Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Transkript

1 Bauträgervertragsgesetz (BTVG) RA Dr. Udo Elsner RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 1 Allgemeines Regelungsziel des BTVG ist: Der Schutz von Konsumenten Die Schaffung von Mindestanforderungen für Verträge zwischen Bauträgern und deren Kunden RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 2 1

2 Anwendungsbereich ( 1) Das BTVG ist anzuwenden auf: Bauträgerverträge bei denen der Erwerber Zahlungen vor Fertigstellung leisten muss Ausnahme: Hinweis: Zahlungen von maximal 145 / m² Nutzfläche. Es kommt nicht darauf an wen die Zahlungen zu leisten sind! RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 3 Frage: Ist das BTVG auf Verträge anzuwenden, bei denen der Bauträger nicht einen Konsumenten, sondern einen Unternehmer als Vertragspartner hat? Ja Das BTVG ist grundsätzlich auf alle möglichen Käufer anzuwenden Ausnahme: Bei Unternehmern kann die Anwendung vertraglich ausgeschlossen werden. RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 4 2

3 Begriffsbestimmungen ( 2) Was ist ein Bauträgervertrag? Jeder von einem Bauträger mit einem Kunden geschlossene Vertrag über den Erwerb von - Eigentum - Wohnungseigentum - Baurecht - Bestandrecht (z.b. Miete, Pacht, Leasing) - Sonstige Nutzungsrechte An Gebäuden, einzelnen Wohnungen oder Geschäftsräumen, die neu errichtet oder durchgreifend erneuert (renoviert) werden RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 5 Begriffsbestimmungen ( 2) Wer ist ein Bauträger? Bauträger ist, wer sich verpflichtet dem Vertragspartner die zuvor genannten Rechte (Eigentum, Baurecht, Miete, Pacht, Leasing) einzuräumen Hinweis: Das BTVG gilt daher nicht nur für konzessionierte Bauträger, sondern generell! RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 6 3

4 Begriffsbestimmungen ( 2) Wer ist ein Erwerber? Erwerber sind alle, denen die zuvor genannten Rechte (Eigentum, Baurecht, Miete, Pacht, Leasing) aus einem Bauträgervertrag zustehen Hinweis: Als Erwerber im Sinne des BTVG kann daher auch jemand gelten, der nicht Vertragspartner ist RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 7 Begriffsbestimmungen ( 2) Verträge gelten auch dann als Bauträgervertrag, wenn der Erwerber mehrere Vertragspartner hat, die - Rechte (Eigentum, Baurecht, Miete, Pacht, Leasing) - übertragen oder - Bauleistungen (Herstellung, Renovierung) erbringen, wenn die Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Beispiel: Ein Grundeigentümer verkauft das Grundstück, auf dem von einer Baufirma ein Haus errichtet wird / werden soll. Im Kaufvertrag für das Grundstück wird vereinbart, dass der Kaufvertrag davon abhängig ist, dass von der Baufirma das Gebäude errichtet werden kann. Wenn der Käufer de fakto gezwungen ist mit einer bestimmten Baufirma abzuschließen, wenn er das Grundstück kaufen möchte, ist das BTVG auf beide Verträge anzuwenden. RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 8 4

5 Formvorschrift ( 3) Der Bauträgervertrag bedarf der Schriftform Der Mangel der Schriftform kann (bis zum Ende der Sicherungspflicht) nur vom Kunden geltend gemacht werden RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 9 Mindestvertragsinhalte ( 4) Der Bauträgervertrag muss enthalten: Beschreibung des Vertragsgegenstandes (Pläne, Bau-, und Ausstattungsbeschreibung) Definition Entgelt samt Fälligkeit Übergabetermin (samt allfälliger Verlängerung) Zu übernehmende Lasten Art der Sicherung des Erwerbers Person des Treuhänders RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 10 5

6 ÖNORM B 2120 Die ÖNORM B 2120 ist eine EMPFEHLUNG Sie beschreibt die Mindestvertragsinhalte für Verträge gemäß BTVG Enthalten sind insbesondere: Erweiterte Begriffsbestimmungen Erklärungen zum BTVG Muster und Checklisten für Vertragsinhalte RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 11 Frage: Was ist unter dem vom Erwerber zu bezahlenden Entgelt zu verstehen? 1. Die Gesamtsumme der vom Erwerber zu bezahlenden Beträge (egal an wen die Zahlungen geleistet werden) 2. Die Gesamtsumme der vom Erwerber gemäß Bauträgervertrag zu übernehmenden Lasten RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 12 6

7 Rücktrittsrechte Rücktrittsrechte werden unterschieden in Gesetzliche Rücktrittsrechte des Erwebers ( 5) Vertragliche Rücktrittsrechte des Bauträgers ( 6) RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 13 Rücktrittsrechte des Erwerbers ( 5) Fehlende Information vor Vertragsabschluss Nichterteilung einer beantragten Förderung Frist: 1 Woche (mit Rechtsbelehrung) 1 Monat (ohne Rechtsbelehrung) Unzureichende Vertragsinhalte RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 14 7

8 Rücktrittsrechte des Erwerbers ( 5) Informationspflichten vor Vertrag (schriftlich und spätestens 1 Woche vor Vertrag) Die wesentlichen Vertragsinhalte ( 4/1) Wortlaut einer schuldrechtlichen Absicherung Wortlaut einer Haftungserklärung einer haftenden Gebietskörperschaft ( 7Abs.6 Z.2) Wortlaut einer gleichwerten Besicherung, die von einer Gebietskörperschaft überwacht wird ( 7Abs.6 Z.3) Wortlaut einer Sicherungsvereinbarung mit einem Kreditinstitut ( 7 Abs.6 Z.4) RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 15 Rücktrittsrechte des Erwerbers ( 5) Rücktrittsfrist 1 Woche Die Rücktrittsfrist beträgt 1 Woche und beginnt mit: Erhalt einer Kopie/Durchschrift der Vertragserklärung, bzw. Information über das Unterbleiben der Förderung Erhalt der Rechtsbelehrung über das Rücktrittsrechts Die Rücktrittsfrist endet spätestens 1 Monat nach : Vertragsabschluss, bzw. Information über das Unterbleiben der Förderung Die Rücktrittserklärung erfolgt an den Bauträger oder Treuhänder RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 16 8

9 Rücktrittsrechte des Bauträgers ( 6) Rücktrittsrechte des Bauträger gibt es nur, wenn diese vertraglich vereinbart wurden. 1. Nichterreichung einer Mindestanzahl von Objekten (längstens 6 Monate nach Vertragsabschluss) 2. Wenn ein Erwerber seinen Vertragspflichten nicht nachkommt) Ein Rücktritt des Bauträgers wegen Pflichtverletzung ist nur nach schriftlicher Mahnung und Setzung einer mindestens einmonatigen Nachfrist möglich. RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 17 Sicherung des Erwerbers ( 7) Der Bauträger muss den Erweber gegen den Verlust von geleisteten Zahlungen sichern. Mögliche Sicherungsvarianten: 1. Schuldrechtliche Absicherung ( 8) 2. Grundbücherliche Sicherstellung auf der Liegenschaft samt Ratenplan ( 9, 10) 3. Pfandrechtliche Sicherung ( 11) 4. Es gibt auch Kombinationsmöglichkeiten RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 18 9

10 Schuldrechtliche Sicherung ( 8) Schuldrechtliche Sicherungsvarianten: 1. Bürgschaft, Garantie, Versicherung 2. Fertigstellungsgarantie 3. Bürge oder Garant kann nur eine inländische Bank, Versicherung oder Gebietskörperschaft sein 4. Der Bauträger darf keinerlei vertragliche Verfügungsmöglichkeiten über die eingeräumte Sicherheit haben RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 19 Grundbücherliche Sicherung ( 9) Eine grundbücherliche Sicherung kann nur in Kombination mit einem Ratenplan erfolgen. Wenn Wohnungseigentum begründet werden soll, ist auch die beabsichtigte WE-Begründung grundbücherlich anzumerken. Mangels anderer Vereinbarung muss die künftige Lastenfreiheit hergestellt oder abgesichert werden RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 20 10

11 Zahlung nach Ratenplan ( 10) Die Ratenzahlung hat nach Bauabschnitten zu erfolgen. Die Maximalrate pro Bauabschnitt ist gesetzlich beschränkt. 1. Maximal 30 % bei Baubeginn (Eigentum) Maximal 20 % bei Baubeginn (Baurecht) (Vorraussetzung ist das Vorliegen einer Baubewilligung) 2. Vom Restbetrag: Max. 40 % nach Fertigstellung von Rohbau + Dach Max. 25 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen Max. 40 % nach Fertigstellung der Fenster + Verglasung Max. 40 % nach Bezugsfertigstellung Der Rest (3 %) nach Gesamtfertigstellung RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 21 Pfandrechtliche Sicherung ( 11) Als Varianten kommen in Frage: Pfandrecht zu Gunsten des Erwerbers Pfandrecht zu Gunsten des Treuhänders, wenn die Sicherung der Ansprüche mehrerer Erwerber gleichzeitig erfolgen soll Das Pfandrecht kann auch auf einen Höchstbetrag lauten RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 22 11

12 Treuhänderbestellung ( 12) Die Bestellung eines Treuhänders ist zwingend! (Ausnahme: Schuldrechtliche Sicherung des Erwerbers) Die Treuhänderbestellung hat mit Vertragsunterfertigung zu erfolgen. Der Treuhänder ist bis zur Ende der Sicherungspflicht zu bestellen Treuhänder kann nur eine Rechtsanwalt oder Notar sein Der Treuhänder hat zusätzliche Pflichten: Belehrungspflicht Überwachung der Sicherungspflicht jährliche oder laufende Rechnungslegung gegenüber dem Erwerber Prüfung Grundbuch und Zahlungsplan Prüfung der pfandrechtlichen Sicherheiten (Werthaltigkeit!) RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 23 Feststellung Baufortschritt ( 13) Wesentlich ist der Fertigstellungsgrad der Hauptanlage Für die Beurteilung des Fertigstellungsgrades kann vom Treuhänder ein Ziviltechniker, ein gerichtlich beeideter Sachverständiger oder eine Gebietskörperschaft beigezogen werden. Ziviltechniker oder Sachverständige haften direkt dem Erwerber Ein Sachverständiger kann auch zur Feststellung der notwendigen Werthaltigkeit der zu bebauenden oder als Pfand dienenden Liegenschaften beigezogen werden RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 24 12

13 Rückforderungsansprüche ( 14) Der Erwerber kann alle Leistungen, die er oder der Treuhänder zu unrecht erbracht hat, zurückfordern Rückforderungsansprüche verjähren in 3 Jahren Auf Rückforderungsansprüche kann im Voraus nicht wirksam verzichtet werden RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 25 Haftung des Bauträgers für Rückforderungsansprüche ( 15) Der Bauträger haftet auch dann für Rückforderungsansprüche, wenn die Zahlungen nicht an ihn, sondern gemäß Bauträgervertrag an Dritte (z.b. direkt an Professionisten) geleistet wurden sind RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 26 13

14 Anspruchsabtretung bei mangelhafter Leistung ( 16) Der Erwerber kann die Abtretung von Gewährleistungs-, oder Schadenersatzansprüchen, die dem Bauträger gegenüber Dritten zustehen, verlangen, wenn die Durchsetzung gegen den Bauträger unmöglich oder erheblich erschwert ist. Die Abtretung ist wirksam, wenn das schriftliche Verlangen des Erwerbers beim Bauträger einlangt. Der Erwerber kann damit auf Ansprüche des Bauträgers gegenüber Professionisten (z.b. Haftrücklässe, Pönaleforderungen, Bankgarantien) direkt zugreifen RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 27 Strafbestimmungen ( 17) Ein Bauträger, der es unterlässt einen dem BTVG entsprechenden Vertrag zu errichten, Zahlungen entgegen den Bestimmungen des BTVG fordert oder entgegennimmt, Keinen Treuhänder bestellt (sofern gemäß BTVG erforderlich) begeht eine Verwaltungsübertretung. Der Strafrahmen beträgt bis zu EUR ,00 für jeden Einzelfall. Wenn die Handlung einen gerichtlich strafbaren Tatbestand darstellt (z.b. Betrug, Veruntreuung, Kridadelikte) ist diese nach den gerichtlichen Strafbestimmungen zu bestrafen. RA Dr. Udo Elsner Vortrag Bauträgervertragsgesetz 28 14