Von den Kosten zu den Mieten

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1 Volkswirtschaftliche Überlegungen zur Kostenentwicklung Von den Kosten zu den Mieten Prof. Philippe Thalmann EPFL Grenchner Wohntage

2 Was es zu erklären gilt Mietpreisindizes (nominal, , 1980=100) = W&P Angebotsmieten, Altbau-Mietwohnungen W&P Angebotsmieten, Neubau-Mietwohnungen BFS Mietpreisindex (konst. Qualität) BFS Konsumentenpreisindex Grenchner Wohntage

3 Determinanten der Mietzinsentwicklung (Indizes) Durchschnittsmiete Bestandesstruktur (Komfort) (Erstellungskosten) W&P Angebotsmieten Neubau Komfort Erstellungskosten Jahreskostenfaktor BFS Mietpreisindex (Markt) Jahreskostenfaktor Markt Grenchner Wohntage

4 Struktur Erstellungspreise bei konstanter Qualität Jahreskosten bei konstanter Qualität Mieten bei konstanter Qualität Mieten bei gewählter Qualität Grenchner Wohntage

5 Erstellungspreise bei konstanter Qualität - Determinanten Entwicklung Boden- und Baupreise Kanton Zürich ( ) Median Baulandverkäufe Kanton ZH ohne Stadt (1980=100) Baukostenindex ZH Konsumentenpreisindex Grenchner Wohntage =100

6 Erstellungspreise bei konstanter Qualität Immobilienpreisindizes ( ) Boden- +Baukostenindizes (ZH) Mehrfamilienhäuser (ZKB, ZH) Stockwerkeigentum (ZKB, ZH) Stockwerkeigentum (IAZI, CH) Grenchner Wohntage =100

7 Von Erstellungs- zu Jahreskosten Erstellungspreise bei konstanter Qualität Zinsaufwand Abschreibungen Unterhalt Verwaltung Abgaben, Steuern Versicherung, usw. Jahreskosten bei konstanter Qualität Grenchner Wohntage

8 Von Erstellungs- zu Jahreskosten Entwicklung Jahresaufwand ( ) Verwaltung, Abgaben, Steuern, Versicherungen, usw. Unterhalt Rücklagen u. Abschreibungen (1%) Zinsaufwand Erstellungspreis (1980=100, rechte Skala) Grenchner Wohntage CHF für eine Wohnung, die CHF kostete

9 Von Jahreskosten zu Mieten Jahreskosten bei konstanter Qualität Marktsituation Mietrecht Öffentl. Förderung Mieten bei konstanter Qualität Grenchner Wohntage

10 Von Jahreskosten zu Mieten Entwicklung Jahreskosten und Mieten ( ) = Jahreskosten Neuwohnungen ZH W&P Angebotsmieten, Neubau-Mietwohnungen Mietpreisentwicklung nach Mietrecht für Wohnung von 1980 BFS Mietpreisindex Grenchner Wohntage

11 Von konstanter zu gewählter Qualität Mieten bei konstanter Qualität Grösse Standard Mieten bei gewählter Qualität Grenchner Wohntage

12 Dekomposition der Entwicklung der Angebotsmieten für Neubau- Wohnungen, Angebotsmiete Neubauwohnungen +150% davon Grösse (m2) +26% Qualität und Markt +57% Jahreskosten +67% davon Erstellungskosten +89% davon Boden +43% Baukosten +46% Jahreskostenfaktor -12% davon Zinsen -27% Andere Kosten +16% Interaktionseffekt -10% Grenchner Wohntage

13 Dekomposition der Entwicklung der Angebotsmieten für Neubau- Wohnungen, % +50% +40% +30% +20% +10% +0% Grösse (m2) Qualität und Markt Boden Baukosten Zinsen Andere Kosten Interaktionseffekt -10% -20% -30% Grenchner Wohntage

14 Zusammenfassung Die Kosten einerseits, der Markt und der Komfort andererseits sind in fast gleichem Ausmass für das Wachstum der Angebotsmieten für Neubauwohnungen seit 1980 verantwortlich. Die Erstellungskosten sind um 90% gestiegen (ZH), die Jahreskosten aber nur um 70% dank Rückgang der Zinsen Der Anstieg der Erstellungspreise ist in etwa gleichem Umfang auf die Entwicklung der Bodenpreise und der Baukosten zurückzuführen. Grenchner Wohntage

15 Dekomposition der Entwicklung der Angebotsmieten für Neubau- Wohnungen, Angebotsmiete Neubauwohnungen +6% davon Grösse (m2) +21% Qualität und Markt +13% Jahreskosten -28% davon Erstellungskosten +4% davon Boden -1% Baukosten +7% Jahreskostenfaktor -31% davon Zinsen -50% Andere Kosten +19% Interaktionseffekt -1% Grenchner Wohntage

16 Vergleich 1980->2005 und 1990-> > % +40% +20% +0% Grösse (m2) Qualität und Markt Boden Baukosten Zinsen Andere Kosten Interaktionseffekt +60% +40% +20% +0% -20% -40% -60% > % -40% -60% Grenchner Wohntage Grösse (m2) Qualität und Markt Boden Baukosten Zinsen Andere Kosten Interaktionseffekt

17 Zusammenfassung Vergleich Die Boden und Baupreise sind besonders in den 80er gestiegen Dies bedeutet aber nicht, dass die Wohnkosten um so viel weniger gestiegen wären, denn es hätte vermutlich einfach der Komfort stärker zugenommen Tiefere Zinsen haben die Komfortzunahme ermöglicht Grenchner Wohntage

18 Fazit Über den langen Zeithorizont konnten die Schweizer Haushalte ihre Präferenz für mehr Wohnkomfort ( cocooning ) realisieren In den 80er Jahren wurden sie durch steigende Preisen gebremst, hauptsächlich auf dem Bodenmarkt In den 90er Jahren hat der Komfort im Mietbereich wenig zugenommen, dafür aber die Preise, obschon die Kosten stabil blieben Ein Teil der Haushalte konnte von den stabilen Kosten profitieren und seinen Traum vom Eigenheim realisieren Grenchner Wohntage

19 Ausblick Dass die Schweizer Haushalte im Durchschnitt immer komfortabler wohnen garantiert nicht genug Komfort für alle: das Wohnungsangebot für die Schwächeren hat sich verschlechtert; es wird vom höheren Segment und von den Zweitund Eigentumswohnungen verdrängt und von der öffentlichen Hand kaum mehr unterstützt Mehr Komfort und mehr Eigenheime wurden durch tiefe Zinsen ermöglicht. Was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen? Grenchner Wohntage