Verwalterforum Aktuelles Wohnungseigentumsrecht aus Sicht der Verwalterpraxis

Transkript

2 Agenda Beschlusskompetenzen Bauliche Maßnahmen / Barrierereduzierung Eigentümerversammlung Aktuelle Rechtsprechung

3 Beschlusskompetenzen

4 Folgen fehlender Beschlusskompetenz Wenn kein wirksamer Beschluss zustande kommen kann, hat der Verwalter die Eigentümer darüber zu informieren den nichtigen Beschluss zu verkünden (str.) den nichtigen Beschluss in die Beschlusssammlung aufzunehmen (str.) den nichtigen Beschluss auszuführen (str.)

5 Fall: Winterdienst In einer Eigentümerversammlung wird diskutiert, wie der Winterdienst hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze organisiert werden soll. Zur Wahl steht die entgeltliche Vergabe an eine Fachfirma durch die Gemeinschaft oder die beschlussweise Verpflichtung der Eigentümer zur Ausführung des Winterdienstes. Was tun?

6 10 II 2 und 23 I WEG Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

7 Gesetzliche Beschlusskompetenzen 12 Abs. 4 Satz 1: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung 15 Abs. 2: Gebrauchsregelung 16 Abs. 3: Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten 16 Abs. 4: Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall 18 Abs. 3: Entziehung des Wohnungseigentums 21 Abs. 3: Ordnungsmäßige Verwaltung 21 Abs. 7: Besondere finanzielle Angelegenheiten 22 Abs. 1: Bauliche Veränderungen 22 Abs. 2: Modernisierungsmaßnahmen 22 Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung 26 Abs. 1: Bestellung und Abberufung des Verwalters 27 Abs. 2 Nr. 3: Ermächtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der Eigentümer 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7: Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 27 Abs. 3 Satz 3: Ermächtigung von Eigentümern zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 27 Abs. 5 Satz 2: Abhängigkeit der Vermögensverfügung durch den Verwalter von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten 28 Abs. 5: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung 29 Abs. 1 Satz 1: Bestellung eines Verwaltungsbeirats 45 Abs. 2 Satz 1: Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter

8 BGH v V ZR 82/10 Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht (LG Lüneburg v S 95/11: Raucher- Hütte).

9 BGH v V ZR 161/11 Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.

10 LG Lüneburg v S 95/11: Raucher-Hütte Das Landgericht Lüneburg hat entschieden, dass zwar Leistungspflichten (Abriss, Beseitigung etc.) durch Mehrheitsbeschluss Wohnungseigentümern nicht aufgebürdet werden können, jedoch die Möglichkeit besteht, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und durchgesetzt werden soll.

11 Lösung Fall Der Verwalter muss die Eigentümer darauf hinweisen, dass für eine beschlussweise Verpflichtung der Eigentümer zum Winterdienst keine Beschlusskompetenz besteht. Die Eigentümer können wenn sich keine abweichende einvernehmliche Lösung finden lässt nur eine Fachfirma einschalten und die Kosten über Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung auf die Wohnungseigentümer umlegen.

12 Fall: Änderung Kosten In der ETV wird beschlossen: Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung von Fenstern werden abweichend von 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen Eigentümer zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen. Als Schlüssel für die Instandhaltungsrückstellung gilt zukünftig statt MEA Zahl der Einheiten.

13 16 III WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

14 BGH v V ZR 162/10 Bei Änderungen des Umlageschlüssels nach 16 Abs. 3 WEG besteht ein weiter Gestaltungsspielraum. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (vgl. hierzu BT- Drks. 16/887 S. 23).

15 16 IV WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

16 BGH v V ZR 162/10 Keinen Bestand haben kann die Abänderung des Umlageschlüssels weil die Änderung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug. Die Beschlusskompetenz gilt nur für den Einzelfall, die Instandhaltungsückstellung ist aber generell angelegt.

17 Fall: Nicht ausgebautes Dachgeschoss Die Teilungserklärung bestimmt (abweichend von 16 Abs. 2 WEG), die Müllkosten nach Einheiten umzulegen. Überdies ist der Eigentümer G. des noch nicht ausgebauten Dachbodens ist komplett von der Kostenbeteiligung befreit. Inwieweit kann die Kostenverteilung (zb. auf Grundlage von 16 Abs. 3 WEG durch Beschluss) geändert bzw. der G. mit Kosten belastet werden?

18 BGH v V ZR 225/11 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen.

19 Fall: Heizung Die Wohnungseigentümer beschließen, neben der zentralen Heizungsanlage auch in den Wohnungen die Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen zu erneuern. Hierfür sollen gesonderte Umlagen erhoben werden. Gegen diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentümer vor, weil nach der Teilungserklärung die Heizkörper und die Leitungen von der Anschlussstelle an im Sondereigentum stünden.

20 5 WEG (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. (aber nicht umgekehrt und gilt nicht für Räume!)

21 BGH v V ZR 176/10 Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch die Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern deshalb angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

22 Fall: Rauchmelder Die Eigentümer beschließen den Einbau von Rauchwarnmeldern. Eigentümer E hat bereits eigene Melder installiert und ist deshalb dagegen, zumal seiner Meinung nach grundsätzlich die Melder in seinem Eigentum stünden. Stimmt das?

23 44 V NBauO neu In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. In Wohnungen, die bis zum 31. Oktober 2012 errichtet oder genehmigt sind, hat die Eigentümerin oder der Eigentümer die Räume und Flure bis zum 31. Dezember 2015 (jetzt 2014) entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder in den in Satz 1 genannten Räumen und Fluren sind die Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter, sonstige Nutzungsberechtigte oder andere Personen, die die tatsächliche Gewalt über die Wohnung ausüben, verantwortlich, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

24 BGH v V ZR 238/11 Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

25 Für die Beschlusskompetenz kommt es also nicht auf die sachenrechtliche Zuordnung an, wenn eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Handeln besteht. Dann ist eine gemeinschaftsbezogene Pflicht zu bejahen. Die Beschlusskompetenz folgt damit aus 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG.

26 Exkurs: Kostenverteilung bei Miete Ansatzpunkt: Wer ist zuständig? Installation: Eigentümer ( 16 II IV WEG) Wartung: Mieter (bzw. Eigentümer) Kosten Installation KP als Modernisierng umlegbar 11% jährl. Netto-KM Miete wenn in MV als BK vereinbart Mieter auch ohne: LG Magdeburg v (1 S 171/11)

27 Kosten Wartung durch Eigentümer umlagefähig nach 2 Nr. 17 BetrKV (AG Lübeck Az. 21 C 1668/07; a.a. AG Bielefeld 17 C 288/11, da keine Vereinbarung) weil duldungspflichtige Modernisierung (vgl. hierzu BGH VI ZR 126/07) nicht als Heizkosten

28 Exkurs: Legionellen-Prüfung Bis spätestens Ende 2013: 1. Prüfung durch Betreiber Trinkwasseranlagen danach alle 3 Jahre ( 14 TrinkwV) Kosten umlagefähig? umlagefähig gemäß 2 BetrKV Nr. 2 (Kosten der Wasserversorgung) Nr. 5 (zentrale Warmwasserversorgungsanlage) Nr. 17 (sonstige Betriebskosten) für Proben-Entnahmestellen gilt 559 BGB.