REITS und Immobilienfonds Funktionsweise und Eignung im Vermögensportfolio einer Stiftung. Berlin, 26. November 2007

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1 REITS und Immobilienfonds Funktionsweise und Eignung im Vermögensportfolio einer Stiftung Berlin, 26. November 2007

2 Inhaltsverzeichnis 1. Warum in Immobilien investieren? 2. Direkt oder indirekt was ist sinnvoll? 3. Wie lässt sich indirekt in Immobilien investieren? 3.1Offene Immobilienfonds 3.2 Geschlossene Immobilienfonds 3.3 Real Estate Investment Trusts 4. Was sollten Stiftungen tun? 2

3 Erträge stabilisieren, Risiken reduzieren Potential für Preissteigerungen Stabile, gut kalkulierbare Erträge Hohe laufende Ausschüttungen Mit der richtigen Mischung Risiken reduzieren 3

4 Der Immobilienboom ist ungebrochen Shanghai 1990 & 2006 Dubai 1991 &

5 Langfristige Mietverträge bieten eine sichere, langfristige Kalkulationsgrundlage 5

6 Note: This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end June Markets can move around the clock at different speeds and directions. The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle. Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Values Source: Jones Lang LaSalle European Research; EIU Note: Yield indices are weighted averages for western Europe Basis: Amsterdam, The Hague, Rotterdam, Utrecht, Barcelona, Berlin, Brussels, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, Munich, Paris Data as at 30/06/2004 Source: Jones Lang LaSalle European Research, Datastream Source: Jones Lang LaSalle European Research, Eurostat and Consensus August 2004 Lokale Faktoren bestimmen die Attraktivität Angebot Office Supply Prospects Mil. m² % Completions Future Completions Vacancy Rate Vacancy Rate Forecast Nachfrage European Offices gross leasing activity 000 sqm % y-o-y 4000 Western Europe 4 Central & Eastern Europe 3500 EU Real GDP growth Forecast Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Position im Zyklus Short Term Office Rental Cycle Q OFFICES Brussels Moscow Antwerp Rental growth slowing Rental growth accelerating London Prague, Budapest, Stockholm Rents falling Frankfurt Milan, Rome, Amsterdam, Düsseldorf, Munich Rents Dublin bottoming Berlin, Hamburg out Lyon, Lisbon, Helsinki, Copenhagen Edinburgh Athens Madrid, Paris Luxembourg, Oslo Warsaw, Barcelona Rendite Jones Lang LaSalle European Prime Yields 10 % Warehouse Performance Office Retail 10-year bond Jones Lang LaSalle European Capital Value Indices = Retail Office Q Warehouse Inflation Q2 04 6

7 daher kommt es vor allem auf die richtige Mischung an, um Risiken zu reduzieren Hong Kong Moskau, Washington Peking Shanghai, Toronto, San Francisco Tokio Singapur, New York Sao Paulo Delhi, London Sydney, Mumbai, Madrid, Boston, Los Angeles Stockholm, Paris Hamburg, München Verlangsamtes Mietwachstum Mieten steigen stark Seoul, Chicago Warschau, Mexico Stadt Brüssel, Frankfurt Amsterdam, Mailand Mieten sinken Stabilisierung der Mieten Berlin Asien Europa Nordamerika Einschätzungen für den Büroimmobilienmarkt, Quelle: Jones Lang LaSalle 7

8 Inhaltsverzeichnis 1. Warum in Immobilien investieren? 2. Direkt oder indirekt was ist sinnvoll? 3. Wie lässt sich indirekt in Immobilien investieren? 3.1Offene Immobilienfonds 3.2 Geschlossene Immobilienfonds 3.3 Real Estate Investment Trusts 4. Was sollten Stiftungen tun? 8

9 Wie können Anleger profitieren? Kauf von einzelnen Immobilien Indirekter Erwerb über Fonds 9

10 Direkt oder indirekt was spricht dafür, was dagegen? Direktanlagen Indirekte Anlagen (+) Individuelle Strategie umsetzbar (+) Maximale Kontrolle (+) Flexibilität bei Fremdfinanzierung (+) Breite Streuung auch mit geringen Beträgen umsetzbar - nach Regionen - nach Sektoren - nach Managern (+) Hohe Liquidität (-) Viel Know-how erforderlich (-) Hohe Einzelrisiken (-) Hohe Kosten (-) Geringe Liquidität (-) Eingeschränkte Kontrolle (-) Managerrisiko 10

11 Inhaltsverzeichnis 1. Warum in Immobilien investieren? 2. Direkt oder indirekt was ist sinnvoll? 3. Wie lässt sich indirekt in Immobilien investieren? 3.1Offene Immobilienfonds 3.2 Geschlossene Immobilienfonds 3.3 Real Estate Investment Trusts 4. Was sollten Stiftungen tun? 11

12 Viele Wege führen nach Rom Immobilien indirekt direkt Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds REITs 12

13 Was sind offene Immobilienfonds? Offene Immobilienfonds sind unter staatlicher Aufsicht stehende, treuhänderisch verwaltete Investmentfonds, die überwiegend in Grundstücke und Gebäude investieren. Der Anleger erwirbt über den Kauf eines Anteils an einem Offenen Immobilienfonds wirtschaftliches Miteigentum an den Vermögensgegenständen des Immobilienfonds. Die Anlagen sind breit gestreut und an dem Fonds kann sich eine unbegrenzte Zahl von Anlegern beteiligen. 13

14 Beispiel für einen offenen Immobilienfonds Immobilien-Portfolio Anzahl der Immobilien: 65 Ausgewogene Struktur der Restlaufzeiten der Mietverträge Durchschnittliche Höhe der Verkehrswerte EUR 30,0 Mio. Über 60 % der Immobilien sind jünger als zehn Jahre Leerstandsquote bezogen auf die Bruttosollmiete 9,5 % Stichtag: Quelle: WestInvest 14

15 Was sind die Vor- und Nachteile? Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds REITs Kosten hoch Liquidität i.d.r. hoch Transparenz Verzerrung der Performance durch Mittelbewegungen Möglichkeit für sehr spezifische Investments gering möglich nein Volatilität gering 15

16 Was sind geschlossene Immobilienfonds? Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel für einzelne, in Ausnahmefällen auch für mehrere Objekte aufgelegt. Eine begrenzte Gemeinschaft von Kapitalanlegern beteiligt sich direkt in der Regel über die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft an einer oder mehreren Immobilien. Sobald der gesetzte Betrag zur Finanzierung der Immobilie aufgebracht ist wird der Fonds geschlossen. Die Fonds unterliegen bei ihrer Auflegung keinen spezialgesetzlichen Vorschriften und auch keiner besonderen Aufsicht. 16

17 Beispiel für einen geschlossenen Fonds Quelle: Signa Property Funds 17

18 Was sind die Vor- und Nachteile? Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds REITs Kosten hoch hoch Liquidität i.d.r. hoch gering Transparenz gering gering Verzerrung der Performance durch Mittelbewegungen Möglichkeit für sehr spezifische Investments möglich nein nein ja Volatilität gering gering 18

19 Was sind REITs? REITs sind börsennotierte Gesellschaften, die in ein breites Spektrum von Immobilien investieren. Die Erträge resultieren im Wesentlichen aus Vermietung und Verpachtung Veräußerung von Immobilien Die Erträge sind für die Gesellschaft steuerfrei und müssen fast vollständig in Form einer Dividende ausgeschüttet werden. Die Ausschüttung ist vom Anleger zu versteuern. 19

20 Der Preis von REITs wird durch den Immobilienund den Aktienmarkt bestimmt Immobilienmarkt, z.b. Aktienmarkt, z.b. Lage, Qualität und Ausstattung Vermietungssituation Laufzeit der Mietverträge Angebot und Nachfrage vor Ort Lokales Zinsniveau REITs Prämie / Abschlag zum NAV Dividendenrendite Gewinnentwicklung Managementqualität Liquidität 20

21 Beispiel für einen REIT Einzelhandelsimmobilien in Singapur Hohe Wachstumsraten im Tourismus Begrenztes Angebot in guten Lagen Portfolioobjekte im Überblick Portfolio von 9 Shopping Centern in Singapur in strategisch guter Lage Wachstumspotential über die Ausweitung bestehender Ladenflächen Hervorragender Track Record bei Akquisitionen Regionale Ausweitung nach Japan, China und Indien geplant Bewertung gegenüber Wettbewerbern reflektiert Wachstumsperspektiven nicht Quelle: CapitalMall Trust Anteile der regionalen Investments Quelle: Merrill Lynch 21

22 Gezielt globale Chancen durch die geschickte Kombination einzelner REITs nutzen 22

23 Was sind die Vor- und Nachteile? Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds REITs Kosten hoch hoch gering Liquidität i.d.r. hoch gering hoch Transparenz gering gering hoch Verzerrung der Performance durch Mittelbewegungen möglich nein nein Möglichkeit für sehr spezifische Investments nein ja ja Volatilität gering gering hoch 23

24 Inhaltsverzeichnis 1. Warum in Immobilien investieren? 2. Direkt oder indirekt was ist sinnvoll? 3. Wie lässt sich indirekt in Immobilien investieren? 3.1Offene Immobilienfonds 3.2 Geschlossene Immobilienfonds 3.3 Real Estate Investment Trusts 4. Was sollten Stiftungen tun? 24

25 Der ausgewogene Aufbau eines Immobilienportfolios stabilisiert die Erträge und reduziert die Risiken Globale REITs Europäische Spezialfonds Inländische Direktinvestitionen 25

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Marco Lenfers, CFA Direktor Institutionelle Kunden Deutschland Im Anschluss an seine Ausbildung bei der Westdeutschen Landesbank studierte Herr Lenfers Betriebswirtschaftslehre an der Westfälischen Wilhelms-Universität in Münster und der University of California in Berkeley. Nach Abschluss des Studiums war er fünf Jahre bei HSBC Trinkaus Capital Management GmbH tätig, wo er zuletzt als Abteilungsdirektor für das Management diverser Spezialfonds und die Betreuung institutioneller Anleger verantwortlich war. In dieser Zeit qualifizierte sich Herr Lenfers auch zum Chartered Financial Analyst (CFA). Bei der Sarasin Wertpapierhandelsbank AG ist Herr Lenfers vor allem für die Betreuung von Pensionskassen, Versorgungswerken und Versicherungen verantwortlich. 26

27 Responsibly yours