LOGISTICS OFFICE GESCHÄFTSBERICHT 2013/14

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1 LOGISTICS OFFICE RETAIL GESCHÄFTSBERICHT 2013/14

2 2 Kennzahlen Ergebniskennzahlen 30. April 2014 Veränderung in % 30. April 2013 Mieterlöse in Mio. EUR 506,7-7,2% 546,2 Operatives Ergebnis in Mio. EUR 319,2-19,5% 396,4 EBIT in Mio. EUR 521,1 54,0% 338,4 EBT in Mio. EUR 230,8 >100,0% 63,2 Konzernergebnis in Mio. EUR 180,4 62,8% 110,8 Ergebnis je Aktie in EUR 0,18 63,6% 0,11 Interest Coverage Ratio in % 156,7% -14,5% 183,3% Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 333,6-18,3% 408,51 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR 287,8-27,4% 396,31 Enterprise Value/Operatives Ergebnis 20,9-3,0% 21,61 1 Die Zahlen per 30. April 2013 beinhalten noch das operative Geschäftssegment der BUWOG. Vermögenskennzahlen 30. April 2014 Veränderung in % 30. April 2013 Bilanzsumme in Mio. EUR 9.567,7-23,9% ,71 Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 44,5% 5,2% 42,3%1 Loan to Value in % 52,8%2 12,0% 47,1%1 Gearing in % 87,9%2 0,0% 87,8%1 1 Die Zahlen per 30. April 2013 beinhalten noch das operative Geschäftssegment der BUWOG. 2 Die Wandelanleihe der BUWOG AG ist einerseits in den kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten i.h.v. EUR 262,4 Mio. und andererseits als sonstige Finanzverbindlichkeit i.h.v. EUR 260,1 Mio. dargestellt. Für die Ermittlung der LT V - bzw. Gearing-Berechnung erfolgte eine Saldierung dieser zwei Positionen. Die IMMOFINANZ-Aktie A 4,57 NAV (verwässert) pro Aktie, per 30. April 2014 A 3,017 Mrd. BÖRSENKAPITALISIERUNG unter Annahme des Börsenkurses vom 30. April 2014: EUR 2,67 F 1,129 Mrd. AKTIENANZAHL in Stück, per 30. April 2014

3 Kennzahlen 3 Kennzahlen zum Immobilienvermögen 30. April 2014 Veränderung in % 30. April 2013 Gesamtanzahl der Immobilien ,4% Vermietbare Fläche in m² ,4% Vermietungsgrad in % 85,0% -5,0% 89,5%1 Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR 6.574,4-29,3% 9.297,41 Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR 251,9-26,8% 344,21 Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR 159,1-39,4% 262,61 1 Die Zahlen per 30. April 2013 beinhalten noch das operative Geschäftssegment der BUWOG. Aktienkennzahlen 30. April 2014 Veränderung in % 30. April 2013 Buchwert je Aktie in EUR 4,18-20,0% 5,231 Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR 4,57-21,2% 5,791 Ultimokurs der Aktie in EUR 2,67-13,9% 3,111,2 Abschlag Aktienkurs zum NAV verwässert je Aktie in % 41,5% -10,6% 46,4%1 Anzahl der Aktien ,0% Anzahl eigene Aktien ,0% Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR 3.016,6-13,9% 3.505,41 1 Die Zahlen per 30. April 2013 beinhalten noch das operative Geschäftssegment der BUWOG. 2 Bereinigt um die Abspaltungseffekte der BUWOG weist die Aktie jedoch eine positive Performance auf, der Kurs verbesserte sich von EUR 2,50 um 7,1 % auf EUR 2,67. Die Bestandsimmobilien A 6,328 Mrd. BESTANDSIMMOBILIEN Buchwert, per 30. April 2014 D 363 BESTANDSIMMOBILIEN Anzahl, per 30. April 2014 C 3,825 Mio. VERMIETBARE FLÄCHE der Bestandsimmobilien in m 2, per 30. April 2014

4 4 Highlights Highlights im Geschäftsjahr 2013/14

5 Highlights 5 7. Mai 2013 Listing in Warschau Listing der IMMOFINANZ-Aktie an der Warschauer Börse Erwartungen hinsichtlich einer größeren Nachfrage polnischer Investoren haben sich bestätigt. Mai 2013 September 13. September 2013 Silesia City Center verkauft Verkauf des polnischen Einkaufszentrums Silesia City Center für EUR 412,0 Mio. an ein internationales Investorenkonsortium unter Führung der Allianz abgeschlossen (Closing). Dabei handelte es sich um eine der größten Einzeltransaktionen im Jahr 2013 in Polen.

6 6 Highlights 28. Oktober 2013 Baufortschritt beim Gerling Quartier Gerling Quartier alle zehn Rohbauten des ersten Bauabschnitts in Köln abgeschlossen. Oktober Februar 2014 Februar 2014 DGAG-Portfolio erworben BUWOG erwirbt das DGAG-Portfolio in Norddeutschland und ebnet damit den Weg zur Verselbständigung. IMMOFINANZ kündigt die Börsennotiz der BUWOG über Abspaltung an.

7 Highlights 7 Abschluss des Verkaufsprogramms Das mit Beginn des Geschäftsjahres 2010/11 gestartete Fünf-Jahres-Verkaufsprogramm, das ein Volumen von EUR 2,5 Mrd. aufgewiesen hat, wurde vorzeitig erfüllt: Zwischen Mai 2010 und April 2014 belaufen sich die Immobilien verkäufe inklusive Fondsverkäufe bereits auf insgesamt EUR 2,7 Mrd. März April April 2014 BUWOG AG Spin-off Spin-off der BUWOG AG von der IMMOFINANZ AG erfolgreich abgeschlossen. Die BUWOG-Aktie startete in Frankfurt mit einem ersten Kurs von EUR 13,00 in den Handel, in Wien mit EUR 13,20.

8 8 Inhalt VIVO! Center Pila PL T Neues Shopping Center Konzept VIVO! die Eröffnung ist im Q geplant ca C vermietbare Fläche

9 Inhalt 9 Inhalt Kennzahlen 2 Highlights im Geschäftsjahr 2013/14 4 Vorwort des Vorstands 10 Vorstand im Fokus 14 Unser Unternehmen 22 Trade 24 Development 28 Asset Management 32 Bericht des Aufsichtsrats 46 Corporate Governance Bericht 48 Investor Relations 56 Konzernlagebericht 62 Wirtschaftsentwicklung 64 Immobilienmärkte 67 Entwicklung der Finanzmärkte 72 Portfoliobericht 75 Immobilienbewertung 90 Finanzierungen 91 Ergebnis-, Bilanz- und Cashflow-Analyse 96 Nachhaltigkeit 104 Rechtsstreitigkeiten 109 Internes Kontrollsystem 121 Forschung und Entwicklung 122 Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften 123 Ausblick 123 Konzernabschluss 126 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 128 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 129 Konzernbilanz 130 Konzern-Geldflussrechnung 131 Konzern-Eigenkapitalentwicklung 132 Konzernanhang Allgemeine Angaben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Konsolidierungskreis und Unternehmenszusammenschlüsse Informationen zu den Geschäftssegmenten Erläuterungen zur Konzern- Gewinnund Verlustrechnung Erläuterungen zur Konzernbilanz Erläuterungen zur Konzern- Geldflussrechnung Sonstige Angaben Konzernunternehmen der IMMOFINANZ AG 230 Erklärung des Vorstands 249 Bestätigungsvermerk 250 Einzelabschluss 252 Bilanz zum 30. April Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2013/ Anhang 255 Entwicklung des Anlagevermögens gemäß 226 (1) UGB 275 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013/ Bestätigungsvermerk 294 Glossar 296

10 10 Vorwort des Vorstands V.l.n.r.: Mag. Dietmar Reindl, Mag. Birgit Noggler, Dr. Eduard Zehetner

11 Vorwort des Vorstands 11

12 12 Vorwort des Vorstands Sehr geehrte Damen und Herren, im letzten Jahr haben wir an dieser Stelle die Deutschland-Expansion der BUWOG und die Verselbständigung unserer Wohnimmobilientochter über den Kapitalmarkt als einen Schwerpunkt für das Geschäftsjahr 2013/14 genannt. IMMOFINANZ und BUWOG sprechen unterschiedliche Investorengruppen an und erhalten zusammengefasst in einem Konzern daher vom Markt nicht jene Bewertungen, die sie eigentlich verdienen, lautete unsere Argumentation. Ein arbeitsintensives Jahr später haben wir dieses Vorhaben umgesetzt: Die BUWOG hat sich mit dem Zukauf von rund Wohnungen im Nordwesten Deutschlands als deutsch-österreichisches Wohnimmobilienunternehmen positioniert, die Aktie notiert seit 28. April 2014 an den Börsen Wien und Frankfurt gefolgt von Warschau am 29. April. Wie von uns erwartet, wurde die BUWOG, die sich mit ihrem Geschäftsmodell einer Immobilienmaschine von der deutschen Peergroup abhebt, sehr gut am Kapitalmarkt aufgenommen, die Aktie und damit die in der BUWOG gebündelten Wohnimmobilien werden von den Investoren mit einem deutlich geringeren Abschlag zum Net Asset Value bewertet als zuvor unter dem Dach der IMMOFINANZ Group. Marktführer für Gewerbeimmobilien in CEE Die Abspaltung der BUWOG bedeutet für die IMMOFINANZ eine Schärfung ihres Portfolioprofils als ein rein auf Gewerbeimmobilien ausgerichteter Immobilienkonzern mit Schwerpunkt Zentral- und Osteuropa. Nach dem Spin-off ist Russland nun unser größter Einzelmarkt, gefolgt von Österreich, Rumänien, Polen und Deutschland. Wie bereits in der Vergangenheit betont, bereitet uns unser Russland-Geschäft kleinen Rückschlägen zum Trotz Freude: Die erzielten Renditen liegen deutlich über jenen in Ost- bzw. Westeuropa, unsere Immobilien weisen eine hohe Auslastung deutlich jenseits der 90%-Marke auf. Die Krise in der Ukraine, ihre weitere Entwicklung und die eingesetzte Sanktionspolitik zwischen dem Westen und Russland stellen allerdings Unsicherheitsfaktoren dar, die in den zurückliegenden Wochen die Stimmung der Investoren deutlich trübten. Dies belastete sowohl den Gesamtmarkt in Wien als auch unsere Aktie. Die zuletzt angekündigten bzw. bis Mitte August beschlossenen Sanktionen betreffen die IMMOFINANZ Group nicht direkt. Als Betreiber großer Einkaufszentren in Moskau sind wir allerdings indirekt davon berührt. Denn latente Kriegsängste und wirtschaftliche Sanktionen sind der Konsumlaune der Moskauer Bevölkerung nicht förderlich. Daher hoffen wir auch auf ein baldiges Ende der Krise bzw. vertrauen auf einen Sieg der Vernunft. Abseits dieser Entwicklungen ist am Transaktionsmarkt rege Tätigkeit zu beobachten. Mit dem Verkauf unseres polnischen Einkaufszentrums Silesia City Center haben wir im zurückliegenden Geschäftsjahr eine Benchmark-Transaktion in CEE abgewickelt. Das Interesse für Osteuropa hat in den letzten zwölf Monaten deutlich zugenommen, angesichts des attraktiven Risiko-Rendite-Profils wird die Region für Investoren zunehmend zur Alternative zu den westlichen Märkten. Die EZB hat zudem mit ihren zinspolitischen Ankündigungen ein Signal in Richtung Immobilieninvestments gesetzt. Ein Ende der lockeren Geld- und damit der Tiefzinspolitik ist nicht in Sicht. Das wiederum verstärkt die Suche der Anleger nach relativ sicheren Alternativ- Investments zum Geldmarkt. Vom Wirtschaftswachstum in den einzelnen Ländern würden wir uns hingegen stärkere Unterstützung für unser Vermietungsgeschäft wünschen, wenngleich sich die wirtschaftliche Lage in Zentral- und Osteuropa zunehmend verbessert und in vielen CEE-Ländern das BIP-Wachstum im 1. Quartal 2014 höher als erwartet ausgefallen ist. Wir fühlen uns daher mit unserer Positionierung als führender Gewerbeimmobilieninvestor und -entwickler in CEE sehr wohl und sind vom langfristigen Wachstumsund Aufholpotenzial dieser Region überzeugt. Neben vergleichsweise gesunden Staatshaushalten wird vor allem der Aufholbedarf dieser Länder gegenüber Westeuropa ein wichtiger Wachstumstreiber bleiben. Der Export insbesondere nach Westeuropa und zunehmend auch die Binnennachfrage unterstützen die positive Entwicklung. Konzernergebnis gesteigert Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2013/14 konnte das Konzernergebnis um rund 63% auf EUR 180,4 Mio. gesteigert werden. Die um Verkäufe, Zukäufe und Fertigstellungen bereinigten Mieterlöse (like-for-like) zeigen eine im Großen und Ganzen stabile Entwicklung. Insgesamt sind wir als Vorstand mit dem im Plan liegenden Konzernergebnis zufrieden. Im operativen Bereich wurden zwar nicht alle Ziele erreicht, wenngleich das vor allem aus Russland resultierende negative Ergebnis aus der Immobilienentwicklung durch einen wesentlichen Verhandlungserfolg, ebenfalls in Russland, kompensiert werden konnte.

13 Vorwort des Vorstands 13 Das negative Ergebnis aus der Immobilienentwicklung ist vor allem auf die Verzögerungen bei der Fertigstellung des Moskauer Shopping Centers GOODZONE und damit in Zusammenhang stehende höhere Baukosten zurückzuführen. Mittlerweile ist dieses Shopping Center aber fertiggestellt und in Betrieb. Aufgrund der niedrigen Bewertung von GOODZONE (pro Quadratmeter gerechnet deutlich unter der Bewertung unseres größten Moskauer Shopping Centers Golden Babylon Rostokino) gehen wir allerdings von entsprechenden Wertauf holungen in den Folgejahren aus. In der währungsbereinigten Neubewertung macht sich bemerkbar, dass die externen Immobiliengutachter ihre Diskontierungssätze für Russland etwas erhöht haben, den Markt also aufgrund der politischen Situation und möglicher Sanktionen vorsichtiger bewerten. Letztendlich entspricht die Abwertung für russische Immobilien aber weniger als 5% des russischen Portfolios. Lassen Sie uns abseits der erfolgreichen BUWOG- Expansion in Deutschland und der Verselbständigung des Unternehmens über den Kapitalmarkt kurz noch einige Highlights des zurückliegenden Jahres anführen: > Der ursprüngliche Plan, binnen fünf Jahren Immobilien für EUR 2,5 Mrd. zu verkaufen, wurde bereits nach vier Jahren übererfüllt. So hat die IMMOFINANZ in vier Jahren Immobilien inklusive Fonds im Wert von EUR 2,7 Mrd. verkauft und das mit einer durchschnittlich zweistelligen Marge über Buchwert. > Das im Mai 2013 erfolgte Warschau-Listing der IMMOFINANZ-Aktie sorgte für einen deutlichen Anstieg polnischer Investoren. > Im operativen Geschäft haben wir einen noch stärkeren Fokus auf Markt- und Kundennähe gelegt und mehr Verantwortung in unsere Kernländer verlagert sowohl im Asset Management als auch im Development. Wir sind überzeugt, dass dies ein kompetitiver Vorteil und Werttreiber für unser Unternehmen ist. Wie angekündigt, werden wir Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, in der am 30. September 2014 stattfindenden ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende vorschlagen. Die IMMOFINANZ hat im zurückliegenden Geschäftsjahr einen wesentlichen Teil ihrer erwirtschafteten Liquidität in die Expansion der BUWOG investiert und damit den Spin-off und erfolgreichen Börsengang ermöglicht. Durch die automatisch erfolgte Ein buchung der BUWOG- Aktien (je eine BUWOG-Aktie für je 20 IMMOFINANZ-Aktien) in Ihr Depot können Sie direkt vom Wertpotenzial der Wohnimmobilienaktivitäten profitieren, die BUWOG wird zudem nachhaltig Dividenden ausschütten und plant die erste Dividende wie vom Unternehmen kommuniziert bereits im Herbst, sofern diese von der Hauptversammlung beschlossen wird. Damit sollte der Dividendenentfall bei der IMMOFINANZ wenigstens teilweise kompensiert werden. Wir als Vorstand der IMMOFINANZ planen für das laufende Geschäftsjahr die Dividendenzahlungen wieder aufzunehmen. Wir werden auch weiterhin mit aller Kraft daran arbeiten, die Profitabilität des Konzerns nachhaltig zu steigern und die Bewertung der Aktie am Kapitalmarkt zu verbessern. Dr. Eduard Zehetner CEO Mag. Birgit Noggler CFO Mag. Dietmar Reindl COO

14 14 Vorstand im Fokus Unser Vorstand im Interview Marktkonsolidierung wird auch für die Immobilienbranche in Zentral- und Osteuropa ein Thema Das Geschäftsjahr 2013/14 stand im Zeichen der Abspaltung der BUWOG, die seit 28. April börsennotiert ist. Wie sieht die erste Zwischenbilanz aus? Eduard Zehetner: Wir haben immer gesagt, dass IMMOFINANZ und BUWOG kombiniert vom Markt nicht jene Bewertungen erhalten, die sie eigentlich aufgrund ihrer Portfolioqualität verdienen. Und das hat sich als richtig erwiesen: Die BUWOG wird als eigenständiges börsennotiertes Unternehmen von den Investoren deutlich höher bewertet als unter dem Dach der IMMOFINANZ. So konnte die BUWOG-Aktie den Kursabschlag zum Net Asset Value (NAV) von Beginn weg stark reduzieren. Belief sich der Abschlag, gemessen an der IMMOFINANZ, vor dem Spin-off implizit auf rund 36%, so hat sich dieser bereits am ersten Handelstag der BUWOG halbiert. Die Erstnotiz der BUWOG in Wien lag mit EUR 13,2 über unseren Erwartungen. Und seither ist der Kurs weiter gestiegen, das bisherige Jahreshoch lag bei EUR 14,75. Birgit Noggler: Die Roadshows haben gezeigt, dass die Investoren das Geschäftsmodell und die deutschösterreichische Aufstellung der BUWOG schätzen. Die ersten Analysteneinstufungen sind sehr positiv ausgefallen. Zwischenzeitlich hat die BUWOG auch ihre Großakquisition in Deutschland, das DGAG-Portfolio mit rund Wohnungen sowie die dazugehörende Management-Plattform mit ca. 300 Mitarbeitern, abgeschlossen. Alles verläuft somit nach Plan. Die IMMOFINANZ-Aktie weist aber nach wie vor einen hohen Abschlag zum NAV auf. Zehetner: Hier waren in den zurückliegenden Monaten vor allem die politischen Unruhen in der Ukraine nicht hilfreich, das betrifft uns aber nicht allein. Sieht man sich den Gesamtmarkt seit Jahresbeginn 2014 an, so entwickelt sich unsere Aktie quasi im Gleichklang mit dem ATX. Wie spiegelt sich der Spin-off im Jahresabschluss 2013/14 der IMMOFINANZ wider? Noggler: Die Verselbständigung der BUWOG wurde im Konzernabschluss entsprechend abgebildet. Aufgrund des Spin-offs haben wir die BUWOG endkonsolidiert; gleichzeitig ist ein 49%iger Anteil als nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligung wieder zugegangen. Diese wird nun als Anteil an einem assoziierten Unternehmen ausgewiesen. Die Zugangsbewertung der Beteiligung erfolgte zum Börsenkurs plus einer Kontrollprämie. Diese Kontrollprämie wurde extern, also mithilfe von Vergleichstransaktionen an den europäischen Kapitalmärkten, belegt und begründet sich damit, dass der Entherrschungsvertrag nur zwischen BUWOG und IMMOFINANZ gilt. Es ist nämlich durchaus anzunehmen, dass ein Dritter, der ein 49%-Paket an der BUWOG erwirbt, diese damit beherrschen würde und daher einen Aufschlag zum Börsenkurs zu zahlen bereit wäre. Zehetner: Der Ansatz nach der Equity-Methode wurde möglich, weil die IMMOFINANZ keine Kontrolle mehr über die BUWOG hat. Das sieht man etwa an der Zusammensetzung des fünfköpfigen BUWOG-Aufsichtsrats, in dem nur ein IMMOFINANZ-Vorstand vertreten ist. Neben dem Anteil an der BUWOG ist die IMMOFINANZ auch in eine BUWOG-Wandelanleihe investiert, die ein Volumen von EUR 260,0 Mio. hat. Wie sehen Ihre Pläne für diese beiden Investments aus? Zehetner: Von der BUWOG-Beteiligung wollen wir uns mittelfristig trennen und zwar zumindest zum Buchwert je Aktie und auf eine marktschonende Art und Weise. Das haben wir bereits im Vorfeld des Spin-offs kommuniziert, und daran hat sich nichts geändert. Was die Wandelanleihe anbelangt, so ist die BUWOG im Zeitraum bis Ende Jänner 2015 berechtigt, diese zu kündigen und alles zurückzuzahlen. Ist das nicht der Fall, dann werden wir die Anleihe nach Ablauf dieser Call-Option am Kapitalmarkt platzieren und mit dem Erlös unsere Zwischenfinanzierung tilgen. Und wohin soll die Liquidität aus einer Verwertung der BUWOG-Aktien fließen? Zehetner: In unsere Immobilienmaschine, genauer gesagt in den Ausbau unserer Entwicklungsaktivitäten bzw. in Portfolioinvestitionen in West- und Osteuropa. Aktuell, also per Ende April 2014, weisen die im Bau befindlichen Entwicklungsprojekte einen voraussichtlichen Verkehrswert nach Fertigstellung in Höhe von EUR 773,2 Mio. auf. Diesen Wert wollen wir durch neue Projekte mittelfristig auf bis zu EUR 2,0 Mrd. erhöhen, wobei die Schwerpunkte auf den Märkten Deutschland, Polen, Russland und Rumänien liegen. Diese Expansion bedingt klarerweise eine höhere Kapitalbindung. Und wie sieht es mit Dividenden und Aktienrückkäufen aus? Zehetner: Die Liquidität dafür muss aus dem operativen Geschäft kommen. Wir haben angekündigt, dass wir ab dem laufenden Geschäftsjahr die Dividendenzahlung

15 Vorstand im Fokus 15 wieder aufnehmen werden. Aus heutiger Sicht streben wir für 2014/15 eine Ausschüttung in Höhe von EUR 0,15 bis EUR 0,20 je Aktie an, wobei sich diese grundsätzlich aus Dividendenzahlung und Aktienrückkaufprogramm zusammensetzen kann. Noggler: Wir als Vorstand werden der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende vorschlagen. Die IMMOFINANZ hat im zurückliegenden Jahr wesentliche Teile ihrer erwirtschafteten liquiden Mittel in den Ankauf von deutschen Wohnimmobilien investiert und damit die Positionierung der BUWOG als deutsch-österreichisches Wohnimmobilienunternehmen ermöglicht Zehetner: Und das wiederum war die Voraussetzung für die mehrheitliche Abspaltung der BUWOG, bei der unsere Aktionäre für je 20 IMMOFINANZ-Aktien zusätzlich eine BUWOG-Aktie erhalten haben. Die BUWOG ist ebenfalls ein nachhaltiger Dividendentitel und wird für 2013/14 voraussichtlich EUR 0,65 je Aktie ausschütten. Der IMMOFINANZ werden daraus rund EUR 32,0 Mio. zufließen. Noggler: Was künftige Aktienrückkaufprogramme angeht, so planen wir, die derzeit für eine Finanzierung verwendeten 9,00% an eigenen Aktien nach Rückführung oder Umstrukturierung dieser Finanzierung einzuziehen. Portfolioinvestitionen können ja auch Zukäufe umfassen: Inwiefern bieten sich Konsolidierungsmöglichkeiten an? Zehetner: Der Markt bewegt sich eindeutig in diese Richtung. Am deutschen Wohnimmobiliensektor hat die Konsolidierung bereits vor einigen Quartalen eingesetzt, weil Synergiepotenziale auf der Hand lagen. Die BUWOG hat dabei mit der Übernahme des DGAG-Portfolios mitgewirkt. Mit Blick auf den Retail-Sektor in Westeuropa haben erst kürzlich Klépierre und Corio Fusionspläne bekannt gegeben. Wir erwarten, dass sich die Konsolidierung im gewerblichen Immobilienbereich in Zentralund Osteuropa fortsetzen wird. Als Marktführer in dieser Region werden wir dabei eine aktive Rolle einnehmen und Opportunitäten, die sich in unseren Kernmärkten bieten, mit Blick auf Synergien und Skaleneffekte prüfen. An welche Dimensionen denken Sie dabei? Zehetner: Das ist immer davon abhängig, welche Möglichkeiten sich ergeben und kann generell von Anteils- und Portfolioakquisitionen bis zu Fusionen reichen. Falls wir

16 16 Vorstand im Fokus Konsolidierungsschritte setzen, streben wir dabei aber die unternehmerische Verantwortung an. Ist nach dem Spin-off der BUWOG und der Abgabe des westeuropäischen Residential-Bereichs auch eine weitere Simplifizierung des IMMOFINANZ-Portfolios angedacht? Zehetner: Mittelfristig bleibt es sicher bei den drei kommerziellen Assetklassen Einzelhandel, Büro und Logistik. Mit der Abspaltung der BUWOG und der Realisierung größerer Transaktionen haben wir allerdings gezeigt, dass wir sehr rasch in der Lage sind, Chancen am Markt wahrzunehmen. Daher will ich nicht ausschließen, dass wir zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht ein Segment aus unserem Retail- oder Logistikbereich zum Beispiel unsere Fachmarktkette STOP.SHOP. drehen, wenn sich Möglichkeiten bieten und die Preise attraktiv sind. Vor diesem Hintergrund ist auch der Fokus auf die Markenbildung im Portfolio zu sehen? Dietmar Reindl: Ja. Angefangen von der Wohnimmobilienmarke BUWOG über unsere Fachmarktkette STOP. SHOP. bis zu Deutsche Lagerhaus und LOG CENTER, die für unsere Logistikaktivitäten in Deutschland und Osteuropa stehen, können wir hier bereits auf zahlreiche erfolgreich etablierte Marken verweisen, mit denen wir auch weiter in unseren Kernländern expandieren. Im zurückliegenden Geschäftsjahr haben wir mit VIVO! zudem eine neue Marke für den Einzelhandel geschaffen. VIVO! Einkaufszentren sind hinsichtlich Größe, Ausrichtung und Angebot zwischen STOP.SHOP.s auf der einen Seite und großen Shopping Center auf der anderen Seite angesiedelt. Es handelt sich typischerweise um eingeschoßige Einkaufszentren mit starker Fashion- und Entertainment-Ausrichtung, die ideal für kleinere und mittelgroße Städte sind. Es ist geplant, dass unser erstes VIVO!- Center im 4. Quartal 2014 im polnischen Pila eröffnet wird, das zweite voraussichtlich im Kalenderjahr 2015 in Stalowa Wola, das ist eine Stadt im südöstlichen Polen. Insgesamt haben wir aktuell fünf VIVO!-Standorte in Polen in der Umsetzung. Dieses Konzept bietet sich prinzipiell auch für Moskau und Moskau-Region an. Und wie sehen die Expansionspläne für STOP.SHOP.s und Logistik aus? Reindl: Unter dem Markendach von LOG CENTER wollen wir schwerpunktmäßig Logistikprojekte in Rumänien und Russland errichten, die Deutsche Lagerhaus baut ihre Projekt-Pipeline in Deutschland aus. Mit unseren STOP.SHOP.s sind wir bereits an 50 Standorten in sechs Ländern vertreten und starten nun auch mit der Expansion in Serbien, die ersten beiden Standorte stehen bereits fest. Das STOP. SHOP.-Konzept passt hinsichtlich Größe der Städte, Kaufkraft der Bevölkerung etc. ideal für die Gegebenheiten in den Balkan-Ländern. Das Feedback der Mieter ist sehr positiv. Zehetner: In Polen arbeiten wir ebenfalls am Roll-out unserer STOP.SHOP.s, im November 2013 wurde in Mlawa der zweite polnische Standort eröffnet, im 2. Halbjahr 2014 folgen Ketrzyn und Zary. Mittelfristig sind rund zehn weitere geplant. In Rumänien steht ebenfalls der Markteintritt mit STOP.SHOP.s bevor, hier besitzen wir einige sehr interessante Grundstücke, die derzeit bei unseren Landreserven geparkt sind. Im zurückliegenden Geschäftsjahr haben wir zudem fünf Fachmarktzentren vier in Slowenien und eines in Tschechien - zugekauft und einem Rebranding unterzogen. Diese Märkte sind voll vermietet und weisen eine hohe Rendite auf. Wenn sich solch attraktive Kaufmöglichkeiten bieten, sehen wir uns diese an. Reindl: Die internationalen Einzelhändler schätzen unser großes Netzwerk. Bei der Expansion in neue Länder benötigen sie eine gewisse Mindestanzahl an Standorten, damit Skaleneffekte erzielbar sind. Sie wollen daher einen verlässlichen Partner und Developer wie uns, der sie begleitet und in der Lage ist, rasch einen Roll-out in mehreren Ländern zu realisieren. Nach dem Spin-off der BUWOG hat sich die geografische Ausrichtung der IMMOFINANZ noch stärker in Richtung Osteuropa verschoben. Knapp 70% des Portfolios sind in CEE bzw. Russland angesiedelt. Wird es vor dem Hintergrund der weiteren Development-Vorhaben ungefähr bei dieser Aufteilung bleiben? Zehetner: An sich sind keine größeren Veränderungen vorgesehen. Aber natürlich ist für den Fall möglicher Konsolidierungsschritte nicht ausgeschlossen, dass sich die Prozentsätze deutlicher verschieben. Das entscheiden dann aber die jeweiligen Umstände und Opportunitäten. Der Wachstumsausblick für die CEE-Region ist positiv. Ist die schrittweise Erholung der Wirtschaft bereits bemerkbar? Zehetner: Insgesamt ist Osteuropa nach wie vor nicht die Wachstumsstory, die wir gerne hätten. Wir würden uns mehr Rückenwind vom Wirtschaftswachstum für unsere Vermietungen wünschen. Sieht man sich das Start quartal 2014 an, so haben wir zwar in einigen Ländern teils sehr gute BIP-Daten gesehen, aber wie gesagt: Es sollte noch mehr werden. Reindl: Neben vergleichsweise gesunden Staatshaushalten wird vor allem der Aufholbedarf dieser Länder gegenüber Westeuropa ein wichtiger Wachstumstreiber bleiben. Der Export insbesondere nach Westeuropa und zunehmend auch die Binnennachfrage unterstützen die positive Entwicklung. In Rumänien etwa beobachten wir eine wachsende Nachfrage nach qualitativen Logistik flächen. Die Logistik ist innerhalb der kommerziellen Immobilien-Assetklassen ja eine Art Frühindikator für eine Wirtschaftserholung. Nach der jüngsten Großvermietung an Ursus Breweries (Anm.: nach Ende des Berichtszeitraums) liegt die Auslastung in unserem rumänischen Logistikportfolio bei rund 93%. Und wie bereits gesagt, wir planen den Start neuer Projekte.

17 Vorstand im Fokus 17 Wir haben etliche operative Maßnahmen gesetzt, um die Auslastung unserer Büro immobilien mittelfristig an jene des Einzelhandelsportfolios also über 90% heranzuführen. Mag. Dietmar Reindl, COO

18 18 Vorstand im Fokus Zehetner: Bei der Bevölkerung in Rumänien ist die Erholung allerdings noch nicht angekommen. Die Binnennachfrage erholt sich erst langsam. Und wie sieht es am Transaktionsmarkt aus? Noggler: Das Interesse für osteuropäische Immobilien zieht an. Natürlich wird in CEE nach wie vor nur ein Bruchteil des Volumens von Westeuropa gehandelt, im 1. Quartal 2014 waren es etwa 6% aller europäischen Transaktionen. Aber wir sehen, dass die Investoren stärker in Richtung Osteuropa tendieren. Zehetner: Aufgrund der Nachfrage sollten wir in den nächsten 18 bis 24 Monaten eine deutliche Yield- Compression in Osteuropa sehen. Sprich, die Differenz zwischen den Verkaufsrenditen in Ost- und Westeuropa von aktuell rund 200 bis 300 Basispunkten sollte sich in etwa halbieren. Ich erwarte auch, dass die Verkaufsrenditen in Russland sinken, wobei die Lage in der Ukraine natürlich ein Unsicherheitsfaktor ist. Aber in Russland sehen sich vermehrt Käufer aus China und der Arabischen Halbinsel um. Bleiben wir gleich bei Russland: Die Abspaltung der BUWOG hat das Russland-Portfolio der IMMOFINANZ stärker in den Fokus vieler Anleger gerückt. Zuletzt kamen hier mehrere Faktoren zusammen: Verzögerungen beim Development-Projekt GOODZONE, ein schwacher Rubel, die Unruhen in der Ukraine. Wie schätzen Sie die Lage ein? Zehetner: Unser Shopping Center GOODZONE haben wir mittlerweile eröffnet und damit qualitativ in Moskau neue Standards gesetzt. Ursprünglich war geplant, dass GOODZONE bereits im gesamten zurückliegenden Geschäftsjahr zu den Mieterlösen beiträgt und damit den Wegfall verkaufter Immobilien, vor allem des Silesia City Center, ausgleicht. Das wird nun erst 2014/15 der Fall sein, weil es bei der Entwicklung zu Verzögerungen gekommen ist, die nicht in unserem Einflussbereich lagen. Natürlich ist die weitere Entwicklung der politischen Unruhen in der Ukraine ein Unsicherheitsfaktor, der auf der Stimmung der Investoren und auch der Bevölkerung lastet. Wir hoffen daher auf eine baldige Entspannung der Lage. Mittel- bis langfristig sind weder ein schwacher Rubel noch latente Kriegsängste in der Bevölkerung unserem Geschäft zuträglich, da diese Faktoren für eine Konsumzurückhaltung sorgen. Und diese wiederum schlägt sich in den Umsätzen unserer Mieter nieder. Hinsichtlich des schwachen Rubels haben Sie zuletzt angekündigt, Ihren Mietern eventuell entgegenkommen zu wollen. Was ist daraus geworden? Reindl: Wie in Aussicht gestellt, haben wir einzelnen Mietern unserer Moskauer Einkaufszentren mit zeitlich eng begrenzten Vereinbarungen geholfen, die Wechselkurseffekte im 1. Quartal 2014/15 abzufedern. Grundsätzlich sind bei uns die Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein anhaltender Wertverfall des Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für unsere Mieter. Die vorübergehenden Reduktionen erfolgten nicht im Gießkannen-Prinzip für ein gesamtes Shopping Center, sondern rein auf Einzelfall-Basis. Auch sprechen wir von einem Zeitraum von wenigen Monaten. Diese Vorgehensweise hat sich bereits während der Finanzkrise 2008/09 als nachhaltig im Sinne der Mieterbindung erwiesen. Also kommt es zu keiner Strategieänderung? Zehetner: Wenn man in eine langfristige Assetklasse wie Immobilien investiert, kann die Strategie nicht bei jedem Störfeuer über Bord geworfen werden. Die aktuellen Ereignisse in der Ukraine sind nicht hilfreich, nichtsdestotrotz besteht in Russland aber eine klare Unterversorgung mit Retail- und Logistikimmobilien. Und eines darf man auch nicht vergessen: Die Immobilienrenditen in Russland sind deutlich höher als jene in anderen Teilen Ost- und Westeuropas. Generell besitzt Russland ein großes wirtschaftliches Aufholpotenzial. Deshalb prüfen Sie auch weitere Developments? Zehetner: Ja, im Einzelhandels- und Logistikbereich in Moskau und im Großraum Moskau. Wir werden voraussichtlich noch im Geschäftsjahr 2014/15 mit Entwicklungen starten, wobei die Gesamtinvestitionskosten der Einzelprojekte eher im hohen zweistelligen Millionen-Euro-Bereich anzusiedeln sein werden und nicht im dreistelligen Bereich wie in der Vergangenheit. Reindl: In diesen beiden Assetklassen hat sich der Leerstand am Gesamtmarkt in Moskau zuletzt auf 2,5% belaufen das entspricht eigentlich einer Vollvermietung. Der Vermietungsgrad des IMMOFINANZ-Portfolios ist im Jahresvergleich um rund fünf Prozentpunkte auf 85% gesunken. Eine Folge der BUWOG-Abspaltung? Reindl: Ja. Die BUWOG-Wohnimmobilien weisen was typisch für diese Assetklasse ist eine hohe Auslastung auf. Der Fokus im Asset Management liegt klar auf einer weiteren Verringerung des Leerstands, vor allem im Office-Bereich. Wir haben etliche operative Maßnahmen gesetzt, um die Auslastung unserer Büroimmobilien mittelfristig an jene des Einzelhandelsportfolios also über 90% heranzuführen. Dazu zählen etwa eine noch stärkere Kundennähe durch Dezentralisierung oder die Ausarbeitung länderübergreifender Wachstumsstrategien für unsere Kunden. Auch werden wir verstärkt in die Gebäudequalität unserer Bestandsimmobilien investieren. Das Motto lautet dabei in shape as new, also so gut wie neu. Damit sprechen wir nicht nur zusätzliche Kunden an, sondern bleiben für unsere bestehenden Mieter ein attraktiver Partner. Ein Beispiel dafür ist die geplante Modernisierung unserer Bürotürme Polus Tower I und II in Bratislava. Wie hat sich die Vermietungssituation im zurückliegenden Jahr dargestellt? Reindl: Wir konnten in unseren Kernmärkten die Mietpreise im Schnitt stabil halten, das zeigt sich auch im Likefor-like-Vergleich, also der Entwicklung der Mieterlöse

19 Vorstand im Fokus 19 Der unter unseren ursprünglichen Schätzungen liegende Kaufpreis für Rostokino ist auf einen Verhandlungserfolg der IMMOFINANZ zurückzuführen. Mag. Birgit Noggler, CFO

20 20 Vorstand im Fokus Mit der Abspaltung der BUWOG und der Realisierung größerer Transaktionen haben wir gezeigt, dass wir sehr rasch in der Lage sind, Chancen am Markt wahrzunehmen. Dr. Eduard Zehetner, CEO

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