Marktbericht.

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1 Marktbericht 2016

2 KSK-Immobilien Vorwort Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, wir freuen uns, Ihnen hiermit den Immobilienmarktbericht 2016 der KSK-Immobilien vorlegen zu können. Wie mittlerweile seit einem halben Jahrzehnt, wollen wir Ihnen ausführliche Informationen über die Entwicklungen in unserem Marktgebiet präsentieren. Hierbei konzentrieren wir uns weiterhin nicht nur auf die Entwicklungen der Kauf- und Mietpreise, die wir natürlich auch in gewohnt differenzierter Form darstellen, sondern betrachten auch die dahinter liegenden soziodemografischen und ökonomischen Trends. Dr. Guido Stracke Geschäftsführer der KSK-Immobilien Dipl.-Ökonom Matthias Wirtz Leiter Research der KSK-Immobilien Gerade diese Auseinandersetzung mit den tiefergehenden, den Immobilienmarkt aber langfristig bestimmenden Daten, soll Ihnen interessante neue Denkansätze und Hilfestellung bei Investitionsentscheidungen geben. Die Zusammenhänge zwischen Wanderungsverflechtungen, Bauintensitäten und Kaufkraft lassen sich nicht zuletzt gut in den Preisentwicklungen ablesen. Dass beispielsweise das Preisniveau im Eigenheimsegment in den nah an Köln gelegenen Kommunen des Rhein-Erft-Kreises niedriger ist als in vergleichbaren Lagen des Rheinisch-Bergischen Kreises ist sicherlich nur teilweise durch lagebedingte Faktoren zu erklären. Vielmehr dürften die verfügbare Kaufkraft, aber gerade auch die Angebotssituation, also beispielsweise ein höheres Baufertigstellungsvolumen, hier ihre Einflüsse geltend gemacht haben. Grundsätzlich stehen wir weiterhin vor der Herausforderung, die Heterogenität unseres Marktgebietes abzubilden und strategisch entsprechend agieren zu müssen. Wenngleich aktuell die demografisch schwierigen Regionen in der Peripherie durch erhöhte Zuwanderungszahlen eine Atempause erhalten, wird der langfristige Trend stabil bleiben. Die Anforderungen an die strategische Marktbeobachtung, auf der die Daten und Erkenntnisse dieser Veröffentlichung fußen und die zentraler Bestandteil der täglichen Arbeit der KSK-Immobilien ist, wachsen dabei eher noch. Trotz vieler einheitlicher Entwicklungen in den Rahmenbedingungen, lassen sich so immer wieder differenzierte Entwicklungsmuster in einzelnen Teilmärkten aufzeigen. So zeigt die kleinräumige Betrachtung beispielsweise, dass Wesseling im Segment der Mietwohnungen deutlich bessere Entwicklungen vorzeigen kann als im Eigentumssegment. Währenddessen stellt sich die Marktsituation in Leichlingen genau umgekehrt da. Trotz der insgesamt auch im Jahr 2015 anhaltenden Dynamik, die das gesamte Marktgebiet weiterhin antreibt und die in einzelnen Segmenten zunehmend Skepsis auslöst, lassen sich so immer wieder wichtige Detailaspekte herausarbeiten. Dass die Preisdynamik gerade im Epizentrum Köln eher noch weiter zugelegt hat, betrachten wir dabei zwar aufmerksam, aber mit deutlich weniger Sorge als Teile der Medien. Der weiter steigende Nachfrageüberschuss, begleitet von anhaltend attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, bildet weiterhin eine sehr stabile Grundlage und Begründung für diese Entwicklung. Ob die weiterhin gesunkenen Renditen aus Kapitalanlegersicht noch attraktiv sind, soll dabei die individuelle Einschätzung eines jeden Akteurs selber sein. Solange es nicht gelingt, das Angebot in der Region Köln so auszuweiten, dass eine spürbare Entspannung am Wohnungsmarkt eintritt, wird der Druck auf die Preisentwicklung in allen Immobiliensegmenten nicht nachlassen. Viele interessante Erkenntnisse und nützliche Informationen über den Wohnungsmarkt im Rheinland wünschen Ihnen Dr. Guido Stracke Matthias Wirtz 1

3 Vorstellung der KSK-Immobilien Vorstellung der KSK-Immobilien Die KSK-Immobilien, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, gehört im Bereich Wohnimmobilien nicht nur zu den zehn größten Immobilienmaklern in Deutschland, sondern ist mit einem jährlichen Objektvolumen von rund 300 Millionen Euro auch der größte Makler im Rheinland. Im Jahr 2015 hat die KSK-Immobilien Objekte vermittelt. Ständig befinden sich etwa Objekte in ihrem Immobilienangebot. Vermittelt werden Grundstücke, Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, aber auch Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und Objekte mit Sondernutzungen wie land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Die KSK-Immobilien unterstützt Bauträger bei der Suche nach Grundstücken in exponierten Lagen und entwickelt mit ihnen bedarfsgerechte Wohnlösungen, um diese Einheiten zügig an die richtigen Zielgruppen zu vermitteln. Darüber hinaus ist sie mit einem eigenen Bereich verlässlicher Partner bei der Vermittlung von besonders exklusiven Immobilien und scheut bei schwierigen Objekten nicht vor Revitalisierungs- und besonderen Vermarktungskonzepten zurück. Der Bereich Research, der in den letzten Jahren stetig ausgebaut wurde, analysiert permanent den regionalen und überregionalen Wohnungsmarkt. Die KSK-Immobilien kann dadurch frühzeitig auf Trends reagieren. Darüber hinaus werden verschiedene Consultingdienstleistungen rund um die Immobilie angeboten. Die Fakten im Überblick Gründung der KSK-Immobilien GmbH: 1995 Rechtsform: 100%ige Tochter der Kreissparkasse Köln Hauptsitz: Köln Mitarbeiter: ca. 140 Rund vermittelte Objekte im Jahr 2015 Ständig rund Immobilien im Angebot Die KSK-Immobilien verfügt über 44 Vertriebsstellen und Immobilienbüros und beschäftigt insgesamt rund 140 Mitarbeiter. In ihrem Geschäftsgebiet ist die KSK-Immobilien in der Immobilienvermittlung Marktführer. Die KSK-Immobilien zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung, ihre fundierten Kenntnisse des regionalen Marktes und ihr überregionales, weit verzweigtes Netzwerk aus. Als Teil des leistungsstarken Sparkassen-Netzwerkes baut die KSK-Immobilien auch auf die Unterstützung der mehr als Vertriebsmitarbeiter der Kreissparkasse Köln und deren Kundenpotenzial. Es besteht eine enge Verzahnung mit der Kreissparkasse Köln, in deren Filialen die Mitarbeiter der KSK-Immobilien präsent sind. Entsprechend intensiv gestaltet sich auch die Zusammenarbeit mit den Kundenberatern der Kreissparkasse Köln, wenn es um das Thema Immobilien geht. 2

4 Troisdorf Siegburg Frechen Refrath Hennef Troisdorf Niederkassel Wir sind der größte Makler im Rheinland! Auf der Basis eines weit verzweigten Netzwerkes bieten wir hochwertige Dienstleistungen rund um den Vertrieb von Neubauobjekten. Von der Beratung über die Entwicklung von professionellen Vertriebsstrategien bis hin zur Betreuung des Verkaufsprozesses ist die KSK-Immobilien ein zuverlässiger Partner. Wenn s um Immobilien geht

5 KSK-Immobilien Inhalt Inhalt Seite Seite Vorwort 1 Vorstellung der KSK-Immobilien 2 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien 4 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen Bevölkerungsentwicklung und -prognose Haushaltsstruktur Wanderungsverflechtungen von Köln mit dem Umland Veränderung der Altersstruktur Beschäftigung Kaufkraft 11 3 Bautätigkeit im Marktgebiet 12 4 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Datenanalyse Gesamtergebnisse Angebots- und Nachfrageverflechtungen für Eigenheime Angebots- und Nachfrageverflechtungen für Eigentumswohnungen Angebots- und Nachfrageverflechtungen für Mietwohnungen Wetterkarten für das Marktgebiet der KSK-Immobilien 22 5 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet Eigenheime Eigentumswohnungen Mietwohnungen 29 Exkurs Mietpreisbremse Falscher Effekt? Die Mieten steigen noch stärker! 31 6 Multiplikatoren im KSK-Marktgebiet 32 Exkurs Mikroapartments Die ideale Investmentalternative in den Toplagen der Großstädte 34 7 Regionale Preisreports Preisreport Köln 35 Exkurs Metropolenvergleich Preisreport Rhein-Erft-Kreis Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Preisreport Oberbergischer Kreis 62 3

6 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien Das Marktgebiet der KSK-Immobilien umfasst den Rhein-Erft-, Rhein-Sieg-, Rheinisch-Bergischen und Oberbergischen Kreis sowie die kreisfreie Stadt Leverkusen. Zusätzlich zählen die zwei großen Metropolen der Region, Köln und Bonn, zum KSK-Marktgebiet. Insgesamt gehören 53 Städte und Gemeinden mit insgesamt rund 3,12 Millionen Einwohnern zum Marktgebiet der KSK-Immobilien. Die Region ist strukturell sehr verschieden. Köln als viertgrößte Stadt Deutschlands ist sehr dicht besiedelt und überwiegend urban geprägt. Zusammen mit den direkt angrenzenden Städten bildet Köln eine große Stadtlandschaft. Die kleinen, peripherer gelegenen Gemeinden, die vor allem im Oberbergischen Kreis vorzufinden sind, weisen demgegenüber ländliche Charakteristika auf. Bei dem Marktgebiet handelt sich also um einen heterogenen Raum mit ausgeprägten Wechselbeziehungen zwischen den wachsenden Metropolen und deren Umland. Dies wird sowohl in der Auswertung soziodemografischer Daten als auch bei der Darstellung von Marktdaten sichtbar. Die Anbindung der Region an wichtige (über-)regionale Verkehrsachsen ist sehr gut. Im Zentrum des Marktgebietes befindet sich der Rhein, die wichtigste Wasserstraße Deutschlands. Der Kölner Hauptbahnhof ist einer der größten Bahnhöfe Deutschlands mit Direktverbindungen auch in das nahe europäische Ausland (Benelux, Frankreich, Großbritannien). Darüber hinaus ist das Autobahnnetz sehr dicht, wodurch viele Ziele innerhalb des Marktgebietes zügig mit dem Pkw erreichbar sind. Nicht zuletzt bietet der Flughafen Köln/Bonn zahlreiche Verbindungen, vor allem innerhalb Europas. Bedburg Abb. 1: Marktgebiet der KSK-Immobilien Kreissparkasse Köln Sparkassen im KSK-Marktgebiet Autobahnnetz Rhein A61 Elsdorf Rhein-Erft-Kreis Kerpen Bergheim Pulheim A4 Frechen Erftstadt A1 A57 Hürth Brühl Bornheim Swisttal Köln A1 Leverkusen Alfter Leichlingen (Rhld.) A3 Burscheid A59 Bonn A565 Odenthal Wesseling Niederkassel A555 A61 Meckenheim Rheinbach Rheinisch- Bergischer Kreis Troisdorf Wachtberg Bergisch Gladbach Wermelskirchen Rösrath Sankt Augustin Kürten Lohmar Siegburg A3 Königswinter Overath Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Lindlar Hennef (Sieg) Wipperfürth Engelskirchen Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Eitorf Wiehl Nümbrecht A4 Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach Quelle: OpenStreetMap, eigene Darstellung 4

7 KSK-Immobilien 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen Radevormwald 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen Bedburg Elsdorf Rhein-Erft-Kreis Kerpen Bergheim Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2014 in Prozent Gesamtdurchschnitt: +1,8 % -1,1 und weniger -1,0 bis 0,0 0,1 bis 1,0 1,1 bis 2,0 2,1 und mehr Erftstadt Pulheim Frechen Hürth Brühl Swisttal Wesseling Bornheim Rheinbach Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Köln Alfter Leichlingen (Rhld.) Wermelskirchen Burscheid Leverkusen Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bonn Odenthal Troisdorf Wachtberg Bergisch Gladbach Rösrath Sankt Augustin Kürten Lohmar Siegburg Königswinter Overath Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Hückeswagen Lindlar Hennef (Sieg) Wipperfürth Engelskirchen Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Eitorf Wiehl Nümbrecht Waldbröl Windeck Bergneustadt Reichshof Morsbach 2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose Die Einwohnerzahl im Marktgebiet der KSK-Immobilien ist zwischen 2011 und 2014 um 1,8 Prozent angestiegen. Die Region besitzt damit ein überdurchschnittlich hohes Bevölkerungswachstum (Nordrhein- Westfalen: +0,5 Prozent). Auffällig ist, dass die Dynamik der Bevölkerungsentwicklung zwischen 2013 und 2014 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zugenommen hat. Zurückzuführen ist dies wesentlich auf den erhöhten Zuzug aus dem Ausland. Gemäß dem Migrationsbericht des Bundesamtes für Migration und Flüchtlinge zählten im Jahr 2014 Polen, Rumänien und Bulgarien zu den drei häufigsten Herkunftsländern der Zugezogenen. Die derzeit sehr hohe Zuwanderung von Asylsuchenden (vor allem aus Syrien, Irak und Afghanistan) wird sich erst in den noch nicht veröffentlichten Statistiken für 2015 merklich auswirken. Die kleinräumige Betrachtung verdeutlicht, dass die Millionenmetropole Köln der Wachstumsmotor der Region ist. Die Einwohnerzahl ist hier in den vergangenen Jahren um 3,3 Prozent angestiegen. Der Einwohnerzuwachs in Bonn hat zuletzt etwas an Dynamik verloren, mit +2,1 Prozent besitzt die Bundesstadt dennoch weiterhin ein überdurchschnittlich hohes Wachstum. Die Zuwanderung aus dem Ausland wirkt sich merklich auf die Kommunen am Rande des Marktgebietes aus. Bedburg, Bergneustadt und Nümbrecht haben in jüngster Vergangenheit erstmals wieder ein leichtes Bevölkerungswachstum ausgewiesen. In lediglich neun Kommunen, die sich nahezu ausschließlich im Oberbergischen Kreis befinden, ist die Einwohnerzahl um mindestens 1,0 Prozent zurückgegangen. Im vorigen Jahr waren es noch 18 Kommunen. 5

8 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen Das statistische Landesamt hat im vergangenen Jahr eine neue Bevölkerungsvorausberechnung für alle Städte und die kreisangehörigen Gemeinden veröffentlich. Es handelt sich dabei um die erste Berechnung, die auf den Zensusergebnissen von 2011 aufbaut. Gemäß diesen aktuellen Auswertungen wird sich der Anstieg der Einwohnerzahlen in der Region voraussichtlich weiter fortsetzen. Bis 2030 wird im gesamten KSK-Marktgebiet ein Bevölkerungszuwachs von +6,6 Prozent erwartet, in früheren Bevölkerungsvorausberechnungen fiel die Prognose mit ca. +2,6 Prozent deutlich niedriger aus. Ein starker Einwohnerzuwachs ist zukünftig vor allem in den Städten entlang des Rheins zu erwarten. Relativ betrachtet ist in den nächsten Jahren mit dem stärksten Wachstum in Hürth zu rechnen (+23,1 Prozent bis 2030). Ein überdurchschnittlich hoher Zuwachs wird auch für Köln (+13,1 Prozent), Niederkassel (+12,7 Prozent) und Frechen (+12,7 Prozent) prognostiziert. Bis 2030 werden zudem einige Städte Einwohner hinzugewinnen, die bisher nicht so stark im Fokus der Wohnungssuchenden lagen. Dazu zählen unter anderem Alfter, Wesseling oder Wachtberg. Insgesamt soll die Einwohnerzahl in der Region mittelfristig um etwa ansteigen. Mit ca Einwohnern entfällt ein Großteil dieses prognostizierten Wachstums auf Köln. Für 25 der 53 Städte und Gemeinden im Marktgebiet fällt die Prognose bis 2030 negativ aus. Mit Schrumpfungsprozessen ist in erster Linie in ländlich gelegenen Gemeinden zu rechnen, die zum Teil bereits jetzt eine rückläufige Einwohnerzahl aufweisen. Betroffen ist flächendeckend der Oberbergische Kreis sowie einige Städte am westlichen Rand des Marktgebietes, wie zum Beispiel Swisttal oder Eitorf. Mit einem besonders starken Rückgang der Einwohnerzahlen ist in Morsbach (-17,1 Prozent) und Radevormwald (-12,4 Prozent) zu rechnen. Bedburg Elsdorf Abb. 3: Bevölkerungsprognose 2014 bis 2030 in Prozent Gesamtdurchschnitt: +6,6 % -10,1 und weniger -10,0 bis -5,1-5,0 bis 0,0 0,1 bis 5,0 5,1 bis 10,0 10,1 und mehr Bergheim Rhein-Erft-Kreis Kerpen Erftstadt Pulheim Frechen Hürth Brühl Swisttal Köln Wesseling Bornheim Rheinbach Leverkusen Alfter Leichlingen (Rhld.) Burscheid Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Troisdorf Bonn Wachtberg Odenthal Wermelskirchen Bergisch Gladbach Rösrath Sankt Augustin Lohmar Siegburg Kürten Königswinter Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Overath Hennef (Sieg) Wipperfürth Lindlar Engelskirchen Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Marienheide Gummersbach Bergneustadt Oberbergischer Kreis Eitorf Wiehl Nümbrecht Waldbröl Windeck Reichshof Morsbach Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung 6

9 KSK-Immobilien 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.2 Haushaltsstruktur Bedburg Elsdorf Abb. 4: Durchschnittliche Haushaltsgröße 2014 (EW pro HH) Gesamtdurchschnitt: 2,04 2,00 und weniger 2,01 bis 2,20 2,21 bis 2,30 2,31 bis 2,40 2,41 und mehr Rhein-Erft-Kreis Kerpen Bergheim Pulheim Frechen Erftstadt Hürth Brühl Swisttal Köln Wesseling Bornheim Rheinbach Alfter Leichlingen (Rhld.) Leverkusen Burscheid Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bonn Odenthal Troisdorf Wachtberg Bergisch Gladbach Wermelskirchen Rösrath Sankt Augustin Kürten Lohmar Siegburg Königswinter Overath Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Lindlar Hennef (Sieg) Wipperfürth Engelskirchen Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Gummersbach Oberbergischer Kreis Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Much Eitorf Marienheide Wiehl Nümbrecht Waldbröl Windeck Bergneustadt Reichshof Morsbach Die Haushaltsstruktur spielt für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine wichtige Rolle, da die Nachfrage nach Wohnraum wesentlich vom Haushaltstyp abhängt. Die Pluralisierung der Lebensstile und die damit einhergehende Singularisierung der Gesellschaft führen dazu, dass die durchschnittlichen Haushalts größen in Deutschland zurückgehen. Der klassische Familienhaushalt mit einem oder mehr Kindern verliert zunehmend an Bedeutung, da viele Paare sich ganz gegen Kinder entscheiden oder weniger Kinder als früher haben. Gleichzeitig nimmt die Anzahl allein lebender Menschen zu. Nicht nur unter den jüngeren Einwohnern leben viele in einem Einpersonenhaushalt, auch die Anzahl älterer Ein personenhaushalte steigt kontinuierlich. Im gesamten KSK-Marktgebiet liegen die durchschnittlichen Haushaltsgrößen bei 2,04 Personen pro Haushalt. Überdurchschnittlich hohe Werte sind vor allem in Ruppichteroth (2,44) und Hennef (2,40) zu konstatieren. Diese suburbanen Standorte scheinen mit ihren Qualitäten (ruhig, sicher, naturnah etc.) den Ansprüchen von Familien haushalten besonders gut gerecht zu werden. Generell ist die Anzahl an Mehrpersonenhaushalten in den ländlichen Bereichen des Marktgebietes erhöht. Dies kann darauf zurückgeführt werden, dass Mehrpersonenhaushalte den präferierten Wunsch vom frei stehenden Eigenheim als Wohnform hier aufgrund der günstigen Preise am ehesten realisieren können. In Großstädten wie Köln, Bonn, Leverkusen oder Bergisch Gladbach liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße demgegenüber bei weniger als 2 Personen. In den großen Universitätsstädten Köln und Bonn ist nahezu jeder zweite Haushalt ein Singlehaushalt. Dieser Haushaltstyp bevorzugt im Gegensatz zu Familienhaushalten urbane Wohnlagen mit einer guten Erreichbarkeit und einer differenzierten Infrastruktur im direkten Wohnumfeld. 7

10 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.3 Wanderungsverflechtungen von Köln mit dem Umland Die Stadt Köln ist eine so genannte Schwarmstadt, die von einem hohen Überschuss an Zuzügen aus großen Teilen NRWs sowie der gesamten Bundesrepublik profitiert. Mit ihrem attraktiven Arbeitsplatz- und Ausbildungsangebot sowie ihrem differenzierten Kultur und Freizeitangebot besitzt die Großstadt eine hohe Sogwirkung, insbesondere auf junge Menschen im Alter von 18 bis 30 Jahren, die primär aus ländlichen Räumen wie der Eifel oder dem Sauerland zuziehen. Auch gegenüber dem Ausland besitzt Köln einen hohen Überschuss an Zuwanderung. Die Karte auf dieser Seite stellt die bedeutendsten Zu- und Fortzüge nach Quell- bzw. Zielort dar. Es wird ersichtlich, dass einer jährlichen Zuwanderung von ca Personen aus dem Ausland eine jährliche Abwanderung von lediglich ca Personen gegenübersteht. Der anhaltend hohe Zuzug nach Köln und die damit einhergehenden Effekte am Wohnungsmarkt wie der hohe Nachfrageüberschuss und die steigenden Immobilienpreise führen dazu, dass sich viele Kölner Haushalte Immobilien in Köln nicht mehr leisten wollen oder können. Für sie sind die direkt an Köln angrenzenden Städte und Gemeinden, wo Wohnraum in der Regel deutlich günstiger ist, attraktive Alternativen. Von den Ausstrahlungseffekten des Wachstumsmotors Köln profitieren in erster Linie Bergisch Gladbach, Hürth und Leverkusen. Jedes Jahr ziehen mehr als Personen von Köln in diese Städte. Die Darstellung der Wanderungen nach Quelle und Ziel verdeutlicht darüber hinaus, dass sich Köln in einem Wettbewerb der Metropolen befindet. Während die Wanderungssaldi gegenüber Großstädten wie Bonn, Aachen, Münster und Essen deutlich positiv sind, scheinen Millionenmetropolen wie Berlin und Hamburg attraktiver als Köln zu sein. Auch gegenüber Düsseldorf besitzt Köln ein negatives Wanderungssaldo. Aachen 274 Düsseldorf Ausland Kerpen Pulheim Frechen Essen Hürth Abb. 5: Zu- und Fortgezogene nach Quelle/Ziel im Durchschnitt der Jahre Münster Leverkusen Bonn 342 Bergisch Gladbach Hamburg Rösrath Berlin -573 Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung 855 8

11 KSK-Immobilien 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.4 Veränderung der Altersstruktur Radevormwald Bedburg Elsdorf Bergheim Pulheim Köln Leichlingen (Rhld.) Leverkusen Burscheid Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Wermelskirchen Kürten Hückeswagen Overath Lindlar Wipperfürth Engelskirchen Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Wiehl Bergneustadt Reichshof Die Alterung der Gesellschaft ist ein Megatrend, der sich aus sinkenden Geburtenraten und steigender Lebenserwartung der Bevölkerung ergibt. Anhand des in diesem Marktbericht berechneten Billeter-Maßes ist es möglich, einen Vergleich darüber anzustellen, wie stark unterschiedliche Städte altern. Der Index ist eine Differenz von Kindergeneration (unter 15-Jährige) und Großelterngeneration (über 50-Jährige) im Verhältnis zur Elterngeneration (15- bis unter 50-Jährige). Es wird also die noch nicht oder nicht mehr reproduktionsfähige Bevölkerung im Verhältnis zur reproduktionsfähigen gesetzt. Sobald in einem Untersuchungsraum mehr über 50-jährige Personen als Kinder vorhanden sind, fällt das Billeter-Maß negativ aus, die Bevölkerung altert. Je nega tiver der Wert ausfällt, desto demografisch älter ist die Bevölkerung. Rhein-Erft-Kreis Kerpen Abb. 6: Billeter-Maß 2014 demografisches Potenzial Gesamtdurchschnitt: -0,58-0,80 und weniger -0,79 bis -0,70-0,69 bis -0,60-0,59 bis -0,50-0,49 und mehr Frechen Erftstadt Hürth Brühl Swisttal Wesseling Bornheim Rheinbach Alfter Niederkassel Meckenheim Bonn Troisdorf Wachtberg Rösrath Sankt Augustin Lohmar Siegburg Königswinter Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Hennef (Sieg) Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Much Eitorf Nümbrecht Windeck Waldbröl Morsbach Die kleinräumige Betrachtung verdeutlicht, dass sich die Alterung der Bevölkerung in den einzelnen Städten und Gemeinden des Marktgebietes sehr unterschiedlich darstellt. Auffällig positiv fallen die Werte in Köln (-0,45) und Bonn (-0,47) aus. Beide Städte profitieren von einem stabilen Zuzug junger Menschen. Demgegenüber ist in Meckenheim (-0,91) und Odenthal (-0,86) eine starke Alterung der Bevölkerung zu konstatieren, für junge Menschen scheinen diese Standorte weniger attraktiv zu sein. Der positive Index von Hürth, Niederkassel und Siegburg kann mit der hohen Attraktivität der Stand orte für junge Menschen erklärt werden, einige ländliche Gemeinden profitieren wiederum augenscheinlich von dem Zuzug von Familien haushalten. Dazu zählen beispielsweise Waldbröl, Marienheide oder Hennef. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht kann die Alterung als Chance gesehen werden, da es insbesondere im ländlichen Raum für die Generation 65+ meist an bedarfsgerechtem Wohnraum mangelt. Die Nachfrage wird sich in diesem Segment mit der Alterung der Bevölkerung erhöhen. 9

12 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.5 Beschäftigung Die Beschäftigungsquote, welche das Verhältnis zwischen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort und Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis 65 Jahre) darstellt, ist ein Indikator für die Bedeutung einer Stadt oder Gemeinde als Arbeitsort. Eine große Anzahl an Arbeitsplätzen erhöht die Wohnraumnachfrage und gilt somit als ein wichtiger Standortfaktor. Leichlingen (Rhld.) Burscheid Wermelskirchen Radevormwald Hückeswagen Wipperfürth Marienheide Köln und Bonn sind in der Region die Wirtschaftszentren mit den meisten Arbeitsplätzen. Hier haben große Unternehmen wie zum Beispiel Ford-Werke GmbH, REWE Group, Deutsche Post AG oder Telekom Deutschland GmbH ihren Sitz. In der Bundesstadt Bonn sind zudem zahlreiche Bundesbehörden und die Vereinten Nationen ansässig sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, also ca. 58 Prozent aller Beschäftigten des KSK-Marktgebietes, sind zurzeit in diesen beiden Städten angestellt. Insgesamt hat sich die Beschäftigungszahl im Gebiet zum Vorjahr hin um erhöht. Hervorzuheben ist im Oberbergischen Kreis Gummersbach, das mit einer Beschäftigungsquote von 85 Prozent noch über Köln (71 Prozent) und Bonn (77 Prozent) rangiert. In Wiehl ist die Quote mit 69 Prozent ebenfalls erhöht, hier ist mit der BPW Bergische Achsen KG ein großer Arbeitgeber ansässig. Am Rande des Oberbergischen Kreises sticht außerdem noch Morsbach, ein bedeutender Standort für die Automobilzulieferindustrie, mit einer Beschäftigungsquote von 60 Prozent hervor. Grundsätzlich ist abseits der großen Wirtschaftszentren jedoch eher eine niedrige Beschäftigungsquote zu konstatieren. 44 der 53 Städte und Gemeinden liegen unter dem Durchschnitt von 56 Prozent. Die niedrigsten Werte erreichen Odenthal mit 14 und Alfter mit 17 Prozent. Diese Orte sind in erster Linie Wohnstandorte, von wo aus Einwohner in die nächstgrößere Stadt zum Arbeitsplatz pendeln. Bedburg Elsdorf Bergheim Rhein-Erft-Kreis Kerpen Abb. 7: Beschäftigungsquote 2014 in Prozent Gesamtdurchschnitt: 56,5 bis 20,0 20,1 bis 30,0 30,1 bis 40,0 40,1 bis 50,0 50,1 bis 60,0 60,1 und mehr Pulheim Frechen Erftstadt Hürth Brühl Swisttal Köln Wesseling Bornheim Leverkusen Alfter Odenthal Niederkassel Meckenheim Rheinbach Rheinisch- Bergischer Kreis Troisdorf Bonn Wachtberg Bergisch Gladbach Rösrath Sankt Augustin Siegburg Kürten Lohmar Königswinter Overath Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Lindlar Neunkirchen- Seelscheid Hennef (Sieg) Engelskirchen Gummersbach Oberbergischer Kreis Ruppichteroth Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Much Eitorf Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach 10

13 KSK-Immobilien 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.6 Kaufkraft Bedburg Elsdorf Abb. 8: Kaufkraftindex 2014 pro Haushalt, Deutschland = 100 Gesamtdurchschnitt: 109,1 bis 95,0 95,1 bis 102,5 Bergheim Rhein-Erft-Kreis Kerpen 102,6 bis 110,0 110,1 bis 117,5 117,6 bis 125,0 125,1 und mehr Pulheim Frechen Erftstadt Hürth Brühl Swisttal Köln Rheinbach Wesseling Bornheim Leverkusen Alfter Leichlingen (Rhld.) Burscheid Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Bonn Wachtberg Odenthal Rösrath Troisdorf Wermelskirchen Kürten Lohmar Overath Siegburg Rhein-Sieg-Kreis Sankt Augustin Hennef (Sieg) Königswinter Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Lindlar Wipperfürth Gummersbach Oberbergischer Kreis Engelskirchen Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Eitorf Marienheide Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach Der Kaufkraftindex der Gesellschaft für Konsumforschung ist ein Richt wert für das Konsumpotenzial der Bevölkerung, das sich aus dem Haushaltsnettoeinkommen ergibt. Ein hoher Wert bedeutet, dass die Haushalte hohe Konsumausgaben tätigen, also ein gewisser Wohlstand vorliegt. Der Wert 100 gibt die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte in Deutschland an. Der durchschnittliche Wert des KSK-Marktgebietes liegt mit 109,1 deutlich oberhalb des Bundesdurchschnitts. Dieser Wohlstand ist das Resultat der positiven wirtschaftlichen Entwicklung und der damit einhergehenden hohen Beschäftigungsquote in der Region. Die Kaufkraft wird in diesem Marktbericht nach Postleitzahlenbezirken dargestellt (nicht auf kommunaler Ebene). Es zeigt sich, dass die Bezirke im Kölner Süden und Westen ebenso bevorzugte Wohnorte wohlhabender Personen sind wie die direkt an Köln angrenzenden Städte im Rheinisch-Bergischen Kreis. Die höchste Kaufkraft weisen im Großraum Köln Odenthal (147,1), Rösrath (137,4) und Pulheim (135,2) auf. Im Stadtgebiet von Bonn lässt sich ein deutliches Nord-Süd-Gefälle hinsichtlich der Kaufkraft konstatieren. Mit einem Indikator von 90,0 gehört Tannenbusch im Norden Bonns zu den kaufkraftschwächsten Bezirken des KSK-Marktgebietes. Im Kontrast dazu stehen die direkt an Bonn angrenzenden Städte Alfter, Bad Honnef und Königswinter mit einer überdurchschnittlichen Kaufkraft. Zu den wenigen Kommunen mit einem Kaufkraftindex von unter 100,0 zählen Waldbröl und Windeck am südöstlichen Rand des Marktgebietes. Diese Standorte scheinen für kaufkräftige Haushalte wenig interessant zu sein. Ein weiteres Gebiet mit niedrigen Kaufkraftzahlen ist das Stadtzentrum von Köln. Die niedrigen Werte sind hier unter anderem auf die hohe Anzahl an Studentenhaushalten zurückzuführen, deren verfügbares Einkommen in der Regel sehr gering ist. 11

14 3 Bautätigkeit im Marktgebiet 3 Bautätigkeit im Marktgebiet Der langjährige Vergleich der Baufertigstellungszahlen im Marktgebiet der KSK-Immobilien verdeutlicht, dass die Bautätigkeit bis zum Jahr 2009 kontinuierlich zurückgegangen ist. Im Vergleich zum Jahr 1995 liegt der Rückgang des Bauvolumens bei nahezu 68 Prozent. Erst in jüngster Vergangenheit, seit 2012, ist wieder ein deutlicher Anstieg der Bautätigkeit im Marktgebiet zu konstatieren, der ausschließlich auf gestiegene Baufertigstellungszahlen im Mehrfamilienhaussegment zurückzuführen ist. Im Jahr 2014 sind insgesamt neue Wohneinheiten in Wohngebäuden fertiggestellt worden, was den höchsten Wert seit 2004 darstellt. Einen Grund für die jüngst gestiegene Bautätigkeit stellt der hohe Nachholbedarf da, der aus der niedrigen Bautätigkeit der letzten Jahre bei einer gleichzeitig hohen Zuwanderung resultiert. Um die Bauaktivität unterschiedlicher Städte und Kreise vergleichen zu können, wurden die Baufertigstellungszahlen ins Verhältnis zu den Einwohnerzahlen gesetzt. Die höchsten Werte im KSK-Marktgebiet erreichen der gesamte Rhein-Sieg-Kreis und Köln mit 3,1 bzw. 3,0 Wohneinheiten pro Einwohner. Während der Fokus in den urbanen Gebieten wie Köln oder Bonn auf der Errichtung von Mehrfamilienhäusern liegt, steht in den ländlicheren Gebieten wie dem Rheinisch-Bergischen Kreis oder dem Rhein-Erft-Kreis der Bau von Eigenheimen im Vordergrund. Insgesamt liegt die Bauintensität in den Kreisen des KSK-Marktgebietes überwiegend oberhalb des NRW-Durchschnitts von 2,0. Nur Leverkusen und der Oberbergische Kreis bilden eine Ausnahme. Dabei hat die Bautätigkeit im Oberbergischen zum Vorjahr hin leicht zugenommen, während sie in Leverkusen stark abgenommen hat. Neubaumaßnahmen sind in diesen beiden Märkten vergleichsweise selten, da die hohen Neubaupreise hier auf eine geringe Akzeptanz der Nachfrager stoßen. Bauintensität WE in EFH Bauintensität WE in MFH Bauintensität insgesamt Gebiet Rhein-Sieg-Kreis 1,6 1,5 3,1 Köln 0,7 2,3 3,0 Bonn 0,5 1,7 2,2 Rhein-Erft-Kreis 1,2 1,0 2,2 Rheinisch-Bergischer Kreis 1,1 1,0 2,1 Leverkusen 0,8 0,8 1,6 Oberbergischer Kreis 0,8 0,4 1,2 Nordrhein-Westfalen 1,0 1,0 2,0 Abb. 9: Baufertigstellungen nach Segmenten im Marktgebiet der KSK-Immobilien Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Tab. 1: Bauintensitäten in den Regionen des Marktgebietes der KSK-Immobilien im Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2014 (sortiert nach Bauintensität gesamt) Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung 12

15 KSK-Immobilien 3 Bautätigkeit im Marktgebiet Bedburg 29 4 Elsdorf Rhein-Erft-Kreis Kerpen Bergheim Pulheim Frechen Erftstadt Hürth Abb. 10: Bautätigkeit im Marktgebiet 0,3 bis 1,0 1,1 bis 2, Baufertigstellungen Wohnungen pro Einwohner Brühl Wesseling Bornheim Swisttal Köln 4 Rheinbach Leverkusen Alfter Leichlingen (Rhld.) Burscheid Bonn Odenthal Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Troisdorf Wachtberg Rösrath Sankt Augustin 27 Wermelskirchen Kürten Lohmar Siegburg Königswinter Overath Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Hennef (Sieg) Wipperfürth Lindlar Oberbergischer Kreis Gummersbach Neunkirchen- Seelscheid Engelskirchen Much Ruppichteroth Eitorf Marienheide Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl 16 8 Bergneustadt 11 Reichshof Morsbach Eine hohe Bautätigkeit lag im Jahr 2014 vor allem in den südlichen Stadtbezirken Kölns, im Zentrum des Rhein- Erft-Kreises sowie in den Kommunen im Osten und Süden von Bonn vor. Spitzenreiter bei der Bauintensität sind im Marktgebiet die Städte Sankt Augustin (7,4 Fertigstellungen pro Einwohner), Hennef (6,8) und Meckenheim (6,7) im Rhein-Sieg-Kreis sowie in Köln der Stadtbezirk Rodenkirchen (8,1). Wohnungen in Mehrfamilienhäusern machen in den urbanen Gebieten etwa drei Viertel aller fertiggestellten Wohneinheiten aus. Zum einen ist dies auf den in der Stadt verhältnismäßig teuren und knappen Baugrund zurückzuführen, den es gilt, optimal auszunutzen, es ist aber auch das Ergebnis der erhöhten Nachfrage nach zweckmäßigen Wohnungen seitens der zahlreichen Single- oder Paarhaushalte. In den ländlicheren Gebieten überwiegen indessen die Baufertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, da der durchschnittliche Haushalt hier mehr Personen zählt und die Bodenpreise meist geringer sind. In Morsbach, Marienheide oder Windeck am östlichen Rand des KSK-Marktgebietes sind im Jahr 2014 keine neuen Mehrfamilienhäuser fertiggestellt worden. Mit Blick auf die Baugenehmigungen lässt sich die Vermutung anstellen, dass die Bauaktivität im abgelau fenen Jahr 2015 in etwa das Niveau des Jahres 2014 erreicht haben sollte. Die Anzahl an genehmigten Wohnungen lag im Jahr 2014 bei und damit unterhalb des Fertigstellungsniveaus. Bei einer weiter steigenden quantitativen Nachfrage nach Wohnraum trägt dies nicht zu einer Entspannung des Marktes bei. Wie hoch genau diese Nachfrage bzw. der Neubaubedarf zukünftig sein wird, lässt sich aktuell nur grob abschätzen. Der Bedarf lässt sich wegen zahlreicher beeinflussender Faktoren, wie zum Beispiel der Flüchtlingszuwanderung und einem möglichen Familiennachzug, nur schwer prognostizieren. 2,1 bis 3,0 3,1 und mehr Anzahl der Baugenehmigungen: Haus Wohnung Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen und Statistikstellen der Städte Köln und Leverkusen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung 13

16 4 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 4 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 4.1 Datenanalyse Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände von ImmobilienScout24. Die Rohdaten werden einer aufwändigen Plausibilitätsprüfung unter zogen, so dass doppelte und offensichtlich unzutreffende Angebote identifiziert und aussortiert werden. Dies gilt insbesondere für Angebote, die durch äußerst untypische Wohnungsgrößen sowie vor allem im Mietsegment durch ungewöhnliche Quadratmeterpreise dargestellt werden (beispielsweise werden Preise von über 25,00 Euro/m² als nicht relevant angesehen und aussortiert). Oftmals handelt es sich bei entsprechenden Angaben um Tippfehler oder unbewusst falsche Angaben der Angebotsersteller. Zusätzlich werden Objekte, die sich über die Georeferenzierung nicht einem Nachfrageraum zuordnen lassen, aussortiert. Hinweise auf die Angebotsdichte liefert die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufsbzw. Vermietungsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtsegment durch die Verbreitung anderer Medien höher und auch im Neubau ist durch stell vertretende oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktsegmente und unterschiedlicher Städte oder Kreise sind die Zahlen jedoch gut geeignet. Die Nachfrage wird über die so genannten Hits, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Verhältnis zu den jeweiligen Laufzeittagen im Internet, gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt (Hits pro Monat pro Objekt). Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten, dienen somit als Nachfrage indikator. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können. Dies gilt umso mehr, da doppelte Klicks vom gleichen Nutzer durch ImmobilienScout24 registriert und somit zum großen Teil aussortiert werden können. Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt unter anderem die W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau & Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei der Suche das Portal ImmobilienScout24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten zurückgreifen können. Auch wenn diese Datenbank nicht den Gesamtmarkt abdeckt, ist die Methodik somit für vergleichende Analysen hinreichend repräsentativ. 14

17 KSK-Immobilien 4 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 4.2 Gesamtergebnisse Auf den folgenden Seiten wird das Marktgeschehen in den unterschiedlichen Marktseg menten für Kaufobjekte (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen) und im Segment Mietwohnungen näher untersucht. Dabei wurden Objekte einbezogen, die innerhalb des Jahres 2015 über das Onlineportal ImmobilienScout24 angeboten wurden. Insgesamt wurden ImmobilienScout24-Angebote ausgewertet bezogen auf die einzelnen Segmente bedeutet dies: Gebiet Bestand FEFH DHH RH ETW MW Neubau Bestand Neubau Oberbergischer Kreis Rheinisch-Bergischer Kreis Rhein-Erft-Kreis Rhein-Sieg-Kreis Bestand Köln Bonn Leverkusen Gesamtes Marktgebiet Tab. 2: Ausgewertete ImmobilienScout24-Angebote im Marktgebiet nach Segmenten Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Neubau Bestand Neubau Bestand Neubau Die räumliche Darstellung in der nachfolgenden Analyse des Wohnungsmarktes erfolgt auf Grundlage der Quartiere, die von der InWIS Forschung & Beratung GmbH zusammen mit der KSK-Immobilien für die regelmäßige Marktbeobachtung erarbeitet wurden. Die Quartiere im Oberbergischen Kreis, in Leverkusen und Bad Honnef wurden darüber hinaus im Rahmen des Marktberichtes 2012 von der iib-institut Innovatives Bauen GmbH gebildet. Als Quartier versteht sich hier die kleinste wohnungswirtschaftliche Raumeinheit, die nach möglichst homogenen Eigenschaften zusammengefasst wurde. Daher spiegeln die Ergebnisse die Entwicklung besser wider als auf Ebene der einzelnen Städte und Gemeinden mit jeweils sehr unterschiedlichen Teilräumen. Diese Genauigkeit wird damit erkauft, dass für manche Teilgebiete keine Angaben gemacht werden können entweder da es sich zum Beispiel um größere Industrie- und Gewerbeflächen handelt, oder da im betrachteten Zeitraum kaum Wohnobjekte angeboten wurden. Aus Datenschutz- und Repräsentativitätsgründen wurden Werte erst ab fünf Angeboten pro Quartier dargestellt. Hinweis zur Interpretation der Angebots- und Nachfrageverflechtungen Für die Darstellung der Angebots- und Nachfrageverflechtungen wurden in allen Quartieren, die über ausreichend Angebote in den einzelnen Segmenten verfügten, Mittelwerte der eingestellten Objektzahlen und der ermittelten Hits/Monat gebildet. Die jeweils überund unterdurchschnittlichen Werte der beiden Kategorien wurden einander gegenübergestellt und zu vier Kategorien verschnitten. Für die Bemessung der über- oder unterdurchschnittlichen Angebots- und Nachfragesituation wurden innerhalb des Marktgebietes vier unterschiedliche Maßstäbe angesetzt. So bildet Köln eine eigene Kategorie, während Bonn und Leverkusen einem gemeinsamen Maßstab unterliegen. Weiterhin wurden eine suburbane sowie eine ländliche Teilregion abgegrenzt. Die suburbane Region grenzt in der Regel unmittelbar an die Großstädte Köln und Bonn an und setzt sich zusammen aus den Gemeinden Bergheim, Pulheim, Frechen, Hürth, Brühl, Wesseling, Bornheim, Alfter, Wachtberg, Bad Honnef, Königswinter, Sankt Augustin, Siegburg, Troisdorf, Niederkassel, Rösrath, Bergisch Gladbach und Leichlingen (Rhld.). Insofern sind die genannten regionalen Untergliederungen bei der Interpretation der Daten voneinander getrennt zu betrachten. 15

18 4 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 4.3 Angebots- und Nachfrageverflechtungen für Eigenheime In den Städten und Gemeinden entlang des Rheins stellt sich der Immo bilienmarkt im Segment der Bestandseigenheime überwiegend als angespannt dar. Nicht nur in Bonn und Köln sowie in den direkt an den beiden Großstädten angrenzenden Kommunen übertrifft die Nach frage das Angebot deutlich, auch in verkehrsgünstig gelegenen Städten wie Hennef, Swisttal, Lohmar, Burscheid oder Kerpen ist der Markt angespannt. Die Gegenüberstellung von Angebots- und Nach fragedaten auf Quartiersebene verdeutlicht, dass sich im Süden und Osten des Rhein-Erft-Kreises ein Schwerpunkt der Nachfrage nach Eigenheimen befindet. Mit Ausnahme des Zentrums von Frechen sind hier in allen Quartieren äußerst hohe Nachfragewerte zu konstatieren. Dass sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage innerhalb einer Stadt sehr unterschiedlich darstellen kann, dafür sind Bornheim, Troisdorf und Sankt Augustin gute Beispiele. In den genannten Orten existiert ein Nebeneinander von sehr beliebten Quartieren mit stark angespannter Marktsituation und Quartieren mit vergleichsweise großem Angebot bei durchschnittlicher Nachfrage. In Bornheim werden beispielsweise besonders die ländlichen Lagen im Westen des Stadtgebietes überdurchschnittlich stark nachgefragt. Bedburg Elsdorf Pulheim Bergheim Frechen Rhein-Erft-Kreis Kerpen Erftstadt Hürth Brühl Köln Wesseling Bornheim Leichlingen (Rhld.) Leverkusen Niederkassel Burscheid Odenthal Troisdorf Wermelskirchen Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Rösrath Sankt Augustin Kürten Lohmar Siegburg Radevormwald Hückeswagen Overath Lindlar Neunkirchen- Seelscheid Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Wipperfürth Much Gummersbach Oberbergischer Kreis Engelskirchen Ruppichteroth Eitorf Marienheide Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach Im Oberbergischen Kreis sowie im Norden des Rhein-Erft-Kreises ist der Markt flächendeckend als ausgeglichen bis entspannt zu bezeichnen, es sind allerdings auch hier Unterschiede zwischen den einzelnen Quartieren innerhalb der Gemeinden festzustellen. Es zeichnet sich eine deut l iche Präferenz der Nachfrager für die zentralen Lagen ab. In dünn besiedelten Quartieren mit mangelhafter Infrastruktur und Verkehrs anbindung werden Bestandseigenheime demgegenüber kaum nac hgefragt. In Köln liegen in den meisten Quartieren zu wenige Angebote für die Bildung von Durchschnittswerten vor. Besonders in den zentrums nahen Lagen werden Eigenheime äußerst selten gehandelt. Der Nachfragedruck ist dementsprechend sehr hoch. Abb. 11: EFH, Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2010) entspannter Markt (in Köln: für Kölner Verhältnisse entspannt) ausgeglichener Markt angespannter Markt stark angespannter Markt keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Swisttal Rheinbach Alfter Meckenheim Bonn Wachtberg Königswinter Bad Honnef Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 16

19 KSK-Immobilien 4 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Kessenich: In Köln gehören mit Stammheim und Bickendorf derzeit zwei Stadtteile zu den Top-3-Hotspots der Nachfrage, die man aufgrund des mäßigen Images eigentlich weit hinter den etablierten Toplagen wie Lindenthal, Junkersdorf etc. erwarten würde. Das äußerst starke Interesse kann darauf zurückgeführt werden, dass in diesen Lagen noch vergleichsweise preisgünstige Eigenheime angeboten werden. Die sehr teuren Toplagen werden augenscheinlich von den Nachfragern bei der Immobiliensuche kaum noch berücksichtigt. Mit etwa Hits/Monat ist Nippes der am stärksten nachgefragte Stadtteil Kölns. Dieser weit überdurchschnittlich hohe Wert im Vergleich zu den Nachfragewerten der anderen Hotspots im Marktgebiet verdeutlicht den hohen Nachfragedruck in der Domstadt. Dieser ist nicht zuletzt auf das sehr niedrige Angebot zurückzuführen. Wie bereits erwähnt, ist der Immobilienmarkt für Bestandseigenheime im Rhein-Erft- Kreis ebenfalls stark angespannt, was die Nachfragewerte der Top 3-Hotspots verdeutlichen. In Brühl, Frechen und Hürth entfallen auf jedes angebotene Eigenheim mehr als Hits/Monat. Im Rheinisch-Bergischen Kreis liegt der Top-Wert bei der erstplatzierten Stadt Bergisch Gladbach nur bei ca Hits/Monat, was allerdings immer noch einen sehr hohen Wert darstellt. Ein ähnlich hohes Nachfrageniveau ist den Hotspots im Rhein-Sieg-Kreis zu konstatieren. Weit dahinter liegt der Oberbergische Kreis. In der Spitze wird in den gut nachgefragten Standorten ein Wert von knapp über 600 Hits/Monat erreicht. Frechen: Abb. 12: Hotspots der Nachfrage Eigenheime aller Baujahre (Top 3 je Region) Quelle: ImmobilienSout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 2 Rheindorf: Leichlingen (Rheinland): Hürth: Rhein-Erft-Kreis Wiesdorf: Leverkusen 1 Brühl: Hitdorf: Bergisch Gladbach: Overath: Rheinisch-Bergischer Kreis Endenich: Stammheim: Wiehl: Niederkassel: Bonn Nippes: Köln 1 Troisdorf: Hückeswagen: 630 Lessenich- Meßdorf: Bickendorf: Radevormwald: Oberbergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Siegburg:

20 4 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 4.4 Angebots- und Nachfrageverflechtungen für Eigentumswohnungen Radevormwald Während im Eigenheimsegment die Angebotszahl in den zentralen Lagen von Köln und Bonn nicht ausgereicht hat, um aussagekräftige Nachfragewerte zu berechnen, konnten im Segment der Bestandseigentumswohnungen wiederum für einen Teil der ländlich geprägten Lagen keine aussagekräftigen Nachfragewerte berechnet werden. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind an Standorten wie zum Beispiel Morsbach, Waldbröl und Eitorf eher selten vorzufinden, auch in Teilen von Swisttal, Odenthal, Sankt Augustin und Wermelskirchen sind in 2015 weniger als fünf Eigentumswohnungen angeboten worden. Die Abbildung auf dieser Seite zeigt auf Quartiersebene ein Nebeneinander von stark angespannten und ausgeglichenen Märkten. Wie im Vorjahr ist in den zentralen Lagen von Köln ein sehr hoher Nachfrageüberhang zu konstatieren, an den Rändern der Domstadt ist das Nachfrageniveau für Kölner Verhältnisse wiederum unterdurchschnittlich. Eine ähnliche Tendenz ist in Bonn zu beobachten. Der Nachfragedruck ist in den begehrten, urbanen Lagen wie Südstadt und Weststadt sehr hoch, in den Quartieren im Nordwesten und im Süden ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage demgegenüber ausgeglichen. Bedburg Elsdorf Pulheim Bergheim Frechen Rhein-Erft-Kreis Kerpen Erftstadt Hürth Brühl Köln Wesseling Bornheim Leichlingen (Rhld.) Leverkusen Niederkassel Burscheid Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Troisdorf Wermelskirchen Bergisch Gladbach Rösrath Sankt Augustin Kürten Lohmar Siegburg Hückeswagen Overath Lindlar Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Wipperfürth Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Engelskirchen Eitorf Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach Die Angebote in Leverkusen scheinen trotz räumlicher Nähe zu Köln und einer guten verkehrlichen Anbindung insgesamt nur bedingt den Nachfragepräferenzen der Immobiliensuchenden zu entsprechen. Anders verhält es sich in Pulheim, Hennef oder Lohmar, wo nicht nur im Zentrum ein Nachfrageüberhang zu konstatieren ist, sondern auch in Quartieren abseits des Zentrums. Bergisch Gladbach, Hürth, Frechen und Troisdorf bleiben weiterhin stark nachgefragte Märkte, die kleinräumige Betrachtung zeigt allerdings, dass die Marktsituation nicht im gesamten Stadtgebiet als angespannt zu bezeichnen ist. Augenscheinlich legen die Wohnungssuchenden hier besonders viel Wert auf die Qualität der Mikrolage. Abb. 13: ETW, Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2010) entspannter Markt (in Köln: für Kölner Verhältnisse entspannt) ausgeglichener Markt angespannter Markt stark angespannter Markt keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Swisttal Alfter Meckenheim Rheinbach Bonn Wachtberg Königswinter Bad Honnef Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 18