Anlage 2 a, Fortsetzung - CHECKLISTE GRUNDSTUCKS-/HAUSERWERB

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1 Anlagen 109

2 Anlage 2 a, Fortsetzung - CHECKLISTE GRUNDSTUCKS-/HAUSERWERB 5. Netto-Mietertrage, aufgeteilt in Wohneinheiten gewerbliche Nutzung PKW-Platze sonstige Ertrage Mehrwertsteuer-Zahlungen Allgemeine Objekt- und Betriebskosten bzw. Neben- und Heizungskosten sowie Hausmeister, Reparaturen etc.: Information, ob die Grundsteuerund Gebaudeschutzversicherung auf die Mieter umgelegt bzw. welche Nebenkosten auf die Mieter nicht umgelegt werden: Sind Kautionen oder Bankbiirgschaften vereinbart: Sind Wertsicherungsklauseln bei den gewerblichen Mietvertragen vereinbart? Bei gewerblichen Vertragen die Angabe der Laufzeit und Optionsvereinbarungen: 115

3 Anlage 2 b: MERKBLATT FOR ERWERBER VON OFFENTLICH GEFORDERTEN WOHNUNGEN I. Wer Wohnraum (z. B. eine Eigentumswohnung, ein Miethaus, ein Eigenheim usw.) erwerben will, sollte sich vor AbschluB des Kaufvertrages unbedingt vergewissem, ob der Wohnraum "Offentlich gefordert" ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn fur den Bau der Wohnung Offentliche Mittel als Darlehen oder Zuschlisse gewllhrt worden sind. C>ffentlich gef<>rderte Wohnungen unterliegen hinsichtlich der Benutzung durch den Erwerber und bei Vermietung den Beschrllnkungen des Wohnungsbindungsgesetzes. An diese Beschriinkung ist der Eigentlimer Offentlich geforderten Wohnraums gebunden, auch wenn er bei dem Erwerb von dem Bestehen der Wohnungsbindung keine Kenntnis hatte. II. Das Wohnungsbindungsgesetz (zuletzt geandert durch das Gesetz yom 11, Juli 1985, Bundesgesetzblatt Tell I, Seiten 1277ff.), bietet flir denjuristischen Laien - insbesonderer wegen der Verweisung auf andere Gesetze - erhebliche Schwierigkeiten. Es ist daher angebracht, dab sich jeder Kaufmteressent bei der zustllndigen BehOrde sorgfaltig informiert. Zur Verdeutlichung wird auf einige Folgen der Wohnungsbindung beispielhaft hingewiesen: a) Dei Vermietung - Eine Offentlich geforderte Mietwohnung darf nur an den Inhaber einer behordlichen "Wohnberechtigungsbescheinigung" vermietet werden. - Als Miete darf grundsatzlich nur die gesetzliche Kostenmiete verlangt werden. - 1st eine Offentlich geforderte Wohnung in W ohnungseigentum umgewandelt und an einen Dritten verauj3ert worden, so stehen dem Mieter flir die Dauer der Wohnungsbindung ein besonderer Klindigungsschutz und ein Vorkaufsrecht zu. b) Bei Benutzung durch den Erwerber - Will der Erwerber einer Offentlich geforderten Wohnung diese selbst beziehen, bedarf er einer behordlichen Benutzungsgenehmigung; diese wird nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen, u.a. bei Einhaltung einer Einkommensgrenze, ertellt. c) Verst08e gegen die Wohnungsbindung - Der Erwerber einer Offentlich geforderten Wohnung, der in diese ohne eine Benutzungsgenehmigung gezogen ist, hat die Wohnung auf behordliche Anordnung zu raumen und einem Wohnberechtigten zur Verfligung zu stellen. - Die als Darlehen bewilligten Mittel konnen fristlos geklindigt bzw. es kann die Bewilligung widerrufen werden. - Bei einem VerstoB gegen die Wohnungsbindung karm eine monatliche Geldleistung von bis zu 6,-- DM je qm erhoben werden. - Wegen bestimmungswidriger Wohnungsbenutzung kann eine GeldbuJ3e bis zu ,-- DM verhangt werden. 116

4 Anlage 2 b, Fortsetzung - MERKBLATT FOR ERWERBER VON OFFENTLICH GEFORDERTEN WOHNUNGEN d) Dauer der Wohnungsbindung - Die Wohnungsbindung dauert allgemein bis zur planmiilligen Tilgung der offentlichen Mittel an. - Bei freiwilliger vorzeitiger ROckzahlung endet die Wohnungsbindung grundsiitzlich erst mit dem Ablauf des 8. Kalenderjahres nach dem Jahr der ROckzahlung. Die Frist kann unter bestimmten Voraussetzungen abgekorzt werden. Eigenheime, Eigensiedlungen und eigengenutzte Eigentumswohnungen werden jedoch bereits in dem Zeitpunkt von der Wohnungsbindung frei, zu dem die Offentlichen Mittel zurockgezahlt werden. Bei Eigentumswohnungen, die durch Utnwandlung einer offentlich geforderten Mietwohnung entstanden sind, gilt dies jedoch nur dann, wenn die Wohnung yom EigentOmer selbst oder seinen Angehorigen genutzt wird und der EigentOmer oder seine Angehorigen hierzu nach dem Wohnungsbindungsgesetz berechtigt sind (s.o. II a und b). Niihere AuskOnfte erteilt die zustiindige Stelle for den Vollzug des Wohnungsbindungsgesetzes (siehe III). III. Was sollte getan werden? FOr den Vollzug des Wohnungsbindungsgesetzes ist die Stadtverwaltung zustiindig, in deren Gebiet die fragliche Wohnung liegt. 1st die Wohnung in einer Gemeinde mit weniger als Einwohner gelegen, ist - anstelle der Gemeinde - die Kreisverwaltung zustiindig. Die Stadt- oder Kreisverwaltung ist nach dem Gesetz verpflichtet, dem Interessenten von Wohnraum auf Anfrage schriftlich Auskunft zu erteilen, ob die Wohnung mit offentlichen Mitteln gefordert worden ist und wie lange die Wohnungsbindung besteht. FOr diese Auskunft kann eine GebOhr erhoben werden. Die Einholung dieser Auskunft ist nicht erforderlich, wenn - die Wohnungsbindung bekannt ist, insbesondere der Erwerber die offentlichen Mittel als Schuldner Obernehmen will, und hinsichtlich der Ubertragung der Offentlichen Mittel wegen der besonderen Forderungs- und SchuldObernahmevoraussetzungen keine Bedenken bestehen, - die Wohnungsbindung zweifelsfrei nicht besteht, z. B. bei den vor dem 20. Juni 1948 errichteten Altbauwohnungen. Wer also Wohnraum erwerben will, sollte Auskunft Ober das Bestehen der Wohnungsbindung einholen, und zwar insbesondere dann, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. FOr die Anfrage an die Gemeinde- oder Kreisverwaltung kann der beigeheftete Vordruck verwendet werden. Wer sich nicht rechtzeitig informiert, nimmt das Risiko erheblicher wirtschaftlicher und rechtlicher Nachteile auf sich, denn Unkenntnis schotzt vor Wohnungsbindung nieht! 117

5 Anlage 2 c: VORDRUCK FUR EINE ANFRAGE AN DIE GEMEINDE- ODER KREISVERWALTUNG An die Stadt- / Kreisverwaltung Amt fur Wohnungswesen Datum: StraBe: Ort: Telefon: Betrifft: Wohnungsbindung; hier: Anfrage nach 18 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz Ich beabsichtige, das Objekt (genaue Bezeichnung des Hauses / bzw. der Wohnung nach StraBe, Ort und Lage) zu erwerben und zu beziehen. Derzeitiger Eigentiimer ist: Name: StraBe: Ort: Ich bitte urn Angabe, ob und ggf. wie lange das vorbezeichnete Objekt der Wohnungsbindung unterliegt. (Unterschrift) 118

6 Anlage 3a: TECHNISCHE BEURTEILUNG DES OBJEKTES (Prfifschema mit Einzelpunkten) 1. Objektbeurteilung - Bildliche Darstellung - Funktionale Objektbeschreibung - Konstruktive Baubeschreibung Nutzungsdarstellung Fliichenermittlung Bauteil-Analyse (vgl. Anlage 3 a) 2. Bautechnische Gesamtbeurteilung 3. Schwachstellenanalyse und sich daraus ergebende Konsequenzen 4. Nutzungsmoglichkeiten - Unterteilung der Geschosse - ZusanunenschluB von Geschossen Anlage 3 b: BESCHREIBUNG DER GEBAUDE Bauart und Baustoffe: freistehend oder eingebaut, massiv oder Fachwerk, wieviel unterkellert? Anzahl der Geschosse Wiinde: Keller aufgehendes Mauerwerk Decken, Bedachung, Innenwiinde, AuBenputz, FuBboden, Fenster, TUren, Treppen usw. Ausstattung: Wasser, Gas, elektrisches Licht, Kraftleitungen, KanalanschluB, Heizung (welche Art und in welchen Riiurnen), Warmwasser, Bad Nutzung: Zahl und Art der Wohnungen gewerblich genutzte Riiume Bauzustand: Baujahr Welche Reparaturen sind erforderlich? Hohe der Kosten Wertmindemde Urnstiinde: Feuchtigkeit, Schwamrn, Bergschiiden usw., schlechte Vermietbarkeit AulJenanIagen: Hauptgebiiude Wohn- (und) Geschiiftshaus Nebengebiiude Garage 119

7 Anlage 4: BODENWERTERMITTLUNG 8eschreibnng des Grundstiicks: 1. Wohn- nnd VerkehrsJage: Stadtteil, Charakter der Ortsgegend, Verkehrsverbindung Einwohnerzahl des Ortes 2. Beschaffenheit: der StraBe (Ausbau, Befestigung, Entwasserung) des Baugrunds (StraJ3enfrontiange, Grundsttickstiefe, Kulturzustand) Wer ist Eigenttimer des StraBenlandes: 3. Nutzung: Art der Nutzung 4. Werterhiihende oder wertmindemde Umstiinde: Hohe der StraBenbaukosten (bezahit oder rtickstandig?), wenn rtickstandig, wievielom Baubeschrankung, Lichtrecht etc. - Besteht direkter Zugang zur Offentlichen StraBe oder nur tiber ein angrenzendes Grundsttick? 5. Sonstiges: Nieht beleihbare Grundstticke gemab den Beleihungsgrundsatzen; Wert derselben (nieht unter Bodenwert aufnehmen) Bodenwert: Lfd. Nutzungsart : Bezeiehnung Nr. Bauland, Acker, Hinterland, Garten GroBe m 2 Preis in OM pro m 2 Gesamtpreis in OM zuztiglich Kosten ftir Vermessung, Auflassung, ErschlieBung und Baureifmachung Bodenwert: Frontlange m, Tiefe m, Gesamtflacheninhalt m2 im Jahre erzielter Preis bzw. Kaufpreis OM pro m 2 im Jahre fur gleiehartige ortliche Grundstticke erzie1te Preise OM pro m 2 120

8 Anlage 5: VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITTLUNG (Blanko-Muster) Baujahr Lebens- und Restlebensdauer Bautyp Rohbau Ausbau AuBenanlagen Ver- und Entsorgung Bauzustand Mangel /Schaden Technische Wertminderung durch Alter und Abnutzung in Prozent 121

9 Anlage 5, Fortsetzung - VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITTLUNG (Blanko-Muster) BAUWERT (1) Bauwert Neuwert Wert- Zeitwert Ufige Breite Flliche HOhe Umbauter Bauteil minderung 1913 m m m2 GeschoB Raumm2 M/ml M 010 M Besonders zu berechnende Bauteile: Reine Baukosten: Ubertrag: BAUWERT (2) Reine Baukosten: Ubertrag AuBenanIagen gemlib DIN 276 (Garten, Plattierung, HausanschluB, Erdtanks... ) Betriebseinrichtungen (Aufzug, Miillschlucker... ) Innenausstattung Einbauten Abschllige (Nachholreparaturen) Baunebenkosten 0J0 von Bauwert 1913 = 100 Bauwert = M DM M DM 122

10 Anlage 6: VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITTLUNG (Musterbeispiel) Baujahr 1977 Lebens- und Restlebensdauer Lebensdauer 100 Jahre - 10 Jahre = 90 Jahre Bautyp Doppelliaushlilfte mit Satteldach, vollunterkellert, Nutzung als Souterrain Rohbau Keller: Kalksandsteinmauerwerk ErdgeschoB: Poroton- und KSV-Mauerwerk Pfettendachstuhl mit Deckung aus Frankfurter Pfanne AuBenputz: Reibputz Decken: Stahlbeton Ausbau Innenputz: Kalkzementputz, teilweise mit Reibeputz Boden: Schwimmender Estrich, teilweise Marmor, teilweise Textil Fenster: PVC- und Iso-Verglasung Tiiren:Holz Haustiir: Metall mit Drahtornament-Verglasung Installation: Standard-Elektroinstallation Heizung: Gas mit Radiatoren AuBenanlagen Ver- und Entsorgung Wiesenflache - Beete mit Bepflanzung Zuwege und Garageneinfahrt mit Waschbetonplatten Auf dem Grundstiick ist die Ver- und Entsorgung vorhanden Bauzustand Mangel / Schaden Der Zustand des Objektes ist als gut zu betrachten GroBere Mangel sind nicht festzustellen Leichte Feuchtigkeitsmangel dutch fehlende waagerechte Wandisolierung in zwei Wanden Technische Wertminderung durch Alter und Abnutzung in Prozent 1m Mittel , aufgrund der standigen Instandsetzungsarbeiten und wertverbessernden MaBnahmen 123

11 Anlage 6, Fortsetzung - VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITTLUNG (Musterbeispiel» BAUWERT (1) Bauwert Neuwert Wert Zeitwert Lilnge Breite Flilche Hohe Umbauter Bauteil minder 1913 m m m2 GeschoB Raumm2 M/m1 M 070 M Berechnung gemilb Gutachten 736,02 19, , ,17 vom Inklusive Garage, die komplett ins Gebilude integriert ist I I I I Besonders zu berechnende Bauteile: - Offener Kamin 260,93 - Ausbau mit Glaswilnden 599,44 - Reibeputz im Wohnraum 211, ,76 - Marmor im Oielenbereich 155, ,29 Reine Baukosten: ,89 Obertrag: BAUWERT (2) Reine Baukosten: Obertrag ,89 AuBenanlagen gemilb DIN 276 (Garten, Plattierung, HausanschluB, Erdtanks...) Betriebseinrichtungen (Aufzug, Mullschlucker... ) 874,47 Innenausstattung Einbauten Zwischensumme ,36 Kellerwandsanierung.I. 162,20 Abschlilge (Nachholreparaturen) Oachrinnen und.i. 253,88 Oichtungen ,28 Baunebenkosten von , ,14 Bauwert 1930 = 100 M ,42 M Bauwert 1987 = 1.418,-- OM ,18 OM 124

12 Anlage 7: BEl DER ERMITTLUNG DES REINERTRAGES ZU BEROCKSICHTIGENDE AUFWENDUNGEN 1. Betriebskosten Instandhaltungskosten bei gewerblich oder gemischt genutzten Gebauden 6 11/0 auf Nettomiete ffir das Jahr 9 % auf Nettomiete ab 11. Jahr, bci VVohngebauden 9 % auf Nettomiete ftir das Jahr 12 % auf Nettomiete ab 11. Jahr. Gelten bei Neubauten Gewahrleistungsfristen nach VOB (2 Jahre) oder BGB (5 Jahre), dann reduziert sich fur diese Jahre der Instandhaltungskostensatz auf 2 %. Sonstige nicht umlegbare Betriebskosten 6 % auf Nettomiete ab 1. Jahr bei gewerblich oder gemischt genutzten Gebauden 14 % auf Nettomiete ab 1. Jahr bei VVohngebauden. 2. Verwaltungskosten 4 % auf Nettomiete ab 1. Jahr bei gewerblich oder gemischt genutzten Gebauden auf Nettomiete ab 1. Jahr bei VVohngebauden. Sofern ein Generalmieter vorhanden ist, reduziert sich der Verwaltungskostensatz je nach tibernommenen Aufgaben. Dies gilt auch ftir Gewerbeobjekte mit nur wenig en Mietern und ftir selbstgenutzte Gebaude. 3. Mietausjallwagnis 2 % auf Nettomiete ab 1. Jahr. Soweit langfristige Mietvertrage bestehen bzw. Mietgarantie oder ein Generalmieter vorhanden sind, reduziert sich bzw. entfallt ftir diesen Zeitraum der Ansatz ftir das Mietausfallwagnis. 125

13 Anlage 8: ERTRAGSWERTERMITTLUNG Bodenwert (im Vergleichsverfahren) Richtwert bzw. Vergleichswert Zuschlag Abschlag wegen MaBgeblicher Bodenwert bei qm /qm DM/qm Ertragswert Nachhaltig erzielbare Mietertriige aus qm Lagerfliiche zu DM/mt!. qm Ladenfliiche zu DM/mt!. qm Biirofliiche zu DM/mt!. qm Wohnfliiche zu DM/mt!. Garagenpliitze zu DM/mt!. Abstellpliitze zu DM/mt!. Sonstige Ertriige Monatliche Bruttomiete (Rohertrag) 1 iihrliche Bruttomiete Bewirtschaftungskosten (ohne AfA) 070 liihrlicher Reinertrag Bodenwertverzinzung ( %) Gebiiudereinertrag Restnutzungsdauer Jahre Zinssatz % Vervielfiiltiger (An!. 4 zu WertR 76) Gebiiudeertragswert (Reinertragsanteil = Gebiiudereinertrag x Vervielfiiltiger) Bodenwert ERTRAGSWERT INSGESAMT Dm =====DM DM.:.:.1...:... DM _.1_. DM =====DM =====DM 126

14 Anlage 9: RENDITEANFORDERUNG BEIM IMMOBILIENERWERB Standort/Lage Ia-Lagen Ib-Lagen Nutzungsart Anfangsrendite interner Anfangsrendite interner Renditen It. G+V ZinsfuB It. G+ v ZinsfuB vou eigengenutzte Objekte 2,5 7,25 2,75 7,50 Wohnungsbau freifinanziert 3 7,50 3,5 7,75 gernischt genutzte Objekte 4 8,00 4,25 8,25 Gewerbliche Objekte (Biirofliichen) 4,5 8,75 5 9,25 Gewerbliche Objekte (Biiros und Laden) 5 9,25 5,5 9,75 Wohnungsbau (offentiich gefordert) 5,5 9,25 6 9,75 Gewerbliche Objekte (Einzelhandel) 5,5 10, ,75 Spezielle gewerbliche Nutzung 7 11, ,75 127

15 Anlage 10: RENDITE-ERMITTLUNGSBOGEN FUR IMMOBILIEN 1. Objektbeschreibung ObjektiProjekt: Vermittler: Eigentiimer: Standort/Lage: Nutzungsart: Nutzflache: GrundstiicksgroBe: Grundstiickspreis je m2 : Baujabr: Restnutzungsdauer: Renditeanforderung: 2. Aujwand Kaufpreis/Baukosten: Erwerbsnebenkosten in Prozent: Kalkulatorischer Zinsausfall bei Neubauvorhaben: Mehrwertsteuer: Investitionssumme: 3. Ertrag Nettorniete pro Jahr (= vom Mieter zu zablende Kaltmiete ohne Mehrwertsteuer): Nicht urnlegbare Bewirtschaftungskosten - Instandhaltung 0/0 - Sonstige nicht umlegbare Betriebskosten... % - Verwaltung 0/0 - Mietausfallwagnis %... % Reinertrag: OM OM OM OM OM... OM OM OM 4. Rendite (netto) r = Reinertrag x 100 Investitionssumme r =... % 5. Sonstige WertelErgebnisse Kaufpreis =...-fache Nettomiete Gebaudewert (Baukosten/qm Nutzflache) ohne Grundstiick mit Grundstiick AfA 2 % 3,5 % 4 % Ertragswert OM OM OM OM OM OM 128

16 Anlage 11: KAUFPREISERMITTLUNG BEl EINER BESTIMMTEN RENDITEVORGABE Grundformel filr Renditeermittlung: r = Nettomiete.l. Bewirtschaftungskosten.I. AfA x 100 Investitionssumme Einsetzen in die Grundformel zur Ermittlung des Kaufpreises: Sollrendite (1 + ErwerbsNK ) 2 Nettomlete.I. BewIrtschaftungskosten.I. 100 x.i. Grundst. 100 ( 1 ErwerbsNK ) x x Umkehrung der Grundformel: I.. Nettomiete.I. Bewirtschaftungskosten.I. AFA 100 nvestltlonssumme = Sollrendite x 1. Ausgegangen wird von der ursprilnglichen F omel zur Renditeermittlung. 2. Da jedoch der Kaufpreis unbekannt ist, mull dieser als x eingesetzt werden. 3. Die Investitionskosten stellen sich dann wie folgt dar: x Erwerbsnebenkosten ( 1 + ErwerbsNK 100 ) x x 4. Dadurch, dab die AfA yom Gebaudewert ermittelt wird, dieser aufgrund des unbekannten Kaufpreises jedoch nicht feststeht, mull wie folgt gerechnet werden: (lnvestitionskosten.i. Grundstilck) x ( ErwerbsNK. ) x x.i. Grundstilck x Nach diesen Umstellungen kann die ursprilngliche Formel zusammengestellt und nach x aufgelost werden. Anlage 12: MANGELKARTE (pro Haus) Gebaude-Nummer:... Gebaude-Bezeichnung:... Mangel Instandlfd. Ausfilhrung voraussichtliche Art der haltungsart Kosten Instand- Bezug Bemerkung Nr. Quartal Jahr Nr. in DM haltung 129

17 Anlage 13: MASSNAHMENPLANUNG MIT KOSTENSCHATZUNG (pro Haus) Gebiiude-Numrner:... Gebiiude-Bezeichnung:... Miingelbehebung Voraussehbare Arbeiten irn Rahmen der Instandhaltung Art der Arbeiten Reparaturen Schlussel Nr. Kostenschiitzung OM Summe der Kosten Summe Summe Anlage 14: INST ANDHALTUNGSKOSTEN FOR DEN GESAMTEN GRUNDBESITZ Stand:... Instandhaltungskosten Plan 1990 Plan 1991 Plan 1992 Grundsttick OM OM OM Auftrag lfd. Jahr OM 1st lfd. Jahr OM Reserveetat 130

18 Anlage 15: KOSTENPLANUNG UND ETAT-ABGLEICHUNG Etat fiir den gesamten Grundbesitz DM... davon 750/0 DM... Aufteilung des Etats auf die Gebaude (Schliissel: EW x Bauindex x Etatprozentsatz) Gebaude Nr.: Gebaude Bez.: Planjahr 1990 Planjahr 1991 Planjahr 1992 Etat 75 % Kosten DM Etat 75 % Kosten DM Etat 75 % Kosten DM Summe Summe Summe Summe Summe Summe Anlage 16: VORLAUFIGE PLANUNGSTECHNIK Vorgehensweise bei der Erstellung des MaBnahmen- und Kostenplans zur Pflege des Grundbesitzes bis zur maschinellen Verarbeitung im EDV-gestiitzen System. Die Planungstechnik ist in folgende Schritte aufzuteilen: 1. Je Haus wird nach den Planungsgrundlagen manuell eine Mangelkarte gefiihrt. Inhalte der Mangelkarte (Anlage 12). 2. MaBnahmenplanung fiir die Mangelbehebung und vorhersehbaren Arbeiten mit jeweiliger Kostenschlitzung; Verteilung der geplanten MaBnahmen auf die Planjahre in einer weiteren Karteikarte gemiill Anlage Obernahme der Kostenschatzung in eine Zusarnmenstellung der Kosten fiir ErhaltungsmaBnahmen alier Hauser pro Jahr des Planungszeitraums (Anlage 14). 4. Priifung des Gesamtplans auf Einhaltung des Budgets und Durchfiihrung eventuell notwendig werdender Korrekturen (Anlage 15). 5. Erstellung einer jahrlichen Obersicht, bestehend aus der Zusammenstellung aller Hauser eines Unternehmens. 6. ErstelIung einer vierteljahrlichen Vorlage als Information iiber die veranlabten beziehungsweise durchgefiihrten InstandhaltungsmaBnahmen, bestehend aus der Zusammenstellung der geplanten, in Auftrag gegebenen und bereits abgerechneten Erhaltungsmai3nahmen iiber aile Hauser. 131

19 Anlage 17, linke Seite des Formulars - ANGEBOTSZUSAMMENSTELLUNG / LISTE DER ANGEFRAGTEN FIRMEN Ausschreibung... arbeiten/lieferungen D (jffentlich D beschrankt Aktenzeichen... Los.... Voranfrage Antwort der Unterlagen zuge- Angebot entge- abgesagt abgesandt angeforderten sandt bzw. ausge- gengenommen am Firmenanschrift Datum und Firma. Nicht geben. Datum und Datum, Uhrzeit. Unterschrift des zutreffendes Unterschrift des Verdingungsver- Sachbearbeiters streichen Sachbearbeiters handlung umseitig zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt sachlich und fachtechnisch geprtift: rechnerisch richtig: Datum Unterschrift Datum Unterschrift 132

20 Anlage 17, rechte Seite des Formulars - ANGEBOTSZUSAMMENSTELLUNG / LISTE DER ANGEFRAGTEN FIRMEN Bauherr, Bauvorhaben und Bauort " Entwurf " Baufiberwachung " Angebotssumme Angebotssumme Reiheofolge der Mehrpreis gegeniiber Mehr- Bemerkungen: ungepriift gepriift Firmen nach niedrigstem Angebot preis Abgabe, Nachabgabe, (ohne MwSt.) (ohne MwSt.) gepriiften inojo Nebenangebot, Abiio- Angebots- derungsvorschlag, DM Pf DM Pf summen DM Pf Arbeitsgemeinschaft ~ ~ I I I I I I I L I I I I I L I 1 sachlich fachtechnische und rechnerische Richtigkeit festgestellt:... Datum, Unterschrift des Architekten 133

21 Anlage 18a: MASKENAUFBAU "BUDGET" Objekt-Nr.... Objekt Einheitswert... Index Prozent Budget Anlage 18b: MASKENAUFBAU "MASSNAHME" Objekt-Nr. Objekt Gruppe... Soil 1st..... MaBnahme Summe Anlage 18c: MASKENAUFBAU "SOLLlIST" Objekt-Nr. Objekt Budget Gruppe Soil 1st Deckung Dach Fassade Fenster Garage Heizung Sanitar Elektro AuBenanlagen Sonstiges Summe 134

22 Anlage 19: DRUCKLISTE/KOSTENAUFSTELLUNG Kostenaufstellung Aufbau der Drucldiste (verkleinerte Darstellung) Kostenaufstellung <Datum> Objekt-Nr. Objekt Klasse Sollkosten Istkosten Summe Besonderheiten Die Verbindung zwischen den einzelnen Buchungen der Kostenklasse 600 und den MaBnahmen zu den Objekten wird iiber die Kontonummern hergestellt. Eventuell miissen die 14stelligen Textfelder der Buchung benutzt werden. Budgetauswertung (Datum> Objekt-Nr. Objekt Einheitswert Budget Sollkosten Istkosten Deckung Summe 135

23 Anlage 20, linke Seite des Schaubildes - DIALOGVERKEHR INSTANDHALTUNGSPROGRAMM Ziele: - Budgetierung und Oberwachung der jiihrlichen Instandhaltungsaufwendungen - Kontrolle der Wirtschaftlichkeit von Einzelobjekten - Oberblick iiber den Modernisierungs-/Bauzustand von Einzelobjekten - Minirnierung des Verwaltungsaufwands PROGRAMME: Grundstiicksdialog Buchungserfassung I Einheitswe rt x Index x Prozentsatz + I Grundstiicks- stammdaten Grundstiickskonto mit Buchungen (auch Vorjahr) Inhalt unter anderem: Grundstiickskonto - Einheitswerte summarisch - Kostenarten (auch Vorjahr) I ' Obernahme der Buchungen Kostenart Instandhaltungsprogramm 1. Regelmiillige Auflistung der Mlingel irn Hausmeisterbericht. 2. liihrliche Begehung durch Architekt und Erstellung von Mlingelkarten als Basis fur das Datensystem. 3. Eingabe der geplanten MaJ3nahmen mit Plankosten. 4. Automatische Berechnung des Etats pro Haus. Dazu wird der Einheitswert aus den Grundstiicksstammdaten automatisch entnommen und nach folgender Formel zum Etat umgerechnet: EW x Index x Prozent. 5. Auflistung der MaJ3nahmen durch Schritt

24 Anlage 20, rechte Seite des Schaubildes - DIALOGVERKEHR INSTANDHALTUNGSPROGRAMM Instandhaltungsprogramm Mangelkartei Hausmeister 2 Mangelkartei Architekt 4 I automatische Berechnung des Budgets pro Haus 3 5 Vergabe der notwendigen MaBnahmen filr 3 Jahre - 7 Erfassung pro Haus 8 I-- Erfassung aller Hiiuser einer Gesellschaft 6 durchgefilhrte MaBnahmen 6. Automatische Obernahme der Kostenart 600 (Instandhaltung) aufgrund der regelmii/3ig durch den Verwalter im Rahmen der Bewirtschaftung des Objektes durchgefilhrten Buchungen (dadurch keine Doppelbelastung). 1m Instandhaltungsprogramm werden so die durchgefilhrten MaBnahmen und Kosten gespeichert. Es erfolgt auch gleichzeitig eine Trennung in Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand (aktivierungspflichtig). 7. = Schritte Zusammenfassung aller Hiiuser einer Gesellschaft. 137

25 Anlage 21: IMMOSOFT WOHNUNGSVERWALTUNG - ABLAUFPROGRAMM * Konzeptionl Objektankauf Vertriebs- Kalkulation steuerung Eingabe Eigentumer Eingabe Mietvertrlige WEG- IMMOSOFT MIET- Verwaltung Verwaltung MIET IWEG - Hausgeldinkasso - Mietinkasso - Mahnwesen - Mahnwesen VERWALTUNG WEG-Abrechnung Mieterabrechnung - Nebenkosten - wirtschaftliche - Mieterhohungen steuerliche und - Heizkosten vermogenssteuerliche - Hausmeisterliste Abrechnung - Mieterwechsel STA TISTIKEN - Mieterbelegung - Ober-/Unterdeckung - AuJ3enstlinde - Garantiegeber/Obersicht - Graphik * Angeboten von Firma Immodata, Gesellschaft fur Unternehmensberatung mbh, Munchen 138

26 Anlage 22: UNTERSUCHUNG DES IMMOBILIENBESTANDES I. Kurz-Ana/yse Oberpriifung des Bestandes - nach Nutzungsart/Volumen - Ertrags- und Renditesituation - Schwachstellenermittlung - baulich/technisch - wirtschaftlich - renditemiillig (siehe S. 141, 22b Renditeabweichungen) Erfassung der renditeschwachen (not/eidenden) Objekte (Rendite schlechter als der Gesamtdurchschnitt; Rendite im unteren DrittellHiUfte) mit Beurteilung Entscheidungsphase - Festlegung der Entscheidungskriterien fur Betreuungsobjekte - Vorentscheidung tiber die Verwendung aufgrund der Anlagen 22 b und 22 c - Verkauf - Erhaltung im Bestand mit MaBnahmen zur Sanierung und Renditeoptimierung vorbehaltlich Hauptprtifungsergebnis zu 2 Prtifergebnisse in den Anlagen: 22 a Renditetibersicht 22 c Beurteilungsblatt 2. Haupt-Untersuchung einzelner Objekte des renditeschwachen Bestandes gemiill Anlage 22c Zie/setzung: Eingehende Untersuchung zwecks Behebung der Schwachstellen und Rendite-Optimierung Leistungsangebot ohne Programme und Konzeptionen Einzelprtifungen Lage Makrostatus Mikrostatus Substanz Zustandsprtifung - baulich/technischer Zustand der Einzelteile Strukturl Ausstattung, Aufteilung Instandhaltungsaufwand der letzten runf bis zehn Jahre notwendige MaBnahmen aktueller Sanierungs-Renovierungsstau ktinftig restliche Lebensdauer der Bauteile Investitionsbedarf flir Anpassungen - baulich-substantiell - technisch - strukturell - Ermittlung des Substanzwertes - anhand Erfassungsbogen - ausflihrliche Substanz- und Objektbewertung durch Sachverstandigen-Drittleistung 22 d Analyse-Tabellen 22e Miingel-Kartei 22 f Tabelle MaBnahmenplanung mit Kostenansatz {Fortsetzung der An/age 22 auf der fo/genden Seitej 139

27 Anlage 22, Fortsetzung - UNTERSUCHUNG DES IMMOBILIENBESTANDES Ertrag - brutto/netto - Analyse der Bewirtschaftungskosten und des Instandhaltungsaufwands - Ermittlung besonderer Kostenblocke und Senkungsmoglichkeiten - Mieterstrukturanalyse - Mietsteigerungsmoglichkeiten nach - Vertrag - Markt - Ertragswert nach Wertermittlungsrichtlinien 1976 Rendite Ermittlung fur einzelne Objekte und Gesamtbestand aufgrund Wirtschaftlichkeitsberechnungen Gesamt-Beurteilung 3. Entscheidungsphase - Entscheidung fiber MaBnahmen zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit - Aktivierung von Ressourcen - Kostensenkungen - Bestandsinvestitionen/Umbauten, Anpassungen - Mietsteigerungen - Anderung der Mieterstruktur - Programm-Vorschlage Prfifergebnisse in den Anlagen: vgl. Aufstellung des Unternehmens und Anlage 22 d 22g Tableau 22 h Ermittlungsbogen 22i Rendite-Berechnungsbogen 22 j Prfifschema Anlage 22a: RENDITEUBERSICHT ENTWICKLUNG UND VERZINSUNG DES GRUNDBESITZES Bilanz- Zugang Abgang Abschrei- Stand Ertriige Auf- Instand- nicht Abschrei- Netto- Durchwert bung wen- haltung umleg- bung ertrag schnitts- Vortrag dungen bare nach verzinzum Bewirt- Abschrei- sung schaf- bung tungskosten 140

28 Anlage 22b: RENDITEABWEICHUNGEN VON DER DURCHSCHNITTS VERZINSUNG DES GRUNDBESITZES IN HOHE VON... 0/0 Objekt Rendite Abweichnung von der Ertragssteigerung Durchschnittsrendite Soil in DM Anlage 22 c: AUFLISTUNG DER IMMOBILIEN MIT SCHWACHSTELLEN (Beurteilungsblatt) Objekt baulich/technisch Struktur Rendite 141

29 Anlage 22 d: ANAL YSE-T ABELLEN Analyse der nicht umlegbaren Aufwendungen im Grundbesitz 1. Abzugl yom Ertrag in Prozent Objekt Durchschnitt 2. Ermittlung der Instandhaltungs- und sonstigen Kosten Gesamtabzugl Antell Objekt yom Ertrag Instandhaltungs- in Prozent kosten in Prozent Antell sonstige nicht umlegbare Kosten in Prozent Durchschnitt allgemeine Kosten, nicht umlegbare Instandhaltungs- und sonstige Betriebskosten ohne AfA, Verwaltungskosten, Mietausfall 142

30 Anlage 22e: M.A.NGELERFASSUNG PRO HAUS/M.A.NGELKARTEI Nr.: Objekt Art des Mangels Behebungskosten absehbare ErneuerungeniReparaturen Kosten Dach undicht Heizkessel Anlage 22f: MASSNAHMENPLANUNG MIT KOSTENANSATZ Objekt MaBnahmen Kosten Ausfuhrung SommerstraBe Dacherneuerung

31 Anlage 22 g, linke Seite des Formulars - TABLEAU MIETERSTRUKTURANALYSE Mieter Etage qrn Nettorniete Nebenkosten Bruttorniete qrn absolut qrn absolut qrn absolut Mietspiegel 144

32 Anlage 22g, rechte Seite des Formulars - TABLEAU MIETERSTRUKTURANALYSE Kiindi- ErMhungs- Vertrags- Renovierungs- Laufzeit Option gungs- Index Bonitlit Kaution moglichkeit beginn zustand frist 145

33 Anlage 22h: ERMITTLUNGSBOGEN ZUR ERTRAGSWERTERMITTLUNG 1. Bodenwert (im Vergleichsverfahren) 1.1 Richtwert bzw. Vergleichswert /qm 1.2 Zuschlag Abschlag wegen DM/qm 1.3 MaI3geblicherBodenwertbei qm 2. Ertragswert 2.1 Nachhaltig erzielbare Mietertrlige aus qm Lagerflliche zu DM/mt!. qm Ladenflliche zu DM/mt!. qm Bilroflliche zu DM/mt!. qm Wohnflliche zu DM/mt!. Garagenpllitze zu DM/mt!. Abstellpllitze zu DM/mt!. Sonstige Ertrlige Monatliche Bruttomiete (Rohertrag) J lihrliche Bruttomiete 2.2 Bewirtschaftungskosten (ohne AfA) 0, Jlihrlicher Reinertrag 2.4 Bodenwertverzinzung ( 010 von Ziffer 1.3) 2.5 Gebliudereinertrag 2.6 Restnutzungsdauer Jahre =====DM.:.:..I..:... DM.:.:..1_, DM =====DM Zinssatz % Vervielfliltiger (Anlage 4 zu WertR 76) 2.7 Gebliudeertragswert (Reinertragsanteil gem. 2.5 x Vervielfliltiger) 2.8 Bodenwert Ertragswert insgesamt =====DM 146

34 Anlage 22 i: RENDITE-BERECHNUNGSBOGEN 1. Objektbeschreibung Objekt: Vermittler: Eigentlimer: Standort/Lage: Nutzungsart : Baujahr: Renditeanforderung fur: 2. Bilanzwert per OM 3. Ertrag Nettomiete pro Jahr (= vom Mieter zu zahlende Kaltmiete ohne Mehrwertsteuer): Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten... OM - Instandhaltung Sonstige nicht umlegbare Betriebskosten... 0J0 - Verwaltung 0J0 - MietausfaJIwagnis 070 0J0... OM Grundstlickswert... qm x... OM Gebaudewert OM... OM 2 0J0 AfA vom Gebaudewert Reinertrag OM OM 4. Rendite (netto) r r Reinertrag BiJanzsumme... 0J0 x

35 Anlage 22 j: PROFSCHEMA KostenblOcke und Senkungsmoglichkeiten Gemeindliche Abgaben Senkungen, Praferenzen wegen Standort GrundsteuererlaB bei Leerstand Oberprufung des Grundsteuerbescheides des Finanzamtes Gestaltung des Versicherungsschutzes Pramienvolumen und -struktur, Vergleichsangebote Vertragsprufung, Umdeckung (Termine notieren) Einschaltung von Energieberatern Neuausschreibung alier Dienstleistungs- und Wartungsvertrage Inanspruchnahme von Dienstleistungsfirmen anstebe eigenen Personals Verwaltungskosten und -materialien Rationalisierung durch - Mieteinzugsverfahren - Kostenuberwachung mit EDV -gestutztem Kosten-/Budgetprogramm (Objekt-Kosten-Abweichungsanalyse) Neuausschreibung fur abe Materiallieferungen 148

36 Anlage 23: MASKENAUFBAU "RENDITE" Objekt/Gesellschaft Bilanzwert o Bilanzwert Bilanzwert AfA aktivierte Zugiinge Prozent Ertrage Aufwiinde Reinertrag Rendite Vorjahr Aufbau einer Druckliste (verkleinerte Darstellung) Rendite Programm (Datum> Obj Bi 1.1. o Bi Bi AfA akt. Zug Ertr Aufw Rtr RenVJ Rend Suo 149

37 Stichwortverzeichnis Abschlagverfahren 52 Aktivierung von Ressourcen 91 Altlasten 22, 48 Analyse der Kostenarten und -entstehung 88 Analyse des Immobilienbestandes 82 Anhaltspunkte flir Verunreinigungen 49 Anlagemark im Jahresvergleich 40 Anlagen 109 Anlageverhalten, Deutsche Lebensversicherung 41 Anzeige- und Genehmigungspflichten fiir Immobilienerwerb 97 Architektur, Einfliisse 19 Ausblicke 36 Baukosten 100 Baukostenindex 52, 70, 71 Baumaterialien, historische 19 Bauplanung 17 Bau- und Wohnformen, innovative 26 Beheizung, indirekte 20 Berechnungsformel fiir Nettorendite 58 Bestand an Kapitalanlaen 41 Bestands-Management 67 Bestands-Management, dynamisches 81 f. Beurteilung von Grundstiicken 47 Bildschirmmasken 76, 134, 149 Bodenwert 52 Budgetierung der Instandhaltungsaufwendungen 70 Bundesaufsichtsamt fiir das Versicherungswesen, Rundschreiben 97 Computereingabe 76 Computerunterstiitzung der Verwaltung 86 Controlling 94 f. Dialogverkehr 79, 136 Dienstleistungs- und Wartungsvertrage 89 EDV-gestiitztes Instandhaltungsprogramrn 74 Eigentunisbeteiligung 39 Energiekosten 89 Entscheidungsgrundlagen flir Verwendung von Immobilien 82 Entsorgungstechniken 21 Entwicklungstendenzen fiir Immobilien 24,34 Erhaltung der Gebaude 67 Erhaltungsbedarf 72 Ertragswert 55 Ertragswertberechnung, Musterbeispiel 57 Etat flir Instandhaltung 70 Faustformel flir Renditeermittlung 62 Fremdkapitalzinsen 89 Friiherkennungssystem 95 Funktionsausgliederungen 98 f. GebaudeerhaitungsmaBnahmen 67 Gebaudeertragswert 55 Gebaudepraferenzen 25 Gebaudewert 52 Gebundenes VermOgen 97 GestaitungsmiBbrauch 106 Gewerbeirnmobilien 28 Glasarchitektur 19 Grobraster fiir Renditeermittlung 62 Grundstiicksdialog 75 Halbjahresberichte 72 HandlungsstOrer 48 Hausarbeitsplatz 19 Imagepflege 77 Immobilienfonds 38 Immobilien-Wert-Analyse 82 Indexverfahren 52 Inertisierung 22 Inspektionen 68 Instandhaltungsaufwand 75 Instandhaltungskosten 75 InstandhaitungsmaBnahmen 69 Instandhaltungsprograrnm 75 Instandhaltungsprogramm, EDV-gestiitztes 74 Instandhaltungssteuerung 69 Internee ZinsfuB, Tableau fiir Ermittlung 60 Investitionssumme 59, 63f. 1st-Analyse 54 Kapitalisierungszinssatz 55 Kleinreparaturen 77 Kombiprodukte 38 Komfortsteigerungen 20 Komrnunikations- und Informationstechniken 23 Kontinuitat der Rendite 78 Kostenbudget 93 Kostenbudgetierung 93 Kostenersparnis bei Mehrwertsteueroption 106 Kostenrnanagement 88 Kostensenkungsanregungen/Programm 89 Ladengeschafte 35 Lage 5, 45 Lebensversicherungen

38 Leitfaden 5 Listung der Erhaltungsaufwendungen 79, 130 LUftungssysteme 20 Makrostandort 46 Maschinelle Listung 72 MaBnahmen- und Kostenplan 72 Milngelkartei 72 Mehrgenerationenwohnen 27 Mehrwertsteueroption 99 MeBtechniken 21 Mietausfillle 90 Mietberechnung 76 Mikrostandort 46 Mischformen von Wohn- und Gewerbeimmobilien 28 Mischobjekte, Beispielsrechnungen 29 Modernisierung 35, 67 MUllnotstand 22 Multiplikationsfaktor 55 Nettomiete 53 Nettorendite 58,65 Niedrigenergiehaus 20 Objektmanagement 83 Operatives Controlling 94 Option zur Mehrwe~steuer, Modelle 102f. Pflege des Grundbesitzes 67 Planung der Instandhaltungsaufwendungen 69 Planzeitraum, -punkt 71 Profit-Center 82 PrUfschema fur Immobilienuntersuchung 92, 139 Qualitlltsanforderungen 20 Reinertrag 53, 59 Renditeermittlung, Musterbeispiel 63 f. Renditeermittlungsbogen 128 Renditeprogramm 74, 92 Renditeriickgang, Feststellung 96 Renditevorgaben 62 Rentabilitllt 58 Ressourcen, schlummernde 191 Restnutzungsdauer 55 Richtpreiskartei 55 Sachwertermittlung 53 Sanierungsmethoden 50 SchOnheitsreparaturen 67, 77 Schwachstellenanalyse 83 Software fur Instandhaltungsprogramm 75 Soll-Kaufpreis 65, 129 Standortanalyse 46 Strategie der Instandhaltungsplanung 78 Strategische MaBnahmen 81 Strategisches Controlling 95 Strategisches Radar 95 Strukturanalyse 83 Time-Sharing 37 Transparenz der Immobilie 45 Transparenz in der Architektur 19 Typenvielfalt im Wohnungsbau 18 UmbaumaBnahmen 67 Umsatzsteuer beim Immobilienkauf 107 Umsatzsteuerfragen bei ImmobilienverlluBerungen 99 Unternehmungsplanung fur Immobilien 82 Use-Sharing 39 Vergabe 73 Vermietungsmanagement 84 Versicherungsprllmien 89 Versorgungstechniken 21 Verunreinigungen, organische und unorganische 49 Vervielfllltiger 55, 57 Verwaltungskosten 89 Vorsteuerabzug 103, 108 Wartungen 68 Werbemanagement 85 Wertanalyse fur Immobilien 82 Wertermittlungsrichtlinien 55 WohnbedUrfnisse 25 Wohnlage 26 Wohn- und Siedlungsformen, nutzerorientierte 24 Zwischenvermietung 106 ZustandsstOrer