Eigentümerstrukturen und Entwicklungen im Bereich wohnwirtschaftlicher Immobilien

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1 Fachvortrag: Referent: Eigentümerstrukturen und Entwicklungen im Bereich wohnwirtschaftlicher Immobilien Ulrich Jacke FRICS geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke GmbH Seminar der Konrad-Adenauer-Stiftung vom

2 Inhalte Vortragsinhalte Wohnungsbestand in Deutschland Bruttovermögen der privaten Haushalte Eigentumsquote im europäischen Vergleich Investorenverhalten Demographie Auswirkung Maßnahmen Handlungsalternativen Aktuelle Transaktionen Optimierungspotenziale Investorenauswahl Vermarktungswege Vorbereitung Due Diligence Finanzanalyse

3 Wohnungsbestand in Deutschland Wohnungsbestand in Deutschland Wohnungsbestand in Deutschland (2003) Tsd. Wohnungen Professionelle Anbieter Tsd. Wohnungen Kommunale Wohnungsunternehmen Tsd. Wohnungen Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen Tsd. Wohnungen Genossenschaften Tsd. Wohnungen Öffentliche Wohnungsunternehmen 390 Tsd. Wohnungen Kirchen 137 Tsd. Wohnungen Sonstige Anbieter* Tsd. Wohnungen Private Kleinanbieter Tsd. Wohnungen Private Kleinvermieter Tsd. Wohnungen Einlieger bei Selbstnutzern Tsd. Wohnungen Selbstnutzer Tsd. Wohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser Tsd. Wohnungen Geschosswohnungen Tsd. Wohnungen * Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds, sonstige Unternehmen sowie Organisationen ohne Erwerbszweck Quellen: GDW, Stat. BA

4 Privates Vermögen Privates Vermögen in Deutschland pro Haushalt Gesamt: Gesamt: Gesamt: Haus- und Grundbesitz (netto) in EUR Geldvermögen (netto) in EUR Quelle: Statistisches Bundesamt

5 Wohneigentumsquoten Wohneigentumsquoten im europäischen Vergleich Wohneigentumsquote in % (2001) Quelle: Statistisches Amt der Europäischen Gemeinschaft

6 Wohnanlagenmarkt M a k l e r & C o n s u l t a n t s Befragte Investoren (n = 500) 7% 3% 26% 8% 56% Sonstige Opportunity Fonds Wohnungsbaugesellschaften Aufteiler Private Investoren

7 Wohnanlagenmarkt Räumliches Investitionsverhalten Opportunity Funds Aufteiler Sonstige Wohnungsbaugesellschaften Private Investoren 0% 20% 40% 60% 80% 100% regional überregional Die Befragten investieren bevorzugt in ihrer Heimatregion. Ausnahme: Opportunity Funds, die in allen Regionen Deutschlands investieren.

8 Wohnanlagenmarkt Welche Produkttypen bevorzugen einzelne Investoren? Opportunity Funds 10% 10% Wohnungsbauunternehmen 9% 10% 36% 10% 36% Quelle: Dr. Lübke Research 60% 14% 5% alles alles außer Neubau Wohnanlagen Neubau Bestände bis 1960 Bestände ab 1960 Grundstücke

9 Wohnanlagenmarkt Welche Produkttypen bevorzugen Investoren? Aufteiler 1% 2% 2% 10% Private Investoren 5% 5% 18% 61% 11% 85% Quelle: Dr. Lübke Research alles alles außer Neubau Wohnanlagen Neubau Bestände bis 1960 Bestände ab 1960 Grundstücke

10 Wohnanlagenmarkt Geforderte Eigenkapitalrendite Opportunity Funds Aufteiler Wohnungsbaugesellschaften 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Eine langfristige Investitionsanalyse wird vielfach nicht zur Entscheidungsfindung angewandt. Ausnahmen bilden hier die Aufteiler, Opportunity Funds und die Wohnungsbaugesellschaften. > 5 bis kleiner 10 % > 10 bis kleiner 20% > 20%

11 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% Bestandsveränderung Wohnungsbestandsveränderungen Deutschland (im Vergleich zum Vorjahr) 0,0% -0,5% ,0% -1,5% -2,0% Quelle: Statistisches Bundesamt Früheres Bundesgebiet Neue Länder und Berlin-Ost

12 Wohnungsbestand Wohnungsbestand Deutschland Mio. Wohnungen Früheres Bundesgebiet Quelle: Statistisches Bundesamt Neue Länder und Berlin-Ost

13 Kaufpreise Kaufpreisentwicklungen 1984 bis /qm /qm Eigentumswohnungen Freistehende Eigenheime Quelle: IVD/RDM Immobilienpreisspiegel

14 Bautätigkeit Bautätigkeit Deutschland TSD Wohnungen Früheres Bundesgebiet Quelle: Statistisches Bundesamt Neue Länder und Berlin - Ost

15 Mieten Mietentwicklung 1984 bis /qm Wohnungsmiete Quelle: IVD/RDM Immobilienpreisspiegel

16 Bevölkerungsentwicklung 90 Bevölkerungsentwicklung und Prognose für Deutschland Mio. Einwohner Quelle: Statistisches Bundesamt

17 Haushaltsentwicklung 40 Haushaltsentwicklung und Prognose für Deutschland Mio. Haushalte Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

18 Auswirkungen Auswirkungen Zunahme von Leerständen Wettbewerbszunahme der Anbieter Wettbewerbszunahme der Produkte Steigende Investitionen Steigender Kapitalbedarf Auswirkung auf Verschuldungsgrad Auswirkung auf Cash flows Auswirkung auf shareholder value

19 Maßnahmen Maßnahmen Entwicklung und Integration auf Effizienz und Kundenorientierung (Mieter) ausgerichteter Arbeits-/Prozeßabläufe für alle Unternehmensbereiche Entwicklung und Integration leistungsstarker EDV-Systeme, die basierend auf den definierten Prozeßabläufen ein optimales Kommunikations- und Controllingsystem unter allen Ebenen gewährleisten Integration leistungsstarker Verwaltungs- und Assetmanagementprogramme, die geeignet sind neben allen immobilien-/finanzwirtschaftlichen Kennzahlen zur Optimierung und Steuerung des Gesamtportfolios auch Szenarien aus unterschiedlichen Assetstrategien abzubilden Effizienzverbesserung im Assetmanagement- und Verwaltungsbereiches durch Bestandsausweitung über Verschmelzungen oder Dienstleistungsangebote sowie Ressourcenoptimierungen auch über Outsorcingmodelle

20 Maßnahmen Maßnahmen Stärkung der Mieterbindung durch aktives Mietermanagement und Mieterserviceangebote Optimierung der Fremdmittelkosten durch Ausnutzung zeitlich begrenzter Kapitalmarktvorteile Optimierung der Eigen-/Fremdkapitalrelation durch Kapitalerhöhungen Beteiligungen oder Kapitalfreisetzungen im Rahmen unterschiedlichster Privatisierungsaktivitäten Gewinnung neuer kapitalstarker Gesellschafter deren kurz- und langfristigen Anlageund Entwicklungsziele in Übereinstimmung mit den Zielen des Wohnungsbauunternehmens stehen

21 Handlungsalternativen Handlungsalternativen Optimierung des Portfolios durch gezielte Teilverkäufe Aussetzung von Gewinnentnahmen zur Stärkung der Eigenkapitalposition Ausweitung des Eigenkapitals durch bisherige Gesellschafter Ausweitung des Eigenkapitals durch Veränderung des Gesellschafterkreises bzw. der Gesellschaftsform

22 Transaktionen Es strömt viel Geld nach Deutschland... Erwerbs- Wohneinheiten WE in Transaktionsvolumen in Mio Preis pro Erwerber Verkäufer jahr Jan 01 TerraFirma Eisenbahngesellschaften Dez 03 Babcock& Brown DAL Jan 04 KGAL Leasing Viterra Mai 04 Cerberus / Whitehall GSW Jul 04 Fortress GAGFAH Sep 04 Wohnprojekt Mira Sep 04 Häusser Bau Mira Sep 04 Cerberus Degewo Okt 04 Vivacon Cerberus/ Whitehall Dez 04 Morgang Stanley/Corpus ThyssenKrupp Dez 04 Blackstone Group WCM Dez 04 Cerberus Whitehall Deutsche Bank Dez 04 TerraFirma RWE Dez 04 Babcock& Brown DAL Mrz 05 Oaktree GEHAG Mrz 05 GE Real Estate Germany HPE Mai 05 TerraFirma Viterra Jun 05 Fortress NordLB wg.nileg Jul 05 DGAG GWL n.b. n.b. Aug 05 IMW Prima Wohnbauten Gesamt pro m² Geplant div. Wohnungsbestände > und es wir noch mehr!

23 a e Chancen beim Erwerb von Wohnportfolien in Deutschland Wachstumschancen Niedrige Eigentumsquote 40% Günstige Zinsbedingungen % Stabiler cash flow Optimierungspotenziale Optimierte Finanzmodelle pa.

24 Chancen beim Erwerb von Wohnportfolien in Deutschland Stabiler cash flow pa. Cash Flow zwischen 6,5 und 8 % auf das eingesetzte Kapital Relativ geringer Leerstand Kalkulierbares Ausfallrisiko Optimierungspotenziale

25 Chancen beim Erwerb von Wohnportfolien in Deutschland Optimierungspotenziale Leerstandsmanagement Mieterservice Mietmanagement Verwaltungsaufwand Baureserven Verkauf an Mieter / Eigennutzer Verkauf an Investoren = Erhöhung Cash Flow = Erzielung von Veräußerungsgewinnen

26 Chancen beim Erwerb von Wohnportfolien in Deutschland Optimierte Finanzmodelle Bis zu 90% Non recourse Finanzierung auf niedrigem Zinsniveau Geringe Eigenkapitalquote bei 10%! Leverage Effekt! = Jedes Prozent Nettorendite über Fremdkapitalzins bringt 10% Eigenkapitalrendite

27 Risiken beim Erwerb von Wohnportfolien in Deutschland Mögliche Risiken Demografische Entwicklung Angebotsüberhang Restriktionen Veränderte steuerliche Rahmenbedingungen Versteckte Objektmängel Falsche Prognosen Restanten Hoher Einstand mindert Cash Flow-Reserve!

28 Vermarktungsvorbereitung Vermarktungsvorbereitung Welcher Vermarktungsweg soll eingeschlagen werden? Kreis der Interessenten Bieterverfahren Welche Informationen erwartet/erhält ein Interessent? Sind alle erforderlichen Informationen aktuell verfügbar? Wie werden die Informationen zusammengestellt? Wo werden die Informationen zur Verfügung gestellt? Wie ist Vertraulichkeit zu gewährleisten? Welchen Wert hat das Portfolio, wie beeinflussen Investorenstrategien den Verkaufswert? Sind alle den Wert beeinflussende Faktoren bekannt? Immobilien Umwelt Steuern Recht Finanzen Sind alle Risikopositionen bekannt? Welche Zeitfenster ergeben sich bis zu einer möglichen Veräußerung?

29 Vermarktungswege Vermarktungswege Vermittlung Eigene Aktivitäten Maklerhäuser Ausschreibung Eigene Aktivitäten Maklerhäuser Bieterverfahren Eingeschränktes Verfahren Offenes Verfahren

30 Investorenauswahl Investorenauswahl das Wohnungsbauunternehmen als wesentliches Geschäftsfeld betrachten, Mieter und Mitarbeiter als wichtigstes Assets im Wohnungsportfolio sehen, Mieterschutz nicht als Belastung verstehen, eine Gesamtstrategie in Übereinstimmung mit der Wohnungsbaugesellschaft verfolgen, die Gesellschaft als Plattform für weitere Immobilienaktivitäten sehen, mit dem Unternehmen und seinen Mitarbeitern weiter expandieren wollen, sich darauf eingestellt haben, dass die wirtschaftlich erfolgreiche Zukunft deutscher Wohnungsbauunternehmen in der eigenen Investitionskraft liegt, dem politischen Auftrag der bisherigen Eigent ümer nach Bereithaltung von Wohnraum mit entsprechenden Konzepten Rechnung tragen, Voraussetzung zur Realisierung: Genaue Markt- und Investorenkenntnis.

31 Dataroom Informationsaufbau Dataroom Informationsaufbau Aspekte der rechtlichen Due Diligence Objektbezogene Informationen Objektadresse/Objektnummer -Liegenschaftskataster/Flurkarte Grundbuch -Bodenrichtwertkarten/Bodenrichtwertauskunft Baulastenverzeichnis/Negativattest -Erschließungskosten Negativattest Geplante Grundstücksentwicklung -Öffentlich-rechtliche Beschränkungen Öffentlich-rechtliche Verträge -Laufende/geplante Bauvorhaben Öffentliche Förderung -Bergrecht Vermietung -Verträge Nachbarrecht -Versicherungen Umwelt/Altlasten -Rechtsstreitigkeiten Objektsteuern/Abgaben Behördliche/privatrechtliche Genehmigungen/ Beschränkungen im Falle der Veräußerung

32 Dataroom Informationsaufbau Dataroom Informationsaufbau Aspekte der rechtlichen Due Diligence Informationen auf Portfolioebene bzw. Ebene einzelner Gesellschaften Immobilienbezogene Informationen Umwelt/Altlasten Verträge/Vereinbarungen/Rechte Rechtsstreitigkeiten

33 Dataroom Informationsaufbau Dataroom Informationsaufbau Aspekte der finanziellen Due Diligence Informationen je Einzelgesellschaft Jahresabschlüsse/Prüfungsberichte Zwischenberichte/Planung Finanzierung/Finanzstruktur Portfolio Ebene Portfolio Analyse Portfoliopolitik Verkauf Vermietung Reparaturen Portfolio Datenbank Arbeitsanweisungen

34 Desktop-Bewertung Desktop-Bewertung database research drive-by Optimale Assetstrategie Assetbewertung Portfoliomodellierung Potenziale

35 Desktop-Bewertung Model City Research Broker Interview Market reports z.b. RDM Comparables Gutachterausschuss Market expirience Data base analysis RESEARCH Drive by visits Sozioökonom. Kennziffern Market VPP Market isp cap rate Market BSP cap rate market rent Stabilised occupancy City / Location / Object - Rating Strategy definition Sales to owner over 7 years VPP Portfolio valuation Berücksichtigung der tragbaren Mietermehrbelastung VPP Tenant sales over 2 years Discount to TSP TSP Investor sales over 7 years ISP cap rate Market rent ISP discount sales Discount to DSP DSP cap rate Current rent Market rent DSP Bloc sales BSP cap rate Current rent Stabilised occupancy BSP

36 Bausteine Datenbankinformationen m² Flächennutzung Leerstand Mieteinnahmen Mietvertragsdaten Mieterdaten Flächengrößen Belegungsrechte Gebäudestruktur Gebäudeausstattung Gebäudealter Mietrestriktionen Förderung

37 Bausteine Datenbankstruktur Kredit 1 Kredit 1 WE 1 WE 2 WE n ME 1.1 ME 1.2 ME 1.3 ME 2.1 ME 2.n ME n.1 Data Data Data Data Data Data Data Data Data Data Data Data Data Data Data Data... bis zu Einträge! Objekt 1 Objekt 2 Objekt n

38 Bausteine Research Nachfragepotenzial?? Preisspannen?? Faktoren??? Verkaufszeiträume????

39 Bausteine Research Differenzierte Analyse wertrelevanter Faktoren

40 Bausteine Sozioökonomische Faktoren beeinflussen: Verkaufszeiträume Wohnungspreise Mieterverkaufsquote Kapitalisierungssätze Kaufkaft Altersquote Ausländerquote Arbeitslosigkeit

41 Bausteine Bildung eines repräsentativen Musterportfolios?

42 Bausteine Bildung eines repräsentativen Musterportfolios Bildung eines qualitativen Portfolioquerschnitts

43 Bausteine Bildung eines repräsentativen Musterportfolios

44 Musterportfolio Step 1: Analyse der Flächenkonzentrationen m² Signifikanzschwelle 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Stadt 1 Stadt 2 Stadt 3 Stadt 4 Musterportfolio = Städte mit signifikanten Anteil

45 Musterportfolio Step 2: Portfoliostrukturierung Lagegruppen gut mittel einfach

46 Musterportfolio Step 2: Portfoliostrukturierung Objektgruppen HH MFH EFH

47 Musterportfolio Step 2: Portfoliostrukturierung Altersgruppen

48 Musterportfolio Step 3: Bildung von Clustern Stadt 1 Lage 1 Altersgruppe 1 Objektart 1 Objektart 2 Objektart n Objektart 1 Altersgruppe 2 Objektart 2 Objektart n Altersgruppe n Lage n Stadt n Stadt 1 Lage 1 Altersgruppe 2 Objektart 1 = Cluster

49 Musterportfolio Step 4: Bildung des Musterportfolios Stadt 1 Cluster Objekt 1 Objekt 2 Objekt 3 Objekt 2 Objekt 3 Objekt n Cluster Objekt 1 Objekt 2 Objekt 1 Objekt 2 Objekt 3 Objekt n Stadt n Cluster n.n.n.n Basis Sample

50 Bausteine Besondere Kriterien zur Beurteilung von Wohnanlagen Herkunft der Bestände (Kommunal/Werkswohnungen/u.A.) Gebäudestrukturen (Veränderungsbarrieren) Wohnungsgrundrisse (Veränderungsbarrieren) weitere Nutzungspotenziale (Baureserven etc.) Gebäudezustand/Instandsetzungen/Modernisierungen Nutzerstrukturen (Familienstand/Alter/Beruf/Nationalität/Bonität) Vermietungssituation (Optimierungspotenziale/Leerstand/Fluktuation) Öffentliche Förderung (Belegungsrechte/Bindungen)

51 Bausteine drive-by Infrastruktur Sozialstruktur Wohnumfeld Immissionen Gebäudestruktur Gebäudezustand

52 Desktop-Bewertung database research drive-by Optimale Assetstrategie

53 Desktop-Bewertung Festlegung der optimalen Assetstrategie Restriktionen Flächenstruktur Gebäudestruktur Wohnumfeld Lage Kaufkraft Seniorenquote Ausländerquote Arbeitslosigkeit Privatisierungs -erfolg Privatisierungsfähigkeit Einzelverkauf Global verkauf Halten

54 Desktop-Bewertung database research drive-by Optimale Assetstrategie Assetbewertung

55 Desktop-Bewertung VPP Verkaufspreis Leerwohnungen Rating Immobilienmarkt /m² Min. Max.

56 Desktop-Bewertung TSP Verkaufspreis Mieter VPP Kaufkraft Istmiete Abschlag TSP Maximale Mieterbelastung

57 Desktop-Bewertung cap rates Kapitalisierungszinssätze Rating Immobilienmarkt % Min. Max.

58 Desktop-Bewertung Wertindikation marktübliche Untergrenze 9,0 fach marktübliche Obergrenze 17,0 fach Extremabweichung +/- 0,0 fach minimaler Wert 9,0 fach maximaler Wert 17,0 fach Rating 15,0 fach Einflussgrößen Einfluß Rating 51% Ergebnis Legende Einfluss Makrolage % 1 gering Mikrolage (nutzungsabhängig) % 2 mittel Qualität der Mieter % 3 hoch Laufzeit Mietverträge % Ausgestaltung Mietverträge Legende Rating Vermietungsquote % 6 extrem schlechter Mieterdiversifikation 2 # -67% 7 schlechter Mietniveau im Markt eher schlechter Langfristige Gebäunutzbarkeit % 9 Durchschnitt Gebäudezustand % 10 eher besser Nutzungsqualität % 11 besser Flexibilität und Nachnutzbarkeit 3 # -67% 12 extrem besser Lebenszykluskosten 2 0 0% Attraktivität und Ausstattung 1 0 0% Investitionsvolumen 2 # -22% 15 15,0 9, ,1 17,0

59 Zeit Desktop-Bewertung Cash flow - simulation Strategie Einzelverkauf cash flow Restanten Mieterverkauf Eigennutzer/Anleger Erlöse /m²

60 Desktop-Bewertung database research drive-by Optimale Assetstrategie Assetbewertung Portfoliomodellierung

61 Bestandsanalyse Investmentanalyse Wohnobjekte Anzahl qm - Werte qm-miete Verwaltungs- Instandhaltungs- Einheiten (EH) Euro / p.m. kosten/eh p.a. rücklage/qm/p.a. Anzahl WE ,00 Wohnfläche ,50 9,00 Anzahl Garagen ,00 Anzahl Stellplätze vermietet 500 Grundstücke qm - Werte unbebaut Bauland Lage IST - Mieteinnahme Betriebskosten Verwaltungs- Instandhaltungsnicht umlagefähig kosten rücklage ,00 0, , ,00

62 Vermarktungsszenario Analyse Verkaufsszenario Anzahl Quote Quote Quote Paketver- EH Mieter Eigennutzer Investoren kauf Anzahl WE % 15% 10% 20% Anzahl Garagen % 15% 10% 20% Anzahl Stellplätze % 15% 10% 20%

63 Vermarktungsszenario Verkaufsquoten Grundstücke qm - Werte Verkaufsjahr nach Erwerb Jahr Vertriebsart Wohnungen Mieter/Angehörige 45% 35% 20% Eigennutzer 34% 33% 33% Investoren 20% 20% 10% 50% Paket 100%

64 Kalkulation Preise Verkaufspreisermittlung Wohnflächen Preis/qm Garage/Unit Stellplatz/Unit Privatisierungspreis Kleinteiliger Kapitalanlegerpreis 550 Eigennutzerpreis 825 Paketpreis 450 Erläuterung Privatisierungspreis: Der Privatisierungspreis wurde so ermittelt, das mit den vorgenannten verfügbaren Mitteln, die jährlichen Finanzierungskosten der Wohnung incl. Erwerbsnebenkosten gedeckt sind.

65 Ermittlung Ankaufspreis Ankaufspreis Immobilien zuzüglich zuzüglich Kalkulierte Gesamt- Eigenkapitalquote Nebenkosten Investitionen investition 20% Eigenkapitalrendite: 23% kalkulierte Investitionserträge netto Euro Investitionslaufzeit 4

66 Danke für s Zuhören! Ulrich Jacke

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