Modul Bauökonomie und Baurecht. Bauökonomie. Kostenermittlung gemäß DIN 276. Debora Mendler M. Sc. Seite 1
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1 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Seite 1
2 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Einführungsveranstaltung, Organisatorisches, Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Überblick über die Architektenleistungen Exkursionswoche Prof. Dr. Kristin Wellner, Debora Mendler M. Sc. Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung Besprechung der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS Qualitätsmanagement und privates Baurecht Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag Erstellung eines Architektenvertrags für das eigene Übungsprojekt Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277 Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag Seite 2
3 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen Erstellung einer Mini- Ausschreibung Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276 Kostenermittlung am Projekt Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen Seite 3
4 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Projektsteuerung / Terminplanung Debora Mendler M. Sc Objektüberwachung I Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case Study Was tun bei festgestellten Mängeln? Die Abnahme der Bauleistungen Gewährleistung nach der Abnahme Objektüberwachung II Debora Mendler M. Sc Honorarermittlung, Projektkalkulation, wirtschaftliches Architekturbüro Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung Seite 4
5 Informationen Vortragsfolien und Aufgabenstellungen (Seminar zur Vorlesung) unter: archix.de Seite 5
6 Ergänzung Flächenberechnung Luftraum / Galeriegeschosse Dachüberstände 13d7/data/05-mass-der-baulichen-nutzung.pdf Rein konstruktiv: Keine Berücksichtigung bei BGF/b Überdachte Terrasse / Balkon: Berücksichtigung bei BGF/b BGF/c BGF/b Seite 6
7 I. Grundlagen Kostenplanung II. Kostenermittlungen im Detail III. Seminar zur Vorlesung Seite 7
8 Grundlagen der Kostenplanung Seite 8
9 Grundlagen der Kostenplanung Kosteneinflussgrößen 1. Objekt Einfluss Entwurf 2. Standort 3. Nutzung 4. Standard 5. Herstellungsart Bedingter Einfluss Entwurf Einfluss Entwurf 6. Marktlage Seite 9
10 Grundlagen der Kostenplanung Vorgehen nach HOAI in den Grundleistungen = 4 Kostenermittlungen veraltet, HOAI 2009! Seite 10
11 Grundlagen der Kostenplanung Vorgehen nach HOAI in den Grundleistungen = 4 Kostenermittlungen Bepreisung Leistungsbeschreibungen aktuell, HOAI 2013 Vergleich Ausschreibungsergebnisse mit Bepreisung LPH 6 Seite 11
12 Grundlagen der Kostenplanung Vorgehen nach DIN 276 = 5 Kostenermittlungen Seite 12
13 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen Seite 13
14 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen Die DIN 276 definiert und gliedert die bei einem Bauvorhaben entstehenden Kosten. Seite 14
15 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen DIN 276 Kostengruppen KG 100 Grundstück KG 200 Herrichten/Erschließung KG 300 Bauwerk / Baukonstruktion KG 400 Bauwerk / Technische Anlagen KG 500 Freianlagen KG 600 Ausstattung / Kunst KG 700 Baunebenkosten Seite 15
16 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen DIN 276 in 3 Ebenen Gliederungsstufen/Ebenen Grundstück Grundstücksnebenkosten Grunderwerbssteuer Seite 16
17 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen Gliederung KG = Gründung Seite 17
18 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen Gliederung KG = Gründung Seite 18
19 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen Gliederung KG = Außenwände Seite 19
20 Grundlagen der Kostenplanung Normative Grundlagen Gliederung KG = Innenwände Seite 20
21 Grundlagen der Kostenplanung Genauigkeit der Kostenermittlung Auf Basis der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche geforderte Genauigkeiten je nach Komplexität der Planungsaufgabe: Kostenschätzung ± 30% Kostenberechnung ± 20% Kostenanschlag (jetzt Bepreisung LV) ± 10% Die oben genannten Genauigkeiten sind nicht die zulässige Toleranz. Sondern: Bei Überschreitung ist eine mangelhafte Architektenleistung wahrscheinlich. Typische Bauaufgaben (z.b. Wohnungsbau) erfordern eine viel höhere Genauigkeit als oben benannt. Seite 21
22 Grundlagen der Kostenplanung Jede vollständige Kostenermittlung enthält: 1. Datum der Erstellung 2. Datum des Planstandes 3. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.b. Baubeschreibung oder Vergleichsobjekt) 4. Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der Flächendefinition 5. Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700) 6. Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sind 7. Angabe über die Umsatzsteuer und die Höhe der Umsatzsteuer 8. Angabe des Kostenstandes der Kalkulation Seite 22
23 Grundlagen der Kostenplanung Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben? 100 Grundstück Auftraggeber 200 Herrichten und Erschließen Stadt / Gemeindeverwaltungen 300 Bauwerk / Baukonstruktion Vergleichsobjekte 400 Bauwerk / Technische Anlagen Vergleichsobjekte / Fachingenieure 500 Außenanlagen Vergleichsobjekte / Landschaftsarchitekt 600 Ausstattung Vergleichsobjekte 700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / Berechnung (i.d.r. ca. 20% von ) Seite 23
24 Grundlagen der Kostenplanung Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte? 1. Eigene Projektdaten 2. Kollegen 3. Baukostensammlungen (BKI) 4. Herstellerabfragen 5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten Seite 24
25 Grundlagen der Kostenplanung Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte? 1. Eigene Projektdaten 2. Kollegen 3. Baukostensammlungen (BKI) 4. Herstellerabfragen 5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten Ausschreibung Vergabe Abrechnung Seite 25
26 I. Grundlagen Kostenplanung II. Kostenermittlungen im Detail III. Seminar zur Vorlesung Seite 26
27 Kostenplanung Kostenermittlung Kostensteuerung Kostenkontrolle Seite 27
28 Kostenplanung Kostenermittlung Kostensteuerung Kostenkontrolle Seite 28
29 1. Kostenrahmen Seite 29
30 1. Kostenrahmen Grundlagen: mind. Bauwerkskosten gesondert ausweisen - Quantitative Bedarfsangaben (Raumprogramm mit Nutzeinheiten etc.) - Qualitative Bedarfsangaben (bautechnische Anforderungen, Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards) - Ggf. auch Angaben zum Standort Ziel: Kostenermittlung basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (Gesamtinvestition je Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz etc.) Zweck: Dient als Grundlage für Entscheidung über Bedarfsplanung, grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen, Kostenvorgaben Seite 30
31 2. Kostenschätzung Seite 31
32 2. Kostenschätzung Grundlagen: LPH 2 Vorplanung nach HOAI 1. Ebene DIN Ergebnisse der Vorplanung, Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen - Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, nach DIN Erläuternde Angaben zu planerischen Zusammenhängen, Vorgängen etc. - Baugrundstück, Erschließung Ziel: Kostenermittlung aufgegliedert in 1. Ebene DIN 276 Zweck: Dient als Grundlage für Entscheidung über die Vorplanung Seite 32
33 Beispiel einer Kostenschätzung Kostenschätzung eines Einfamilienhauses nach DIN 276 mit Bezugsgrößen für Flächen und Rauminhalte. Das Grundstück befindet sich bereits im Besitz des Bauherrn. Besondere Hinweise Nach Abschluss des Architektenvertrages haben sich Bauherr und Architekt auf folgende Termine geeinigt: Planungsbeginn : xx Baugenehmigung: xx Baubeginn: xx Nutzungsbeginn : xx Seite 33
34 Beispiel einer Kostenschätzung 1. Objektart Einfamilienhaus, mit einer Garage, unterkellert 2. Objektgröße Grundstücksgröße m² ebenes Gelände, freier Bauraum Wohnfläche (WoFl) 158 m², Nutzfläche (NF) 204 m² Brutto-Grundfläche (BGF) 325 m² Brutto-Rauminhalt (BRI) 824 m³ 3. Markt Berlin 4. Alter Neubau 20xx 5.Konstruktion Konventionell: StB Streifenfundamente und -Bodenplatte, Mauerwerkswände, StB-Decken, Holzdachstuhl (Walm), Beton-Dachsteine Technische Anlagen: Dezentrale Warmwasserbereitung, Öl-Heizanlage, Badausstattung mittlerer Standard, Elektroausstattung gehobener Standard, Blitzschutzanlage, Satellitenempfangsanlage Seite 34
35 Beispiel einer Kostenschätzung Kostendaten zusammentragen: (Grundstücksfläche (GR): m²) 110: Grundstückswert /m² GR 120: Grundstücksnebenkosten (Erwerb) 10 % der KG : Freimachen : Gesamt /m² GR 210 : Herrichten 10.- /m² GR 200: Gesamt 10.- /m² GR 500: Außenanlagen 25.- /m² GR 600 : Ausstattung und Kunstwerke : Planungskosten (in Abh. der Baukosten) 25% der KG 300 und 400 7xx: weitere Nebenkosten nicht enthalten 700: Gesamt ist als Nebenrechnung zu ermitteln Seite 35
36 Beispiel einer Kostenschätzung Passende Vergleichsobjekte finden: Seite 36
37 Beispiel einer Kostenschätzung Vergleichsobjekte dokumentieren: Seite 37
38 Beispiel einer Kostenschätzung 3-4 einfache Kennzahlen für die Kostenschätzung bzw. für den Kostenrahmen BKI Kostenplanung Baukosten Gebäude Neubau Seite 38
39 Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE V E R G L E I C H S O B J E K T E Objekt A Objekt B gewählt Empfehlung EUR/m² BGFa verwenden K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/ Baubeginn III/ Bauende III/ Bauende II/ DIN 276 Index Index m³ BRI 850 m³ m³ BRI m³ m² WFL 166 m² m² WFL 166 m² /m³ BRI % /m³ BRI % /m³ BRI % 100 Grundstück Herrichten und Erschließen ,- 11,89 4,0 300 Bauwerk - Baukonstruktion ,- 188,99 86, ,- 264,20 89,1 226, Bauwerk - Techn. Anlagen ,- 30,12 13, ,- 32,28 10,8 31, Außenanlagen 4.281,- 5,04 2, ,- 3,51 1,1 4, Ausstattung und Kunstwerke Baunebenkosten BAUWERK , ,- 100 gewählt Mittelwert Seite 39
40 Beispiel einer Kostenschätzung - Kostenstand klären Kostenstand aktuelles Projekt Quelle: Statistisches Bundesamt Baupreisindizes Kostenstand Vergleichsgebäude Seite 40
41 Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE Preisindex Ortsindex Bauzeitindex V E R G L E I C H S O B J E K T E Objekt A Objekt B gewählt K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/ Baubeginn III/ Bauende III/ Bauende II/ DIN 276 Index Index m³ BRI 850 m³ m³ BRI m³ m² WFL 166 m² m² WFL 166 m² /m³ BRI % /m³ BRI % /m³ BRI % 100 Grundstück Herrichten und Erschließen ,- 11,89 4,0 300 Bauwerk - Baukonstruktion ,- 188,99 86, ,- 264,20 89,1 226, Bauwerk - Techn. Anlagen ,- 30,12 13, ,- 32,28 10,8 31, Außenanlagen 4.281,- 5,04 2, ,- 3,51 1,1 4, Ausstattung und Kunstwerke Baunebenkosten BAUWERK , , ,9 85,9 Seite 41
42 Beispiel einer Kostenschätzung Vergleichsobjekte indizieren Formel: Baukosten (alt) x Baupreisindex (neu) Baupreisindex (alt) = Baukosten (neu) ,00 EUR (alt) x 112,5 (neu) 85,9 (alt) = ,10 EUR (neu) Seite 42
43 2. Kostenschätzung Kostenermittlung Kostensteuerung Kostenkontrolle Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen Seite 43
44 3. Kostenberechnung Grundlagen: - Planungsunterlagen, z.b. durchgearbeitete Entwurfszeichnungen LPH 3 Entwurfsplanung nach HOAI 1. und 2. Ebene DIN Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen - Erläuterungen Ziel: Kostenermittlung bauteil- oder gewerkeorientiert Zweck: Dient als Grundlage für Entscheidung über Entwurfsplanung Seite 44
45 3. Kostenberechnung Varianten der Kostenberechnung Gebäudeelementorientierte Gliederung der Kosten (nach Kostengruppen DIN 276) Ausführungsorientierte Gliederung der Kosten (nach Gewerken) (in Analogie zum Kostenanschlag / Bepreisung LV) Seite 45
46 3. Kostenberechnung - Elementmethode Wie fließt die Geometrie in die Kostenermittlung ein? Haus 1 = 1.190,00 m³ Haus 2 = 1.190,00 m³ Seite 46
47 3. Kostenberechnung - Elementmethode Vorteile der Elementmethode 1. Besonders gut einsetzbar in den frühen Planungsphasen 2. Kostenmäßige Beurteilung von Entwurfsalternativen 3. Berücksichtigung der Gebäudegeometrie Anwendung für detailierte Kostenschätzung und Kostenberechnung 4. Höhere Kostengenauigkeit, je mehr Kostenstellen 5. Wirtschaftlich, da leicht handhabbar und CAD-gerecht Seite 47
48 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Seite 48
49 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Seite 49
50 3. Kostenberechnung - Elementmethode Beispiel Kostenermittlung nach Grobelementen Sinnvolle Rundung wählen! Seite 50
51 3. Kostenberechnung Kostenermittlung Kostensteuerung Kostenkontrolle Vergleich mit der Kostenschätzung Seite 51
52 4. Bepreistes Leistungsverzeichnis und Kostenanschlag Seite 52
53 4. Bepreistes Leistungsverzeichnis Grundlagen: - Baukostendatenbanken (Sirados, StLB-Bau) LPH 6 Vorbereitung Vergabe nach HOAI - Ortsübliche Marktpreise Ziel: Kostenermittlung auf Grundlage des mit Preisen versehenen Leistungsverzeichnisses Zweck: Abschätzung der Gewerkebudgets Dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vergabe bzw. den Ausschreibungsbeginn Seite 53
54 4. Bepreistes Leistungsverzeichnis Kostenermittlung Kostensteuerung Kostenkontrolle Vergleich mit der Kostenberechnung Seite 54
55 4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse Grundlagen: LPH 7 Mitwirkung Vergabe nach HOAI - Ausschreibungsergebnisse - Bepreiste Leistungsverzeichnisse des Planers Ziel: Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen Zweck: Dient als Grundlage für die Entscheidung über den Zuschlag und den Ausführungsbeginn Seite 55
56 4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse Kostenermittlung Kostensteuerung Kostenkontrolle Vergleich mit bepreisten Leistungsverzeichnissen oder Kostenberechnung Seite 56
57 4. Kostenanschlag Grundlagen: LPH 7 Mitwirkung Vergabe nach HOAI und 3. Ebene DIN Planungsunterlagen, z.b. vollständige Ausführungsplanung - Berechnung, z.b. Standsicherheit, Wärmeschutz etc. - Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen - Erläuterungen zur Bauausführung, z.b. Leistungsbeschreibung - Bereits vorhandene Angebote, entstandene Kosten etc. Ziel: Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 und Zuordnung zu Vergabeeinheiten Zweck: Dient als Grundlage für Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe Seite 57
58 4. Kostenanschlag Gewerke Kostengruppen Quelle: GAEB Seite 58
59 4. Kostenanschlag Seite 59
60 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7? Seite 60
61 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7? Änderungswünsche des Bauherren Architekt ändert Fehler Vergleichsobjekt, Marktentwicklung Baupreise, Probleme bei Ausschreibung Auflagen Bauaufsicht Bauen im Bestand / Mängel in Grundlagenermittlung Änderung der Zuordnung von Kosten (z.b. bei Ausstattung) Seite 61
62 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7? Kostenermittlung Kostensteuerung Gezieltes Eingreifen in Qualitäten und Quantitäten: Während der Planung Während der Bauausführung Kostenkontrolle Zweck: Erreichung des Kostenziels Seite 62
63 5. Kostenfeststellung Seite 63
64 5. Kostenfeststellung Grundlagen: - Geprüfte Abrechnungsbelege, z.b. Schlussrechnungen - Planungsunterlagen, z.b. Abrechnungszeichnungen - Erläuterungen Ziel: Detaillierte Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 Zweck: LPH 8 Objektüberw achung nach HOAI und 3. Ebene DIN 276 Dient als Nachweis der entstandenen Kosten sowie zum Vergleich und zur Dokumentation Seite 64
65 5. Kostenfeststellung Beispiel: Software Allplan Seite 65
66 5. Kostenfeststellung Beispiel: Excel Seite 66
67 Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 6/7 und 8? Änderungswünsche des Bauherren Nachträge / Minderungen / Mehrungen Architekt ändert Nachträge / Minderungen / Mehrungen Fehler im Leistungsverzeichnis In Mengenermittlung Minderungen / Mehrungen in Abrechnung Lücken in der Leistungsbeschreibung Nachträge Bauen im Bestand Nachträge Seite 67
68 Zusammenfassung Kostenermittlung Kostensteuerung Kostenkontrolle Die Kostenplanung versetzt den Bauherren während des gesamten Planungsprozesses in die Lage, das Baubudget zu überblicken und auf dieser Basis Planungsentscheidungen zu treffen Der Architekt schuldet die Methodik und den Erfolg der obigen Leistung auch ohne besondere Vereinbarung als Grundleistung bzw. Geschäftssitte. Seite 68
69 10 Minuten Seite 69
70 I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 70
71 Seminar zur Vorlesung 4. Aufgabe: Kostenermittlung DIN 276, 1. und 2. Ebene Erstellen Sie eine Kostenschätzung mit der Elementmethode. Die Detaillierung entspricht der 2. Stufe der DIN 276. Bei fehlenden Informationen in den Entwurfsunterlagen treffen Sie sinnvolle Annahmen und dokumentieren diese. Achten Sie auf Vollständigkeit. Seite 71
72 Seminar zur Vorlesung 5. Aufgabe: Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade Seite 72
73 Seminar zur Vorlesung 6. Aufgabe Gerichtsverfahren Mängelbeseitigung Seite 73
74 Seminar zur Vorlesung 7. Aufgabe Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit Stundenanzahl Honorarberechnung Stundensatz Leistungsphasen Bearbeitungsaufwand Büroumsatz Schlussrechnung Seite 74
75 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: Kursname: PBI_SV_Sose16 Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung Abgaben ausschließlich als.pdf-datei Einschreibeschlüssel: sv_pbi16 Seite 75
76 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: 1. Architektenvertrag 2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung Abgabe der Seminaraufgaben 1 und 2 am Mini-Ausschreibung 4. Kostenermittlung DIN Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade 6. Objektüberwachung 7. Honorarberechnung Abgabe der Seminaraufgaben 3, 4 und 5 am Abgabe der Seminaraufgaben 6 und 7 am Mappenabgabe digital mit allen Seminaraufgaben am ! Seite 76
77 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 77
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