterschiedlich und die der Lagerfläche im Garagengeschoss keine Berücksichtigung fanden.

17 Seite 17 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Darstellung Regelgeschoss Grundriss 4. OG Stellplätze Im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom , der vorherige entsprechende Forderungen der Baugenehmigung ersetzt, ist die Herstellung von 116 Kfz- Stellplätzen gefordert. Im 2. Änderungsbescheid zur Baugenehmigung N/BA/02713/1999 vom sind 80 Fahrradstellplätze gefordert. Am Objekt wurden 122 PKW-Stellplätze und 37 Fahrradstellplätze vorgefunden. Von den Pkw-Stellplätzen sind im Garagengeschoss 16 als reguläre Stellplätze, 96 auf Doppelparkersystemen und 2 auf Verschiebepaletten vorhanden. 8 Außenstellplätze befinden sich vor dem Gebäude an den Zu- und Abfahrten zum Garagengeschoss. Hiervon wurden 4 Außenstellplätze für Kfz widerruflich genehmigt. Die Fahrradstellplätze sind überdeckt in einem Eckbereich des Garagengeschosses angeordnet. Eine in Planunterlagen als Fahrradstellplatzbereich ausgewiesene Fläche im Nordwestbereich des Garagengeschosses wurde mit Wänden verschlossen und wird derzeit als Abstellraum genutzt. Die Zahl der PKW-Stellplätze erfüllt die baurechtlichen Vorgaben. Auch bei Entfall der 4 nur widerruflich genehmigten Stellplätze wären die geforderten Stellplätze noch vorhanden. Die vorgefundene Zahl der Fahrradstellplätze erfüllt diese nicht. Eine Aufstellung zusätzlicher Fahrradstellplätze in einem

18 Seite 18 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM derzeit vermieteten Abstellraum des Garagengeschosses wäre aber problemlos möglich. 3.4 Gebäudestruktur Baugrund und Gründung Im vorliegenden Baugrundgutachten mit Gründungsempfehlung der Ingenieurgesellschaft Enders und Dührkop vom wird der Baugrund als aufgefüllte Böden aus Sanden und Geschiebelehm, versetzt mit Ziegelmaterial nahe der Geländeoberfläche, benannt. Darunter folgt Geschiebelehm, stellenweis auch Sandschichten. Unterhalb des Geschiebelehms liegt noch Geschiebemergel vor. Wieder unterhalb der Geschiebeböden ab 4,7 m bis 7,9 m unter Gelände folgt Beckenschluff, dann Mittel- und Feinsande. Grundwasser ist ab ca. 10 m unter Gelände zu erwarten. Die Gründung ist als Sohlplattengründung mit ergänzenden mächtigen Einzelfundamenten ausgeführt. Setzrisse, die auf Schäden an der Gründung hindeuten könnten, wurden nicht vorgefunden Tragsystem Das Gebäude ist als Stahlbetonskelettbau mit Rundstützen nahe der Fassade und tragenden und aussteifenden Wandscheiben im Kern in Fertigteilbauweise konstruiert. Decken sind als Stahlbetonmassivdecken bzw. als Massiv- Verbunddecken ausgeführt und liegen auf Unterzügen oder Wandscheiben auf. Wandscheiben und Verbunddecken sind als Halbfertigteile ausgeführt. Mietflächen werden nicht durch tragende Wände unterbrochen. Es liegt die Statische Berechnung der imbau industrielles Bauen GmbH vom vor. Am Tragsystem konnten bei der Begehung keine strukturellen Schäden festgestellt werden. Das Tragsystem ermöglicht eine flexible Grundrissgestaltung der Mietflächen Verkehrslasten Gemäß vorliegendem Standsicherheitsnachweis wurde die Deckenlast aus Verkehrslast und Trennwandzuschlag mit 3,5 kn/m² bemessen. Hiervon verbleibt ein Verkehrslastanteil von 2,75 kn/m². Die zulässige Verkehrslast übertrifft die Mindestanforderungen für Bürogebäude von 2,0 kn/m². Sie liegt aber unter dem heutzutage bei Neubauten oftmals angesetzten Wert von 5kN/m². In den Mietverträgen sollten die Mieter auf die einzuhaltende Verkehrslast zur Sicherheit hingewiesen werden, da

19 Seite 19 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM beispielsweise bei der Einrichtung von Archivsystemen höhere Verkehrslasten auftreten könnten Wärmeschutz Gemäß vorliegendem Wärmeschutznachweis der imbau industrielles Bauen GmbH vom sind zur Errichtung folgende Wärmedurchgangskoeffizienten angesetzt worden: Außenwände 0,50 W/m²K Dachflächen 0,27 W/m²K Erdberührte Flächen 0,285 W/m²K Decken gegen Außenluft 0,435 W/m²K Fenster 1,60 W/m²K Die Dämmeigenschaften spiegeln einen guten technischen Stand zur Errichtungszeit wieder Außenwände Die Außenwände des Garagengeschosses sind als Stahlbetonwände erstellt und Farbbeschichtet. Zu den umgebenden Außenanlagen sind stellenweise eine Fassadenbegrünung mit Rankgittern vorhanden. Die Fassadenkonstruktion der aufgehenden Geschosse ist in einem Pfosten- Riegel-System des Herstellers Schüco erstellt. Ein Standsicherheitsnachweis zur Fassade des Ingenieurbüros Dr. Janßen vom liegt vor, dieser weist die Fassadenprofile als System Schüco Royal S aus. die Fassade ist regelmäßig durch abwechselnde Verglasungen und geschlossene Paneelfelder gegliedert. Im Dachgeschoss ist die Fassade der Technikbereiche als Wellprofil-Fassade ausgeführt. Abdeckungen der recht weit vor die Fassaden auskragenden Geschossdecken sind mit gebogenen Alu-Blechen ausgeführt und sind vom Erscheinungsbild Bestandteil der Fassade. Bis auf kleinere Abplatzungen an der Beschichtung waren keine Schäden an der Fassade erkennbar. Bei Kanten von Abdeckblechen sind stellenweise Beläge oder Veralgungen in kleinerem Ausmaß erkennbar, die wohl durch Reinigung entfernt werden können.

20 Seite 20 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Außenfenster Als Außenfenster im Pfosten-Riegel-Fassadensystem sind raumhohe Aluminium-Fensterkonstruktionen vorhanden. Der vorliegende Wärmebedarfsausweis weist diese als Alu-Verbundprofilkonstruktionen Fabrikat Akotherm AT 730 mit Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,6 W/m für die Verglasung und 2,0 W/m²K für die Rahmenbauteile sowie einem Gesamtenergiedurchlassgrad von 0,60 aus. Die Fenster sind als Kastenfensterbauweise ausgeführt, die vom Rauminneren zu Wartungszwecken geöffnet werden kann. Im Scheibenzwischenraum ist motorisch betriebener Sonnenschutz vorhanden. Für die Fensterreinigung stehen Sicherungsschienen in den geschossweise auskragenden Decken zur Verfügung, so dass diese ohne Fassadenbefahranlage erfolgen kann. Alternierend mit den Fenstern sind in der Außenfassade der Büroflächen geschlossene Paneelfelder mit Lüftungsflügeln vorhanden. Diese haben nahezu die Abmessungen üblicher Fenster einer Lochfassade und können wie ein Dreh-Kipp-Fenster betätigt werden. Die Fenster sind im guten Zustand, die Fassade wird offenbar regelmäßig gewartet Außentüren Die Haupteingangstür ist eine einflügelige Aluminium-Rohrrahmen- Drehflügeltür. Im Dachgeschoss und im Garagengeschoss sind mehrere Stahlblechtüren als Außentüren, auch zu den Parkplatzbereichen vorhanden. An den Garagenzufahrten sind zwei motorisch betriebene Rollgittertore und eine Drehflügel-Gittertür vorhanden. Die Türen machen einen guten Eindruck, normale Abnutzungsspuren sind an den Außentüren des Garagengeschosses feststellbar. Im Garagengeschoss schlagen einige Türen zu den Stellplätzen hinauf, hier besteht teilweise die Gefahr einer Beschädigung von parkenden Fahrzeugen Tragende Innenwände Tragende Innenwände sind als gespachtelte und in der Regel gestrichene Massivwände vorhanden. In Mietbereichen sind stellenweise Innenwandbekleidungen verschiedener Art vorhanden. Bis auf übliche Abnutzungserscheinungen, primär im Bereich des Garagengeschosses, waren keine Schäden an den tragenden Innenwänden feststellbar.

21 Seite 21 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Decken Die Decken sind in Büroflächen unterseitig verspachtelt und mit Hohlraumboden belegt. In den ringförmigen Fluren ist eine Doppelbodentrasse und unterseitig eine abgehängte Decke vorhanden. Bei Nebenräumen sind Decken teilweise nur gestrichen, teilweise mit sichtbarem Tragsystem abgehängt. Schäden an den Decken waren nicht festzustellen Dächer Die Attiken sind mit Aluminium-Blechabdeckungen versehen. Anschlüsse zu aufgehenden Bauteilen sind mit Hohlkehle und Kappleisten ausgeführt. Gemäß Wärmeschutznachweis besteht der Dachaufbau aus einem Warmdach mit Polystyrol-Hartschaumdämmung der Wärmeleitgruppe 040 in 18 cm Stärke, vor Ort wurde aber eine Umkehrdachkonstruktion mit druck- und wasserfester Dämmung, Vliesauflage und Bekiesung vorgefunden. An den Dachrändern des Dachs über dem 10. OG ist eine umlaufende Stahlbrüstung vorhanden. Begehbare Flächen sind mit Gehwegplatten als Wartungsweg in zwei Platten Breite und im Bereich des Konferenzbereichs des Dachgeschosses als Dachterrasse bis zum Dachrand belegt. Eine Notentwässerung ist nicht vorhanden. Es konnte bei der Begehung nur ein Sekurant als Absturzsicherung auf der Dachfläche über dem 11. OG vorgefunden werden. Auf dem Dach über dem 11. OG sind Aggregate der Lüftungsund Kälteanlage, ein Mobilfunksendemast sowie ein großes Logo des Mieters Bacardi als Werbeanlage aufgestellt. Wartungsstege überbrücken die Leitungsführungen. Der Dachzugang ist über Außentüren im Dachgeschoss auf das Dach über dem 10. OG sowie durch einen Dachausstieg mit mobiler Leiter auf das Dach über dem 11. OG möglich. Die Dachflächen weisen vielfach lose aufgeworfene Vliesbahnen auf, Kies und Schmutz liegen teilweise schon direkt auf dem Dämmstoff und können diesen beschädigen. Die Vliesabdeckung sollte vollflächig instandgesetzt werden. Sekuranten sollten zur sicheren Durchführung von Arbeiten auf der Dachfläche über dem 11. OG ergänzt werden. Ansonsten waren die Dachflächen bei der Begehung in einem augenscheinlich guten Zustand Innere Erschließung Die innere Erschließung des Gebäudes erfolgt über die drei vorhandenen Aufzugsanlagen. Von diesen sind zwei für 8 Personen und einer für 13 Personen geeignet. Als einziges Treppenhaus zur allgemeinen Erschließung ist ein Si-

22 Seite 22 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM cherheitstreppenhaus vorhanden, dass im einfachen Standard ausgeführt und an den Aufzugsvorraum, auch als Schleuse bezeichnet, angebunden ist. Von hier aus werden in den Regelgeschossen über Mietbereichseingangstüren annähernd dreieckige Verteilerflure erreicht. Von diesen wiederum gehen drei Zugangstüren in den Bereich der Nutzflächen der Mietung ab. Die Geschosse OG sind durch eine interne Treppe verbunden. Vom zentralen Verteilerflur im Garagengeschoss werden Technikräume, ein Hausmeisterraum und die Stellplatzflächen erschlossen. Von den Stellplatzflächen werden weitere Technikräume sowie der Müllraum und Lagerräume erschlossen. Die innere Erschließung ist klar gegliedert. Die Position der Mietbereichseingangstüren ist auf die Nutzung jeweils eines Regelgeschosses als ein Mietbereich ausgelegt. 3.5 Innenausbau Struktur Die Mietflächen sind in den Regelgeschossen als Sonderform eines Zweibundes organisiert. Von einem ringförmigen Erschließungsflur abgehend liegen Fassadenseitig die Aufenthaltsräume. Die Tiefe der Aufenthaltsräume liegt bei ca. 6,50 m. Das Ausbauraster beträgt ca. 2,0 m. Büroräume sind als 2- oder 3- Achs-Büros ausgelegt, in denen als 2-Achs-Büro jeweils 1-2 und als 3-Achs- Büro 3 Arbeitsplätze eingerichtet werden können. Konferenzräume sind als 5- oder 7-Achs-Räume vorhanden und können teilweise mit mobilen Trennwänden unterteilt werden. Der ringförmige Erschließungsflur ist durch verglaste Türanlagen in zwei bis drei Abschnitte gegliedert. Vom ringförmigen Erschließungsflur zum Kern hin abgehend liegen die Nebenraumflächen sowie Teeküchenbereiche und offene Kommunikationszonen. Geschossweise sind ein Putzmittelraum mit Ausgussbecken sowie 2 Herren- WC-Räume mit je einer Toilette, einem Urinal und einem Vorraum sowie zwei Damen WC-Anlagen mit je einer Toilette und ohne Vorraum vorhanden. In einigen Mietungen sind Duschen eingerüstet. Weitere Nebenräume werden als Kopierräume, Archive und Abstellräume genutzt. Die Mietung OG verfügt über eine Mitarbeitergastronomie im 9. OG. Die Mietflächen sind gut strukturiert, Das Fassadenraster ermöglicht gut nutzbare Raumgrößen.

23 Seite 23 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Die vorhandenen WC-Anlagen reichen gemäß aktueller Arbeitsstättenregel für eine Zahl von maximal 50 männlichen und 25 weiblichen Beschäftigten pro Geschoss aus und sind damit ausreichend dimensioniert Belichtung Alle Aufenthaltsräume in den Mietflächen sind ausreichend natürlich belichtet. Alle Nebenräume in den Mietflächen sowie Technikräume und Nebenräume der Allgemeinflächen sind künstlich belichtet. Verkehrsflächen in den Mietflächen und Teeküchen erhalten über Verglasungen an Türelementen einen Anteil natürlicher Belichtung Belüftung Alle Aufenthaltsräume in den Mietflächen sind natürlich belüftet. Alle Nebenräume in den Mietflächen sind künstlich belüftet. Innenliegende Technikräume sind künstlich belüftet, außenliegende Nebenräume der Technik- und Allgemeinflächen natürlich belüftet. Der Hausmeisterarbeitsplatz im Garagengeschoss ist nicht belüftet. Zur Abhilfe ist dort die Feuerschutztür zum angrenzenden Technikraum verkeilt, dies ist unzulässig. Zur Abhilfe sollte eine Belüftung des Raumes nachgerüstet oder der Raum verlegt werden Ausbau Mietflächen Als Bodenbeläge sind in Aufenthaltsräumen überwiegend Textilbeläge, in Fluren Textil- oder Holzimitatbeläge vorhanden. Böden der Sanitärräume sind gefliest, Böden der sonstigen Nebenräume oftmals mit Linoleum ausgelegt. Die Böden der zentralen Verteilerflächen sind mit Natursteinbelägen versehen. Wände sind mit Anstrichen, teilweise auch mit Holzwandbelägen versehen. Die Decken sind in den Aufenthaltsräumen oftmals als gespachtelte und gestrichene Decken ausgeführt, in einigen Konferenzräumen sind Felder mit abgehängten Gipskarton-Akustikdecken vorhanden. Die Flure und die Sanitärräume verfügen über abgehängte Decken, die Decken der weiteren Nebenräume sind teilweise mit abgehängten Raster-Mineralfaserdecken versehen. Die Türen zwischen den Verkehrsflächen sind als Aluminium-Rohrrahmentüren vorhanden. Türen zu den Aufenthaltsräumen- und Nebenräumen sind als Holztüren mit Stahlumfassungszargen, vereinzelt auch als HPL-Türen vorhanden. Als Türen zu Aufenthaltsräumen verfügen diese oftmals über Glasausschnitte, Glasseitenteile oder Glasoberlichter. Der Zustand und Ausbaustandard des Mietflächenausbaus ist gut und besonders in der Mietung OG als hochwertig zu bezeichnen. Nur geringe Abnutzungsspuren sind erkennbar.

24 Seite 24 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM An den, gemäß Baugenehmigung, als Rauchschutztür auszulegenden Türen, die die ringförmigen Flure unterteilen und von diesen zum zentralen Verteilerflur gehen, konnten keine Zulassungskennzeichnungen vorgefunden werden. Gegebenenfalls sind diese Türanlagen komplett durch zugelassene Türen zu ersetzen Ausbau Allgemeinflächen Als Bodenbeläge sind in der Eingangshalle und Aufzugsvorräumen Natursteinbeläge vorhanden. Die übrigen Böden der Innenräume und des Treppenhauses verfügen über einen Bodenanstrich. Die Fahr- und Stellplatzbereiche des Garagengeschosses sind mit Betonsteinpflaster belegt. Wände und Decken sind gespachtelt und gestrichen, in der Eingangshalle sind Gipskarton- Wandbekleidungen mit Tapetentüren vorhanden. Das Treppenhaus verfügt über ein Stahlgeländer mit Drahtfüllung. Türen in den Haupterschließungswegen sind als Aluminium-Rohrrahmentüren vorhanden. Die Mietbereichseingangstüren sind im EG als Glastüren vorhanden. In den oberen Geschossen sind sie als Holztüren mit Stahlumfassungszarge ausgeführt und sind mit Klingel/Sprechstelle und Motorschloss versehen. Neben den geschlossenen Türen sind dort Fenster in der Wand zu den Verteilerfluren vorhanden. Türen zu den Technik- und Nebenflächen sind als geschlossene Stahlblechtüren ausgeführt. Die über alle Geschosse durchgängigen Haustechnikschächte sind stellenweise durch übliche Türöffnungen zugänglich. Hinter den Türöffnungen sind keine Absturzsicherungen vorhanden. Der Ausbauzustand der Allgemeinflächen ist in den Haupterschließungswegen als mittlerer bis guter Standard zu bezeichnen. Abnutzungsspuren sind in recht geringem Umfang erkennbar. Die hölzernen Mietbereichseingangstüren in den Obergeschossen von den Aufzugsvorräumen zu den zentralen Verteilerfluren sind gemäß Kennzeichnung nur als Rauchschutztüren und nicht gemäß Baugenehmigung als T-30- RS-Türen ausgelegt. Hier besteht ein Risiko, dass die Türen unzulässig sind und ggf. ersetzt werden müssen. Wegen Absturzgefahr an den Türen zu den Haustechnikschächten sind Umwehrungen nachzurüsten.

25 Seite 25 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM 3.6 Technische Gebäudeausrüstung Allgemeine Beschreibung Die Anlagen sind seit 2001 in Betrieb. Alle Anlagen entsprechen dem damaligen Standard. Augenscheinlich sind alle Anlagen (mit Ausnahme der Elektroverteiler) gewartet, wobei die Wartungsplaketten in weiten Teilen nicht erkennbar sind. Alle technischen Anlagen befinden sich in einem weitestgehend ordnungsgemäßen Zustand. Weiterhin ist erkennbar, dass die regelmäßen PVO-Prüfungen für die sicherheitsrelevanten Anlagen stattfinden. Die im Datenraum vorliegenden Prüfprotokolle sind aus Ende 2010 bzw. Anfang 2011, d. h. die wiederkehrenden Prüfungen müssen Ende 2013 erfolgen. Die Bestandsdokumentation kann grundsätzlich als sehr gut bezeichnet werden, wobei noch zu klären ist, ob für die technische Gebäudeausrüstung eine komplette Bestandsdokumentation vorliegt. Derzeit gibt es im Datenraum lediglich Grundrisspläne und teilweise Schemata. Die restlichen Bestandsunterlagen, wie Funktionsbeschreibung, Wartungsanweisungen, Gerätelisten usw. fehlen weitestgehend. Wir empfehlen, auch die restlichen noch nicht übergebenen Bestandsunterlagen für die TGA-Anlagen zur Vollständigkeit abzufordern Sanitär Trinkwasser und Sanitärobjekte Das Gebäude wird im Hausmeisterraum KG von den HWW über eine Wasseruhr mit beidseitiger Absperreinrichtung eingespeist. Die Trinkwasserversorgung vom KG bis 4. OG erfolgt direkt über Rohrleitungen. Ab 5. OG wird die Trinkwasserversorgung sowie die Feuerlöschversorgung vom UG bis 11. OG über eine Wilo-Druckerhöhungsanlage mit einem Verteiler, aufgeteilt in unterschiedliche Zonen, vorgenommen. Eine Hygieneprüfung für Trinkwasser wurde lt. Angabe des Verkäufers noch nicht durchgeführt. In den Geschossen sind in den Kernzonen WC-Anlagen, Teeküchen und Putzmittelräume angeordnet. Die Kaltwasserversorgung erfolgt durch einen zentralen Schacht im Kernbereich. In den WC-Bereichen sind Unterputz-Wasseruhren angeordnet. Die Warmwassererzeugung erfolgt jeweils über Warmwasserspeicher. Die Anlagenteile sind in einem guten Zustand und gut beschildert, an den WC- Anlagen sind Gebrauchsspuren vorhanden.

26 Seite 26 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Regenwasser Das Regenwasser wird über Dacheinläufe abgeführt. Die Dacheinläufe sind sauber und in einem guten Zustand. Eine Notentwässerung konnte bei der Begehung nicht erkannt werden, ist nach Kenntnis des Verkäufers nicht vorhanden und wahrscheinlich auch nicht notwendig. Die Rohrleitungen im Gebäude sind von der Dachfläche her gegen Kondensat etwa 2 m gedämmt. Die Schmutzwasserleitungen und die Regenwasserleitungen sind getrennt aus dem Gebäude geführt. Eine Dichtigkeitsprüfung, Befahrung und Reinigung der Grundleitungen ist lt. Aussage des Verkäufers noch nicht erfolgt und sollte erfolgen. Schmutzwasser Im Mietbereich Bacardi befindet sich ein Mitarbeiterrestaurant. Ein Fettabscheider ist nicht vorhanden. In den vorliegenden Unterlagen der Sanitärplanung sind keine Schmutzwasserinstallationen für die Mitarbeitergastronomie eingetragen. Da die geprüften Bauvorlagen zur Entwässerungsgenehmigung nicht vorliegen, besteht das Risiko, dass zur Herstellung einer ordnungsgemäßen Genehmigungslage die Entwässerung der Mitarbeitergastronomie noch zu genehmigen ist. Es wird empfohlen von der Verkäuferseite einen Nachweis vorlegen zu lassen, dass ein Fettabscheider nicht notwendig ist oder das Risiko des ordnungsgemäßen Betriebes voll beim Mieter liegt. Anderenfalls besteht ein Restrisiko, dass bei Überschreitung der Schmutzwassergrenzwerte ein Fettabscheider nachzurüsten wäre. Eine Klärung könnte über die technische Bauherrenberatung der Hamburger Stadtentwässerung erfolgen Heizung Die Beheizung des Gebäudes erfolgt mit Fernwärme. Der Fernwärmeanschluss befindet sich im Hausmeisterraum im Kellergeschoss. Direkt angegliedert an die Fernwärmeübergabestation sind die einzelnen Regelgruppen. Für die Beheizung der Bürobereiche sind 2 Zonen in Nord und Süd vorgesehen. Diese Versorgungsleitungen sind mit Wärmemengenzählern ausgestattet. Die Raumheizung erfolgt generell über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen. Im Mietbereich Bacardi DG sind an der Fassade Unterflurkonvektoren zur Beheizung der Räume installiert worden. Die heizungstechnische Anlage befindet sich in einem guten Zustand. Es ist jedoch anzumerken, dass der vorhandene Arbeitsplatz der Haustechniker im Garagengeschoss mit hochwertigen EDV-Anlagen ausgestattet ist. Bei einem

27 Seite 27 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Rohrbruch an der Fernwärmestation kann erheblicher Dampf von bis zu 136 C austreten und weitere TGA-Anlagen in Mitleidenschaft ziehen. Bei Unterteilung eines Bürogeschosses in 2 oder 3 Mietbereiche wären zusätzliche Ablesegeräte an den Heizkörpern zur Verbrauchserfassung erforderlich Lüftung Im Dachgeschoss befindet sich eine Zu- und Abluftanlage, Fabrikat Gea/Happel mit integrierter Wärmerückgewinnung als Rohrverbundsystem. Typen- und Leistungsschilder sind äußerlich am Gerät nicht vorhanden. Die Raumlufttechnische Anlage versorgt primär die im Kern innenliegenden Räume sowie die Flurbereiche. Das Zuluftgerät beinhaltet folgende Komponenten: Außenluftfilter Wärmetauscher der WRG Kühler mit Tropfenabscheider Wärmetauscher Zuluftventilator Das Abluftgerät beinhaltet folgende Komponenten: Abluftfilter Abluftventilator Wärmetauscher der Wärmerückgewinnung Die Regelgruppen sind direkt vor dem Zu- und Abluftgerät angeordnet. Vor Ort ist ein Schema über die rekuperative Wärmerückgewinnung im Kreisverbundsystem angeordnet. Die Zu- und Abluftgeräte sind übereinander angeordnet und befinden sich äußerlich in einem guten Zustand. Im 1. OG sind im Lagerbereich die Kästen der Zu- und Abluftgitter mit Flexrohr angeschlossen. Die Flexrohre sind nicht an der Rohdecke befestigt. Die Ausführung, die Zu- und Abluftkästen mit Flexrohren zu verbinden, sollte besser nur bei Einbindung der Zu- und Abluftkästen in eine abgehängte Decke durchgeführt werden. Bei Ausführung mit Flexrohr sind die Anschlusslängen max. 500 mm auszuführen. Bei einer sichtbaren Montage von Zu- und Abluftkästen sollte die Flexrohr-Verbindung max. 500 mm betragen. Die lufttechni-

28 Seite 28 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM schen Anschlüsse an die Brandschutzklappen sind mit Flexrohr-Anbindungen oder mit Schiebestutzen vorzusehen. Es wird empfohlen, Flexrohrleitungen zu befestigen. Im Hausmeisterraum im Garagengeschoss befindet sich eine Brandschutzklappe, an der ein Segeltuchstutzen mit einer Jalousieklappe angeordnet ist. Der Segeltuchstutzen ist mit einem Potentialausgleich zwischen der Brandschutzklappe und der Jalousieklappe zu überbrücken. Die Druckbelüftungsanlage befindet sich in einem separaten Raum im KG. Im Raum ist der Zuluftventilator einschließlich des zugehörigen Schaltschrankes untergebracht. Der Förderluftstrom des Ventilators beträgt ca m³/h bei p 620 Pa. Der Gebhardt-Zuluftventilator ist nur kriechend erreichbar. In dem Treppenhaus sind in der Trennwand zu den Aufzugsvorräumen Jalousieklappen angeordnet worden. Diese Jalousieklappen sind nicht mit einem Schutzgitter versehen. Beim Schließen dieser Klappen besteht unter besonderen Bedingungen Verletzungsgefahr, ein Schutzgitter ist nachzurüsten Kälte Eine Kühlung der Mietbereiche erfolgt über zentral gesteuerte Kühldecken. Im Dachgeschoss befindet sich eine Kältemaschine, Fabr. Trane, Modell IRDUWR 245, aus dem Jahre 08/2008 mit 2 Kompressoren je 98 kw maximaler Leistung. Die zugehörigen luftgekühlten Verflüssigersätze, Fabr. Günthner, befinden sich auf der Dachfläche über dem Kernbereich. Die Typenschilder der luftgekühlten Verflüssigersätze sind nicht erkennbar. Die Rohrverbindungsleitungen über der Dachfläche sind mit Kälteschellen versehen, wurden jedoch nicht gedämmt und farblich mit einem Schutzanstrich versehen. Flanschverbindungen zeigen bereits Korrosionserscheinungen. Die kältetechnische Anlage versorgt die RLT-Anlage sowie die Kühldecken, die in die Betondecke integriert ist. Auf dem Dach über dem Kernbereich befinden sich weitere 2 luftgekühlte Verflüssigersätze, Fabr. Aikin, Typ RSX P3 K7 W1 mit einer Leistung von 17,0 kw, Kältemittel R407C/9,6 kg. Diese kältetechnischen Anlagen sind dem Mieter Bacardi zuzuordnen. Alle kältetechnischen Anlagen sind in einem guten Zustand. Die luftgekühlten Verflüssigersätze auf dem Dach lassen sich nicht zuordnen. Hier ist eine zugeordnete eindeutige Beschriftung notwendig.

29 Seite 29 der Technischen Due Diligence STADTPARKTURM Gebäudeleittechnik/Mess-, Steuer- und Regeltechnik Das Gebäude verfügt über eine Gebäudeleittechnik Fabrikat SIEMENS. Die Mess-, Steuer- und Regeltechnik ist als autarke Regelung der Anlagen aufgebaut Elektroanlage Niederspannung Die Elektroversorgung für die allgemeinen Bereiche und die Büromietbereiche erfolgt aus dem Niederspannungsnetz der Vattenfall. Hierfür ist im Außenbereich eine Netzstation als Kompaktstation errichtet. Die Hausanschlüsse befinden sich im Zähler-/NSHV-AV-Raum im Untergeschoss. Für die Versorgung der Allgemeinbereiche und der Büromietbereiche sind 5 Zählerschränke mit einer ausreichenden Anzahl von Direkt- und Wandlerzählern vorhanden. Im Zählerraum ist auch die NSHV-AV zur Versorgung der Allgemeinverbraucher (Heizung, Lüftung, Kälte) usw. angeordnet. Hier gibt es einen Zähler für die Kälteanlagen, die restlichen Allgemeinanlagen, wie Heizung, Lüftungsanlagen, Allgemeinbeleuchtung usw. werden nicht untergezählt. Die Abrechnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erfolgt lt. Aussage des Verkäufers flächenanteilig. Für die Versorgung der Feldinstallation (Steckdosen, Beleuchtung Festanschlüsse) gibt es in den allgemeinen Bereichen Verteilungen im UG und im DG. Für die Versorgung der Mietbereiche im 1. bis 10. OG gibt es je Geschoss 3 Unterverteilungen, so dass die Fläche an 3 Kleinmieter vermietet werden kann. Die Unterverteiler sind als Unterputzverteiler in Nebenbereichen (Pumi- Lager) angeordnet. Die Unterverteiler befinden sich in einem guten Zustand. Wartungsplaketten sind nicht vorhanden, lt. Aussage des Verkäufers werden die Anlagen derzeit nicht gewartet. Es ist zu beachten, dass die Absicherung der Steckdosenstromkreise mit Fehlerstromschutzeinrichtung nicht der aktuellen DIN VDE Teil 410 entspricht. Seit Februar 2009 sind für alle Steckdosen mit einem Bemessungsstrom einschl. 20 Ampere, die für die Benutzung durch Laien und zur allgemeinen Verwendung bestimmt sind, FI-Schutzschalter vorzusehen. Da derzeit ein Bestandsschutz besteht, ist dies jedoch unkritisch und lediglich bei größeren Baumaßnahmen zu beachten. In diesem Fall müssen diese nachgerüstet werden. Die Systemversorgung der Büromieteinheiten erfolgt über Bodentanks (Bodentanks für 9 Installationsgeräte), die achsweise im Bereich der Fassade angeordnet sind. Die Erschließung der Bodentanks erfolgt über den Hohlraumboden, hierfür sind in der Flurzone Revisionsöffnungen (60 x 60 cm) in regelmäßigen Abständen vorhanden. Die Bodentanks sind standardmäßig mit 2 Doppelsteckdosen (einmal orange, einmal weiß) bestückt. Die Steckdosen

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