Betriebskostenabrechnung. Prof. Dr.-Ing. Jörn Krimmling, HS Zittau / Görlitz (FH)
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- Helge Dieter
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1 Betriebskostenabrechnung Prof. Dr.-Ing. Jörn Krimmling, HS Zittau / Görlitz (FH)
2 Vorlesungsinhalt 1. Definition Nebenkosten und Betriebskosten 2. Umlage von Betriebskosten (Verteilerschlüssel) 3. Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
3 1. Definition NK, BK Nebenkosten: Betriebskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Kapitalkosten Betriebskosten: Die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. 1 BetrKV Kosten für Fremdleistungen Kosten für Eigenleistungen Objektbezogene Kosten Laufende Kosten das sind im Einzelnen:
4 Betriebskosten im Einzelnen Laufende öffentliche Lasten Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwässerung Kosten der Heizung Kosten des Betriebes einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme/ Wärmecontracting Kosten der Wartung von Etagenheizung und Gaseinzelfeuerstätten Kosten der Warmwasserversorgung Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzuges Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten für den Hauswart Kosten für Antenne oder Kabelanschluss Kosten des Betriebes der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betriebskosten
5 Was kann nicht umgelegt werden? Reparaturkosten Anschaffungskosten zum Beispiel für Glühlampen Zinsen, Erbbauzinsen, Kapitalkosten Bankgebühren Rechtsschutzversicherungen Reparaturkostenversicherungen Reparaturkostenanteil in Vollwartungsverträgen Kosten für Wachdienst Verwaltungskosten Portokosten Büromaterial Instandhaltungsrücklagen Erschließungskosten, beispielsweise Kanalanschlussgebühren Die Liste ist nicht vollständig, da hier der Fantasie keine Grenzen gesetzt sind. So wurde beispielsweise vor Gericht entschieden, dass die Kosten für eine Dachrinnenheizung nicht umlagefähig sind.
6 Gesetzliche Grundlagen Rechtsgrundlage BGB, aber aus dem Gesetzestext ergibt sich kein Automatismus bzw. Gewohnheitsrecht, dass Betriebskosten durch den Mieter zu zahlen sind, D.h. Betriebskostenumlage muss vertraglich vereinbart werden. Betriebskostenverordnung BetrKV- gilt im Wohnraummietrecht. Vertragliche Vereinbarungen, dass der Mieter beispielsweise auch Verwaltungskosten zu tragen hat, bleiben immer rechtsunwirksam. Gewerberaummietrecht: Umlage von Neben- und Betriebskosten ist frei vereinbar, d.h. es können beispielsweise auch Verwaltungskosten umgelegt werden. Form der Übertragung der Betriebskosten an die Mietpartei: Betriebskostenpauschale (beachte aber HeizKV!) Betriebskostenvorauszahlung bzw. -abschlagszahlungen muss mietvertraglich explizit vereinbart werden!
7 BGB 556, 556a 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) 1 Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des 19 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes trägt. 2 Bis zum Erlass der Verordnung nach 19 Abs. 2 Satz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes ist hinsichtlich der Betriebskosten nach Satz 1 27 der Zweiten Berechnungsverordnung anzuwenden. (2) 1 Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. 2 Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) 1 Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2 Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3 (...). (4) (...). 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) 1 Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. 2 Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. (2) 1 Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. 2 Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. 3 Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. (3) (...). Zurück
8 Betriebskostenpauschale Vorteil für den Vermieter: Es muss keine Betriebskostenabrechnung durchgeführt werden. Aber: Das Risiko steigender Kosten trägt der Vermieter. Bei Gewerbemietverträgen kann Pauschale einvernehmlich angepasst werden, Anpassungsvorbehalt sollte im Vertrag enthalten sein. Bei Wohnraummietverhältnissen Erhöhungen, Ermäßigungen sind möglich, beachte aber 560 BGB- es muss eine Grundmiete zzgl. einer Betriebskostenpauschale vereinbart sein, keine Inklusivmiete. Sonderregelungen bei preisgebundenen Wohnungen beachten.
9 Betriebskostenvorauszahlung, -abschlagszahlungen Aus der Vorauszahlung ergibt sich jährliche Abrechnungspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter. Abrechnung nicht zwingend, jedoch in der Regel in schriftlicher Form Die Abrechnung hat der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter zu erstellen. Inhaltliche Anforderungen ergeben sich aus 259 BGB (Pflicht zur Rechnungslegung) bzw. Rechtssprechung: Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels Die Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der Vorauszahlung des Mieters Alle Kosten sind einzeln auszuweisen, auch wenn laut BetrKV einzelne Positionen zusammengefasst sind. Das Risiko einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung trägt der Vermieter. Neu hinzukommende Betriebskosten können nur umgelegt werden, wenn im Mietvertrag ein Vorbehalt formuliert ist. (z.b. zusätzliche Gebäudeversicherung)
10 2. Umlage von Betriebskosten (Verteilerschlüssel) Verteilerschlüssel Nach Wohn- und Nutzfläche Nach Personenanzahl Nach Miet- oder Wohneinheiten Nach Verbrauchs- und Verursachungserfassung Personenanzahl großer Verwaltungsaufwand Auch lang anwesende Besucher oder Untermieter müssen berücksichtigt werden. Verbrauchs- und Verursachungserfassung EichG beachten, Vermieter ist verantwortlich Eichfristen beachten: KWZ 6a, WWZ und WMZ 5a Dargelegt werden müssen: Gesamtverbrauch Einzelverbrauch Umzulegende Kosten Wohnflächenverordnung (seit ) Bezug auf WoFlV in Vertrag aufnehmen Wohnfläche zzgl. Wintergärten, Schwimmbäder, Terrassen, Balkone Wenn im Mietvertrag die falsche Mietfläche angegeben ist, sind die BK nach der wirklichen Fläche umzulegen Miet- oder Wohneinheiten In der Regel nur bei gleichartigen Einheiten Verbrauchsunabhängige Betriebskosten Verbrauchsabhängige Betriebskosten
11 Verteilerschlüssel im Einzelnen Grundsteuer Wasser/ Abwasser Aufzug Straßenreinigung Müllabfuhr Gebäudereinigung Gartenpflege Beleuchtung Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswart Antenne oder Kabelanschluss Einrichtungen für die Wäschepflege Personenzahl/ Wasserverbrauch / Personenzahl/ Mülleinheiten Gesondert erfassen und Nutzer belasten Jede direkt zuordenbare Verbrauchsposition ist dem Verursacher anzurechnen.
12 Mieterwechsel verbrauchsunabhängige Betriebskosten- zeitabhängige Aufteilung verbrauchsabhängige Betriebskosten- Zwischenablesung
13 4. Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung HeizKV: Erfassung und Abrechnung sowohl der Kosten für Heizung als auch der Kosten für Warmwasser Ausnahmen: Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter wohnt Wohnung verfügt über eigene Heizung (z.b. Gasetagenheizung) Vermietetes Einfamilienhaus mit nur einer Partei Wenn die Installation der Messeinrichtung unverhältnismäßig teuer ist (erwartete Einsparungen decken nicht die Anschaffungskosten) Wenn keine Wärmeverbrauchsbeeinflussung möglich ist (oft bei Wohnungen vor 1981) Alters-, Pflege-, Studentenheime u.ä. Bei energiesparender Wärmeversorgung (Solar, WP) aber Genehmigung erforderlich Bei Direktwärmelieferung (Nachtspeicherheizung) Umlageschlüssel Mindestens 50% und höchstens 70% sind nach erfasstem Verbrauch zu verteilen; Höherer Anteil kann vertraglich vereinbart werden. Die übrigen Kosten sind nach Fläche oder umbautem Raum umzulegen.
14 Prinzipielles Verteilschema
15 Geräte für Verbrauchserfassung
16 Verbrauchserfassung per Funk
17 Literatur Noak, B. u. M. Westner: Betriebskosten in der Praxis. Rudolf Haufe Verlag. Planegg/ München Handbuch zur Wärmekostenabrechnung. Minol Messtechnik 2003.
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