PROPERTY MAGAZINE DÜSSELDORF. 20 Jahre MAPIC PHOENIX AUS DER ASCHE. Phoenix from the ashes. At A GLANCE! MAPIC CELEBRATES ITS 20 YEARS FROM PAGE 58!

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1 MAPIC MEET US IN CANNES! PROPERTY MAGAZINE AUSGABE NOVEMBER 2014 / ISSUE NOVEMBER 2014 At A GLANCE! FROM PAGE 58! DÜSSELDORF PHOENIX AUS DER ASCHE Phoenix from the ashes 20 Jahre MAPIC MAPIC CELEBRATES ITS 20 YEARS Kevin Biberach/Fotolia MaPIC Celebrates Its 20 Years PoP-uP-Store: rethink retail space Convertible bonds: the new PreferenCe of the real estate ComPanieS 1

2 Andrejs Pidjass / Fotolia.com Vitamin B Gönnen Sie sich eine Extra-Portion! 2

3 Editorial Positive Stimmung! auf den immobilienmärkten herrscht gute Stimmung, und auch die kreditgeber sind bester laune. die rahmenbedingungen für gewerbliche immobilieninanzierungen sind progressiver als im vorquartal und lassen damit auf einen dynamischen Jahresendspurt hofen. das umfeld in deutschland ist derzeit hervorragend: kapital ist günstig zu haben und wird gerade im bereich immobilien gern zur verfügung gestellt. 9% der kreditgeber geben weiterhin Zuwächse im neugeschäft an. Gewinner bei den kapitalgebern sind dabei nischensegmente wie wellness- und entertainment-immobilien sowie Parkhäuser. leicht verloren haben dagegen die klassischen bereiche büro- und wohnimmobilien sowie Shoppingcenter. aber die Zukunftsaussichten sind weiter rosig. experten bewerten die marktaussichten weiterhin positiv. trotz hoher marktdynamik ist mit Überhitzungstendenzen in deutschland nur begrenzt auf bestimmten top-märkten wie berlin, hamburg und münchen zu rechnen. Großes thema bleibt hier nach wie vor der massive wohnraummangel, dem investoren weiter entgegenwirken. Prozent der immobilieninanzierer erwarten weiter steigende wohnungsmieten und damit einen markt, der hohe renditen verspricht. lesen Sie mehr zu diesem thema in unserer aktuellen-ausgabe. ich wünsche ihnen viel Spaß bei der lektüre und würde mich freuen, Sie auf der mapic in Cannes zu trefen! Ihre Michaela schroer it works well! there is good mood on the real estate markets, and the creditors are in very good spirits, too. the frame conditions for commercial real estate fundings are more progressive than in the prior quarter and make hope for a dynamic inal spurt of the year. the environment in Germany is currently outstanding: capital is keen and easily received in the ield of real estate. 9% of the creditors are quoting further increases in new businesses. the winners for the creditors are niche segments such as wellness and entertainment properties as well as car parks. Classical areas like oice and apartment complexes as well as shopping centers have slightly lost. but the future perspectives are further looking bright. experts further evaluate the market prospects to be positive. despite strong market dynamics, overheating tendencies are only to be expected limitedly in Germany on certain top markets like berlin, hamburg and munich. on huge topic will remain the massive shortage of living space, to which investors are counteracting. percent of the real estate bankrollers are expecting further increasing apartment rents and thus a market that promises high rates of return. read more about this topic in our comprehensive issue. i hope you enjoy reading the articles in our issue and would be delighted to meet you at this year s mapic. Yours faithfully Michaela schroer 3

4 AUSGABE NOVEMBER Quo vadis Germany? German investment market 10 Mäßige Performance! Moderate performance! 12 Grunderwerbsteuer: Praxisrelevante Einschränkung von 94/6 Strukturen German real estate transfer tax: Signiicant restrictions for so-called 94/6 partnership structures 16 Wandelanleihen - Die neue Vorliebe der Immobiliengesellschaften Convertible bonds: The new preference of the real estate companies 20 Interview with Matthias Leube, Head of AXA Real Estate Germany 24 Kredit-Neugeschäft wächst um 40% Real estate inancing - new credit contracts increase by 40% 30 Osteuropa im Schatten der Ukraine-Krise Eastern Europe - in the shadow of the Ukraine crisis Interview with Dr. Eduard Zehetner, CEO, Immoinanz AG IVG lockt Kauinteressenten für Assets IVG attracts buyers interest for its assets 36 Wenn die Technik nicht geht, geht der Mieter. If your technical systems quit, so will your tenant. 40 City Portrait Düsseldorf: Phönix aus der Asche City Portrait Düsseldorf: Phoenix from the ashes 50

5 ISSUE NOVEMBER Sevens: Nach Fehlstart auf Kurs Interview with Helge T. Strobel, Geschäftsführer der Comfort Holding GmbH 52 Pop-up-Store - Handelsläche neu denken Rethink retail space 58 MAPIC Nachlese Expo Real Fokus Deutschland Expo Real 2014 lashback: Focus Germany 68 Hotel-Investmentmarkt boomt! German Hotel Investment market: Upward trend continues! 70 Modellprojekt für den Mittelstand A model project for the middle class 72 Logistiklächen: Heiß begehrt, aber kaum vorhanden! Logistics areas: Highly coveted, but scarcly available! 76 Personalien 80 Logistikboom und kein Ende - oder doch? Logistics boom and no end - is there? Wir haben keine Leadership in der Europäischen Union. Im Interview: Dr. Eduard Zehetner, CEO, Immofinanz AG, über die Situation in Osteuropa.

6 GastbeitraG Asset MAnAgeMent Wenn die Technik nicht geht, geht der Mieter. TECHNICAL ASSET MANAGEMENT If Your Technical Systems Quit, So will Your Tenant. Zwei Übel machen Mieter richtig sauer: Schlechter Service und technische Probleme, die sie und ihre Leute beeinträchtigen. Schlechter Service blüht nicht im Verborgenen, sondern ist mit gutem Willen und passenden Ressourcen schnell abgestellt. Technikmängel aber sind wie stiller Rostfraß irgendwann ist der Rohrbruch da. Besser, man lässt es erst gar nicht so weit kommen. Denn im schlimmsten Fall hat man dann schnell keinen Mieter mehr. by Jens Dehnbostel Managing Director REC Real Estate Consultancy There are few issues that will upset tenants as much as these two: poor service and technical issues that compromise the business and staff performance. Poor service is not a hazard that will strike out of the blue but something quickly remedied, if willpower and appropriate resources are deployed. Technical defects, by contrast, are like a thief in the night pipes may suddenly rupture, for example. Keeping this from happening is certainly a good idea. For if push comes to shove, you may ind yourself without a tenant. 36

7 Asset MAnAgeMent GastbeitraG Der Asset Manager und der Property Manager sind in der Regel kaufmännisch orientiert. Natürlich brauchen sie technisches Grundverständnis, sind aber selten Experten in Gebäudetechnik. Zwar stehen ihnen oft Facility Manager zur Seite, deren Aufgaben erfordern aber eher solide handwerkliche Kompetenz. Kurzfristige Reparaturen oder kleinere Wartungsarbeiten funktionieren dabei meistens gut. Wann und wie jedoch die strategische Ausrichtung der Gebäude erfolgen soll, wie es um die Flexibilität der Flächen bestellt ist, ob die Budgetplanung passt und wie es beispielsweise mit dem Brandschutz bestellt ist, um die Immobilie marktfähig und wertstabil zu halten, dafür braucht es ingenieurtechnischen Sachverstand und Erfahrung. Eine vergleichsweise junge Disziplin, die das Spektrum dafür bietet, ist das Technische Asset Management (TAM). Die simple, aber efiziente Formel heißt: aktiv statt reaktiv an der Immobilie arbeiten. Überwachung und steuerung schafft sicherheit Technisches Asset Management steht dem kaufmännischen Asset Management zur Seite und vervollständigt das Property Management sowie das Facility Management. Mehr noch, der Technische Asset Manager kann für den Eigentümer mit seinem breiten Sachverstand das Controlling der anderen Dienstleister übernehmen. Angesichts eines gewerblichen Immobilienbestandes, der zunehmend in die Jahre kommt, erkennen immer mehr Bestandshalter die immensen Vorteile, die das bietet. Der Eigentümer, der auf TAM baut, weiß immer genau, wo er steht. Denn zu den Aufgabengebieten des TAM zählt das ständige Aktualisieren der technischen Revisionsunterlagen sowie die Beaufsichtigung der Durchführungen der notwendigen Prüfungen und damit die Erfüllung der Aulagen. Auch die Vollständigkeit der Wartungsleistungen werden nachgehalten. Adhoc-Prüfungen des technischen Asset Managers sorgen dabei zusätzlich für die dauerhafte Einhaltung der vertraglich zugesagten Leistungen und deren Qualität beim Property- und Facility Manager. Die Vorteile des tam rechnen sich Die Vorteile für den Eigentümer sind umso größer, je umfassender die Leistungen des Technischen Asset Managements genutzt werden. Mängelvermeidung und -beseitigung ist von besonderer Bedeutung. Mindestens ebenso wichtig sind vorausschauende Planung und Beratung. Der Horizont kann gar nicht weit genug sein die Lebenszyklen von Immobilien bemessen sich in Jahrzehnten. Immer öfter stößt man in diesem Zusammenhang auf den Begriff Capex (Capital Expenditure) für die langfristige Investitionsplanung. Spätestens dann, wenn ein Objekt verkauft werden soll, kommt es zum Schwur. Wer Investitionen zur Wertsicherung mittels TAM klug und langfristig plant, erzielt unter dem Strich einen besseren Verkaufspreis, weil es im Vergleich zu schlecht gepleg- As a rule, asset managers and property managers take a business angle. While bringing a basic understanding of technical matters to the job, they are rarely structural, mechanical or electrical engineering experts. As often as not, they will have facility managers to assist them, but the latter s skills tend to be those of tradesmen no matter how robust. They usually excel at repairs on short notice and minor maintenance work. Yet when it comes to the strategic alignment of a building, to the lexibility of loor areas, to budget planning, or to ire prevention and protection all of it with a view to the property s marketability and stability of value genuine engineering expertise and experience are called for. This is where technical asset management (TAM) comes in, a comparatively young discipline. Its simple but effective formula is to take a proactive rather than a reactive approach in managing real property. Monitoring and Controlling for added safety The job of technical asset management is to assist the commercial asset management, and to complement both the property management and the facility management. What is more, the technical asset management with its broad-based know-how can assume the task of controlling the other service providers on behalf of the owner. Property asset holders with a commercial property portfolio on their hands that is getting on in years are becoming increasingly aware of the huge beneits this approach offers. Owners who opt for TAM know they are always up to date: The TAM areas of responsibility include updating the technical audit documents and supervising the performance of necessary audits and thus the compliance with regulatory constraints. The TAM also monitors the uninterrupted execution of all maintenance jobs. Ad-hoc audits undertaken by the technical asset manager ensure moreover that the contractually agreed services are performed and that quality standards are complied with both the property manager and the facility manager. Technical Asset Management Beneits that Pay Off The advantages for the owner increase apace with the service scope delivered by the technical asset management. Preventing and remedying defects is considered of paramount importance. At least as important as those is forward-looking planning and advisory. Your long-term horizon can hardly be long enough as property life cycles are measured in decades. More and more often, you will ind the word capex (for capital expenditure ) used in this context of long-term investment planning. The moment of truth will come when it is time to sell a given property at the latest. Taking advantage of your technical asset manager for smart long-term planning will let you realise a better baseline selling price, because poorly maintained buildings are inevitably subject to larger impairments for technical laws or 37

8 GastbeitraG Asset MAnAgeMent EinE vergleichsweise JungE Disziplin: Das TEChnisChE asset ManageMent tam basiert auf der simplen, aber effizienten formel: a)tiv statt rea)tiv an der immobilie arbeiten. ten Gebäuden erheblich weniger Wertabschläge für technische Mängel oder einen Investitionsstau gibt. Das gilt auch für die laufenden Mieterträge. anwalt für die interessen des eigentümers Die beste Gebäudetechnik ist die, von der man nichts sieht und hört, die einfach funktioniert. Dazu passt es perfekt, wenn notwendige Maßnahmen wie Wartung, Instandsetzung oder Erneuerung so geplant und gesteuert werden, dass der Mieter so wenig wie möglich belastet wird. Das schont die Nerven der Mitarbeiter in den Mieträumen und erspart unerfreuliche Verhandlungen über Mietminderungen. Das Managen der Schnittstellen zum kaufmännischen Asset Management und darüber auch zum eher kaufmännisch geprägten Property Management und zum Facility Management gehen zwangsläuig einher mit dem Blick fürs Ganze. Dazu muss eine akribische Kenntnis der sich ändernden baurechtlichen Anforderungen kommen, auch von deren Fallstricken, die Fehler schnell teuer werden lassen. Doch nur wenige beherrschen die ganze Leistungspalette. Hauptgrund dafür, dass professionelles Technisches Asset Management noch nicht lächendeckend verfügbar ist, sind die besonderen Anforderungen an die Teams. Es braucht eine ganze Reihe von hochqualiizierten Spezialisten: Bauingenieure, Gebäudetechnik-Ingenieure, Baujuristen, Brandschutzexperten, Energietechniker, Architekten, Statiker und so weiter. Wichtig ist, mit den Fachleuten in allen Teilaspekten auf Augenhöhe umgehen zu können. Das sollte die Messlatte sein bei der Entscheidung für einen TAM-Anbieter. Keine Chance für den renditekiller Leerstand Mieter schätzen es, wenn ihr Domizil regelmäßig geprüft und technisch umsorgt wird. Ein Eigentümer, der sich nur via Nebenkostenabrechnung in Erinnerung bringt, darf sich über schwache Mieterbindung nicht wundern. Besonders positiv registrieren es Mieter, wenn ausgewiesene Fachleute sich um die Immobilie kümmern. Deshalb ist es sinnvoll, Mieter über die Aktivitäten des Technischen Asset Managers ins Bild zu setzen. Plegt man das Objekt, plegt man den Mieter eine einfache Rechnung. Zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen, ist die hohe Kunst: den laufenden Ertrag sichern und die Immobilie jederzeit fungibel halten, um Marktchancen lexibel nutzen zu können. Das Objekt soll attraktiv für Mieter und für potenzielle Investoren sein in to discounts to compensate for an investment backlog. This is true even if the property is occupied on unexpired leases. Enforcing the Owner s Interests The hallmark of best practice mechanical and electrical systems (M&E) is that you never see or hear it because they function smoothly. Analogously, necessary work such as maintenance, repair or replacement should be planned and controlled in a manner that minimises the impact on tenants. Doing so will not only keep the patience of tenant staff from being strained, but will also keep you from having to negotiate rent reductions. Managing the interfaces between commercial asset management and facility as well as property management, which also has a commercial focus, will virtually force TAM to take a holistic approach. It should be supplemented by a pinpoint knowledge of changing planning-law requirements, including the snares therein that can make any error a costly affair. Few providers, however, cover the entire service spectrum. Indeed, the main reason why professional technical asset management is not yet available everywhere are the special requirements TAM teams must meet. They call for a long list of highly qualiied professionals: civil engineers, M&E engineers, construction lawyers, ire protection experts, energy engineers, architects, structural engineers, among other specialists. The idea is in essence to be able to see eye to eye with all specialists in regard to any aspect involved. So endto-end expertise should be the yardstick applied when selecting a TAM provider. eliminating Vacancy as Cause of Lost income Tenants appreciate the regular inspections and technical upkeep of their premises. An owner who shows up solely to present the annual energy statement should not be surprised to see tenant loyalty erode. Inversely, tenants will credit owners for having their premises taken care of by demonstrable specialists. This makes it all the more sensible to brief tenants about the activities of the technical asset manager. Taking care of your property means to take care of your tenant a matter of very simple math. That said, it is no mean feat to accomplish both things at once: securing current income and keeping the property fungible at all times in order to be lexible enough to exploit market opportunities. The property should be attractive for tenants and for potential investors being able to combine the two proves the competency 38

9 Asset MAnAgeMent GastbeitraG diesem Spagat beweist sich das Können des Technischen Asset Managers. Gerade für Halter größerer Bestände ist die Marktgängigkeit ihrer Immobilien von größter Bedeutung, erlaubt sie doch die Entscheidung von Buy or Hold auf einer jederzeit verlässlichen Grundlage. Kommt es zum Verkauf, erweist sich ein professionelles Technisches Asset Management spätestens bei der Due Diligence des Käufers als strategischer Vorteil, den man gar nicht hoch genug schätzen kann. Denn zu den Leistungen des TAM zählen unter anderem die Anlageninventarisierung und deren Aktualisierung, jährliche Objektbegehungen mit entsprechenden Dokumentationen und einer Anlagebewertung, die Investmentplanung auf Grundlage der Anlagenbewertung und vor allem die Lebensdauerberechnung inklusive Ausfallszenarien. Auch die Budgetplanung, die Angebotsprüfung, das Controlling der umgesetzten Maßnahmen und letztlich die fortwährende Prüfung der Dienstleister und deren Leistungen sind integrale Bestandteile des TAM. Die Erfahrung zeigt, dass besonders bei Anschlussvermietungen der technische Zustand des Gebäudes und dessen professionelle Betreuung schlagende Argumente darstellen. Ein Mieter, der weiß, dass er in einem bestens geplegten Objekt sitzt, wird sich mit einem Wegzug schwerer tun als ein skeptischer Mieter. Zufriedene Mieter sind sehr viel resistenter gegen Verlockungen der Mitbewerber. Übrigens überzeugt es auch die Hausbank, wenn der Eigentümer beim Verhandeln über Darlehen und Konditionen auf eine exzellente technische Verfassung seiner Immobilie verweisen und diese auch dokumentieren kann. Erst recht ist das natürlich ein Pfund, um damit bei potenziellen Käufern zu wuchern. Eine professionelle Dokumentation versetzt den Eigentümer nicht nur in die Lage, jederzeit und auch kurzfristig in Verhandlungen einzutreten, sie beschleunigt auch den Verkaufsprozess und gibt Verhandlungssicherheit ohne die Gefahr unliebsamer Überraschungen. Die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilie proitiert von Technischem Asset Management und am Ende gewinnen alle: Mieter, Eigentümer und Finanzierer. zwei fliegen mit einer )lappe zu schlagen, ist die hohe )unst: den laufenden ertrag sichern und die immobilie jederzeit fungibel halten, um Marktchancen lexibel nutzen zu können. of your technical asset manager. Ensuring the marketability of their property assets is of the utmost importance particularly for holders of large portfolios, as it permits them to put their buy or hold decisions on a permanently reliable basis. Whenever a property is sold, the strategic advantage of having a professional technical asset management in place will become apparent during the buyer s due diligence at the latest, and it would be hard to overstate its merits. After all, TAM services also include the stocktaking of it-out and ixtures, inventory updates, annual inspections of the premises including proper documentation and asset valuation, the investment planning on the basis of that asset valuation, and above all the service life calculation, including default scenarios. Other integral TAM components include budget planning, quote evaluation, controlling of implemented measures, and ultimately the continuous monitoring of independent contractors and consultants and of the works and services they perform, respectively. Experience shows that the technical condition of a building and its professional management become key negotiating arguments, especially during subsequent lettings. Tenants who are aware that they occupy a well-groomed property are not as easily persuaded to relocate as disgruntled tenants. Satisied tenants will be much less susceptible to the enticements offered by rival landlords. It will also enhance your position vis-à-vis the bank, if you, as a property s owner, can cite and document its excellent technical condition when negotiating loans and covenants. Of course, it will give you even more leverage when negotiating with a potential buyer. A professional documentation will not only put the owner in a position to enter into negotiations any time and on short notice, but will also speed up the sales process and improve the owner s negotiating conidence since no unwelcome surprises are to be expected. The property s entire value chain is boosted by technical asset management with all stakeholders ultimately beneiting: tenant, owner, and underwriting bank. 39