Münsteraner Verwalterkonferenz 2012 Beschlüsse fassen - richtiges Vorgehen bei Abstimmung, Auszählung und Verkündung

Transkript

1 Münsteraner Verwalterkonferenz richtiges Vorgehen bei Abstimmung, Auszählung und Verkündung Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Teil 1: Abstimmung Folie 2

3 Beispiel 1 In der TE heißt es: Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen. Der Betroffene hat hierbei kein Stimmrecht. Mit vollständiger Zahlung der Rückstände entfällt die Wirkung obigen Beschlusses. Entsprechend beschließen die Eigentümer, dass der säumige X ausgeschlossen wird. Muss der Verwalter als Versammlungsleiter den X künftig zur Abstimmung zulassen? Folie 3

4 BGH v V ZR 60/10 Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. Folie 4

5 Lösung zu Beispiel 1 Die Klausel aus der TE ist nichtig. Auch der darauf beruhende Beschluss ist nichtig. Der X ist an der Abstimmung zu beteiligen. Folie 5

6 Beispiel 2 Die Fassade der Anlage ist verunreinigt. Es wird beantragt, die Eigentümer A, B und C in einem einheitlich eingeleiteten Rechtsstreit auf Beseitigung in Anspruch zu nehmen. Wie ist abzustimmen, sind A, B und C vom Stimmrecht ausgeschlossen? Folie 6

7 25 Abs. 5 WEG Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist. Folie 7

8 LG München I v S 11024/10 Nach 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Einleitung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Soll ein Rechtsstreit gleichzeitig gegen mehrere Wohnungseigentümer eingeleitet werden, sind sämtliche Streitgenossen vom Stimmverbot bei der Beschlussfassung betroffen. Auf die Frage, ob die zu Verklagenden als Gesamtschuldner gegenüber den Eigentümern haften, kommt es nicht an. Die Vorschrift des 25 Abs. 5 WEG soll verhindern, dass ein Eigentümer, der als Streitgenosse neben anderen Eigentümern verklagt werden soll, letztlich mittelbar auch über das Vorgehen gegen sich selbst entscheidet Folie 8

9 Lösung Beispiel 2 A, B und C sind nach 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen. Es ist ohne sie abzustimmen. Folie 9

10 Beispiel 3 TE bestimmt: Ein Miteigentümer kann sich durch den Verwalter, durch seinen Ehegatten, durch einen anderen Miteigentümer oder einen Dritten vertreten lassen. Die Vollmacht bedarf der Schriftform. Wird ein Miteigentümer durch seinen Ehegatten vertreten, so muss dieser seine Vertretungsbefugnis nicht durch eine schriftliche Vollmacht nachweisen, solange kein Zweifel an seiner Vertretungsmacht besteht. Die Verwalterin will mehrere Eigentümer vertreten, kann auf Aufforderung eine Vollmachtsurkunde aber nicht vorlegen. Darf sie von der Vollmacht Gebrauch machen? Folie 10

11 OLG München v Wx 91/07 Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Folie 11

12 Lösung Beispiel 3 Die Verwalterin kann ihre Vollmacht nicht nachweisen. Sie darf daher nicht mitstimmen, was zur Beschlussunfähigkeit der Versammlung führen kann. Hinweis: Ordnet die Teilungserklärung ein Schriftformerfordernis an, folgt daraus die Pflicht des Verwalters, die Einhaltung der Form zu kontrollieren. Folie 12

13 Beispiel 4 In der Eigentümerversammlung sind regelmäßig weniger als die Hälfte der Eigentümer vertreten. Für diese Konstellation sieht die Teilungserklärung keine Regelung vor. Darf der Verwalter mit der Ladung zugleich zu einer Eventualversammlung einberufen, die im Falle der Beschlussunfähigkeit 30 Minuten nach der ersten Versammlung stattfinden soll? Folie 13

14 25 WEG (3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. (4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. Folie 14

15 Lösung Beispiel 4 Nein, eine Eventualeinberufung ist vom WEG nicht vorgesehen. 25 Abs. 4 WEG schließt wegen der zeitlichen Reihenfolge (Beschlussunfähigkeit, Ladung unter Einhaltung der Ladungsfrist) eine Eventualeinberufung aus. Wird eine Eventualversammlung dennoch abgehalten: - Beschlüsse sind wegen Ladungsmangel anfechtbar - Kostenrisiko des Verwalters, 49 Abs. 2 WEG Folie 15

16 Teil 2: Auszählung Folie 16

17 Beispiel 5a A gehören zwei Wohneinheiten, eine weitere gehört ihm gemeinsam mit B, schließlich noch eine mit C. Wie viele Stimmen können A, B und C gemeinsam insgesamt ausüben? Folie 17

18 Stimmkraftprinzip Kopfprinzip ist gesetzliche Regel nach 25 Abs. 2 WEG. Objektprinzip (Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten) kann vereinbart werden. Wertprinzip (MEA) kann vereinbart werden. Folie 18

19 Lösung Beispiel 5a Beim Kopfstimmrecht stellt eine Personenmehrheit grds. einen eigenen Kopf dar. Daher haben hier - A eine Stimme, - A/B eine Stimme, - A/C eine Stimme. Folie 19

20 Beispiel 5b A gehören zwei Wohneinheiten, eine weitere gehört ihm gemeinsam mit B. Es erscheint nur A Wie viele Stimmen kann A ausüben, wenn A und B bekanntlich gerade einen Rosenkrieg ausfechten und A keine Vollmacht der B vorlegen kann. Folie 20

21 OLG Düsseldorf v I-3 Wx 119/03 Steht ein Wohnungseigentum mehreren Bruchteilseigentümern gemeinschaftlich zu und gibt nur einer der Mitberechtigten in der Wohnungseigentümerversammlung seine Stimme ab, so ist diese Stimmabgabe ungültig, wenn an der Ermächtigung durch den/die übrigen Mitberechtigten Zweifel bestehen und eine Vollmacht nicht vorgelegt wird. Folie 21

22 Lösung Beispiel 5b Der A kann die ihm nur gemeinschaftlich mit B zustehende Stimme nicht allein ausüben. Der Kopf A/B ist nicht wirksam vertreten. A steht nur eine Stimme zu. Folie 22

23 Beispiel 5c A gehören zwei Wohneinheiten, eine weitere gehört ihm gemeinsam mit B, schließlich noch eine mit C. Wie viele Stimmen kann A ausüben, wenn die Mitberechtigung jeweils so ausgestaltet ist, dass A über einen Bruchteil von 85 % verfügt? Folie 23

24 LG Hamburg v T 54/07 Der Grundsatz, dass bei unterschiedlichen Beteiligungen der Wohnungseigentümer beim Kopfstimmrecht jeweils eine gesonderte Stimme besteht für die einzelne Rechts- oder Miteigentümergemeinschaft, erfährt dann eine Einschränkung, wenn ein Wohnungseigentümer an mehreren unterschiedlichen Rechtsgemeinschaften mehrheitlich beteiligt ist, da er seinen Willen jeweils in sämtlichen Rechtsgemeinschaften durchsetzen kann. Andernfalls würden ihm somit - entgegen dem Kopfprinzip - mehrere Stimmen zukommen. Folie 24

25 Lösung Beispiel 5c Hier zählen die Personenmehrheiten wegen der maßgeblichen Beteiligung des A nicht als selbstständiger Kopf, sondern als Kopf des A A hat daher insgesamt nur eine Stimme. Folie 25

26 Beispiel 6 TE sieht vor: Jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme. E gehören 27 der 45 Wohnungen. Es steht die Beschlussfassung über die Verwalterwahl an. Wie viele Stimmen hat E? Folie 26

27 26 Abs. 1 WEG Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. Folie 27

28 BGH v V ZR 253/10 Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist. [Es wird hier nicht vom durch 26 Abs. 1 WEG geschützten Mehrheitsprinzip abgewichen, sondern vom dispositiven Stimmkraftsprinzip des 25 Abs. 2 WEG.] Folie 28

29 Lösung Beispiel 6 Es wurde durch Vereinbarung (TE) wirksam das Objektprinzip bestimmt. Dieses Stimmkraftprinzip wird auch für die Verwalterbestellung nicht von 26 Abs. 1 WEG verboten. Folglich verfügt E über 27 Stimmen. Folie 29

30 Beispiel 7 Verwalter V liest folgende Leitsätze des BGH v V ZR 65/11: 1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß 22 I WEG nicht zu, ist er gemäß 16 VI 1 HS 2 von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß 22 I i.v.m. 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt. V fragt sich, wie er das lange zurückliegende Abstimmverhalten bei der Kostverteilung berücksichtigen kann. Folie 30

31 Lösung Beispiel 7 Wurden die Namen der Abstimmenden in das Protokoll aufgenommen, muss V auf dieser Grundlage die Kostenverteilung vornehmen. Anderenfalls muss V den Eigentümern sein Dilemma schildern, bei Nichterweislichkeit des Abstimmverhaltens kann V jedoch nur 16 Abs. 2 WEG heranziehen. Folie 31

32 Beispiel 7a Ist die Bedeutung des Abstimmverhaltens auf Beschlüsse nach 22 Abs. 1 WEG beschränkt? Folie 32

33 OLG München v Wx 24/07 Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde. Folie 33

34 Lösung Beispiel 7a Nein, stets können bedeutende Rechtsfolgen vom Stimmverhalten eines Wohnungseigentümers abhängen. Dem Verwalter ist zu raten - namentliche Stimmkarten zu verwenden, - das Stimmverhalten ins Protokoll aufzunehmen. Folie 34

35 Teil 3: Verkündung Folie 35

36 Beispiel 8 Es gibt Abstimmung samt Auszählung, Beschlussfeststellung, Versammlungsniederschrift und Beschluss-Sammlung. Was ist maßgeblich, welchen Inhalt hat der Beschluss also, wenn sich etwa Abstimmung, Verkündung und Beschluss-Sammlung nicht entsprechen? Folie 36

37 BGH v V ZB 10/01 Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. Folie 37

38 Lösung Beispiel 8 Maßgeblich ist die Beschlussfeststellung durch den Versammlungsleiter. Beruht diese Feststellung auf einem Zählfehler, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des festgestellten Beschlusses. Eine falsche Angabe in der Beschluss-Sammlung ändert den Beschluss nicht, beeinflusst aber die Beweissituation. Folie 38

39 Beispiel 9 TE sieht vor: 23 WEG wird dahingehend ergänzt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den in 23 WEG genannten Bedingungen die Eintragung des Beschlusses im Beschlussbuch erforderlich ist. Wohnungseigentümer E hält vor diesem Hintergrund das bloße Abheften von Niederschriften der Wohnungseigentümerbeschlüsse in einen Ordner für ungenügend. Es fehle an Beschluss-Sammlung und Beschlussbuch. Die gefassten Beschlüsse seien daher nicht wirksam geworden. Folie 39

40 LG Saarbrücken v S 7/10 Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch erforderlich ist, führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses. Folie 40

41 Lösung Beispiel 9 Der Beschluss kommt auch bei entsprechenden Voraussetzungen der TE mit Verkündung zustande. Dokumentationspflichten berühren seinen Bestand grds. nicht. Daher ist der Beschluss wirksam und bindet E. Folie 41

42 Beispiel 10 In einer Eigentümerversammlung stimmt die Mehrheit für den Beschlussantrag, die Betriebskosten für den Fahrstuhl ab nächstem Wirtschaftsjahr nach einem besonderen Schlüssel zu verteilen. Dieser Schlüssel begünstigt einige Eigentümer unangemessen, ohne an die Nutzungsmöglichkeit anzuknüpfen. Er entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Soll der Verwalter als Versammlungsleiter den Beschluss verkünden? Folie 42

43 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Folie 43

44 Lösung Beispiel 10 Ja, denn der Beschluss ist wirksam. Zwar ist der Beschluss nicht ordnungsmäßig, wird er nicht binnen Monatsfrist angefochten, erlangt er aber Bestandskraft. Folie 44

45 Beispiel 11 In einer Eigentümerversammlung stimmt die Mehrheit für den Beschlussantrag: Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen. Soll der Verwalter als Versammlungsleiter den Beschluss verkünden? Folie 45

46 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Folie 46

47 BGH v V ZB 58/99 Durch Beschlussfassung können solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit (= ohne Beschlusskompetenz) gefasster Beschluss ist nichtig. Folie 47

48 Lösung Beispiel Abs. 4 WEG legitimiert nur die Verteilung der Kosten baulicher Maßnahmen im Einzelfall. Mangels Beschlusskompetenz kann kein wirksamer Beschluss verkündet werden. Eine Verkündung würde nur den Schein eines Beschlusses erzeugen Daher darf der Verwalter den Beschluss nicht verkünden. Folie 48

49 Gesetzliche Beschlusskompetenzen 12 Abs. 4 Satz 1: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung 15 Abs. 2: Gebrauchsregelung 16 Abs. 3: Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten 16 Abs. 4: Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall 18 Abs. 3: Entziehung des Wohnungseigentums 21 Abs. 3: Ordnungsmäßige Verwaltung 21 Abs. 7: Besondere finanzielle Angelegenheiten 22 Abs. 1: Bauliche Veränderungen 22 Abs. 2: Modernisierungsmaßnahmen 22 Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung 26 Abs. 1: Bestellung und Abberufung des Verwalters 27 Abs. 2 Nr. 3: Ermächtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der Eigentümer 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7: Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 27 Abs. 3 Satz 3: Ermächtigung von Eigentümern zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 27 Abs. 5 Satz 2: Abhängigkeit der Vermögensverfügung durch den Verwalter von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten 28 Abs. 5: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung 29 Abs. 1 Satz 1: Bestellung eines Verwaltungsbeirats 45 Abs. 2 Satz 1: Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter Folie 49

50 Beispiele fehlender Beschlusskompetenz Änderung der Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen (BGH v V ZR 162/10) Instandsetzung der (im Sondereigentum stehenden) Heizkörper in den einzelnen Einheiten (BGH v V ZR 176/10) Begründung einer Haftung des Rechtsnachfolgers durch die Jahresabrechnung für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan (LG München v S 4319/10) Begründung von Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten (BGH v V ZR 82/10) Folie 50

51 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 51