9. Wuppertaler Wohnungseigentumstag

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1 9. Wuppertaler Wohnungseigentumstag Was hat der Notar damit bloß gemeint? Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Darf einer Terrasse langweilig sein? Der Einheit des Eigentümers E ist das Sondernutzungsrecht an der vor seiner Wohnung im Erdgeschoss gelegenen Terrassenfläche zugeordnet. Der Terrassenbelag ist altersbedingt erneuerungsbedürftig. Die Gemeinschaftsordnung regelt: Der jeweiligen Sondernutzungsberechtigte ist verpflichtet, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen bestimmungsgemäß zu nutzen sowie diese zu pflegen und zu unterhalten, und zwar auf eigene Kosten. 2

3 BayObLG, Beschl. v Z BR 214/03 Von gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaftsordnung müssen eindeutig gefasst sein. BGH, Beschl. v V ZB 21/03 Der Inhalt unklarer Vereinbarungen ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. 3

4 BGH, Beschl. v V ZB 21/03 Entgegen schuldrechtlichen Vereinbarungen, bei deren Unklarheit oder Widersprüchlichkeit gem. 133, 157 BGB der wirkliche Wille der vertragsschließenden zu ermitteln und der Auslegung der Vereinbarung zugrunde zu legen ist, auch wenn dieser Wille im Wortlaut keinen oder nur unvollkommenen Ausdruck gefunden hat, gelten für Vereinbarungen im Sinne des 10 Abs. 2, Abs. 3 WEG, wie vorliegend einer Gemeinschaftsordnung, allerdings die Auslegungsgrundsätze für Grundbucheintragungen. Maßstab der Auslegung ist unter Außerachtlassung subjektiver Wertungsumstände allein der Wortlaut der Bestimmung, wie er sich für einen unbefangenen Dritten darstellt. 4

5 KG, Beschl. v W 362/08 Die Bestimmung in einer Teilungserklärung, die es dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auferlegt, bestimmte Flächen bestimmungsgemäß zu nutzen, zu pflegen und zwar auf eigene Kosten, umfasst es als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter nicht, dass über die Instandhaltung und deren Kosten hinaus weitergehend auch die Instandsetzung und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewälzt werden sollen. 5

6 Intakte Ehe? Die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage bestimmt, dass sich jeder Eigentümer nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Eigentümer durch schriftliche Vollmacht vertreten lassen kann. Die Eigentumswohnung Nr. 12 steht im gemeinsamen Eigentum der Eheleute Huber. Zur Eigentümerversammlung am erscheint Frau Huber ohne Ehemann und ohne Vollmacht. 6

7 OLG Düsseldorf, Beschl. v I-3 Wx 317/04 LG Köln, Urt. v S 91/12 LG München I, Urt. v S 1580/11 Die gebotene enge Auslegung der vereinbarten Vertreterklausel als Ausnahmebestimmung ergibt, dass der Fall, dass ein Sondereigentum mehreren Eigentümern gemeinschaftlich (hier: Eheleuten) zusteht, nicht die Vertretung ein und desselben Wohnungseigentums geregelt werden sollte, sondern nur die Vertretung durch andere Beteiligte erschwert werden sollte. Im Fall der Bruchteilsgemeinschaft, insbesondere bei Eheleuten, kann der Verwalter davon ausgehen, dass diese sich gegenseitig vertreten, sofern nicht Umstände bekannt sind, die auf das Gegenteil schließen lassen. 7

8 Rechenexempel Die Wohnungseigentümergemeinschaft möchte den Eingangsbereich der Anlage ansprechender gestalten und einen Zierbrunnen errichten. Die Gemeinschaftsordnung regelt: Wertverbesserungen oder bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums können mit 2/3-Mehrheit beschlossen werden. Für die Maßnahme stimmen 400 der in der Eigentümerversammlung vertretenen 550 von MEA (das Stimmrecht richtet sich nach MEA). 8

9 BGH, Urt. v V ZR 2/10 BGH, Urt. v V ZR 162/10 Da der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert wird, ist die Klausel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise einhergehenden erheblichen finanziellen Folgen nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer erfordert. 9

10 20 Jahre ohne einen einzigen Beschluss? Eigentümer Q beantragt bei Gericht festzustellen, dass die in der Versammlung vom gegefassten Beschlüsse überhaupt nicht zustande gekommen sind, da Gemeinschaftsordnung regelt, dass für die Gültigkeit von Beschlüssen die Unterzeichnung des Protokolls durch von der Versammlung gewählte Eigentümer sowie die Eintragung in ein Beschlussbuch notwendig ist. Keine dieser Voraussetzungen wurde in den letzten 20 Jahren erfüllt. 10

11 BGH, Urt. v V ZR 178/11 AG Essen-Steele, Urt. v C 14/13 Das Fehlen einer vereinbarten Gültigkeitsvoraussetzung führt nicht zu einer schwebenden Unwirksamkeit des Beschlusses, da dieser wegen der fehlenden Gültigkeitsvoraussetzung nicht etwa unwirksam wäre, sondern lediglich rechtswidrig ist. Die fehlende Gültigkeitsvoraussetzung kann auch in der Berufungsinstanz nachgeholt werden. Dies gilt auch für die Nachholung der Bestimmung der unterschriftsberechtigen Eigentümer durch Beschluss. 11

12 Chef im Ring? Beiratsvorsitzender B bittet Verwalter V um seine Zustimmung zum Einbau eines Dachflächenfenters im Bereich seiner Dachgeschosswohnung. Die Gemeinschaftsordnung regelt: Die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedarf der Zustimmung des Verwalters. 12

13 LG München I, Urt. v S 17062/08 Soweit die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung besagt, dass, soweit durch eine bauliche Maßnahme das gemeinschaftliche Eigentum berührt wird, es dazu der Zustimmung des Verwalters bedürfe, ersetzt eine solche Verwalterzustimmung nach zutreffender Meinung der Rechtslehre und nach der Rechtsprechung eine genehmigende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung i.s.d. 22 Abs. 1 WEG ausdrücklich nicht. 13

14 Rätselraten Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelung: Der jeweilige Sondereigentümer ist zur Instandsetzung und Instandhaltung der im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster samt Rahmen und Rollläden verpflichtet; mit Ausnahme des Außenanstrichs, der wegen der Einheitlichkeit des Erscheinungsbilds der Anlage Sache der Gemeinschaft ist. Das Küchenfenster in der Wohnung des Eigentümers Q ist defekt und muss komplett erneuert werden. 14

15 BGH, Urt. v V ZR 174/11 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster im räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus Gründen der Einheitlichkeit des optischen Erscheinungsbilds der Anlage aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. 15

16 Rätselraten II Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelung: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach ihrer Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Gemeinschaftsordnung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, sind von diesem auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Die Feuchtigkeitsabdichtung der dem Sondereigentum des E zugeordneten Dachterrasse ist defekt und muss erneuert werden. 16

17 BGH, Urt. v V ZR 9/12 Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nicht einschränkend dahingehend auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. 17

18 Wohnungseingangstür Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die Wohnungseingangstüren nur aus Holz in der Farbe mahagonihell gefertigt sein dürfen und der Glasscheibeneinsatz in bestimmter Größe in drahtornamentweiß auszuführen ist. Die Gemeinschaftsordnung besagt, dass die jeweiligen Wohnungseingangstüren im Sondereigentum stehen. Eigentümer Q hält den Beschluss für nichtig. 18

19 BGH, Urt. v V ZR 212/12 Die Wohnungsabschlusstür kann sowohl als Teil des jeweiligen Sondereigentums, als auch als Teil des Gemeinschaftseigentums angesehen werden. Da indes erst durch die Wohnungsabschlusstür die notwendige Abgeschlossenheit des Sondereigentums hergestellt wird, steht die Wohnungsabschlusstür zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, und zwar insgesamt. Daher besteht Beschlusskompetenz für eine entsprechende Regelung. 19

20 Rolle rückwärts? Die Wohnungseigentümergemeinschaft möchte, um einer Kündigung durch den Wohngebäudeversicherer zuvorzukommen, sämtliche Wasserrohre der Anlage erneuern lassen. Die Gemeinschaftsordnung regelt: Zum Sondereigentum gehören e) die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an. Eigentümer Q ist der Meinung, dass die Gemeinschaft hinsichtlich der Rohre in seiner Wohnung nichts zu melden habe. 20

21 BGH, Urt. v V ZR 57/12 Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Bestimmung, wonach die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an zum Sondereigentum zu rechnen seien, ist mit Blick auf 93, 94 BGB sowie mit Blick auf 5 Abs. 3 WEG unwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben. 21

22 BGH, Urt. v V ZR 57/12 Die der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienenden Versorgungsleitungen bilden nach der Verkehrsanschauung ein einheitliches Leitungsnetz, an dem grundsätzlich Gemeinschaftseigentum besteht. Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und der Interessenlage der Eigentümer. 22

23 BGH, Urt. v V ZR 57/12 Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Leitungsnetz gehören die Leitungen allerdings nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern darüber hinaus bis zu einer ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Je nach Bauweise kann das schon daraus folgen, dass eine nicht durch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist, an der nur einheitliches Eigentum bestehen kann. 23

24 BGH, Urt. v V ZR 57/12 In erster Linie ist somit maßgebend, dass Wasser- oder Heizungsleitungen, unabhängig von der Frage, ob sie (schon) durch den räumlichen Bereich des Sondereigentums verlaufen, erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. 24

25 BGH, Urt. v V ZR 57/12 Aus der Heizkörperentscheidung des Senats vom V ZR 176/10) die teilweise anders verstanden worden ist, und in der auch die sich in den Wohnungen befindlichen Anschlussleitungen der Heizkörper als Teil des Sondereigentums angesehen wurden, folgt nichts anderes. Denn die dort maßgebliche Teilungserklärung entsprach der gesetzlichen Regelung. Die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung stehen von der Anschlussstelle (hier: Ventile) an die gemeinsame Steig- und Fall-Leitung an im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. 25

26 Sonder- und Gemeinschaftseigentum 26

27 Sonder- und Gemeinschaftseigentum 27

28 Dann ist ja alles klar!