Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft

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1 Carl Peter Blöcker Michael Pistorius Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft Erfassung, Abgrenzung und Abrechnung in Theorie und Praxis 5. Auflage

2 Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort Betriebskostenrecht im BGB Betriebskostenverordnung Ablauforientierte Darstellung der Betriebskostenabrechnung Rahmenbedingungen und Bestimmungsfaktoren der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten Allgemeine rechtliche Grundlagen der Betriebskostenabrechnung Rechtliche Rahmenbedingungen und Bestimmungsfaktoren der Einzelbetriebskostenarten gemäß BetrKV Ziffer 1: Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks Ziffer 2: Die Kosten der Wasserversorgung Ziffer 3: Die Kosten der Entwässerung Ziffer 7: Die Kosten des Betriebs des Personenoder Lastenaufzugs Ziffer 8: Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Ziffer 9: Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Ziffer 10: Die Kosten der Gartenpflege Ziffer 11: Die Kosten der Beleuchtung Ziffer 12: Die Kosten der Schornsteinreinigung Ziffer 13: Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Ziffer 14: Die Kosten für den Hauswart Ziffer 15: Die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage; b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage Ziffer 16: Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Ziffer 17: Sonstige Betriebskosten 74

3 5.3 Rechtliche Voraussetzungen für die Betriebskostenabrechnung Betriebskostenvorauszahlungen Die Abrechnung der Betriebskosten Maßnahmen zur Optimierung von Betriebskosten - Betriebskostenmanagement Vertragsmanagement im Bereich Betriebskosten Organisatorische Hinweise Maßnahmen zur Optimierung von Bewirtschaftungskosten durch effektives Vertragsmanagement Zusätzliche Anforderungen an technische Bewirtschaftungsverträge - ggf. auch an Dienstleistungsverträge Überprüfung betriebskostenrelevanter Mengengerüste Zusätzliche Bestimmungsfaktoren für die Kostenhöhe einzelner Betriebskostenarten Grundsteuer Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwässerung Kosten der Aufzugsanlagen Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Kosten der Gebäudereinigung/ Ungezieferbekämpfung Anlage und Pflege von Außenanlageh Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswartkosten Kosten für Gemeinschaftsantennenanlagen und Breitbandkabelanschluss durch die Kabelnetzbetreiber Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betriebskosten 118

4 5.6.4 Begleitende Maßnahmen zur Betriebskostenminimierung Überprüfung der Höhe einzelner Betriebskostenarten und ihre Entwicklung im Zeitablauf Information der Mieter Betriebskosten-Benchmarking Festlegung von Betriebskosten - Strukturdaten als Grundlage für die Einleitung von Gegensteuerungsmaßnahmen Die Geislinger Konvention" Betriebskosteneinsparungspotenzial von strategischer Bedeutung für zukünftige Investitionsentscheidungen Erstellung sogenannter Betriebskostenspiegel Sonderfragen der Betriebskostenabrechnung Nicht für Wohnraum anfallende Betriebskosten Mieterwechsel Aperiodische Betriebskosten Von der Abrechnungsperiode abweichende Rechnungszeiträume Umlageausfallwagnis Leerstehende Mietwohnungen Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung Anerkennung des Abrechnungsergebnisses Rechtliche Bewertung Zusätzliche Bearbeitungshinweise Aufrechnung von Betriebskpsten-Nachforderungen Betriebskosten und Mietkaütion Rückwirkende Geltendmachung von Betriebskosten Betriebskostenabrechnung und 35a EStG Entwicklung strategischer Instrumente und Maßnahmen zur Verhinderung weiterer Steigerungen bzw. Reduzierung der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten Beeinflussbarkeit einzelner Betriebskostenarten und Einflussfaktoren auf der Seite der Kostenentstehung 156

5 6.1.1 Beeinflussbarkeit einzelner Betriebskostenarten durch kommunale Einrichtungen sowie Mieterund Vermieterseite Kostenartenbezogene Einflussfaktoren auf die kalten Betriebskostenarten Abgrenzung zu unternehmensinternen Erkenntnissen und Schlussfolgerungen Entwicklung Operationabler Hebel Zusammenschluss zu einem Nachfragemonopol Offenlegung der Gebührenkalkulation kommunaler Ver- und Entsorgungsunternehmen Ermittlung der Abschreibungssätze bzw. -betrage bei den Gebührenkalkulationen auf Basis von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Privatisierung öffentlicher Ver- und Entsorgungsunternehmen Liberalisierung der Energiemärkte Wesentliche rechtliche Grundlägen der Energienovelle Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) Gebündelter Energieeinkauf als Maßnahme zur Stärkung der Nachfrageposition Anforderungen/Bestimmungsfaktoren im Rahmen von Vorbereitungsmaßnahmen für Vertrags-. Verhandlungen zum Bezug von Strom Exkurs: Die Kosten für Heizung und Warmwasser Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen Verbrauchserfassung und nutzerabhängige Verteilung nach Verbrauch Aufteilung der Kosten für Raumwärme und Warmwasser nach Nutzergruppen Ausgangssituation Verbrauchserfassung 179

6 7.3.3 Verteilebene Verteilebene Ausnahmetatbestände Verteilung nach Gradtagszahlen Kürzungsrecht des Mieters Versorgung von Wohnanlagen mit Raumwärme bzw. Raumwärme und Warmwasser auf Basis von gesondert abgeschlossenen Wärmelieferungsverträgen Wärmecontracting Energiemanagement Schlussbemerkung Anhang Auszüge aus mietpreisrechtlichen Gesetzen und Verordnungen II. BV II. BV NMV 1970 : BGB a BGB BGB Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) Geislinger Konvention Arbeitshilfen Abkürzungsverzeichnis Stichwortverzeichnis 221