Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013/2014 Köln

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013/2014 Köln

2 Wohn- und Geschäftshäuser Köln Residential Investment Cologne Eine steigende Nachfrage und ein weiterhin hohes Preisniveau kennzeichnen den Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Aufgrund des geringen Angebots ging 2012 die Zahl der Transaktionen um 7 % auf 697 zurück. Das Umsatzvolumen sank von 705 auf 700 Mio. EUR. Da wieder größere Objekte gehandelt wurden, stieg der durchschnittliche Verkaufspreis des Einzelobjekts auf 1 Mio. EUR. Immobilienpreise ziehen weiter an Die Preise haben in fast allen Lagen (bis auf einfache Lagen) etwas angezogen. Bei leicht gestiegenen Faktoren und Mieten erreichen die Preise in sehr guten Lagen einen Mittelwert von EUR/m² und in den guten Lagen von EUR/m². In mittleren Lagen wird ein Durchschnittswert von EUR/m² erzielt. Günstiger sind die einfachen Lagen mit durchschnittlich 895 EUR/m². Die Mieten liegen in den guten Lagen zwischen 8,60 und 11,70 EUR/m² und steigen in den sehr guten Lagen bis auf 14,00 EUR/m² an. In den mittleren Lagen werden bis zu 9,30 EUR/m² und in den einfachen Lagen bis zu 7,00 EUR/m² erzielt. Nachfrage in allen Lagen Insbesondere bei Privatanlegern bleibt die Investition in Wohnimmobilien attraktiv. Diese prüfen die Objekte zwar sehr genau, doch wenn Mikrolage und Objektqualität stimmen, werden hohe Faktoren akzeptiert, da eine langfristige und nachhaltige Renditeentwicklung im Vordergrund steht. Neben privaten Bestandshaltern mit Immobilienerfahrung sind zunehmend auch eigenkapitalstarke Erstkäufer mit lokalem Know- A growing demand and a continued high price level distinguish the market for residential investment in Cologne. Due to the shortage of properties offered, the number of transactions fell by 7 % to 697 in The turnover volume sank from 705 to 700 million euros. As larger properties were negotiated again, the average selling price of the individual property rose to 1 million euros. Real estate prices continue to climb In almost all locations (except for simple locations) the prices have risen slightly. With slightly increased multipliers and rents, the prices in very good locations reach a mean value of 2,700 euros/m² and in good locations 2,350 euros/m². In average locations a mean value of 1,400 euros/m² is achieved. The simple locations are cheaper, averaging 895 euros/m². The rents in good locations lie between 8.60 and and increase in very good locations up to euros/m². In average locations up to 9.30 and in simple locations up to 7.00 euros/m² are achieved. Demand in all locations Investment in residential properties remains particularly attractive for private investors. Although the latter scrutinise properties most accurately, if micro-location and property quality are good, high multipliers are accepted. Sustainable yield development has been given top priority in the long term. Besides private portfolio holders with property experience, first-time buyers with good equity capital and local know-how are increasingly active on the market. They are particularly interested in Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 995,4 995,4 998, , , , , ,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 527,6 530,7 533,5 538,3 542,1 544,5 549,8 564,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,88 1,87 1,87 1,87 1,87 1,86 1,85 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Köln

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half 2013 in % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ flatyield debt securities Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 700 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 700 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 how am Markt aktiv. Für sie sind die klassischen Lagen wie Sülz und Lindenthal von Interesse. Bestandshalter schauen zudem auf interessante mittlere Mikrolagen, um auch kurzfristig Renditeerwartungen realisieren zu können. Institutionelle Investoren aktualisieren ihre Anlagekriterien, um Objektankäufe in Core-Lagen durchführen zu können, oder sondieren intensiv mittlere Lagen außerhalb des innerstädtischen Bereiches. Private und institutionelle Verkäufer Verkäufer sind sowohl private als auch institutionelle Investoren, um vorrangig das derzeitige Gewinnniveau zu nutzen. Für Privatinvestoren sind häufig Altersgründe und der hohe Verwaltungsaufwand Gründe, sich von ihren Immobilien zu trennen. Auch Erbengemeinschaften sind bereit, Objekte zu veräußern. Angezogen hat der Handel von Wohnportfolios. Dabei werden gute Immobilien bei der Aufteilung dieser Pakete in Einzelverkäufe nicht selten um bis zu drei Faktoren höher vermittelt. Geringe Leerstandsquote Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser in Köln bleiben auch nach dem Zensus 2011 positiv. Bei den Einwohner- und Haushaltszahlen sind Zuwächse zu erwarten. Bei einem Bestand von Wohnungen ist die Leerstandsquote mit 2,5 % gering. Positive Impulse Als Kreativquartier etabliert sich zunehmend der rechtsrheinische Stadtteil Mülheim. Dieser ist bei Investoren aufgrund der dort zu erzielenden Mieten in den Fokus gerückt. Aufgewertet wurde auch das Quartier Waidmarkt in der Altstadt-Süd. Positive Impulse und neue Potenziale für Investoren sind durch geplante und entstehende Projekte wie die Bebauung auf dem Clouth-Areal in Nippes und durch das Quartier Reiterstaffel in Marienburg zu erwarten. Wie groß der Nachfrageüberhang beim Wohnraum ist, wird auch durch die Projektierung eines neuen Wohnquartiers auf dem ehemaligen Gelände der Deutschen Welle in Marienburg deutlich. Leicht steigende Verkaufszahl 2013 wird die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser mit 700 bis 720 voraussichtlich etwas ansteigen. Beim Umsatzvolumen rechnen wir mit 700 bis 780 Mio. EUR. Die Preise haben in einigen Lagen leichtes Steigerungspotenzial. Insbesondere in einfachen und mittleren Lagen wird künftig die energetische Sanierung der Objekte von Bedeutung sein. classical locations such as Sülz and Lindenthal. Portfolio holders are also on the lookout for interesting average micro-locations in order to be also able to fulfil yield expectations in the short term. Institutional investors update their investment criteria and make their property acquisitions in core locations or intensively sound out average locations outside of the city centre area. Private and institutional sellers Sellers are both private and institutional investors wishing to primarily exploit the current profit level. For private investors, age reasons and the high administrative costs are often the grounds for parting with their properties. Also, communities of heirs are often willing to sell their properties. The residential investment trade has also increased. Here, through splitting these parcels into individual sales, qualitatively good properties are commonly sold at up to three multipliers higher. Low vacancy rate The underlying conditions for residential investments in Cologne still remain positive even after the 2011 census. Increases can be expected in population and household figures. With a stock of 539,840 apartments the vacancy rate is low at 2.5 %. Positive impact The district Mülheim on the right bank of the Rhine is establishing itself more and more as a creative quarter which has moved into the focus of investors due to the rents achievable there. The quarter Waidmarkt in the historic City South has also been upvalued. Positive impact and new potential for investors can be expected due to projects planned or under construction such as the development on the Clouth site in Nippes and the Reiterstaffel quarter in Marienburg. How large the deficit in the supply of residential space is, becomes obvious in the new residential quarter project on the former site of the Deutsche Welle in Marienburg. Slightly rising sales figures In 2013 the number of residential investments concluded will probably increase slightly with 700 to 720. We reckon on 700 to 780 million euros turnover. The prices in some locations have a slight increase potential. In particular in simple and average locations the energetic refurbishment of properties will be of significance in the future. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Köln

5 Köln - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Cologne - Residential Investment locations Roggendorf/Thenhoven Worringen Blumenberg Volkhoven/Weiler A57 Esch/Auweiler Heimersdorf Lindweiler Pesch Ossendorf Bocklemünd/Mengenich Fühlingen Chorweiler Seeberg Longerich Merkenich Weidenpesch Rondorf Niehl Mauenheim Bilderstöckchen Flittard Langel Dünnwald Widdersdorf Nippes Mülheim A3 Holweide Vogelsang Bickendorf Riehl A1 Neuehrenfeld Lövenich Neustadt-Nord Buchheim Ehrenfeld Buchforst Merheim Müngersdorf Altstadt-Nord Höhenberg Braunsfeld Kalk Weiden Deutz Neubrück Altstadt-Süd Vingst Lindenthal Humboldt/Gremberg Ostheim Junkersdorf Neustadt-Süd Engel & Völkers Commercial Meschenich Immendorf Godorf Stammheim Rodenkirchen Sürth Höhenhaus Sülz Poll RaderbergBayenthal Zollstock Gremberghoven Klettenberg Westhoven Marienburg A4 Ensen Finkenberg RHEIN Raderthal A555 Hahnwald Weiß Zündorf Porz Dellbrück Libur Brück Urbach Elsdorf Rath/Heumar Eil Wahnheide Wahn A59 Lind Grengel Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,4-17,4 14,3-16,7 12,5-14,3 11,1-12,5 18,0-21,5 15,8-18,5 13,5-15,8 11,1-12,8 18,0-24,0 17,2-19,2 14,0-17,1 11,1-12,8 19,0-24,5 18,0-20,6 14,3-17,7 11,1-12,8 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 7,90-11,00 6,50-8,50 5,10-6,50 8,00-11,50 6,50-8,80 5,10-6,70 8,40-11,60 7,00-8,90 5,50-7,00 8,60-11,70 7,00-9,30 5,50-7,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Köln

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