Heizungssanierung nach der Entscheidung des BGH vom neue Probleme für den WEG - Verwalter und deren Lösung

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1 Fachtagung des VdIV Hessen am in Allendorf Rechtsanwalt Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069 / info@lipka-ra.de

2 Heizungssanierung nach der Entscheidung des BGH vom neue Probleme für den WEG - Verwalter und deren Lösung

3 I. Gliederung I. Gesetzliche Grundlagen/Grundbegriffe Instandhaltung und Instandsetzung Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum Beschlusskompetenz II. Das Urteil des BGH vom , V ZR 176/10 Sachverhalt Entscheidungsgründe

4 Gliederung III. Folgerungen für die verschiedenen Heizungssysteme Ein-Rohr- Heizungen Zwei-Rohr Rohr-Heizungssysteme Fußbodenheizung Nachträglicher hydraulischer Abgleich Bereits vorhandener hydraulischer Abgleich

5 Gliederung IV. Lösungen?

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7 I. Grundbegriffe Instandhaltung und Instandsetzung 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

8 I. Grundbegriffe 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

9 I. Grundbegriffe 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

10 I. Grundbegriffe 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können,, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht.

11 I. Grundbegriffe 5 Abs.1 WEG:.eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

12 I. Grundbegriffe 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen,, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

13 I. Grundbegriffe 5 Abs. 3 WEG: Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

14 I. Grundbegriffe Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt.

15 I. Grundbegriffe Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Tragende Innenwände Dach Schornstein Keller Fenster Rollläden, etc.

16 I. Grundbegriffe Problem: Heizungsanlagen Wasserleitungen Im Bereich des Sondereigentums Geschlossenes System - Gemeinschaftseigentum Jennißen, WEG 5, Rdnr. 33.; Riecke/Schmid 5 WEG, Rdnr.52

17 I. Grundbegriffe Risiko für den Verwalter: Instandsetzung GemEigt. 27 I Nr.2 WEG Verkündung eines Beschlusses in der ETV: Konstitutive Bedeutung (BGH, NJW 2001,3339) Richtige Feststellung des Beschlussergebnisses Aufgabe des WEG- Verwalters Kostenrisiko bei Anfechtung 49 II WEG

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19 II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: WEG 36 Einheiten Teilungserklärung: Die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- und Fallleitung stehen im Sondereigentum

20 II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: Beschluss 10/07: alte Heizungsanlage inkl. Steigleitungen erneuern. Gutachten Beschluss 10/08: Prüfung Instandsetzungskonzept; Erhöhung der Instandsetzungsrücklage

21 II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: Gegenstand des Anfechtungsverfahrens: Beschluss : 1. Auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse wird die Erneuerung der Heizungszentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendiger Verteilungsleitungen und Heizkörper gem. Planung vom Sept nach Ende der Heizperiode 09/10 durchgeführt.

22 II. BGH V ZR 176/10 Sachverhalt: Beschluss 2. Bei einem veranschlagten Gesamtvolumen von Euro wird eine Sonderumlage von Euro für das Gemeinschaftseigentum und in Höhe von Euro für das Sondereigentum, welche in zwei Raten aufzubringen ist, nämlich die 1.Rate für das GemEigt. zum und die 2.Rate für das Sondereigentum zum beschlossen.

23 II. BGH V ZR 176/10 Anfechtungsklage in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Revision Ziel: Beschluss vom für ungültig zu erklären

24 II. BGH V ZR 176/10 Revision hat teilweise Erfolg

25 BGH V ZR 176/10 Entscheidungsgründe: 1.Erneuerung Heizungszentrale und Steigleitungen und SU Beschlüsse 2007 und 2008 bestandskräftig Beschlusskompetenz für Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum Heizungszentrale u. Steigleitung - GemeinschaftsEigt Modernisierende Instandsetzung; bzgl. Ablauf Gestaltungsspielraum Finanzierung geregelt Revision unbegründet

26 II. BGH V ZR 176/10 Entscheidungsgründe: 2. Erneuerung Heizkörper, Anschlussleitungen und Sonderumlage Hat die WEG eine Beschlusskompetenz für diese Maßnahmen? Ist die Regelung aus 2 I der Teilungserklärung gültig oder unwirksam?

27 II. BGH V ZR 176/10 Vorinstanzen: Anschlussleitungen und Heizkörper Gemeinschaftseigentum BGH: Beschlusskompetenz der WEG? für Gebrauchsregelungen nach 15 Abs.2 WEG Nein; Austausch defekter Aggregate keine Gebrauchsregelung

28 II. BGH V ZR 176/10 BGH: Beschlusskompetenz nur aus 21 und 22 Abs.3 WEG Instandsetzung Eigentumsrechtliche Zuordnung entscheidend Ist die Regelung aus der Teilungserklärung (Sondereigentum) wirksam?

29 II. BGH V ZR 176/10 BGH: TE unwirksam, wenn Heizkörper und Anschlussleitungen zwingend Gemeinschaftseigentum; 5 Abs. 2 WEG Nein; Heizkörper und Anschlussleitungen einer Zentralheizung dienen nur dem Wohnungseigentümer ( h.m.) Ausnahmen: Heizkörper für Betrieb der Gesamtanlage unverzichtbar

30 II. BGH V ZR 176/10 BGH: Absage an Gegenmeinung, die Heizungsanlage -als geschlossenes System- zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuordnet. Keine abschließende Entscheidung Durch TE können jedenfalls Heizkörper und Anschlussleitungen dem Sondereigentum zugeordnet werden

31 II. BGH V ZR 176/10 BGH: GemEigt., wenn Einrichtungen dem gemeinschaftlichem Gebrauch dienen Nicht alle Teile einer Heizungsanlage GemEigt. Heizzentrale u. Steigleitungen GemEigt. dienen der Verteilung der Heizenergie Heizkörper und Anschlussleitungen dienen unmittelbar nur dem Wohnungseigentümer - sondereigentumsfähig

32 II. BGH V ZR 176/10 BGH: Argument: Heizungsanlage geschlossenes System überzeugt BGH nicht. Argument: Energie- und Wärmebedarfs- rechnung erfordern Mindestbeheizung überzeugt BGH nicht Beheizung ist individuell gebrauchsabhängig

33 II. BGH V ZR 176/10 BGH: Argument: an die Heizung können nur bestimmte Anzahl, bestimmte Leistung, bestimmte Bauart angeschlossen werden Überzeugt BGH nicht Nur Anschluss kompatibler Geräte möglich Dennoch Demontage von Anschlussleitungen und Heizkörpern möglich Keine unverzichtbaren Bauteile der Anlage

34 II. BGH V ZR 176/10 BGH: Lediglich technische Beschränkungen bei Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Rohrdurchmesser der Anschlüsse etc. Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz dem Eigentümer Erneuerung evtl. kompatibler Heizkörper oder Anschlussleitung aufzuzwingen

35 II. BGH V ZR 176/10 BGH: Fehlende Kompatibilität zwischen erneuerte Steigleitung und alten Anschlussleitungen oder Heizkörper; ohne Bedeutung Gemeinschaft muss dem Eigentümer nur die Möglichkeit des Anschlusses an Heizung Angemessene Zeit;evt.Trennung/alte Teile

36 II. BGH V ZR 176/10 BGH: Verpflichtung 14 Abs.1, Satz 1 u. 2 EnEV kein Argument; (außentemperaturabhängige Wärmesteurung) EnEV 14 Abs.1 Satz 2 richtet sich an den jeweiligen Eigentümer Kein Argument gegen Sondereigentum

37 II. BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

38 II. BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

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40 III. Folgerungen für verschiedene Urteil des BGH: Heizungssysteme Heizkörper, Anschlussleitungen etc Sondereigentum Unmittelbar nur bei Regelung in der Teilungserklärung Zentrales Argument des BGH: Keine unverzichtbaren Bauteile Anlage funktioniert auch nach Demontage

41 III. Folgerungen für verschiedene Urteil des BGH: Heizungssysteme Nach der Argumentation jedoch auf alle Fälle übertragbar, wenn keine unverzichtbaren Bauteile Argument 5 Abs.3 WEG : Nur Sondereigentum kann zu Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht umgekehrt.

42 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Keine Auseinandersetzung mit anderen oder früher vertretenen Auffassungen zur BGH Entscheidung Übersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisen

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44 III. Folgerungen für verschiedene Ein-Rohr-Heizung Heizungssysteme Rohrnetzberechnung für gesamte Anlage Nach und nach verjüngte Rohrdurchmesser Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige Verbindung zum Leitungssystem Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf gesamtes System aus Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger Bestandteil des Heizungssystems Gemeinschaftseigentum

45 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Ein-Rohr-Heizung Sonderproblem Bypass-Ventile Demontage hinter Bypass-Ventil möglich Einzelner Heizkörper kann ohne größere Auswirkung auf das System nach Bypass- Ventil demontiert werden Heizkörper Sondereigentum Anschlussleitungen - Gemeinschaftseigentum

46 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Abgleich) Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat angesteuert Jeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbunden Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung auf Heizsystem Klassischer Fall der BGH-Entscheidung Anschlüsse, Heizkörper, Ventile - Sondereigentum

47 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Fußbodenheizung (ohne hydraul. Abgleich) i.d.r. Zwei-Rohr-System Verteilerkasten in der Wohnung- Verteilung von dort an einzelne Heizkreise ( Zimmer) Abtrennung einzelner Heizkreise möglich ohne Auswirkung auf Gesamtsystem Abtrennung Verteilerkasten möglich Zuleitung und Heizkreise-Sondereigentum

48 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Hydraulischer Abgleich Rohrnetzberechnung In-Augenscheinnahme und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, jedes Heizkörpers Regulierung von Druck und Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmt Steuerung über die Rücklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkörpers und der Thermostatventile

49 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nachtäglicher hydraulischer Abgleich: BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und ähnliche Aggregate- Sondereigentum Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus 21 Abs. 5 Nr.2 WEG nur Gemeinschaftseigentum Keine Gebrauchsregelung nach 15 Abs. 2 WEG Austausch der Bauteile erforderlich 22 Abs. 2 WEG Modernisierung i.s. 559 BGB?

50 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nach Wortlaut nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; 22 Rdnr.138) Grenze 13 Abs.1 WEG,kein Hineinregieren in das Sondereigentum (aao.) Keine Beschlusskompetenz?

51 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel einer 2-Rohr-Anlage: Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rücklaufverschraubung am Heizkörper, Thermostatventile aufeinander abgestimmt Veränderung an diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und Fliesgeschwindigkeit des Wassers aus Wärmeunterversorung einzelner Wohnungen

52 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Demontage der Anschlussleitungen, einzelner Heizkörper, Thermostatventile oder Rücklaufverschraubungen nicht möglich ohne Auswirkungen Trotz BGH: Gemeinschaftseigentum!?

53 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Welches Heizungssystem ist vorhanden? Welche Maßnahme ist erforderlich? Greift die Maßnahme in das Sonder- oder in das Gemeinschaftseigentum ein? Enthält die Teilungserklärung Spezialregelungen? Besteht für die Maßnahme die notwendige Beschlusskompetenz?

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55 IV. Lösungen 1. Vereinbarung 2. Beschlussfassungen Fehlende Beschlusskompetenz - Nichtigkeit

56 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwalt Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069/

57 Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. Schwarzburgstraße Frankfurt/M. Tel.: 0700 / Fax: 0700 / www. hausverwalter.de info@hausverwalter.de

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59 Anhang 1.Energieeinsparverordnung 2.HeizkostenVerordnung

60 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften Die Energieeinsparverordnung 14 Abs. 1 EnEV: Zentralheizungen müssen beim Einbau in Gebäude mit zentralen selbständig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von

61 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher 14 Abs. 1 EnEV:.. Vorschriften 1. der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und 2. der Zeit ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten. Bei Wasserheizungen..

62 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher 14 Abs. 2 EnEV: Vorschriften Heizungstechnische Anlagen mit Wasser als Wärmeträger müssen beim Einbau in Gebäude mit selbständig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet werden. Satz 1 gilt nicht für Einzelgeräte, die zum Betrieb mit festen oder flüssigen Brennstoffen eingerichtet sind. Mit Ausnahme von Wohngebäuden ist für Gruppen von Räumen..

63 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher 14 Abs. 2 EnEV: Vorschriften gleicher Art und Nutzung eine Gruppenregelung zulässig. Fußbodenheizungen in Gebäuden, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet worden sind, dürfen abweichend von Satz 1 mit Einrichtungen zur raumweisen Anpassung der Heizleistung an die Heizlast ausgestattet werden.

64 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 14 Abs. 2 Satz 4 EnEV: Soweit die in Satz 1 bis 3 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten.

65 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften Die Nachrüstverpflichtung nach den 14 Abs. 1 u. 2 EnEV : Der Eigentümer! BGH : Kein Argument für die dingliche Zuordnung Nachrüstpflicht folgt der dinglichen Zuordnung

66 IV. Umsetzung öfentlich-rechtlicher 14 Abs.1 EnEV: Vorschriften Außentemperaturfühler Nachtabsenkung Steuerung der Heizungszentrale Brenner BGH: Heizungszentrale Gemeinschaftseigentum Versorgung der Gemeinschaft mit Wärme

67 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher 14 Abs. 2 EnEV. Vorschriften Raumweise Regelung der Raumtemperatur - Thermostatventile Abgrenzung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Folge der BGH Entscheidung Eigentumsrechtliche Zuordnung nach Einzelfall s.o.

68 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften Die Heizkostenverordnung Anwendungsbereich: 1 Abs. 1 HeizkostenVO: Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten 1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen 2. der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1 ( Wärmelieferung und Warmwasserlieferung)

69 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO: Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich.. 3. beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter.

70 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 3 Satz 1 HeizkostenVO: Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser getroffen worden sind.

71 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 3 Satz 2 HeizkostenVO: Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den 6 bis 9b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen

72 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher 3 HeizkostenVO: Vorschriften gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.

73 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher 4 HeizkostenVO: Vorschriften (1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. (2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will

74 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher BGH: Vorschriften HeizkostenVO kein Argument für dingliche Zuordnung von Heizungsanlagenteilen Nutzer: Eigentümer oder Mieter; hat zu dulden Gebäudeeigentümer: Wohnungseigentümer / Gemeinschaft der WE Wohnungseigentümer / Mieter

75 IV. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften Wohnungseigentümer hat die Räume mit Verbrauchserfassungsgeräten auszustatten HeizkostenVO geht Regelungen der TE vor ( 3) Kostenverteilung wie Verwaltungskosten Problem: Beschlusskompetenz Angelegenheit der Gemeinschaft oder des Sondereigentümers

76 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwalt Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069/

77 Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. Schwarzburgstraße Frankfurt/M. Tel.: 0700 / Fax: 0700 / www. hausverwalter.de info@hausverwalter.de