Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens sowie Bewertung von Pflegeheimen. HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien
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1 Studie Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens sowie Bewertung von Pflegeheimen HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien Stand: Überarbeitete und erweiterte Fassung vom Januar 2013 HypZert GmbH Georgenstraße 21, Berlin
2 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des HypZert GmbH unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Autoren haben die Studie mit großer Sorgfalt erstellt, übernehmen aber keine Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit und Qualität der Studie. Soweit die Studie Aussagen zu rechtlichen Fragestellungen trifft, ersetzt sie auch nicht die konkrete Rechtsberatung im Einzelfall. Schadensersatzansprüche gegen die Autoren oder HypZert GmbH sind ausgeschlossen, sofern seitens der Autoren oder HypZert GmbH kein vorsätzliches oder grobfahrlässiges Verschulden oder eine zurechenbare Körper- und Gesundheitsschädigung vorliegt. HypZert, Berlin
3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 7 Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens 9 1 Einleitung 11 2 Entstehung des Betreuten Wohnens in Deutschland 13 3 Ziele des Betreuten Wohnens in Deutschland 14 4 Klassifizierung und Unterscheidungsmerkmale der Objekte des Betreuten Wohnens 15 5 Abgrenzung des Betreutes Wohnens zum vollstationären Pflegeheim 20 6 Qualitätssiegel und normative Standards 21 7 Grundzüge der DIN zum Betreuten Wohnen 22 8 Bauliche Normen 24 9 Gesetze und Verordnungen Bundesgesetze und Verordnungen Technische Normen Ländergesetze und Verordnungen Stand zur Heimgesetzgebung der einzelnen Bundesländer (November 2012) Leistungen im Betreuten Wohnen 27 HypZert, Berlin 3
4 Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens sowie Bewertung von Pflegeheimen Inhaltsverzeichnis 11 Methodik der Bedarfsabschätzung für Einrichtungen des Betreuten Wohnens Grundsätzliche Annahmen bei der Bewertung Kenngrößen 35 Bewertung von Pflegeheimen 37 1 Pflegeheime: Definition und begriffliche Abgrenzung 39 2 Markt- und Branchenausblick Branchenentwicklung Reformierung des Systems der Pflegestufen Investmentmarkt 46 3 Bewertungsspezifische Aspekte Bedarfsabschätzung 49 4 Bundesgesetze und Verordnungen Stand zur Heimgesetzgebung der einzelnen Bundesländer (Dezember 2012) Bundesgesetze, Verordnungen und sonstige Vorschriften für Sozialimmobilien Tangierende Bundesgesetze und Verordnungen 57 5 Struktur und Konzeption von Altenpflegeheimen Größe des Pflegeheims Bettenstruktur Bauliche Konzeption Pflegezimmer/Bewohnerzimmer Gemeinschaftsküchen Verkehrswege Funktionsräume 63 6 Exkurs: Patienten mit gerontopsychiatrischem Pflegebedarf Krankheitsbild Bauliche Konzeptionen und Anforderungen 66 4 HypZert, Berlin
5 Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens sowie Bewertung von Pflegeheimen Inhaltsverzeichnis 7 Bautechnische Besonderheiten Notwendige Unterlagen Allgemeine Grundrisseinschätzung Lage und Umfeld Untergeschoss einschließlich der Funktionsbereiche Zugang und Erdgeschoss Regelgeschosse, Wohnbereiche Dachgeschoss Auf den zweiten Blick subjektive Eindrücke und Empfindungen 88 8 Bewertungsparameter, Kennziffern und Plausibilisierungen 94 9 Bewertungsbesonderheiten Wertsicherungsklauseln in Pflegeheimpachtverträgen Vorbemerkungen Wertsicherungsklausel Einflussfaktoren auf die Höhe der Wertsicherungsklausel Berechnung der Wertabweichung Der Zusammenhang zwischen Investitionskosten und Pacht oder Miete Schlussfolgerungen Umgang mit aus der Investitionskostenumlage nicht zu erwirtschaftenden Pachtzahlungen Research Unterstützung für die Bewertung vollstationärer Pflegeheime 103 HypZert, Berlin 5
6 Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens sowie Bewertung von Pflegeheimen Inhaltsverzeichnis 6 HypZert, Berlin
7 Vorwort HypZert setzt Maßstäbe Deutschlands führendes Unternehmen im Bereich Personalzertifizierung von Immobiliengutachtern/innen für die Finanzwirtschaft. Wer in Immobilien investiert oder diese finanziert, braucht eine fundierte Basis für seine Entscheidung: Eine kompetente und transparente Immobilienbewertung durch Gutachter/innen mit einer soliden Qualifikation und kontinuierlichen Weiterbildung. Beides garantiert die HypZert GmbH. Die Gesellschaft der Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft zertifiziert seit 1996 Immobiliengutachter/innen nach den anspruchsvollen und international anerkannten Kriterien der Norm ISO/IEC Mit diesem Standard sichert sie ein Maximum an Vergleichbarkeit und Transparenz auf den Immobilienmärkten. Von den Kaufleuten und Technikern, die sich bei HypZert zertifizieren lassen möchten, wird viel erwartet: ein hoher Ausbildungsstand, professionelle Arbeit, langjährige Praxiserfahrung, konsequente Einhaltung der Berufsgrundsätze und finanzwirtschaftliche Expertise sowie das Bestehen einer sehr anspruchsvollen Prüfung. Die HypZert ist inzwischen zu einem weitreichenden Netzwerk für Immobiliengutachter auf nationaler und internationaler Ebene geworden. Experten können sich zu speziellen Themen der Immobilienbewertung austauschen und ihr Fachwissen in HypZert Fachgruppen diskutieren, vertiefen und publizieren. Dazu wurden seit 2005 folgende HypZert Fachgruppen gegründet, die sich die Aufgabe stellen, das Know-how der Gutachter zusammenzutragen und die Ergebnisse allen Kollegen in komprimierten Ausarbeitungen wieder zugänglich zu machen: Ausland Beherbergung & Gastronomie Einzelhandel Energie & Umwelt Industrie Landwirtschaft Logistik Sozialimmobilien HypZert, Berlin 7
8 Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens sowie Bewertung von Pflegeheimen Vorwort Der HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien gehören die folgenden Mitglieder an: Dipl.-Ing. Axel Gabriel Dipl.-Ing. (FH) Alois Hoffart Dipl.-Ing. Christian Jülich Dipl.-Ing. (TU) Peter Laß Dipl.-Wirt.-Ing. Yves Ulrich Dipl.-Ing. Stefan Walch Die Fachgruppe wurde im Herbst 2005 ins Leben gerufen und hat in den vergangenen Jahren Studien zur Bewertung von Pflegeheimen, Rehakliniken und (Akut-) Krankenhäusern veröffentlicht. Im Jahr 2012 begann die Fachgruppe mit der Arbeit an einer Studie zur Bewertung von Objekten des Betreuten Wohnens, die ursprünglich als separates Werk erscheinen sollte. Auf Grund der Nähe dieser Form der Altenhilfe zum Pflegeheim, entschied sich die Fachgruppe in Abstimmung mit der HypZert GmbH jedoch dafür, diese neue Ausarbeitung in die Studie zur Bewertung von Pflegeheimen zu integrieren. In der Neuauflage der bereits 2006 erstellten Studie zur Bewertung von Pflegeheimen wurden bereits bekannte Kapitel und Kennzahlen selbstverständlich auf den Stand Januar 2013 aktualisiert und ergänzt. In Ergänzung zu dieser Studie bietet die Fachgruppe im Internetbereich der HypZert GmbH weitere, aktuelle Informationen zum Thema an. Außerdem sind hier die Kontaktdaten der Fachgruppenmitglieder veröffentlicht, unter denen sehr gern Anregungen und Ergänzungen entgegengenommen werden. Auch die bereits erschienenen Studien finden Sie an dieser Stelle. Ihre HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien 8 HypZert, Berlin
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