WEG. Wohnungseigentumsgesetz. mit weiterführenden Vorschriften. Kommentar. Von. Thomas Spielbauer Vizepräsident des Landgerichts München I

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1 WEG Wohnungseigentumsgesetz mit weiterführenden Vorschriften Kommentar Von Thomas Spielbauer Vizepräsident des Landgerichts München I Michael Then Rechtsanwalt in München ERICH SCHMIDT VERLAG

2 Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über dnb.ddb.de abrufbar. Weitere Informationen zu diesem Titel finden Sie im Internet unter ESV.info/ Zitiervorschlag: Spielbauer/Then, WEG,, Rn.... Bearbeiter: Spielbauer 10, 13 16, Then 1 9, 11, 12, 17 19, WEG, 49a GKG, ZVG ISBN Alle Rechte vorbehalten Erich Schmidt Verlag GmbH & Co., Berlin Dieses Papier erfüllt die Frankfurter Forderungen der Deutschen Bibliothek und der Gesellschaft für das Buch bezüglich der Alterungsbeständigkeit und entspricht sowohl den strengen Bestimmungen der US Norm Ansi/Niso Z als auch der ISO Norm Gesetzt aus 8/9 Candida. Satz: multitext, Berlin Druck und Bindung: Hubert & Co., Göttingen

3 Vorwort Im Wohnungseigentumsrecht sind durch die am in Kraft getretene WEG-Novelle zum Teil grundlegende Änderungen zu bewältigen. So wurde etwa durch den Gesetzgeber die bereits vom BGH anerkannte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in das Gesetz aufgenommen und im Hinblick auf die Außenhaftung der Wohnungseigentümer teilweise abweichend von der BGH-Entscheidung geregelt. Die Beschlusskompetenz der Eigentümer, die in etlichen Bereichen von der Praxis als Hemmschuh für sinnvolle Änderungen angesehen wurde, wurde erweitert. Die Aufgaben und Pflichten, aber auch die Befugnisse des Verwalters wurden klarer herausgearbeitet und in einigen Bereichen neu geregelt. Dies sind nur einige markante Beispiele für die recht weit gehenden Änderungen im materiellen Wohnungseigentumsrecht. Im Verfahrensrecht ist ein entscheidender Wandel vollzogen worden. Während bei den so genannten Altfällen weiterhin das Recht der freiwilligen Gerichtsbarkeit mit dem Amtsermittlungsgrundsatz anzuwenden ist, gilt für die ab dem neu anhängigen WEG-Verfahren die ZPO mit besonderen Vorschriften in 43 ff. WEG. Auch Vorschriften des ZVG wurden durch die WEG-Novelle geändert. Die Verfasser, die als erfahrene Praktiker sowohl mit dem alten als auch dem neuen Recht befasst sind, haben diese einschneidenden Änderungen zum Anlass genommen, einen in der Tradition der klassischen Zivilrechtskommentare am Tatbestand des Gesetzes orientierten neuen Praktikerkommentar zu präsentieren. Dabei wurde besonderer Wert auf die Einarbeitung der auch weiterhin geltenden umfangreichen obergerichtlichen Rechtsprechung gelegt. Die sich neu stellenden Fragen werden dargestellt und es werden verständliche und praxistaugliche Lösungen angeboten. Die Verfasser hoffen, mit dem neuen Kommentar insbesondere Richtern, Rechtsanwälten und versierten Verwaltern ein übersichtliches Hilfsmittel zur überzeugenden Lösung sowohl der klassischen als auch der durch die Gesetzesänderung eingetreten Probleme an die Hand geben zu können. München, im April 2008 Thomas Spielbauer Michael Then 5

4 Inhaltsverzeichnis Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis A. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) B. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz I. Teil. Wohnungseigentum Begriffsbestimmungen Abschnitt. Begründung des Wohnungseigentums Arten der Begründung Vertragliche Einräumung von Sondereigentum Formvorschriften Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums Unselbständigkeit des Sondereigentums Grundbuchvorschriften Teilung durch den Eigentümer Schließung der Wohnungsgrundbücher Abschnitt. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Allgemeine Grundsätze Unauflöslichkeit der Gemeinschaft Veräußerungsbeschränkung Rechte des Wohnungseigentümers Pflichten des Wohnungseigentümers Gebrauchsregelung Nutzungen, Lasten und Kosten Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft Entziehung des Wohnungseigentums Wirkung des Urteils Abschnitt. Verwaltung Gliederung der Verwaltung Verwaltung durch die Wohnungseigentümer Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau Wohnungseigentümerversammlung Einberufung, Vorsitz, Niederschrift Mehrheitsbeschluss Bestellung und Abberufung des Verwalters Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Wirtschaftsplan, Rechnungslegung Verwaltungsbeirat Abschnitt. Wohnungserbbaurecht II. Teil. Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht Begriffsbestimmungen

5 WEG Inhaltsverzeichnis 32 Voraussetzungen der Eintragung Inhalt des Dauerwohnrechts Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten Veräußerungsbeschränkung Heimfallanspruch Vermietung Eintritt in das Rechtsverhältnis Zwangsversteigerung Haftung des Entgelts Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte Belastung eines Erbbaurechts III. Teil. Verfahrensvorschriften Vor Zuständigkeit Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift Zustellung Anfechtungsklage Prozessverbindung Beiladung, Wirkung des Urteils Kostenentscheidung Kostenerstattung aufgehoben IV. Teil. Ergänzende Bestimmungen aufgehoben 60 Ehewohnung Veräußerung von Wohnungseigentum ohne gemäß 12 erforderliche Zustimmung Übergangsvorschrift Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse Inkrafttreten C. Weiterführende Vorschriften a GKG Wohnungseigentumssachen ZVG Änderungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung ZVG Feststellung des geringsten Gebotes ZVG Bestehenbleibende Rechte ZVG Öffentliche Lasten; Verteilungstermin Art. 3 Anlage 1 zu 2 Abs. 2 (Vergütungsverzeichnis) D. Anhänge Anhang 1: Allgemeine Verwaltungsvorschriften Anhang 2: Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsbücher Anhang 3: Auszug aus der Zweiten Berechnungsverordnung Anhang 4: HeizkostenV E. Synopse Stichwortverzeichnis