Beratung. Immobilienbewertung

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1 Beratung Immobilienbewertung

2 Immobilienbewertung Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilien? Für Wohnungs- und Immobiliengesellschaften gilt: Ausreichende Informationen über Zustand, Wert und werttreibende Parameter sind unabdingbare Bausteine einer professionellen Unternehmensführung. Nur wer sein Portfolio genauestens kennt, schafft für sich die notwendigen Voraussetzungen zur Erreichung strategischer Unternehmensziele von der kurzfristigen Renditeoptimierung bis zur langfristigen Sicherung der Vermietbarkeit. Auch bei Kreditgesprächen mit Ihrer Bank verschafft Ihnen eine fundierte Wertermittlung einen Wissensvorsprung und gibt Ihnen die notwendige Sicherheit. Professionelle Bewertung im Fokus Für die Bewertung von Immobilien existieren zahlreiche unterschiedliche Verfahren. Jedoch gilt: Zur Gewährleistung einer professionellen und nutzbringenden Bewertung ist es unbedingt notwendig, ein allgemein anerkanntes Verfahren anzuwenden. Als fundierte Methode hat sich die Bewer-

3 tung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung etabliert. Diese von sachverständigen Gutachtern entwickelten Verfahren werden auch in der gängigen Gerichtspraxis angewandt. In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind die drei gängigen Verfahren normiert: Vergleichswertverfahren: Es ist besonders geeignet für die Bewertung von unbebauten Grundstücken. Zur Taxierung des zu bewertenden Grundstücks werden Kaufpreise von anderen Grundstücken herangezogen, die in ihrer Beschaffenheit ohnehin besonders ähnlich sind. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird für die Taxierung von Wohnobjekten ab drei Wohneinheiten sowie für Gewerbeimmobilien angewandt. Dabei wird der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert, auf der Grundlage des nachhaltigen Ertrages ermittelt. Der Bodenwert wird in der Regel über das oben genannte Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium ist. Gründe zur Ermittlung des Verkehrswertes Es gibt viele gute Gründe, die eine Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien unabdingbar machen: Preisermittlung bei Transaktionen Beleihungswerte und Kreditverhandlungen Grundlage für Portfolioanalyse Wertermittlung bei der Bilanzierung und Bewertung HGB: beizulegender Wert, Zuschreibungen, außerplanmäßige Abschreibungen Steuerrecht: Teilwertermittlung IAS/IFRS: beizulegender Wert (fair value) Renditeermittlung Bestückung von Immobilienfonds Ordnung von Vermögenswerten im privaten Bereich

4 Sachwertverfahren: Es wird vorwiegend bei der Taxierung von eigengenutzten Immobilien angewandt. Nach diesem Verfahren ist der Immobilienwert getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das internationale Regelverfahren für die Immobilienbewertung von Ertragsobjekten (Eigentumswohnungen, Bürohäuser) ist das Discounted Cash Flow Verfahren (full DCF analysis). Es wird von den europäischen (TEGoVA), britischen (RICS) und internationalen (IVSC) Bewertungsvereinigungen empfohlen und ist als sonstiges international anerkanntes Verfahren nach der deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung zulässig. Das DCF-Verfahren bestimmt die zukünftigen Zahlungsüberschüsse und diskontiert sie mit Hilfe von Kapitalkosten auf den Bewertungsstichtag. Dabei werden zu zahlende Steuern in die Bewertung einbezogen. Der so ermittelte Barwert/Kapitalwert ist der diskontierte Cash Flow. Faktoren der Bewertung Visueller Eindruck Stammdaten Ihrer Immobilien Bewertungsrelevante Kernparameter, z.b. nachhaltige Miete nachhaltiger Leerstand Liegenschaftszins Reparaturstau Strategische Investitionen Bodenwert Gebäudewert Stille Reserven/stille Lasten Kreditbelastung

5 Wir unterstützen Sie gern Als kompetenter Partner beraten wir Sie gern bei der Wahl eines anerkannten Bewertungsverfahren - abgestimmt auf Ihren individuellen Bewertungszweck. Auch bei der Festlegung der werttreibenden Parameter wie nachhaltige Miete und Leerstände sowie des Reparaturstaus und strategischer Investitionen arbeiten wir gleichfalls eng mit Ihnen zusammen. Ihr Vorteil: Wir verfügen über jahrzehntelange Erfahrung in der Bewertung auch großer Immobilienportfolios und somit über eine exzellente Marktkenntnis. Neben der Verkehrswertermittlung geben wir Ihnen daher auch einen Überblick über die Marktgängigkeit einzelner Objekte oder ganzer Immobilienpakete. Darüber hinaus erhalten Sie abschließend alle relevanten Daten und Parameter als Excel-Datei. Damit verfügen Sie über ein Instrumentarium mit stets aktuellen Datenbeständen. So sind Sie Ihren Geschäftspartnern jederzeit einen Schritt voraus.

6 Kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und benennen Ihnen gern unsere Referenzen. Klaus-Peter Ohme Stellv. Vorstandsvorsitzender WP, StB Schornsteinfegergasse Potsdam Telefon 0331 / ohme@domus-ag.net Karl Fietzek Vorstand WP, StB Schornsteinfegergasse Potsdam Telefon 0331 / fietzek@domus-ag.net Frank Fiolka Prokurist WP, StB Lentzeallee Berlin Telefon 030 / f.fiolka@domus-ag.net Horst Gerisch Prokurist WP Regierungsstraße Erfurt Telefon 0361 / h.gerisch@domus-ag.net Der DOMUS Farbcode: so finden Sie den richtigen Ansprechpartner. Prüfung und Beratung Steuern Recht Beratung Spezialthemen