VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 25 WOHNANLAGE AM EHRENBERG

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1 STADT ILMENAU VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 25 WOHNANLAGE AM EHRENBERG BEGRÜNDUNG - ENTWURF 1 PLANUNGSANLASS UND ERFORDERLICHKEIT Die Stadt Ilmenau hat in der Sitzung des Stadtrates vom die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 25 Wohnanlage am Ehrenberg beschlossen. Anlass der Planung ist die Absicht eines privaten Investors auf der derzeitlich teilweise gewerblich genutzten Brachfläche eine Appartementwohnanlage mit 120 Wohnungen zu errichten, welche hauptsächlich zur Nutzung für studentisches Wohnen dienen soll. Mit der Maßnahme soll dem wachsenden Bedarf an kleinen preislich relevanten Wohnungen in Campusnähe der TU Ilmenau Rechnung getragen werden. Der Vorhabenträger sieht in Abstimmung mit der Stadt hierin einerseits die Möglichkeit diesem Bedarf gerecht zu werden und anderseits das bisher ungenutzte Brachland einer neuen zukunftsträchtigen und besseren Nutzung zuzuführen. Da das Gebiet in Sichtbereich einer der Hauptachsen Ilmenau s liegt, trägt die Veränderung somit auch zur Aufwertung des Stadtbildes bei. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan liegt im Geltungsbereich Bebauungsplanes Nr. 10b Krebswiese West für den die Aufstellung beschlossen wurde. Der Entwurf vom Mai 2002 wurde nicht weiter entwickelt. Auf Grund der größeren Anzahl der geplanten Gebäude ähnlicher Bauart und der Größe des zu beplanenden Gebietes werden Festsetzungen in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes als erforderlich erachtet. Hauptaugenmerk liegt hier auf der städtebaulich geordneten Entwicklung des Gebietes im Universitätsnahen Bereich. 2 RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 25 wird wie folgt begrenzt: im Norden durch die Grundstücke 1327/23, 1451/20 und 1451/21 im Osten durch die Grundstücke 3105/1, 3105/2, 3102/3, 3102/2, 3095/2 im Süden durch die Grundstücke 3095/3, 1458/3, 1469/6 im Westen durch die Grundstücke 1459/4, 1459/2 Der räumliche Geltungsbereich umfasst im einzelnen in der Gemarkung Ilmenau, Flur 17 die Flurstücke 1458/1 und 1458/4. Die Größe des Plangebietes beträgt m². Die genaue räumliche Abgrenzung ergibt sich aus der zugehörigen Planzeichnung. Fassung zum Entwurf- März 2015 Seite 1 von 6

2 3 BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES Das Plangebiet Wohnanlage am Ehrenberg liegt in der Achse Hauptbahnhof-Campus der TU Ilmenau, zwischen der Langewiesener Straße und der Ehrenbergstraße, jedoch zurückgesetzt hinter der jeweiligen Straßenbebauung der vorgenannten Straßen. Zufahrtsmöglichkeiten zu den Wohnhäusern und den zugeordneten Stellplätzen gibt es über nicht öffentliche Straßen, welche an die Langewiesener Straße anbinden. In unmittelbarer östlicher und westlicher Nachbarbebauung existieren bereits zwei- bis dreigeschossige Neubauten, welche hauptsächlich dem Studentischen Wohnen dienen. Das Plangebiet ist eine teilweise genutzte Brachfläche mit derzeitiger gewerblicher Nutzung in zwei zum Abbruch vorgesehenen Baracken, im größten Teil aber unbebaut. Hauptsächlich im östlichen Randbereich haben sich Anfluggehölze und Bäume ausgebreitet. 4 DARSTELLUNG IM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Das Plangebiet ist im 2.Entwurf zum Flächennutzungsplan der Stadt Ilmenau, Stand Oktober 2014, als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Universität, ausgewiesen. Die gemäß dem vorliegenden vorhabenbezogenem Bebauungsplan Nr. 25 geplante Errichtung von Appartementwohnungen für Studierende steht somit mit den städtebaulichen Zielen der Stadt in Übereinstimmung. 5 ZIELRICHTUNG UND ZWECK Für das Plangebiet existiert bisher kein gültiger Bebauungsplan. Das Gebiet soll nun vorrangig dem studentischen Wohnen dienen. Hierfür soll der vorhabenbezogene Bebauungspan Bauplanungsrecht schaffen. Bauplanungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Festsetzungen werden den aktuellen Zielvorstellungen der Stadt angepasst. Bereits vorhandene Bebauung der Umgebung sollen hierbei der geplanten nicht entgegen sein. 6 ERLÄUTERUNG DER STÄDTEBAULICHEN KONZEPTION SOWIE EINZELNER FESTSETZUNGEN In Abstimmung mit dem potentiellen Investor wurde das städtebauliche Grundkonzept umgesetzt. Aktuelle Objektplanungen wurden berücksichtigt. Einzelne Festsetzungen werden wie folgt begründet: Fassung zum Entwurf- März 2015 Seite 2 von 6

3 6.1 Nutzungs- und Bebauungsstruktur Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO festgesetzt. Somit dient das Gebiet vorrangig dem Wohnen. Durch die Größe der Appartementzuschnitte (hauptsächlich 1- Raumwohnungen) und die unmittelbare Nähe zum Campus der TU Ilmenau liegt die Nutzung durch Studenten nahe. In unmittelbarer Nachbarschaft entstanden bereits mehrere Wohnhäuser mit bis zu zwölf kleinen Wohneinheiten/Appartements, welche bereits vorwiegend dem studentischen Wohnen dienen. Auf Grund der umgebenden Bebauung mit zum Teil gewerblicher Nutzung und Wohnungen entlang der Langewiesener Straße liegt die Festlegung eines Allgemeinen Wohngebietes nahe. Die nach 4 BauNVO ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Handwerksbetriebe, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für die Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind jedoch nicht zulässig. Dieser Ausschluss erfolgte, da die mit dieser Nutzung verbundenen Merkmale dem geplanten Gebietscharakter entgegenstehen, es zu Beeinträchtigungen zum Beispiel durch Verkehrslärm auf Grund zusätzlichen Verkehrs kommen könnte. Die Größe der Zufahrtsstraßen und notwenige zusätzliche Stellplätze stehen dieser Nutzung ebenfalls entgegen. Maß der baulichen Nutzung Höhe baulicher Anlagen Die Höhe der baulichen Anlagen wurde in Anlehnung an die umgebende Bebauung festgesetzt, damit diese sich städtebaulich in den Bestand einfügt. Bei der Höhe der Anlagen gilt als Bezugspunkt die Höhe der Oberkante der herzustellenden nicht öffentlichen Erschließungsstraße. Das gesamte Plangebiet weist keine größeren Niveauunterschiede auf. Es sind bis zu dreigeschossige Wohngebäude zulässig. Zulässige Grundfläche Ausgehend von der Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO in Verbindung mit 17 BauNVO Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wurde für das Plangebiet als Obergrenze eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Angesichts der beabsichtigten Bebauung und der Größe der Baugrundstücke ist dieses Maß ausreichend. Überschreitungsmöglichkeiten gemäß 19 Abs.4 BauNVO durch die zusammengefasste Grundfläche von Stellplätzen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,6 sind zulässig. Durch Eingrünung des Kerngebietes zwischen den Gebäuden und den am Außenrand untergebrachten Stellplätzen wird diese Regelung als vertretbar angesehen. Fassung zum Entwurf- März 2015 Seite 3 von 6

4 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Stellung baulicher Anlagen Es wurde die offene Bauweise festgesetzt. Der Entwurf der geplanten Bebauung sieht eine Gruppierung der Wohnhäuser um einen großzügigen begrünten Innenbereich mit nach außen an die Gebietsgrenzen verlegten Anliegerverkehr zu den dort befindlichen Stellplätzen vor. Die Gebäude sind mit maximal 20 m Länge begrenzt. Überbaubare Grundstücksflächen haben Baufenster von 14 m Tiefe und ca. 20 m Breite. Innerhalb dieser Abmessungen befinden sich auch Balkone und Terrassen. Als Abstandsflächen wurden die erforderlichen Größen, im Regelfall jedoch mit mind. 3 m angenommen. Die Stellung der baulichen Anlagen soll einen geordneten Straßenraum und eine Abschirmung des Innenkernes vom Anliegerverkehr erzielen. Die Wandhöhen sind so bemessen, dass konventionelle Geschosse hergestellt werden können,ohne dass unverträgliche Überschreitungen ortstypischer Wandhöhen möglich sind. Örtliche Bauvorschriften Die Festsetzungen zur Gestaltung wurden in Anlehnung an die der umliegenden Bebauung aufgestellt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan erlaubt Flach- und Pultdächer, in Anlehnung an die unmittelbar angrenzende Bebauung Am Brauhaus. Somit ermöglicht er auch eine moderne zeitgemäße Gestaltung. Das Material der Eindeckung wird nicht vorgegeben, allerdings erfolgt eine Beschränkung in der Farbwahl und der maximalen Dachneigung von 10. Der Ausschluss von Dachaufbauten soll in erster Linie gestalterisch ungünstige und unruhige Dachformen vermeiden helfen. Außenwandflächen bzw. Fassaden können innerhalb eines vergleichsweise breiten Gestaltungsspielraumes variiert werden, um einer Uniformität entgegen zu wirken. Allerdings sind Materialien und Oberflächen ausgeschlossen, die im Plangebiet und in der Nachbarschaft störend wirken würden. Dazu zählen insbesondere glänzende und spiegelnde Oberflächen. Unbebaute Grundstücksflächen, Einfriedungen und Kinderspielplätze Die unbebauten Flächen im Zentrum des Plangebietes sind zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehen. Dort sollen dauerhaft offene Grünflächen in Form von Rasen mit Einzelbaumpflanzungen entstehen. Fassung zum Entwurf- März 2015 Seite 4 von 6

5 Aus diesem Grund sind hier auch keine Einfriedungen zulässig. Die Einfriedungen an den äußeren Gebietsgrenzen sind zulässig, um Eigentümern unmittelbar angrenzender Grundstücke die Möglichkeit des Abschlusses ihres eigenen Geländes zu gewährleisten. Dies könnte sich zum Beispiel aus Sicherheits- oder Versicherungstechnischen Gründen ergeben. Die gemäß 8 ThürBO Abs.2 erforderlichen Kinderspielplätze bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen werden als nicht erforderliche erachtet, da der Zuschnitt, die Größe und Ausstattung der geplanten Wohnungen eine Nutzung durch Bewohner mit Kindern als unwahrscheinlich erscheint. Verkehrskonzept Das Plangebiet wird direkt über Anbindung an eine öffentliche Straße, die Langewiesener Straße erschlossen. Die Zufahrt zu den Stellplätzen und Gebäuden erfolgt durch reine nicht öffentliche Anliegerstraßen in den Außenbereichen des Plangebietes. Hier befinden sich direkt auch die Stellplätze. Diese liegen parallel zu den Stellplätzen der jeweiligen Nachbarbebauung. Diese Anordnung wurde bewusst gewählt, um die Lärmbelästigung durch An- und Abfahrt zu den Stellplätzen so gering wie möglich und vom Wohnbereich entfernt zu halten. An den jeweiligen Enden befinden sich Wendehammer. 6.2 Natur und Umwelt Grünkonzept In den textlichen Festsetzungen wurden Maßnahmen zur Gebietsbegrünung festgelegt. Hierbei wurde auf eine Begrünung des Gebietsrandes, der Stellflächen und der unbebauten Fläche im Gebietskern Hauptaugenmerk gelegt. Schutzgebiete Das Vorhaben liegt außerhalb von Schutzgebieten. Altlasten Im Vorfeld der grundstücksbezogenen Projektentwicklung wurde eine Untersuchung bezüglich Altlasten in Auftrag gegeben. Entsprechend des vorliegenden Baugrundgutachten durch einen Sachverständigen wurden Verschmutzungen in unterschiedlichem Ausmaß festgestellt. Bei entsprechender Vorgehensweise, gemäß den im erstellten Gutachten festgestellten Hinweisen beim Umgang mit den jeweiligen belasteten Böden, wird eine Überbauung aber nicht ausgeschlossen. Fassung zum Entwurf- März 2015 Seite 5 von 6

6 Immissionsschutz Auf Grund der zurückgesetzten Lage ist nicht von einer direkten schalltechnischen Belastung durch öffentliche Straßen im Plangebiet auszugehen. Die Lärmbelästigung vom unmittelbar angrenzenden Parkplatzverkehr der Nachbargrundstücke kann als gering eingestuft werden, vorwiegend ruhender Verkehr. Denkmalschutz Im Plangebiet sind keine Denkmale zu erwarten, bisher auch keine Bodendenkmale / Bodenfunde entsprechend dem Gesetz zur Pflege und Schutz der Kulturdenkmale im Land Thüringen bekannt. Geologie, Bergbau Auf Grund bisher unauffälliger Bodenverhältnisse und bekannter Bergbautätigkeit in den Randgebieten der Stadt Ilmenau ist nicht von Problemen betreffs bedenklicher Geologie auszugehen. 6.3 Entwässerung und Technische Anbindung Unterirdische Anlagen Im Bereich des Plangebietes befindet sich in Nähe der östlichen Grenze eine unterirdische Leitung des Rottenbaches (Verrohrung). Diese ist durch bauliche Anlagen, außer Stellflächen und deren Zufahrten nicht überbaubar. Sie befindet sich in einem Mindestabstand von 5 m zu den geplanten Gebäuden. Weiterhin befindet sich an der östlichen Grundstücksgrenze, parallel zum verrohrten Rottenbach eine Schmutzwasserleitung DN 500. Anbindung Die Anbindung des Gebiets betreffs der Ableitung des anfallenden Oberflächenwasser kann durch eine Anbindung an das Kanalnetz der Stadt Ilmenau im Bereich der Langewiesener Straße erfolgen. Die Unterbringung eventuell erforderlicher Rückhalteeinrichtungen ist im Zuge der Prüfung der Erfordernis/Notwendigkeit zu klären. Eine Einleitung in den verrohrten Rottenbach wäre zu prüfen. Die Ableitung der anfallenden häuslichen Abwasser ist ebenfalls über Anschluss an das o.g. Kanalnetz mit Endbehandlung in der Kläranlage Ilmenau möglich. Mögliche Anbindungspunkte für die Versorgung des Plangebietes mit Trinkwasser befinden sich östlich und südlich im öffentlichen Bereich. Gleiches gilt für die Versorgung mit Elektroenergie. Die Verlegung der Ver- und Entsorgungsleitungen im Plangebiet selbst erfolgt in den nicht mit Gebäuden überbauten Flächen. aufgestellt, Ilmenau den Fassung zum Entwurf- März 2015 Seite 6 von 6