Asset Management als Schlüssel für den Mehrwert von Immobilienportfolios

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1 Asset als Schlüssel für den Mehrwert von Immobilienportfolios Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel Honorarprofessor am IRE BS Institut für Immobilienwirtschaft Geschäftsführer der BEOS GmbH 15. Juni 2007

2 Agenda 1. Der Markt für Asset 2. Definition und Einordnung des Asset 3. Institutionelle Perspektive 4. Prozessuale Perspektive und Werttreiber 5. Typische Probleme internationaler Investoren 6. Local Real Estate Asset Manager als Problemlösung Seite 2

3 1. Der Markt für Asset Massive Kapitalflüsse auf den deutschen Immobilienanlagemarkt begünstigen Nachfrage nach professionellem Asset Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 49,5 Mrd. wurde 2006 mehr als doppelt so viel in deutsche Gewerbeimmobilien investiert als im Vorjahr (EUR 20,5 Mrd.). Der Anteil internationaler Investoren ist im Vergleich zu 2005 von 62% auf 75% gestiegen. Nicht-börsennotierte Immobilienunternehmen und Fonds dominierten den Markt mit 48% des investierten Kapitals (EUR 24 Mrd.). Quelle: Jones Lang LaSalle Research (2007): Capital Markets Newsletter, S. 1. Seite 3

4 1. Der Markt für Asset Massive Kapitalflüsse auf den deutschen Immobilienanlagemarkt begünstigen Nachfrage nach professionellem Asset Quelle: Jones Lang LaSalle Research Stand Seite 4

5 2. Definition und Einordnung des Asset Asset als performancebeeinflussende Größe auf Objektebene IRE BS - Definition des Real Estate Asset und Schnittstellen Das Real Estate Asset umfasst die Planung, Steuerung und Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen in der Nutzungsphase einer Immobilienanlage. Maßgeblich obliegen dem Asset damit die Tätigkeiten des Mietmanagements, der Kostenoptimierung, Refurbishments und Tenant Improvements sowie die Initiierung und Steuerung von Re-Developments. Darüber hinaus ist das Asset mit der Geschäftsbesorgung auf Objektebene beauftragt, setzt strategische Ziele des Fondsmanagement durch einen Business Plan in operatives des Einzelassets um. Wesentliches Element ist auch das kontinuierliche Controlling und Reporting gewonnener Werte an das übergeordnete Investmentgremium. Property Portfoliomanagement Projektentwicklung Facilities Schnittstellen des Asset Seite 5

6 3. Institutionelle Perspektive Typischer Aufbau des Asset s bei grenzüberschreitenden Transaktionen Private Equity Investor Fonds Asset Manager als operative Plattform SPV Objektgesellschaft Property Facilities Objekt Seite 6

7 4. Prozessuale Perspektive und Werttreiber Seite 7

8 5. Typische Probleme internationaler Investoren Orientierung auf Fondsmanagement und fehlende local insights Seite 8

9 6. Local REAM als Problemlösung Vertragliche Rahmenbedingungen als Grundlage für eine beidseitig erfolgreiche Zusammenarbeit A Empfehlungen - Klares erfolgsorientiertes Anreizsystem - Definition des Aufgabenbündels von Asset ( one face to the customer ) - Handlungsspielraum für Asset schaffen B Forschungsfragen/ Theoretische Weiterentwicklung - Aufstellung von Leistungsbildern und Honorarmodellen - Analyse der Prinzipal-Agenten-Problematik, Klärung der Schnittstellen - Einbindung in den theoretischen Bezugsrahmen der Immobilienökonomie - Abstimmung von strategischem und operativem C Entwicklung des Marktes - Kurzfristig: zahlreiche Markteintritte, Aus- und Neugründungen, Größenwettbewerb - Mittelfristig: Marktbereinigung, Formulierung und Abgrenzung durch Qualitätsstandards Seite 9

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