Aktuelle Fragen des Wohnungseigentumsrechts

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Bella Keller
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1 Prof. Dr. Johannes Hager (Hrsg.) Aktuelle Fragen des Wohnungseigentumsrechts Tagungsband Mit Beiträgen von Prof. Dr. Christian Armbrüster Notar Prof. Dr. Stefan Hügel Nomos

2 Inhaltsverzeichnis Auswirkungen der WEG-Novelle auf die notarielle Praxis; insbesondere: Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit Univ.-Prof. Dr. Christian Armbrüster 13 Teil 1: Wesentliche Änderungen außerhalb der Teilrechtsfähigkeit 14 A. Grundbuch verfahren bei der Begründung von Wohnungseigentum 14 B. Änderung der Teilungserklärung i.w.s. 15 I. Zustimmung von Inhabern dinglicher Rechte ( 5 Abs. 4 WEG) Ausgangslage Bewertung des geltenden Rechts durch den Reformgesetzgeber Die gesetzliche Neuregelung 16 a) 5 Abs. 4 S. 2 WEG 16 b) Ausnahme: 5 Abs. 4 S. 3 WEG 17 c) Vormerkungen 18 d) Abdingbarkeit von 5 Abs. 4 S. 2 und 3 WEG? 19 II. Anspruch auf Anpassung unbilliger Vereinbarungen ( 10 Abs. 2 S. 3 WEG) Die gesetzliche Neuregelung Anwendungsbereich Insbesondere: Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Problem: Nachträgliche Änderung der Verhältnisse erforderlich? Fazit 22 III. Veräußerungsbeschränkung, 12 WEG 23 C. Verwaltung 24 I. Klarstellung zur fehlenden Eintragungsbedürftigkeit von Beschlüssen aufgrund Öffnungsklausel 25 II. Erweiterte Beschlusskompetenzen Kostenverteilung 26 a) Verteilung verbrauchsabhängiger Kosten ( 16 Abs. 3 WEG) 26 aa) Die gesetzliche Regelung 26 bb) Grenze: Ordnungsmäßige Verwaltung 27 cc) Der zulässige Verteilungsschlüssel 28 dd) Der Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels 28

Zustimmung von Inhabern dinglicher Rechte ( 5 Abs. 4 WEG) 15 1. Ausgangslage 15 2. Bewertung des geltenden Rechts durch den Reformgesetzgeber 16 3. Die gesetzliche Neuregelung 16 a) 5 Abs. 4 S.

3 b) Einzelfallregelung zur Verteilung von Baukosten ( 16 Abs. 4 WEG) 28 aa) Reichweite der Kompetenz 29 bb) Der zulässige Verteilungsschlüssel 30 cc) Problem: Folgekosten 30 c) Zwingendes Recht ( 16 Abs. 5 WEG) Abs. 7 WEG 32 III. Bauliche Veränderungen ( 22 WEG) Abs. 1 WEG Modernisierung ( 22 Abs. 2 WEG) Modernisierende Instandsetzung ( 22 Abs. 3 WEG) 35 IV. Verwalteraufgaben, insb. Beschluss-Sammlung 36 V. Verwalterbestellung - Dauer und Aufhebung von 26 Abs. 3 WEG a.f. 36 D. Verfahrensrecht 37 I. Entziehungsverfahren ( 18 f. WEG) 37 II. Besserstellung im ZVG-Verfahren ( 10 ZVG) 38 III. Wechsel in die streitige Gerichtsbarkeit 39 Teil 2: Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit 40 A. Überblick 40 I. Ausgangslage 40 II. Die gesetzliche Neuregelung Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Pflichten und Befugnisse des Verwalters Zuordnung des Verwaltungsvermögens 43 B. Reichweite der Rechtsfähigkeit 44 I. Rechtsbeziehungen zu Vertragspartnern und Haftung Die Gemeinschaft als Vertragspartnerin 44 a) Vertretung durch den Verwalter 44 b) Erstreckung auf alle Verwaltungsmaßnahmen 45 c) Bauhandwerkersicherungshypothek 46 d) Verbrauchereigenschaft Die Gemeinschaft als Gläubigerin Exkurs: Persönliche Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten aus Vertrag 49 a) Neuregelung zur persönlichen Haftung 50 aa) Grundsätze 50 bb) Konsequenzen für die Praxis 51 cc) Abgrenzung zur gesamtschuldnerischen Außenhaftung als Miteigentümer 52 b) Haftung im Innen Verhältnis gegenüber der Gemeinschaft 53

Bauliche Veränderungen ( 22 WEG) 33 1. 22 Abs. 1 WEG 33 2. Modernisierung ( 22 Abs. 2 WEG) 34 3. Modernisierende Instandsetzung ( 22 Abs. 3 WEG) 35 IV. Verwalteraufgaben, insb.

4 II. Die Gemeinschaft als Inhaberin gesetzlicher Ansprüche Sozialansprüche" Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche 53 III. Die Gemeinschaft als Eigentümerin beweglicher Sachen 54 IV. Die Gemeinschaft als Inhaberin dinglicher Rechte Grundbuchfähigkeit der Gemeinschaft Grundpfandrechte Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten Wohnungseigentum 57 a) Praktisches Bedürfnis 57 b) Rechtliche Vorgaben 58 aa) WEG-Novelle 58 bb) Verbandsrechtliche Schranken 58 cc) Einordnung des Erwerbs als Verwaltungsangelegenheit 59 c) Rechtliche Konsequenzen 62 aa) Stimmrecht 62 bb) Nutzen- und Lastentragung 62 cc) Außenhaftung 62 V. Verkehrssicherungspflichten 63 VI. Die Gemeinschaft als Kontoinhaberin 64 VII. Scheck- und Wechselfähigkeit 64 VIII. Erbfähigkeit 65 IX. Geltendmachung von Rechten durch die Gemeinschaft nach 10 Abs. 6 S. 3 WEG Die Verfahrensstandschaft nach 10 Abs. 6 S. 3 WEG 66 a) Grundsätze 66 b) Ansprüche bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum 67 aa) Materielle Komponente: Mitgläubigerschaft ( 432 BGB) 67 bb) Formelle Komponente: Verwaltungskompetenz 68 (1) Primäre Mängelrechte 68 (2) Sekundäre Mängelrechte 69 cc) Folgerungen 69 (1) Sekundäre Mängelrechte 70 (2) Primäre Mängelrechte 70 dd) Änderungen durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit Abs. 6 S. 3 a.e. WEG - sonstige Rechte" Zur Abgrenzung: Ansprüche bei Beeinträchtigung des Sondereigentums 72 X. Passivlegitimation bei der Beschlussanfechtung 73 XI. Insolvenzfähigkeit 74 C. Zuordnung des Verwaltungsvermögens, insbesondere: Folgen bei Veräußerung des Wohnungseigentums 74 I. Zuordnung des Verwaltungsvermögens 74

Wohnungseigentum 57 a) Praktisches Bedürfnis 57 b) Rechtliche Vorgaben 58 aa) WEG-Novelle 58 bb) Verbandsrechtliche Schranken 58 cc) Einordnung des Erwerbs als Verwaltungsangelegenheit 59 c)

5 II. Umfang des Verwaltungsvermögens 76 D. Rechtsbeziehungen zum Verwalter 76 I. Wohnungs- und Miteigentümergemeinschaft - eine oder zwei Gemeinschaften? 77 II. Folgerungen für die Stellung des Verwalters 78 III. Folgerungen für den Verwaltervertrag 79 E. Dauer der Rechtsfähigkeit 80 I. Beginn der Rechtsfähigkeit Vertragliche Einräumung von Wohnungseigentum nach 3 WEG Begründung nach 8 Abs. 1 WEG 81 II. Erlöschen der Rechtsfähigkeit 82 F. Teilrechtsfähigkeit von Untergemeinschaften 83 G. Fazit 83 Die Mehrhausanlage nach der Reform des WEG Notar Prof. Dr. Stefan Hügel I. Einleitung 85 II. Die Teilrechtsfähigkeit Teilrechtsfähigkeit von Untergemeinschaften Auswirkungen auf bisherige Regelungen Lösungsmöglichkeiten 88 a) Beschlusskompetenz für die Untereigentümergemeinschaft 88 b) Vollmacht für den Verwalter 89 III. Eigentumsverhältnisse am gemeinschaftlichen Eigentum Allgemeines Verwaltungsvermögen als Verbandsvermögen Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum i.s.v. 1 Abs. 5 WEG 91 IV. Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums Bisherige Lösung Innenhaftung/Außenhaftung nach der Novelle des WEG Fehlende Mehrheitsfestigkeit Abändernder Kostenverteilungsbeschluss im Einzelfall nach 16 Abs. 4 WEG 94 V. Instandsetzung/Instandhaltung/Bauliche Veränderungen 95 VI. Wirtschaftplan/Instandhaltungsrücklage 96 VII. Willensbildung in der Mehrhausanlage Allgemeines Gegenständlich beschränktes Stimmrecht/Blockstimmrecht Gegenständlich beschränktes Stimmrecht aufgrund Vereinbarung Teilversammlungen 101 a) Angelegenheiten der Untergemeinschaften 101

Vertragliche Einräumung von Wohnungseigentum nach 3 WEG 80 2. Begründung nach 8 Abs. 1 WEG 81 II. Erlöschen der Rechtsfähigkeit 82 F. Teilrechtsfähigkeit von Untergemeinschaften 83 G.

6 b) Angelegenheiten der Gesamteigentümergemeinschaft Vereinbarungen 103 VII. Bauabschnittsweise Errichtung einer Mehrhausanlage Aufteilung 104 a) Große Aufteilung 104 b) Kleine Aufteilung 105 c) Aufteilung mit überdimensionalen Miteigentumsbruchteil" Abnahme 107 a) Allgemeines 107 b) Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verband 108 c) Abnahme durch Untergemeinschaft 109 VIII. Ergebnis

Aufteilung 104 a) Große Aufteilung 104 b) Kleine Aufteilung 105 c) Aufteilung mit überdimensionalen

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