Einzelhandelskonzept

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Lemgo Aktualisierung des Konzepts von Endbericht für den Auftraggeber Bearbeitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Ing. Städtebau/ Stadtplanung Sascha Anders Hansestadt Lübeck, 21. Mai 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Büro Lübeck Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet:

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis 4. FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Lemgo Sozioökonomische Rahmendaten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Lemgo Leistungsdaten des Einzelhandels in Lemgo Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Lemgo Angebotssituation des Einzelhandels in Lemgo Datenvergleich 1999 zu Anteil des historischen Stadtkerns Nahversorgungssituation Lemgo STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT LEMGO Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Schädliche Auswirkungen Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Hauptzentrum Stadtteilzentren Nahversorgungszentren Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Lemgo Zentraler Versorgungsbereich Historischer Stadtkern (Hauptzentrum) Zentraler Versorgungsbereich Brake (Stadtteilzentrum) Zentraler Versorgungsbereich Leopoldstraße (Nahversorgungszentrum) Zentraler Versorgungsbereich Detmolder Weg (Nahversorgungszentrum) Sonstige Standorte der Nahversorgung Sondergebietsstandorte im Rahmen des Zentrenkonzepts Entwicklungsstrategie für die Zentralen Versorgungsbereiche außerhalb des Hauptzentrums Zentrenkonzept in der Übersicht...52 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 5. BRANCHENKONZEPT Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Lemgoer Sortimentsliste Grundsätzliche strategische Ausführungen Branchenkonzept Hauptzentrum (historischer Stadtkern) Branchenkonzept Stadtteilzentrum (Zentrale Versorgungsbereiche) Branchenkonzept Nahversorgungszentren (Zentrale Versorgungsbereiche) Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche ZENTRENKONZEPT/ STANDORTKONZEPT ZENTRENKONZEPT/ STANDORTKONZEPT Quantitative und qualitative Entwicklung/ Stärkung des Hauptzentrums Fokussierung der Entwicklung auf die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche Standort 3: Leopoldstraße/ Aldi-Markt Standort 7: Detmolder Weg/ Jibi-Markt Standort 10: Laubke Standort 9: Lemgoer Straße/ Penny-Markt Entwicklungsstandorte der Nahversorgung mit besonderem Prüfvorbehalt Standort 2: Entruper Weg Standort 8: Lemgoer Straße/ Pagenhelle Standort 1: Ortsteil Lieme, Großer Stein/ Herforder Str Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb des Hauptzentrums / außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Standort 4: Grevenmarsch Zusammenfassung Zentren- und Standortkonzept Hanse-Center (Standort 5) Bruchweg/ Bismarckstraße/ Alte Post (Standort 6) Umsetzung der standortbezogenen Vorgaben aus dem Einzelhandelskonzept METHODIK ANHANG CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Die Lage im Raum 9 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten 10 Abb. 3: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 12 Abb. 4: Marktgebiet der Stadt Lemgo 14 Abb. 5: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Lemgo 18 Abb. 6: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Lemgo 20 Abb. 7: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Lemgo 22 Abb. 8: Kaufkraftbindung des Einzelhandels innerhalb der Stadt Lemgo 24 Abb. 9: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Lemgo in Mio. 25 Abb. 10: Kaufkraftströme in Lemgo: Zuflüsse 26 Abb. 11: Kaufkraftströme in Lemgo: Abflüsse 26 Abb. 12: Kaufkraftströme in Lemgo: Saldierte Zu- und Abflüsse 27 Abb. 13: Kennzahlenvergleich Lemgo: zeitlicher Verlauf 28 Abb. 14: Abgrenzung des historischen Stadtkerns (Hauptzentrum) von Lemgo 30 Abb. 15: Anteile der Verkaufsflächen nach Lagen in Lemgo 31 Abb. 16: Nahversorgungssituation in Lemgo (schematisch) 33 Abb. 17: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum 42 Abb. 18: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum 42 Abb. 19: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Brake 43 Abb. 20: Zentraler Versorgungsbereich Brake 43 Abb. 21: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Brake 44 Abb. 22: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Leopoldstraße 45 Abb. 23: Zentraler Versorgungsbereich Leopoldstraße 45 Abb. 24: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Leopoldstraße 46 Abb. 25: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Detmolder Weg 47 Abb. 26: Zentraler Versorgungsbereich Detmolder Weg 47 Abb. 27: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Detmolder Weg 48 Abb. 28: Abgrenzung Sondergebietsstandorte/Fachmarktstandorte 50 Abb. 29: Zentrenkonzept Lemgo 52 Abb. 30: Anteile der Verkaufsflächen im Hauptzentrum von Lemgo (mittelfristiger Bedarfsbereich) 55 Abb. 31: Anteile der Verkaufsflächen im Hauptzentrum von Lemgo (langfristiger Bedarfsbereich) 55 Abb. 32: Lemgoer Liste 56 Abb. 33: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 59 Abb. 34: Übersicht Planvorhaben/ Entwicklungsflächen 65 Abb. 35: Standort 5: Hanse-Center 67 Abb. 36: Übersichtskarte Standort 5: Hanse-Center 67 Abb. 37: Standort 6: Bruchweg/ Bismarckstraße (alte Post) 69 Abb. 38: Übersichtskarte Standort 6: Bruchweg/ Bismarckstraße (alte Post) 69 Abb. 39: Standort 3 Leopoldstraße/ Aldi-Markt 72 Abb. 40: Übersichtskarte Standort 3: Leopoldstraße/ Aldi-Markt 72 Abb. 41: Standort 7: Detmolder Weg/ Jibi-Markt 74 Abb. 42: Übersichtskarte Standort 7: Detmolder Weg/ Jibi-Markt 74 Abb. 43: Standort 10 Laubke 76 Abb. 44: Übersichtskarte Standort 10: Laubke 76 Abb. 45: Standort 9: Lemgoer Straße/ Penny-Markt 78 Abb. 46: Standort 9: Lemgoer Straße/ Penny-Markt 78 Abb. 47: Standort 2: Entruper Weg 81 Abb. 48: Übersichtskarte Standort 2: Entruper Weg 81 Abb. 49: Standort 8: Lemgoer Straße/ Pagenhelle 83 Abb. 50: Übersichtskarte Standort 8: Lemgoer Straße/ Pagenhelle 83 Abb. 51: Planvorhaben: Fläche und Umsatz 84 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 Abb. 52: Ist-Situation der vorhabenrelevanten Sortimente 84 Abb. 53: Umsatzherkunft des Planvorhabens 85 Abb. 54: Umsatzherkunft des Planvorhabens nach Zentrentyp 86 Abb. 55: Verdrängungsquoten des Gesamtvorhabens 87 Abb. 56: Standort 1: Ortsteil Lieme, Großer Stein/ Herforder Str. 89 Abb. 57: Übersichtskarte Standort 1: Ortsteil Lieme, Großer Stein/ Herforder Str. 89 Abb. 58: Standort 4: Grevenmarsch 92 Abb. 59: Übersichtskarte Standort 4: Grevenmarsch 92 Abb. 60: Übersicht Standortkonzept für die Stadt Lemgo 95 Abb. 61: Die 33 CIMA-Branchen 98 Abb. 62: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 99 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 1. Auftrag und Aufgabenstellung Aufgabenstellung und Ziele Auftrag Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes für die Alte Hansestadt Lemgo Auftraggeber Stadt Lemgo Zeitraum Januar bis April 2008 Untersuchungsdesign Einzelhandelsanalyse Standortkonzept Branchenkonzept Entwicklungskonzept Bewertung von 10 Planungsvorhaben/ Standorten Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Lemgo (gemäß LEPro 24 a) und Erarbeitung einer Zentrenhierarchie Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale, um die Kaufkraft nachhaltig an Lemgo zu binden bzw. nach Lemgo zu ziehen (lokale und regionale Sichtweise) (Einzelhandelsentwicklung) Untersuchung potenzieller Standorte künftiger Entwicklungen Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel in Lemgo sowie Darstellung von planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten Landesentwicklungsprogramm NRW (LEPro): großflächige zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe nur in zentralen Versorgungsbereichen zentrale Versorgungsbereiche nur in den im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichen großflächige nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen möglich, jedoch nur innerhalb der im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiche (Beschränkung der zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als qm) Somit besteht die Notwendigkeit der Festlegung unterschiedlicher Kategorien/ Kriterien von Zentralen Versorgungsbereichen Hauptzentrum, Stadtteil- und Nahversorgungszentren). LEPro 24 a zu Hauptzentren (Lemgo: hist. Stadtkern) und Nebenzentren (Stadtteilzentren): vielfältiges und dichtes Angebot: öffentlich/ private versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen /Verwaltung, Bildung, Kultur, Gesundheit, Freizeit, Einzelhandel), städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Siedlungsbereiches, gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 2. Bestands- und Problemanalyse 2.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Lemgo soll als Mittelzentrum zentralörtliche Funktionen für den mittelzentralen Verflechtungsraum erfüllen. Neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs, hat Lemgo unter anderem die raumordnerische Funktion, die Bevölkerung in der Stadt und im mittelzentralen Verflechtungsbereich mit Gütern des aperiodischen Bedarfs und verschiedenen (zentralörtlichen) Dienstleistungen zu versorgen. Somit besitzt Lemgo auch eine erhebliche Versorgungsfunktion für das Umland. Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion im Marktgebiet Lemgos sind: Stadt Detmold (Mittelzentrum) Stadt Lage (Mittelzentrum) Stadt Bad Salzuflen (Mittelzentrum) sowie das Oberzentrum Bielefeld CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 8

9 2.1.2 Makrostandort Stadt Lemgo Das Mittelzentrum Lemgo besitzt eine erhebliche Versorgungsfunktion für den Kreis Lippe und verfügt über eine gute Wirtschafts- und Infrastruktur. Abb. 1: Die Lage im Raum Die Rahmenbedingungen für Lemgo haben sich in den letzten Jahren nicht grundlegend für den Einzelhandel verändert. Dennoch und das zeigen die nachfolgend aufgeführten Kennzahlen hat sich die Konkurrenzsituation für das Mittelzentrum in den letzten Jahren verschärft. Eine verstärkte Konkurrenz zu den Ober- und Mittelzentren der Region, u.a. zu Bielefeld, Detmold, Herford, Bad Oeynhausen, Porta Westfalica und Minden muss konstatiert werden. Zukünftig dürfte sich die Eröffnung des ECE-Shopping-Centers im niedersächsischen Hameln auf die Kommunen im östlichen Marktgebiet Lemgos auswirken. Da die Eröffnung jedoch erst wenige Wochen zurückliegt, können noch keine Aussagen über die Höhe eventueller Auswirkungen gemacht werden. Quelle: MS MapPoint 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Anmerkung: Kartengrundlage ohne aktuelle Straßenbaugroßprojekte CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 2.1.3 Sozioökonomische Rahmendaten Indikatoren Lemgo Kreis Lippe NRW Arbeitslosenquoten bezogen 2002 k.a. 9,6 9,2 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Lemgo im Vergleich Indikatoren Lemgo Kreis Lippe NRW Bevölkerungsentwicklung auf alle zivilen Erwerbspersonen 2003 k.a. 10,3 10,0 im Jahresdurchschnitt 2004 k.a. 10,0 10, k.a. 12,1 12, k.a. 10,6 11,4 +/- Prozentpunkte k.a. 1,0 2,2 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: /- in % ,58-1,78-0,28 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Düsseldorf; Tabelle ir; Stand: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) Daten im Tourismus der Stadt Lemgo Indikatoren Lemgo Kreis Lippe NRW Anzahl der Ankünfte (insgesamt) /- in % ,63-7,19-5,58 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Düsseldorf; Tabelle i; Stand: Einpendler Auspendler Saldo /- in % ,65 11,9 16,8 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Düsseldorf; Tabelle iz; Stand: Übernachtungen (insgesamt) Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler /- in % ,8-5,6 8,1 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Düsseldorf; Tabelle iz; Stand: Durchschnittliche ,3 5,3 2,5 Aufenthaltsdauer in Tagen ,2 5,1 2, ,0 4,7 2,4 Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: ,0 4,6 2, ,0 4,5 2,3 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Düsseldorf; Tabelle iz; Stand: Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 10

11 Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Lemgo ist im Betrachtungszeitraum durch einen negativen Trend gekennzeichnet. Der Rückgang betrug von 2002 bis 2007 jedoch lediglich rd. 0,6 %. Dies ist ein deutlich geringerer Rückgang als im Kreis Lippe, wo der Verlust rd. 1,8 % betrug. Somit schneiden sowohl Lemgo als auch der Kreis Lippe deutlich schlechter ab als das Land insgesamt. Diese Zahlen belegen, dass auch zukünftig für die Stadt Lemgo der demografische Wandel eine der größten Herausforderungen bleiben wird. Relativ gravierend ist hingegen die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in Lemgo in den letzten Jahren zurückgegangen (-8 %). Der Rückgang ist in etwa in der Höhe des Kreisniveaus. Im Zuge der gesamtdeutschen Erholung der Wirtschaft in den letzten zwei Jahren, dürfen die Zahlen ab 2006 deutlich positiver ausgefallen sein. Die positiven Pendlersalden zeigen die Bedeutung von Lemgo als Arbeitsort für das Umland. Allerdings ist in den letzten Jahren auch hier ein Rückgang des Einpendlerüberschusses erkennbar, der sich aber offensichtlich erholt hat. Der Tourismus spielt innerhalb der Stadt Lemgo und innerhalb der Region offenbar eine wachsende Rolle. Die Zahl der touristischen Ankünfte konnte erheblich gesteigert werden. Leider ist dies noch nicht mit einer spürbaren Steigerung der Aufenthaltsdauer einhergegangen. Gerade weil die Stadt Lemgo als Weserrenaissance-Standort einen gewissen Stellenwert besitzt, sollten die positiven Auswirkungen des Tourismus auf den Standort (insbesondere mit Bezug zum Einzelhandel) nicht unterschätzt werden. Fazit Auch wenn in der Stadt Lemgo die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den letzten Jahren rückläufig war, ergibt sich in der Gesamtschau der wirtschaftlichen Eckdaten eine durchaus stabile Basis auf der Nachfrageseite, auf die sich der Einzelhandel in Lemgo auch in Zukunft berufen kann. Darüber hinaus sollten Anstrengungen unternommen werden, die weitestgehend stagnierende regionale Kaufkraft in der Stadt zu halten bzw. zusätzlich aus der Region zu binden. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 2.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Abb. 3: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung, dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt in Lemgo bei 5.244,03. Bundesweit wird ein Wert von pro Einwohner berechnet. Blomberg Vlotho Detmold Bad Salzuflen 103,7 103,6 103,5 102,9 Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Lemgo mit 99,0 % leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 100 %. Im Vergleich zum Kreis Lippe und zum Land Nordrhein-Westfalen liegt die Kaufkraft der Stadt Lemgo jeweils knapp unter dem Durchschnitt. Nordrhein-Westfalen 102,2 Kreis Lippe 100,2 Lemgo 99,0 Lage 97,6 Horn-Bad Meinberg 96,7 Kalletal 96,4 Extertal 95,8 Lügde 94,4 Steinheim 93, Quelle: MB Research 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 Das Marktgebiet der Stadt Lemgo wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Lemgo, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten, die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen und Angaben aus Expertengesprächen vor Ort abgestimmt. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 Abb. 4: Marktgebiet der Stadt Lemgo Das Marktgebiet der Stadt Lemgo kann folgendermaßen beschrieben werden: Nachfragepotenzial insgesamt ca ,0 Mio. * * inkl. Potenzialreserve von rd. 5,5 Mio. Bevölkerung insgesamt: Einwohner Lemgo Nachfragepotenzial ca. 219,9 Mio. Bevölkerung: Einwohner Kaufkraftbindung: 81 % (Bindung 1999: 80 %) Marktgebiet Nachfragepotenzial ca. 327,5 Mio. Bevölkerung: Einwohner Kaufkraftbindung: 11 % bis 16 % (Bindung 1999: 12 % bis 20 %) Erweitertes Marktgebiet Nachfragepotenzial ca. 560,1 Mio. Bevölkerung: Einwohner Kaufkraftbindung: 3 % bis 6 % (Bindung 1999: 4 % bis 7 %) Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Einzelhändlerinterviews Bearbeitung: CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich Neben dem Stadtgebiet von Lemgo umfasst das Marktgebiet die direkt an das Stadtgebiet angrenzenden Kommunen ohne die Mittelzentren Bad Salzuflen und Detmold. In Richtung Norden, Osten und Süden ist das Marktgebiet jedoch stärker ausgebildet. Das erweiterte Marktgebiet enthält neben Lage und Vlotho noch einige an das Marktgebiet angrenzende Grundzentren im Süden. Hier können jedoch längst nicht alle Betriebe in Lemgo wirksam werden. Dies trifft nur für wenige große und/ oder spezialisierte Betriebe zu. Insgesamt betrachtet lässt die Kaufkraftbindung im erweiterten Marktgebiet deutlich nach. Darüber hinaus können einige Betriebe auch in Bereichen außerhalb des festgelegten Marktgebietes wirksam werden, dies beschränkt sich jedoch nur auf sporadische Kunden oder einzelne Käuferschichten. Darüber hinaus sind Touristen als potenzielle Käuferschichten zu nennen. Das Marktgebiet und das erweiterte Marktgebiet der Stadt Lemgo sind durch die Nähe zu den Mittelzentren Detmold und Bad Salzuflen, insbesondere im westlichen Bereich, deutlich eingeschränkt. Außerdem schöpft das konkurrierende Oberzentrum Bielefeld ebenfalls Kaufkraft aus dem Marktgebiet der Stadt Lemgo ab (Überlagerung der einzelnen Marktgebiete). Ausweitungen des Marktgebietes sind aus diesem Grund allenfalls in einigen kleinen Bereichen realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Folgende Zonen des Marktgebietes wurden differenziert: Stadt Lemgo: Einwohner Marktgebiet Lemgo: Einwohner Erweitertes Marktgebiet Lemgo: Einwohner Insgesamt: Einwohner Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer Potenzialreserve (PR) für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten i.h.v. 5,5 Mio. gerechnet. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 2.2.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Lemgo Leider ist die Bindung des Einzelhandels in den drei Zonen in den letzten Jahren stagnierend bis rückläufig gewesen, so dass in der Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 1 der Stadt Lemgo und im Marktgebiet erfolgen auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern in den Städten und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Lemgo ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.244,03je Einwohner p.a.. Zone 1: Bindung von 81 % (Bindung 1999: 80 %) Zone 2: Bindung von % (Bindung 1999: 12 % bis 20 %) Zone 3: Bindung von 3-6 % (Bindung 1999: 4 % bis 7 %) erreicht werden. In den drei Zonen des Marktgebietes steht insgesamt ein Nachfragepotenzial von rd ,0 Mio. (inkl. Potenzialreserve) zur Verfügung. Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes: Stadt Lemgo: rd. 219,9 Mio. (rd. 19,8 %) Marktgebiet: rd. 327,5 Mio. (rd. 29,4 %) Erweitertes Marktgebiet: rd. 560,1 Mio. (rd. 50,3 %) Potenzialreserve: rd. 5,5 Mio. (rd. 1,0 %) Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet. 1 Die Ausgaben (in ) der Lemgoer Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 2.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Lemgo Vorbemerkung Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in der Stadt Lemgo im Frühjahr Die Berechnung der Umsätze für den Lemgoer Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2008 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.) Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. 2 2 Auch der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 Abb. 5: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Lemgo Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe VKF in qm VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf ,1% 126,3 50,0% Lebensmittel und Reformwaren ,0% 91,7 36,3% Gesundheits- und Körperpflege ,8% 31,4 12,4% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,4% 3,2 1,3% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,9% 126,4 50,0% Persönlicher Bedarf insgesamt ,2% 38,1 15,1% Bekleidung, Wäsche ,2% 24,8 9,8% Schuhe, Lederwaren ,7% 7,0 2,8% Uhren, Schmuck, Optik ,3% 6,2 2,5% Medien und Technik insgesamt ,7% 21,2 8,4% Bücher, Schreibwaren ,7% 6,1 2,4% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,0% 15,1 6,0% Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,3% 11,2 4,4% Sportartikel ,6% 4,4 1,7% Spielwaren ,4% 2,5 1,0% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,2% 4,3 1,7% Aktuell verfügt die Stadt Lemgo über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 334 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 253 Mio. (brutto p.a.). Bezogen auf den Einzelhandelsumsatz liegen der Schwerpunkt in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren mit rd. 91,7 Mio. Umsatz (rd. 36,3 % Umsatzanteil), mit Abstand folgen die Warengruppen baumarktspezifische Sortimente mit rd. 28,8 Mio. Umsatz (rd. 11,4 % Umsatzanteil) und Bekleidung/ Wäsche mit rd. 24,8 Mio. Umsatz (rd. 9,8 % Umsatz- Anteil) sowie Einrichtungsbedarf mit rd. 24,6 Mio. Umsatz (rd. 9,7 % Umsatz-Anteil in der Sammelbranche). Die durchschnittliche Raumleistung 3 liegt branchenübergreifend durchschnittlich bei gut Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat ,9% 2,6 1,0% Einrichtungsbedarf ,3% 24,6 9,7% Möbel, Antiquitäten ,8% 21,1 8,4% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien ,5% 3,5 1,4% Baumarktspezifische Sortimente ,4% 28,8 11,4% Einzelhandel insgesamt ,0% 252,8 100,0% Quelle: CIMA GmbH Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Stadt generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 Abb. 6: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Lemgo Für Lemgo lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 126,3 119,3 105,9 Lebensmittel, Reformwaren 91,7 86,8 105,6 Gesundheits- und Körperpflege 31,4 29,7 105,9 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 3,2 2,8 114,2 Aperiodischer Bedarf insgesamt 126,4 100,6 125,7 Persönlicher Bedarf insgesamt 38,1 27,8 136,9 Bekleidung, Wäsche 24,8 17,9 138,8 Schuhe, Lederwaren 7,0 5,1 137,5 Uhren, Schmuck, Optik 6,2 4,8 129,1 Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Lemgo nach den Berechnungen der CIMA bei 115 %. Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Lemgo liegt somit über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe somit Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 106 %. Das bedeutet, dass auch im Bereich Lebensmittel und Drogerieartikel Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland von Lemgo zu verzeichnen sind. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 126 % erhebliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch Unterschiede festzustellen (vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten). Medien und Technik insgesamt 21,2 25,7 82,6 Bücher, Schreibwaren 6,1 6,3 98,1 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 15,1 19,4 77,6 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 11,2 7,6 148,0 Sportartikel 4,4 3,6 123,6 Spielwaren 2,5 1,7 150,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 4,3 2,3 183,6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 2,6 1,7 152,0 Einrichtungsbedarf 24,6 14,0 175,5 Möbel, Antiquitäten 21,1 11,5 183,5 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 3,5 2,5 138,6 Baumarktspezifische Sortimente 28,8 23,9 120,7 Einzelhandel insgesamt 252,8 219,9 114,9 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 20

21 Fazit Ein Mittelzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im aperiodischen Bedarfsbereich gewährleisten. Lemgo erfüllt somit im periodischen Bedarfsbereich die raumordnerische Funktion, die eigene Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs zu versorgen. Darüber hinaus gelingt es zusätzlich, per Saldo weitere Kaufkraft aus dem näheren Umland nach Lemgo zu ziehen. Für weitere Ansiedlungen ergibt sich somit nur ein begrenztes Potenzial, das aus Gutachtersicht primär zur Sicherung der Nahversorgung in den bislang weitestgehend unterversorgten Gebieten sowie zur Sicherung der bestehenden Nahversorgungsstandorte genutzt werden sollte (vgl. Kap. 5.2). Die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung (innerhalb des Marktgebietes) im aperiodischen Bedarfsbereich gelingt in der Stadt Lemgo (mit Ausnahme der Branche Elektro/Unterhaltungselektronik) in allen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches. In einigen Warengruppen sind sogar Handelszentralitäten von deutlich über 150 % festzustellen. Lemgo kann neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet vor allem Teile der Kaufkraft aus dem Marktgebiet binden. Die Kaufkraftbindung der Einzelhandelsbetriebe in Lemgo lässt mit zunehmender Entfernung (erweitertes Marktgebiet) nach (vgl. Abb. 4, S. 14). CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 Abb. 7: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Lemgo 100 % Handelszentralität: 114,9 % Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Möbel, Antiquitäten Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Spielwaren 152,0 150,4 183,6 183,5 Die höchsten Zentralitätswerte weisen die Sortimentsgruppen Hobbybedarf und Einrichtung auf. Nennenswerte Kaufkraftabflüsse sind lediglich in der Branche Elektro/ Unterhaltungselektronik festzustellen. Bekleidung/Wäsche 138,8 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 138,6 Schuhe, Lederwaren 137,5 Uhren, Schmuck, Optik 129,1 Sportartikel 123,6 Baumarktspezifische Sortimente übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschr. etc.) Gesundheits- und Körperpflege 114,2 105,9 120,7 Lebensmittel, Reformwaren 105,6 Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 77,6 98,1 Angaben in % Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22

23 2.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Lemgo Vorbemerkung: Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Stadt Lemgo, der am Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Lemgo gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen der Kaufkraftbindung basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Lemgo und das Umland. Das Huff- Modell quantifiziert die Kaufkraft- und Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 23

24 Kaufkraftbindung in Lemgo Abb. 8: Kaufkraftbindung des Einzelhandels innerhalb der Stadt Lemgo Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Spielwaren Uhren, Schmuck, Optik Schuhe, Lederwaren Bekleidung/Wäsche übr. period. Bedarf (Blumen, Zeitschr. etc.) Gesundheits- und Körperpflege Lebensmittel, Reformwaren Baumarktspezifische Sortimente Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Möbel, Antiquitäten Durchschnitt über alle Branchen: 81 % Die Stadt Lemgo erreicht insgesamt betrachtet eine Bindungsquote von rd. 81 %. Aufgrund der beschriebenen Marktsituation ist diese Bindung geringfügig steigerbar. Im periodischen Bedarfsbereich wird eine Bindung von rd. 85 %, im aperiodischen Bereich von rd. 77 % erreicht. In der Regel geht man davon aus, dass Bindungsquoten im periodischen Bereich von über 90% nur sehr selten erreicht werden. Wesentliches Potenzial zur Steigerung besteht grundsätzlich in allen Branchen. Von Bedeutung ist jedoch, dass sich Neuansiedlungen durch ihr besonderes oder spezifiziertes Angebot vom bisherigen Angebot in der Stadt abheben. Die geringsten Bindungsquoten werden in den Branchen erzielt, die auch die geringsten Handelszentralitäten aufweisen, d.h. vor allem im Bereich Elektro/ Unterhaltungselektronik. Im Bereich Buchhandel/ Schreibwaren liegt zwar weiterhin ein gutes Angebot vor. Dieses Angebot konnte in Lemgo allerdings nicht mit dem rasanten Anstieg der Verbrauchsausgaben in diesem Segment in den letzten Jahren Schritt halten, so dass hier eine spürbare Unterdeckung nachgewiesen wurde. Davon profitieren die Wettbewerbsstandorte (gerade die großen Medienhäuser in Bielefeld) und der Versand/ Internetverkauf. Sportartikel 80 Bücher, Schreibwaren 70 Angaben in % Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 24

25 Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Lemgo Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Lemgo können wie folgt zusammengefasst werden: Im Folgenden werden ausschließlich die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Lemgo und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraftab- und -zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Abb. 9: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Lemgo in Mio. 300 Das Nachfragepotenzial der Stadt Lemgo liegt bei 219,9 Mio.. Die Kaufkraftabflüsse betragen 40,7 Mio. und verringern das Nachfragepotenzial entsprechend. Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf rd. 73,6 Mio., sie überwiegen also die Kaufkraftabflüsse. Darin enthalten ist die Potenzialreserve, die sich primär aus Ausgaben von Touristen und Tagesausflüglern zusammensetzt. Aus diesen Kaufkraftströmen ergibt sich der tatsächlich in Lemgo erzielte Umsatz von 252,8 Mio ,8 219, in Mio , Nachfragepotenzial Lemgo -40,7 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz in Lemgo Quelle: CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 25

26 Abb. 10: Kaufkraftströme in Lemgo: Zuflüsse Abb. 11: Kaufkraftströme in Lemgo: Abflüsse Lebensmittel, Reformwaren Möbel, Antiquitäten Baumarktspezifische Sortimente 9,7 11,9 17,9 Lebensmittel, Reformwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Baumarktspezifische Sortimente 4,8 7,8 13,0 Bekleidung/Wäsche 9,6 Gesundheits- und Körperpflege 4,5 Gesundheits- und Körperpflege Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Schuhe, Lederwaren 2,7 3,4 6,2 Bekleidung/Wäsche Möbel, Antiquitäten Bücher, Schreibwaren 1,9 2,7 2,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2,2 Schuhe, Lederwaren 0,8 Uhren, Schmuck, Optik 2,1 Uhren, Schmuck, Optik 0,7 Bücher, Schreibwaren Sportartikel Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Spielwaren übriger periodischer Bedarf 1,1 0,8 1,8 1,6 1,5 1,1 Quelle: CIMA GmbH 2008 Angaben in Mio Sportartikel Gardinen, Teppiche, Heimtextilien übr. Period. Bed. (Blumen, Zeitschriften etc.) GPK, Geschenke Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 0,7 0,5 0,4 0,3 0,2 0,2 Quelle: CIMA GmbH 2008 Angaben in Mio Zuflüsse Die größten Zuflüsse sind in den Warengruppen Lebensmittel/ Reformwaren und Möbel festzustellen, mit deutlichem Abstand folgen Baumarktspezifische Sortimente und Bekleidung/Wäsche. Die geringsten Zuflüsse weisen die Warengruppen Spielwaren und übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) auf. Abflüsse Die stärksten Abflüsse werden in den Branchen Lebensmittel/ Reformwaren, Elektroartikel/Unterhaltungselektronik und Baumarktspezifische Sortimente deutlich. Geringe Abflüsse sind in den Bereichen Hobbybedarf, Spielwaren und Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat festzustellen. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 26

27 Abb. 12: Kaufkraftströme in Lemgo: Saldierte Zu- und Abflüsse Möbel, Antiquitäten Bekleidung, Wäsche Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien) Schuhe, Lederwaren 1,9 1,9 4,9 4,8 6,9 9,6 Fazit Der Bedeutungsüberschuss des Einzelhandels in Lemgo wird neben der stabilen Handelszentralität unter anderem auch in den saldierten Kaufkraftzuflüssen sichtbar, die die Abflüsse deutlich übersteigen. Eine hohe Bedeutung besitzen vor allem die Warengruppen Möbel, Bekleidung/ Wäsche, Baumarktspezifische Sortimente und Lebensmittel. Gesundheits- und Körperpflege 1,7 Uhren, Schmuck, Optik 1,4 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 1,0 Geschenke, GPK, Hausrat 0,9 Sportartikel 0,8 Spielwaren übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien -4,3-0,1 0,4 0,8 Angaben in Mio Quelle: CIMA GmbH 2008 Der Blick auf die saldierten Kaufkraftflüsse zeigt die große Bedeutung der Möbelbranche sowie der Branche Bekleidung/ Wäsche. Ebenfalls erhebliche saldierte Zuflüsse weisen die Sortimentsgruppen Baumarktspezifische Sortimente und Lebensmittel auf. Nennenswerte saldierte Abflüsse werden nur in der Branche Elektro/ Unterhaltungselektronik sichtbar. Die Branchen mit den geringsten saldierten Kaufkraftzuflüssen weisen auch die geringsten Handelszentralitäten auf (vgl. Abb. 7, Seite 22). Ergänzend muss darauf hingewiesen werden, dass sich das Kaufkraftpotenzial in den einzelnen Warengruppen deutlich unterscheidet. Folglich werden in den einzelnen Branchen auch sehr unterschiedliche Umsätze erwirtschaftet. Dies erklärt die relativ hohen Kaufkraftbewegungen in der umsatzstarken Branche Lebensmittel/ Reformwaren, die durch das Einkaufsverhalten vieler Berufspendler beeinflusst wird. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 27

28 2.5 Angebotssituation des Einzelhandels in Lemgo Datenvergleich 1999 zu 2008 Einen guten Eindruck über die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Lemgo gibt der folgende Kennzahlenvergleich: Abb. 13: Kennzahlenvergleich Lemgo: zeitlicher Verlauf Einwohner ( und ) Anzahl der Betriebe Lemgo (2008) Lemgo (1999) Veränderung (in %) + 0,2 % - 13,7 % verstärkte Konkurrenz zu den Ober- und Mittelzentren in der Umgebung: Bielefeld Detmold Herford Bad Oeynhausen Verkaufsfläche ,0 % Porta Westfalica (in qm) Minden Betriebsgröße (durchschnittlich) Umsatz (in Mio. ) Flächenproduktivität ( /qm) Nachfragepotenzial (Mio. ) Handelszentralität (gesamt) periodischer Bedarf aperiodischer Bedarf 251 qm 252, ,9 114,9 % 105,9 % 125,7 % 215 qm 264, ,1 130,1 % 110,2 % 148,7 % + 16,7 % Wegfall großflächiger Anbieter: - 4,3 % u.a. Möbel Hennig (Brake) - 5,2 % Minden, 2006: Hameln, 2006: ,3 % - 11,7 % - 3,9 % -15,5 % Quelle: CIMA GmbH 2008 Bemerkung: Vergleichswerte CIMA CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 28

29 2.5.2 Anteil des historischen Stadtkerns Die Innenstadt von Lemgo stellt der historische Stadtkern (das Hauptzentrum lt. LEPro) dar. Der historische Stadtkern stellt mit seinen Nutzungen Einzelhandel und verschiedenen Dienstleistungsbetrieben (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.) sowohl für die Lemgoer Bevölkerung als darüber hinaus auch für Besucher aus dem Marktgebiet und dem erweiterten Marktgebiet das Hauptzentrum dar (vgl. Kap ). Bezogen auf den Einzelhandel erfüllt der historische Stadtkern eine erhebliche Versorgungsfunktion. Der historische Stadtkern von Lemgo erstreckt sich entlang der historischen Wallanlagen und wird in der folgenden Abb. 14 kartiert. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 29

30 Abb. 14: Abgrenzung des historischen Stadtkerns (Hauptzentrum) von Lemgo Kriterien vielfältiges und dichtes Angebot: öffentl./ private versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen/ Verwaltung, Bildung, Kultur, Gesundheit, Freizeit, Einzelhandel) städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Siedlungsbereiches gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz historischer Stadtkern (Hauptzentrum) Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 30

31 Abb. 15: Anteile der Verkaufsflächen nach Lagen in Lemgo Für das Hauptzentrum von Lemgo lässt sich Folgendes festhalten: Hauptzentrum (177 Betriebe, qm VKF, 80,6 Mio. Umsatz) Lemgo-Rest (157 Betriebe, qm VKF, 172,1 Mio. Umsatz) 22,1 31,9 47,0 53,0 68,1 77, Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in % Quelle: CIMA GmbH 2008 Umsatz in % 177 Einzelhandelsbetriebe (53,0 %) befinden sich im Hauptzentrum, diese machen einen Verkaufsflächenanteil von 22,1 % aus. Dieser geringere Verkaufsflächenanteil ergibt sich aus den - im Vergleich zur Gesamtstadt - kleineren Betriebsgrößen aufgrund der altstädtischen und kleinteiligen städtebaulichen Struktur, die die Ansiedlung größerer Verkaufsflächen erschwert. Kleine Geschäftseinheiten haben oftmals auch eine hohe Flächenproduktivität (z.b. Bäcker/ Metzger, Apotheken). Auch wenn die Flächenanteile des historischen Stadtkerns noch steigerbar sind, sind doch die Einzelhandelsumsätze - gesamtstädtisch betrachtet - mit einem Anteil von 31,9 % überdurchschnittlich. Letzten Endes profitiert der historische Stadtkern also auch von der bestehenden städtebaulichen Struktur, die unter anderem auch zum positiven Flair in der Innenstadt beiträgt. Von kritischer Bedeutung ist vor diesem Hintergrund insbesondere die Entwicklung großflächiger Ansiedlungen außerhalb des Hauptzentrums, die dazu beitragen, dass sich der innenstädtische Anteil auf dem heutigen Niveau befindet. Positiv zu vermerken ist der Anteil zentrenrelevanter Sortimente (Verkaufsfläche) im Hauptzentrum bezogen auf die Gesamtstadt von 49,4 %. Um diesen Wert zu halten und ggf. auszubauen, ist der strikte Umgang mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb des Hauptzentrums weiterhin notwendig. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 31

32 2.5.3 Nahversorgungssituation Lemgo Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) sollte ein wichtiges Ziel der Einzelhandelsentwicklung in Lemgo sein. Dabei sollte unnötiger Einkaufsverkehr vermieden werden und die Versorgung der eigenen (nicht mobilen) Bevölkerung gewährleistet bleiben. Die peripheren Ortsteile von Lemgo verfügen über keine bedeutenden Nahversorgungsbetriebe über 400 qm VK. Die Einrichtung konventioneller Lebensmittelbetriebe wird in den meisten Ortsteilen aufgrund der geringen Einwohnerzahlen und der teilweise erheblichen Distanz zur Kernstadt nicht gelingen. Mittelbis langfristig gilt es deshalb, die Nahversorgung mit alternativen Konzepten zumindest in Teilen zu sichern und auszubauen. Zu einzelnen Standorten wird die CIMA detailliert in Kap. 6 Stellung beziehen. Abb. 16 auf S. 33 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der Gesamtstadt. Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 300 qm Verkaufsfläche wurde ein so genannter Versorgungsradius von 500 Metern gelegt, innerhalb dessen die Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, nahversorgt ist. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass sich die Angebotstiefe und -breite bei unterschiedlichen Betriebstypen enorm unterscheidet. So bieten Verbrauchermärkte (z.b. Marktkauf) bis zu Sortimente an, während Lebensmitteldiscounter je nach Betreiber lediglich zwischen und Artikel anbieten (je nach Anbieter). Die Stadt Lemgo besitzt im periodischen Bedarfsbereich bei einer Handelszentralität von 106 % bereits eine gute Ausstattung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereichs, nicht für die Bevölkerung der Stadt Lemgo, sondern auch darüber hinaus. Das bedeutet, dass Lemgo bereits heute im periodischen Bedarfsbereich Kaufkraftzuflüsse aufweist. Räumliche Schwerpunkte der Nahversorgung sind vor allem im westlichen Kernstadtgebiet zu erkennen. Lediglich im nordwestlichen Kernstadtbereich sind Versorgungslücken zu erkennen. Strategisch sollten die bestehenden Betriebe nach Möglichkeit erhalten bleiben und maßvolle, verträgliche Erweiterungen zugelassen werden. Dabei sollte grundsätzlich bedacht werden, dass es nicht gelingen kann, eine lückenlose, flächendeckende Nahversorgung in Lemgo zu gewährleisten. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 32

33 Abb. 16: Nahversorgungssituation in Lemgo (schematisch) Handelszentralität: periodischen Bedarf: 105,9 % kein Nahversorgungsbetrieb im nordwestlichen Kernstadtbereich keine Nahversorgungsbetriebe (über 400 qm VKF) in den Ortsteilen Lebensmittel- Vollsortimenter mit 500-Meter-Radius Lebensmittel- Discounter mit 500- Meter-Radius Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 33