Immobilien sollen Stabilität ins Portfolio bringen. Doch wann werden Investoren mehr fordern? Eine Standortbestimmung.

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1 Institutionelle Immobilienanlage Eine Asset-Klasse wird erwachsen oktober 2012 portfolio plattform Immobilien sollen Stabilität ins Portfolio bringen. Doch wann werden Investoren mehr fordern? Eine Standortbestimmung.

2 Jochen Reith Leiter Institutionelle Kunden, Patrizia Immobilien Dr. Christian Schütz Managing Director, Corpus Sireo Investment Management Alexander Tannenbaum Geschäftsführer, Universal-Investment Moderation: Maik Rodewald portfolio Verlagsgesellschaft 2 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

3 Dr. Matthias Stürmer Lehrbeauftragter, Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen- Geislingen Hermann Aukamp Abteilungsdirektor Immobilien, Nordrheinische Ärzteversorgung Bernd Wegener Leiter Hauptabteilung Immobilienmanagement, Versicherungskammer Bayern portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober

4 Jochen Reith Grüß Gott und herzlich willkommen hier in München, meine Damen und Herren. Vor zehn Jahren sprach Deutschland fast nur über Aktien. Zurzeit spricht alles über Immobilien, wie wir heute. Wie empfinden Sie die Stimmung, meine Herren? Stürmer: Die Stimmung für Immobilien insgesamt ist positiv. Insbesondere in Deutschland haben Immobilien als Kapitalanlage lange ein Schattendasein geführt. Man kann im Vergleich zu früher schon von einem Paradigmenwechsel sprechen: Die Anlageklasse wird erwachsen! Vor zwei Jahren hieß es bei der Allianz, sie wolle ihre Immobilienquote verdoppeln. Dieses Jahr hieß es, die Quote solle von vier auf sechs Prozent erhöht werden. Das sind immerhin zehn Milliarden. Stürmer: Daran sieht man: Die Bedeutung nimmt zu. Ein Grund ist das Anlagedilemma von Investoren. Ins gesamt bleibe ich optimistisch, aber es wird auch zunehmend schwerer, gute Renditen zu erzielen. Aukamp: Keine Frage, die Anlageklasse Real Estate ist bedeutender geworden. Immobilien machen bei der Nordrheinischen Ärzteversorgung inklusive Hypothekenfinanzierungen immerhin auch 25 Prozent des Gesamtportfolios aus. Bei aller positiven Stimmung sollten wir nicht vergessen, dass der Markt weiterhin zweigeteilt ist: Wir haben eine gute Immobilienkonjunktur bei Prime- und bei Core-Immobilien, aber 80 Prozent des Marktes sind davon eben nicht betroffen und werden auch nicht nachgefragt. Und wir haben eine Sonderkonjunktur für Wohnimmobilien in Deutschland, die anhalten wird. Das Gros der Investoren wiederum ist nicht bereit, auf der Risikoskala nach oben zu gehen. Das hängt auch mit einem Verständnis von der Immobilie in den Gesamtportfolios zusammen: Sie soll einen sicheren Pfeiler darstellen und eben kein zusätzliches Risiko hineinbringen. Inklusive Commitments kommt die Versicherungskammer Bayern auf eine Immobilienquote von sechs Prozent, also rund drei Milliarden Euro. Herr Wegener, Sie sind seit fast 20 Jahren im Geschäft: War die Stimmung schon einmal so gut? Wegener: Es kommt darauf an, wen Sie fragen. In der Versicherungsbranche besteht Unsicherheit darüber, was letztlich Solvency II oder die Neufassung der Richtlinie zur Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds (AIFM) bringen wird. Andererseits gibt es unregulierte Investoren, wie etwa Family Offices, für die Immobilien eine attraktive, weil vermeintlich sichere Asset-Klasse ist. Reith: Und weil die Stimmung bei den vermögenden Privaten so gut ist, machen sie salopp gesagt für die Institutionellen teilweise auch die Preise kaputt, die natürlich auch ihre Quoten tendenziell erhöhen wollen. Allerdings spürt man auch, dass der erste Blick und das war vor ein paar Jahren anders eindeutig in Richtung Risiko geht. Nicht ohne Grund stehen Core-Immobilien hoch im Kurs, und damit auch häufiger die Frage nach den Risiken statt nach den Chancen. Da müsste sich der Markt meiner Meinung Maik Rodewald nach ein bisschen differenzierter aufstellen. Die Immobilie, die man sich einfach mal so ins Portfolio legt und liegen lässt, gibt es immer noch aber die Zyklen sind schon kürzer geworden, so dass aktives Management über die nächsten Jahre wichtiger wird. Schütz: Die Stimmung für Immobilien ist gut, ja. Bemerkenswert ist, dass man dies seit Jahren herbeibeschworen hat. Bei jeder Umfrage wollten die Investoren ihre Immobilienquoten erhöhen, in den BVI-Daten gab es dafür aber kaum harte Belege. Jetzt haben wir durch das Niedrigzinsumfeld eine ganz neue Qualität. Der typische Institutionelle kann den Garantiezins oder seine Pensionszusagen aus Neuanlagen in den gängigen Rentenpapieren nicht mehr erreichen. Er ist fast gezwungen, über Infrastruktur und Immobilien nachzudenken. Das sind ganz neue Voraussetzungen für die Immobilienanlage. 4 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

5 Die großen Themen für Institutionelle sind die Flucht in Core-Immobilien und eine sehr viel stärkere Orientierung am Thema Cashflow: Laufende Ausschüttungen und laufende Renditen werden gesucht und nicht mehr wie zwischen 2005 bis 2007 Produkte, die eine hohe Internal Rate of Return (IRR) durch am Ende realisierte Wertsteigerungen versprachen, weil man glaubte, Marktphasen fortschreiben zu können. Es geht derzeit darum, auf laufender Fahrt etwas Vernünftiges zu erwirtschaften und das mit einem aktiven Management zu begleiten. Wie nimmt eine mit knapp 140 Milliarden administrierten Euro schwere Master-KAG die Stimmung für Immobilien wahr, Herr Tannenbaum? Tannenbaum: Wir gehen davon aus, dass die durchschnittliche Immobilienquote von Institutionellen von sechs bis sieben Prozent in den kommenden Jahren deutlich steigt hoffentlich auf zweistellige Quoten. Auffällig ist der Trend zur Core-Immobilie. Indes, so viel Core wie nachgefragt wird, gibt es nun einmal nicht, so dass manche Marktteilnehmer auch schon in Value-Added- beziehungsweise in opportunistische Immobilienanlagen ausweichen, was von den Banken aber nur sehr zurückhaltend finanziert wird. Ansonsten beschäftigen wir uns neben der Auflegung von Immobilienspezialfonds mit den neuen Regularien Solvency II und AIFM. Hier sage ich klipp und klar: Für den institutionellen Kunden ist es nicht nachvollziehbar, weshalb der Gesetzgeber nun die Bremse für den erfolgreichen offenen Immobilienspezialfonds ziehen möchte. Ansonsten kann ich bestätigen, was Herr Aukamp über die Risikobereitschaft und den Wunsch nach Cashflows sagte. Deshalb verfolgt die Universal-Investment seit 2011 den Ansatz, bei Immobilien die Administration vom aktiven Management zu trennen, so dass jede Partei sich auf die Kernkompetenzen fokussieren kann. Ist es nicht ein Paradoxon, dass Investoren bei Immobilien eher risikoavers sind woher sollen die Renditen denn sonst kommen? Stürmer: Es gehört offensichtlich zur deutschen Mentalität. Vielleicht sind Herr Aukamp und Herr Wegener diesbezüglich auch nicht ganz typisch, weil sie zu den großen Immobilieninvestoren gehören. Kleinere sind noch mehr in Core-Immobilien verhaftet. Erfahrung fehlt, um auch bei kleinem Portfolio Risiken zu streuen. Im europäischen Ausland findet sich diese Risikoaversion so nicht, in den USA noch weniger und in Asien überhaupt nicht. Holländische und britische Pensionsfonds sind in Asien zum Beispiel stark opportunistisch unterwegs.

6 Die deutsche Risikoaversion wird unweigerlich zum Problem, weil sich genau so eine Immobilienpreisblase aufpumpt, zumindest an den großen fünf deutschen Standorten. Die hohen Preise führen dann dazu, dass die Immobilienquoten wie geplant steigen auch ohne dass in mehr Immobilien investiert wird. Sehen Sie einen Bedeutungswandel der Immobilie für institutionelle Investoren? Stürmer: Angesichts von entweder Null-Rendite in Deutschland oder unkalkulierbarem Risiko in Südeuropa oder beidem wie in den USA und Japan - von Staatsanleihen muss die Bedeutung stabiler Ausschüttung der Immobilie steigen. Alleine bei den Versicherungen müssen jährlich 240 Milliarden neu angelegt werden. Ja wo soll das ganze Geld denn hin? Die Allianz kauft jedenfalls keine deutschen Staatsanleihen mehr! Die Bedeutung einer Core-Immobilie in Deutschland nimmt deshalb zwangsläufig zu. Allein bei den Versicherungen müssen jährlich 240 Milliarden Euro neu angelegt werden. Ja wo soll das ganze Geld denn hin? Dr. Matthias Stürmer, HfWU Nürtingen-Geislingen Reith: Wobei man diese Entwicklung hinterfragen muss. Es ist bedauerlich, dass sich viele Investoren opportunistische Anlagen nicht leisten können, obwohl diese ja auch irgendwann adäquate Ausschüttungen bringen, wenn sie gut gehen. Das Problem ist nur wie bei Private Equity der sogenannte J-Kurven-Effekt. Investoren, die sich dem Thema vor Jahren geöffnet haben, sehen aber, dass es funktioniert. (Wegener nickt) Wie definieren Sie eigentlich Core? Reith: Das ist der Punkt. Wir sehen Investoren, die bereit sind, auf das Dogma Lage, Lage, Lage als entscheidendem Kriterium zurückzukommen und auch eine Immobilie mit kurzem Mietvertrag, mit überschaubarem Leerstand oder mit einem baulichen Problem anzupacken. Wenn der in Anführungszeichen richtige Asset Manager mit an Bord ist, sind vernünftige Renditen drin. Ansonsten bekommen Sie das nur noch über Fremdkapital in den Griff. Wir haben deshalb vor geraumer Zeit schon beschlossen, dass wir alle Investments auch mit 100 Prozent Eigenkapital durchkalkulieren, um die wahre Ertragskraft der Immobilie transparent darzustellen. Aukamp: Aber warum sind die Investoren trotzdem derzeit eher risikoavers? Nun, es gibt genügend Volumen, das einst von Private-Equity-Häusern erworben wurde und wo die Asset-Management-Leistung eben nicht zu den gewünschten Vermietungsständen geführt hat. Das hängt alles noch im Markt und ist von den Banken auch noch nicht forciert nach außen getragen worden. Das weiß der Markt. Deshalb gibt es auch diese Spreizungen in den Preisen, die wir bei fast Bernd Wegener allen Nutzungsarten sehen. Tannenbaum: Herr Reith und Herr Aukamp haben die Bedeutung des aktiven Asset Managements für die Immobilie genannt genau das soll die Rendite verbessern. Die älteren, generalistisch organisierten Immobilienfonds Spezial- wie Publikumsfonds haben mit ihren Core-Beständen ihre gemeinhin avisierten fünf Prozent Rendite nicht erzielt. Heute muss ich umso dringlicher etwas anderes beifügen, was mir die Gesamtrendite schmackhaft macht. Das geht nach allen Erfahrungen nur, wenn ich einen professionellen Manager habe, der das Potenzial der Immobilien auch abrufen kann. 6 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

7 Wer seinen Kunden alles bieten will, dem darf nichts fehlen. Mit unserer neuen Immobilienplattform sind wir die KAG mit dem um fas - sends ten Angebot im deutschsprachigen Raum. Für institutionelle Investoren ver walten wir jetzt alle wesentlichen Asset-Klassen aus einer Hand. Bündeln Sie Ihre Immobilienanlagen bei uns und profitieren Sie von größerer Flexibilität und Diver si fikation. Und weil wir unabhängig, neutral und frei von Interessenkonflikten sind, können auch Asset Manager Immobilienkonzepte für institutionelle Investoren optimal realisieren. Informieren lohnt sich: +49 (0) Neu: Plattform für Ihre Immobilien- investments. Besuchen Sie uns: Halle A2, Stand A2.525

8 Schütz: Wenn wir über gesunkene Renditen bei Immobilien diskutieren, müssen wir aber auch auf Unternehmens- und Staatsanleihen blicken. Der Spread zwischen einem als sehr sicher wahrgenommenen Core-Immobilien-Return und einer vermeintlich sicheren Fixed-Income-Anlage ist immer größer geworden! Die Suche nach Rendite zwingt dazu, ein bisschen mehr nach links und rechts zu schauen. Man kann durchaus eine Immobilie mit einer salopp gesagt kleinen Macke kaufen, wenn man einen professionellen Asset Manager dafür hat. Bei Nischen, wie beispielsweise Healthcare, kann ein solcher Manager noch einmal höheren Mehrwert schöpfen. Stürmer: Eine Bemerkung zu den Begriffen. Der Branchenverband Inrev definiert Core ja nur als ein sogenanntes Income Producing Asset, unabhängig von der Lage. Prime dagegen zielt auf die Lage und den Zustand der Immobilie. In Deutschland geht die Reise Richtung Prime-Core. Je nachdem, wie man das auslegt, kann man aber auch beispielsweise in Ingolstadt landen, einer Boomtown mit einem Bevölkerungswachstum vergleichbar mit dem von asiatischen Ländern. Augsburg ist ebenfalls durchaus als Prime-Standort anzusehen. Schütz: Prime-Lagen in B-Städten finde ich sehr spannend. Das haben viele deutsche Institutionelle lange Zeit eher zurückgefahren. Wenn man die Nähe zum Markt hat, ist das eine sehr valide Investmentstrategie. Stürmer: Das sehe ich genauso. Bei solchen Immobilien ist der vorhin angesprochene Renditeunterschied so groß wie nie. Woran liegt das? Weniger daran, dass die Immobilienrendite dort unnatürlich hoch, sondern vielmehr daran, dass die Vergleichsrendite deutsche Staatsanleihen unnatürlich niedrig ist. Die Immobilienrendite per se ist nicht zu stark unter Druck geraten. Wegener: Um eine etwas höhere und auskömmliche Rendite zu bekommen, sind Engagements Alexander Tannenbaum in Top-Lagen von B-Städten als Alternative sicherlich interessant. Die meisten Institutionellen, die ich kenne, können die B-Städte selbst nicht abdecken. Insofern wären erfahrene Manager durchaus gefragt. Allerdings muss mir ein solcher Manager überzeugend darlegen können, wie er in diesen Märkten auch einen Exit organisieren kann. Für die Versicherungskammer ist neben dem laufenden Cashflow auch der Exit nach wie vor sehr wichtig. Aukamp: Diversifikation nach Regionen und nach Nutzungsarten ist eine selbst verständliche Überlegung. Dazu gehören auch Nischen, gerade auch in dieser Marktverfassung. Aber Nischen können auch Sackgassen sein. Bevor wir tiefer in die Nischen diskussion eintreten, möchte ich betonen: Anleger wollen heute mehr Kontrolle. Das ist die Erfahrung aus Gesucht werden Individualfonds oder Separated Accounts, wo Anleger und Manager eine klar definierte Investment-Strategie verfolgen und überprüfen können. Es wird heute viel mehr auf die einzelnen Fundamentaldaten der Anlagen geschaut. Eine größere Risikofreude werden wir erst dann sehen, wenn entsprechende Portfoliobereinigungen bei den Anlegern vonstatten gegangen sind. Wie halten Sie es mit den Nischen? Wegener: Eine Nische kann interessant sein. Inzwischen liegen ja auch Erfahrungen und Daten vor, die zeigen, dass Nischen wie etwa Light Industrial beachtliche, stabile Renditen bringen können. Die Frage ist, wie Nischenprodukte strukturiert werden können, so dass sie überhaupt einen spürbaren Beitrag zum Gesamtportfolio leisten. Ansonsten ist das Liebhaberei oder eben nicht für größere institutionelle Investoren geeignet. Herr Schütz, dieses Argument haben Sie sicherlich schon einmal gehört? Schütz: Das ist eine Frage der Portfolioallokation, zu der wir als Produktgeber nur begrenzt beitragen können. Warum geben Investoren uns Geld? Themen wie Wohnen, Büro und Einzelhandel an A-Standorten machen die meisten heute im Direktinvestment. Sie haben dann mehr Kontrolle, und zwar individuelle Kontrolle, da bin ich bei Herrn Aukamp. Unsere Daseinsberechtigung liegt in Asset-Klassen, die der Anleger sich selbst nicht zutrauen würde wir sind zum Beispiel stark in Healthcare-Immobilien. Das zweite Argument: Man ist in einer Region, die man weniger gut kennt. Das können B-Städte in Deutschland ebensogut sein wie Immobilienin Asien. Das dritte Argument ist die Diversifikation. 8 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

9 Stürmer: Wenn Sie ein Investment nicht beherrschen, sollten Sie die Finger davon lassen da kann die Nische so interessant sein wie sie will. Letztendlich ist Wohnen in Ingolstadt oder in München auch eine Nische. Nachhaltig können das nur spezialisierte Player. Gibt es denn genügend solcher Player? Aukamp: Die Zurückhaltung der Anleger gegenüber diesen Immobilien, die besonderes Know-how erfordern und kürzere Revitalisierungszeiträume haben, ist in der Vergangenheit gewachsen, weil auch nicht überall positive Erfahrungen gemacht worden sind. Es werden sich noch weitere spezialisierte Manager herauskristallisieren. Ingolstadt ist für mich kein Nischenmarkt, und Wohnen auch nicht, sondern ein Produkt, das überall dort Um eine etwas höhere und auskömmliche Rendite zu bekommen, sind Engagements in Top-Lagen von B-Städten als Alternative interessant. Bernd Wegener, Versicherungskammer Bayern tragfähig ist, wo wir eine positive demografische Entwicklung sehen. Das kann in Oldenburg sein oder in Studentenstädten wie Münster. Genau dafür müssen dann Manager bereitstehen, die Trends früh erkennen. Reith: Für viele Institutionelle war Wohnen aber lange Zeit ein Nischenprodukt. Und Sie finden immer noch viele Anleger, die das Thema noch gar nicht angegangen sind. Die Frage in der Nische ist: Wie viel Geld bin ich bereit, in die Hand zu nehmen, so dass es einen spürbaren Einfluss auf mein Gesamt ergebnis haben kann. Herr Aukamp, Herr Wegener, bringt ein Player wie die Universal-Investment, bringt die Trennung von Administration und aktivem Immobilien-Asset-Management mit, worauf Investoren gewartet haben? portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober

10 Tannenbaum: Darf ich einhaken? Unsere Erfahrung zeigt, dass Investoren Nischen nachfragen unter der Bedingung, dass es Manager gibt, die diese Nischen sinnvoll füllen können. Wir sehen genau diesen Trend, dass die Anleger Teilsegmente unter einem Dachfonds bündeln wollen, die von verschiedenen und professionellen Dienstleistern gemanagt werden, damit aggregiert die Gesamtrendite des Fonds optimiert werden kann. Noch einmal: Braucht der Immobilienmarkt eine Universal-Investment? Aukamp: Meiner Ansicht nach ja. Die Trennung des aktiven Asset Managements und der Verbuchungsplattform ist sehr relevant, auch angesichts von AIFM. Wir brauchen spezialisierte Manager, die in den angesprochenen Nischen investieren können. Und wir Investoren brauchen eine Plattform, die das Ganze aggregiert. Bemerken Sie denn eine neue Qualität des Reportings durch Aggregation? Aukamp: Ja. Mit dieser Aufspaltung ist die Professionalisierung einen Schritt weitergekommen. Wegener: Ich sehe das im Prinzip auch so. Im Kontext der neuen Regulierung schafft ein organisatorisch bedingtes internes Kontrollsystem eine zusätzliche Sicherheit für den Anleger. Dr. Christian Schütz Wenn verschiedene Parteien zusammenarbeiten, greift nicht immer ein Rädchen ins andere. Wo gibt es bei diesem Schnittstellenmanagement noch Probleme? Tannenbaum: Machen wir uns nichts vor, Anpassungsschwierigkeiten in der Anfangsphase sind bei allen Projekten normal. Dazu zählt das Verständnis von Asset Managern, denen Aufgaben einer Kapitalanlagengesellschaft fremd sind und die sich plötzlich mit einem Administrator auseinandersetzen müssen, der reguliert ist. Wir stellen an Asset Manager bestimmte Anforderungen an Risiko-Controlling, -Management und -Reporting, um für den Investor mehr Transparenz zu schaffen und unserer Kontroll- und Treuhandfunktion nachzukommen. Und es gibt Asset Manager, deren Stärken in anderen Gebieten liegen als in der Administration. Wir schärfen deren Bewusstsein für die Anforderungen der Investoren. Wenn sich das eingespielt hat, profitiert davon der gesamte Immobilienmarkt. Aukamp: Der institutionelle Anleger will eine Erleichterung haben. Und da wird von allen drei Seiten der Zusammenarbeit noch Einiges zu leisten sein. Ich bin aber zuversichtlich, dass es klappt. Die Kernaufgabe heißt Kommunikation. Das gemeinsame Verständnis und das gemeinsame Herangehen ist einzuüben und das dauert eben ein bisschen. Stichwort Flexibilität. Wie schnell dauert es bei Ihnen, einen Immobilienmanager auszutauschen? Tannenbaum: Das geht relativ schnell. Wir können kurzfristig auch das Asset Management anbieten, die Expertise haben wir an Bord. Wenn der Immobilien-Asset-Manager ausgetauscht werden soll, kann das innerhalb von einem bis eineinhalb Monaten passieren. Ich rechne aber nicht damit, dass Immobilienmanager so häufig ausgetauscht werden, wie das bei Wertpapiermanagern der Fall ist, also in etwa alle vier Jahre. In etwa heißt im Schnitt oder in der Regel? Tannenbaum: Im Schnitt. Alleine das psychologische Moment des Investors, den Asset Manager austauschen zu können, ist eine reale Option, die für den Anleger wertvoll ist. 10 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

11 DAS CO-PRINZIP: GEMEINSAM OHNE WENN UND ABER. Für einen sicheren Vorsprung braucht man einen guten Partner. Darum legt PATRIZIA größten Wert auf langjährige persönliche und vertrauensvolle Kundenbeziehungen. Und darum beraten wir unsere Kunden grundsätzlich nur zu Investments, in die wir auch selbst investieren. Weil wir überzeugt sind, dass Wertschätzung und Verantwortung unverzichtbare Voraussetzungen sind, um Werte nachhaltig zu steigern.

12 Weg von der Administration, hin zum Asset Management: Was würden Sie niemals kaufen? Stürmer: Man kann fast alles kaufen, wenn man es richtig macht. Ich wüsste nicht, was ich per se ausschließen würde, das hängt von Risikobereitschaft und Know-how ab. Eine Immobilie am Münchner Promenadeplatz zu drei Prozent Rendite mag für manchen ein gutes Investment für die nächsten 30 Jahre sein. Man kann auch ein Projekt in Leipzig oder Singapur entwickeln, wenn man den richtigen Partner vor Ort hat. Als Grundregel gilt sicherlich: Lieber gute Investments im Inland als schlechte im Ausland. Themen wie Globalisierung per se bringen nichts, wenn man die Komplexität nicht bewältigen kann. Erfolgsentscheidend ist, den spezialisierten Manager zu finden und sicherzustellen, dass er in meinem Interesse handelt. Herr Aukamp? Aukamp: Wie schon gesagt: Wir brauchen laufende Erträge. Das ist eine wichtige Einschränkung. Meine Gegenfrage: Müssen wir uns zukünftig darauf einrichten, dass wir Währungsschwankungen innerhalb Europas haben werden? Wird das bei den Institutionellen wieder zu einem Home Bias führen, so dass die Internationalisierungsbestrebung in den Portfolios teilweise zum Stillstand kommt? Grundsätzlich würden wir nichts kaufen, was uns unter Risiko-Rendite-Aspekten suspekt erscheint zum Beispiel ein Hochregallager, auch wenn es eine zweistellige Rendite verspräche. Ab welcher Renditeprozentzahl wird es suspekt? Aukamp: Es gibt keine magische Zahl, ab der nicht gekauft werden kann, weil die Rendite zu hoch ist! (Allgemeines Gelächter) Wegener: Aus der spezifischen Brille der Versicherungskammer muss ich Herrn Aukamp in einem Aspekt widersprechen. Für Sachversicherungsunternehmen kann man gerade in der heutigen Zeit durchaus Investitionen vornehmen, bei denen der Aspekt Kapitalerhalt im Vordergrund steht. Da kann ich auch akzeptieren, dass die laufende Rendite geringer ist als in früheren Jahren, als der risikolose Zins auch noch deutlich höher war. Das betrifft zum Beispiel den Wohnungsbau in München oder Hamburg. Wir wollen grundsätzlich dort nicht investieren, wo die Immobilie selbst kaum mehr greifbar ist, zum Beispiel in einer Anleihestruktur. Darüber hinaus will ich auf wesentliche Entscheidungen Einfluss nehmen können. Reith: Sicherlich muss man diejenigen Länder und Regionen von der Landkarte streichen, in denen man immense politische Risiken eingehen würde. Solche Länder stehen aber auch nicht im Fokus unserer Kunden. Ein Thema der nächsten Jahre wird sicherlich, wie gut man aus welchen Immobilienanlagen realistisch vernünftig wieder rauskommt, also wie fungibel sie sind. Das ist vor allem auch eine Frage der Volumina, die man in bestimmten Ländern, Standorten oder Städten drehen kann. Betrachten wir zum Beispiel London. An Trans aktionen über 200 Millionen Pfund Sterling sind immer die üblichen Verdächtigen beteiligt. Leider sind auch Großinvestoren Herdentiere, was den Exit aus einer Transaktion beeinträchtigen kann. Deswegen achten wir sehr auf Granularität. Das macht nicht jeder Asset Manager, denn drei große Immobilien sind lukrativer als 15 kleine. Wegener: Und mit dem Exit hängt auch zusammen, was ich vorhin erwähnt hatte. Nur wenn in einem Zielmarkt die Vorzeichen bei Wachstum, Kaufkraftentwicklung et cetera positiv sind, habe ich eine realistische Chance, das Investment auch mit einen guten Ergebnis abzuschließen. In anderen Fällen kann es ein böses Erwachen geben. Das gilt nicht nur für Deutschland. Aukamp: Was Herr Wegener sagt, ist generell richtig. Die Immobilie entkoppelt sich nicht von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung. Wir können langfristig nur mit gesicherten Renditen rechnen, wenn wir Wachstum und eine entsprechend positive Demografie haben. Insofern sollte uns die Entwicklung in deutschen Städten beunruhigen: höhere Wohn- als Büromieten. Das bedeutet, dass die Wirtschaftstätigkeit schlechter eingestuft wird als die konsumptive Tätigkeit, also das Wohnen. Für nachhaltig stabile Wohnungsmärkte brauchen wir aber eine 12 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

13 SUCCESS MADE NEXT DOOR Maßgeschneiderte Anlagemöglichkeiten für institutionelle Investoren, gleich um die Ecke. Unsere Investment- Produkte sind passgenau für institutionelle Investoren. Denn wir kennen Ihre Ziele und Bedürfnisse. Unser 40-köpfiges Team verfügt über langjähriges Spezial-Knowhow, um für Sie das Beste aus Immobilieninvestments herauszuholen. Wir stellen sicher, dass unsere Investment-Vehikel exakt auf Ihre Strategie zugeschnitten sind. Aktuell profitiert 1,6 Mrd. Euro investiertes Anlagevolumen von unseren flexiblen Fondslösungen, dessen Ertragschancen wir durch proaktives Asset Management kontinuierlich optimieren. Damit sichern Sie sich Standortvorteile und attraktive Renditen. Finanzieller Erfolg, made next door in Luxemburg: Tel , Treffen Sie uns Meet us Ausgezeichnet im Asset Management Report 2012: CORPUS SIREO belegt den Spitzenplatz in Deutschland Messe München Stand C 1.230

14 Hermann Aukamp positive Beschäftigungslage und einen expansiven Wirtschaftsstandort. Das ist also bereits eine Limitierung für weiteres Wachstum, auch im Segment Wohnen. Wegener: Das hängt allerdings auch mit Trends zum Beispiel in der Arbeitsorganisation zusammen, wie Heimarbeit oder Desksharing, wodurch die Nachfrage nach Bürofläche pro Mitarbeiter ceteris paribus geringer wird. Aukamp: Wobei das noch gar nicht virulent ist, was Sie sagen. Das kommt erst noch. Wenn das eintritt, wird die Schere vielleicht noch größer. Wegener: Was Heimarbeit und Desksharing betrifft, da brauchen Sie nur bei Beratungsunternehmen vorbei schauen, da wird das schon seit vielen Jahren praktiziert. Zum Zusammenspiel von Anbietern und investoren. Herr Wegener hat vor einem Jahr gesagt, in der Finanzkrise hätten sich die Ansichten der Fondsmanager und der institutionellen in wichtigen Punkten angenähert. Gilt das auch für das Alignment of Interest oder gibt es da noch viel zu verbessern? Tannenbaum: Selbstverständlich. Die Institutionellen, die ja nicht immer nur gute Erfahrungen mit den Renditen und mit dem Risiko-Controlling und -Reporting von Immobilien gemacht haben, werden an uns höhere Ansprüche stellen. Und es wird sicher ganz neue Hausaufgaben geben, die wir künftig zu lösen haben. Das ist auch folgerichtig. Denn wie Herr Stürmer eingangs schon sagte: Die Branche wird erwachsen. Schütz: Das Thema Reporting wird uns weiterhin begleiten, auch durch regulatorische Anforderungen wie Solvency II. Es ist wichtig, dass wir wirklich auf das hören, was der Investor von uns braucht. Daneben das liegt nahe denke ich an das Thema Vergütung. Investment Advice muss an den Erfolg des Fonds gekoppelt sein. Das wird immer stärker eingefordert. Müssen wir uns zukünftig darauf einrichten, dass wir Währungsschwankungen innerhalb Europas haben werden? Hermann Aukamp, Nordrheinische Ärzteversorgung Konkret? Schütz: Verkaufsgebühren dürfen nicht abhängig sein vom Erfolg einer einzelnen Immobilie, sondern letztlich vom Erfolg des gesamten Fonds am Ende der Laufzeit. Wenn also das letzte Objekt eines Fonds verkauft ist, weiß man erst, wie hoch die Performance Fee ist. In der Vergangenheit gab es Modelle, in denen mit einzelnen Objekten viel Geld verdient wurde, mit anderen aber gar keins. Im ersten Fall hat der Investment Advisor profitiert, im anderen Fall hat keiner profitiert aber eben auch keiner richtig gelitten. Das wird sich ändern. Wegener: Insofern wären weder für An- noch für Verkauf überhaupt Gebühren nötig, außer es fallen Fremdgebühren an. Man könnte gleich vorschlagen: Am Ende der Fondslaufzeit gibt es eine erfolgsabhängige Vergütung. (Reith schmunzelt) Wegener: Herr Reith schmunzelt, und ich weiß, warum. Seien Sie gewiss: Kein vernünftiger Investor will einen demotivierten Fondsmanager. Die laufende Fee sollte auskömmlich sein, und durch eine gestaffelte Performance Fee sollte ein erfolgreicher Manager gut verdienen können. Übrigens sind Co-Investments des Managements für uns unter dem Stichwort Alignment of Interest ganz wichtig. Am liebsten beschränken wir uns auf wenige Gebühren und erreichen damit eine hohe Transparenz der Gebührenstruktur. Wir wollen auch keine sonstigen oder versteckten Gebühren das sollte durch die laufenden Management-Gebühren abgedeckt sein. 14 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

15 AWARDS Die Nominierungsphase beginnt jetzt. Nennen Sie uns Ihre Favoriten für die wichtigste Auszeichnung für institutionelle Investoren in Deutschland. Online unter portfolio-institutionell-awards.de. Mit freundlicher Unterstützung von:

16 Reith: Das hört sich zunächst einmal gut an: Der Manager darf richtig gut Geld verdienen, wenn der Investor auch gut verdient. Was ist aber, wenn ein Fonds einmal in die falsche Richtung läuft, nicht weil der Immobilienmanager schlecht arbeitet, sondern weil der Markt einfach gegen ihn läuft. Dann ist das Risiko für einen Investor recht groß, dass ihm seine Fondsmanager von Bord gehen, weil sie die Hurdle Rate nicht mehr erreichen können. Der Investor würde aber dann erwarten, dass die Manager gegen Windmühlen kämpfen. Ich meine, als Manager Verluste zu minimieren und einen Fonds auch einmal gut durch die Krise zu steuern, ist ja auch schon eine wichtige Leistung und deshalb auch Gebühren wert. Aus unserer Sicht entschärft man die Gebührendiskussion, wenn der Manager mit eigenem Geld investiert ist. Und zwar in einer Höhe, die ihm wirklich weh tun würde, wenn es nicht erfolgreich läuft. Dies ist aber in der Regel nur bei Investments außerhalb von Core möglich. Wegener: Richtig! Aukamp: Die Vergütungsmodelle werden sich dennoch unterscheiden. Managerboutiquen werden selten Co-Investments tätigen können. Dr. Matthias Stürmer Wichtig ist, dass erfolgsabhängige Fee-Modelle nicht zu komplex sind. Sie müssen nachvollziehbar sein, so dass bei einem Wechsel des Personals nicht die Situation eintritt, dass die Nachfolger nicht mehr verstehen, was vereinbart wurde. Außerdem werden Compliance-Regelungen wichtiger, die Anleger einfließen lassen, wenn sie Manager mandatieren. Ich denke da zum Beispiel auch an Nachhaltigkeitskriterien. Das wird im Vergütungsmodell eingearbeitet werden. Wegener: Wenn ich den Begriff höre, denke ich auch an die Nachhaltigkeit des Investmentteams. Das muss durch die Gestaltung der Fee- Struktur gefördert werden. Stürmer: Daran sehen wir: Gebührenmodelle werden umso schwieriger, je stärker wir in die Details gehen. Ich würde gerne noch einen draufsetzen: Um den Wertbeitrag eines Immobilienmanagers zu beurteilen, sollten wir nämlich auch wissen, ob er es tatsächlich auch besser gemacht hat als die anderen. Es gibt aber immer noch zu wenig Benchmarks dafür. Immerhin, es gibt Zahlen, wie von der Investment Property Datenbank und Inrev, an denen man sich orientieren kann Wegener: zumindest für die Hauptnutzungsarten Stürmer: und deshalb rechne ich mit einer noch stärkeren Orientierung an Benchmarks. In den nächsten fünf Jahren wird hier einiges passieren. Mit diesem Ausblick von Herrn Stürmer schließen wir. Einen ganz herzlichen Dank an Sie alle: Es hat viel Spaß gemacht, Ihren Gedanken zu folgen und mit Ihnen zu diskutieren. 16 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

17 Im Bild zu sehen von links nach rechts: Maik Rodewald, portfolio Verlagsgesellschaft Hermann Aukamp, Nordrheinische Ärzteversorgung Dr. Christian Schütz, Corpus Sireo IM Jochen Reith, Patrizia Immobilien Dr. Matthias Stürmer, HfWU Nürtingen-Geislingen Bernd Wegener, Versicherungskammer Bayern Alexander Tannenbaum, Universal-Investment portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober

18 Immobilienanlagetrends 2012 Dr. Matthias Stürmer, Lehrbeauftragter HfWU Nürtingen-Geislingen und Geschäftsführender Gesellschafter, Duranium Real Estate GmbH Die Bedeutung von Immobilien nimmt zu, und zwar sowohl in negativer wie auch positiver Hinsicht. Investoren planen flächendeckend, die Quoten zu erhöhen. Logisch, möchte man meinen. Der Treiber ist die Finanzkrise. Aber da war doch was? Wurde die Finanzkrise nicht in den USA durch den Immobilienmarkt ausgelöst und jüngst in Spanien durch eine Immobilienblase verstärkt? Auch wenn also die Tendenz für die Immobilienanlage positiv ist, zeigen aktuelle Studien insbesondere von Inrev, Anrev, Ernst & Young und Verianos ein sehr differenziertes Bild. 1 Immobilienquote Die durchschnittliche Immobilienquote europäischer Investoren lag 2011 bei 8,8 Prozent. Die Quoten sollen steigen, bei deutschen institutionellen Investoren von 7,1 auf 8,4 Prozent. Bei Versicherungen liegen die Zahlen mit einer geplanten Erhöhung von 6,3 auf 6,7 Prozent wie in der Vergangenheit darunter. Die Grundstimmung ist also pro Immobilie, erwarten doch über die Hälfte der Investoren weiterhin eine positive Entwicklung und nur 15 Prozent eine negative. Asset-Allokation In Europa fokussiert sich die Investmenttätigkeit auf die Kernländer Deutschland und Frankreich sowie teilweise Skandinavien. Die Rangfolge der gesuchten Sektoren Einzelhandel, Büro, Wohnen, Logistik und Infrastruktur lautet wie folgt: Top-Five-Investmentstrategien Europa 1 Deutschland Einzelhandel 2 Skandinavien Einzelhandel 3 Skandinavien Büro 4 Deutschland Wohnen 5 Frankreich Einzelhandel Global gesehen fließt Kapital im Saldo nur nach Asien und Australien. Rund 30 Prozent der deutschen Versicherungen und 42 Prozent der europäischen Investoren planen neue Engagements in Asien. Dies muss nicht verwundern, hat doch im April 2012 die Wirtschaftsleistung der aufstrebenden Länder erstmals die Leistung der entwickelten Länder übertroffen. Regulierung Nach Ansicht der europäischen Investoren und Asset Manager werden im Wesentlichen drei Regulierungsthemen Immobilieninvestments beeinflussen, ohne aber im Ergebnis die Investmentaktivitäten abzuwürgen. Während die AIFM-Direktive (Richtlinie über die Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds) vor allem Fondsmanager betrifft, werden die Aufsichtsregime Basel III und Solvency II die Investoren deutlich beschäftigen. So schränkt Basel III die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken ein, öffnet damit aber anderen Immobilieninvestoren Chancen im Bereich Immobilienkredite. Der Einfluss von Solvency II auf das Anlageverhalten wird von deutschen Versicherungen weiterhin unterschiedlich beurteilt, wobei auch hier eine Unterstützung für Immobilienkredite gesehen wird. Strukturen Die meisten europäischen Investoren bevorzugen die Direktanlage, insbesondere im Inland. Deutsche Investoren bevorzugen indirekte Strukturen bei Investitionen im Ausland. 50 Prozent der Investoren wollen europäische Investitionen in Immobilienfonds erhöhen. Die Nachfrage nach Einzelmandaten (38 Prozent) und JVs (12 Prozent) hat wieder nachgelassen. Dieser Trend verstärkt sich bei Investitionen in Asien. Dort beabsichtigen über vier Fünftel aller Investoren über Immobilienfonds zu investieren. Im Hinblick auf den Investmentstil bevorzugt die deutliche Mehrheit Core-Investments in Europa (70 Prozent) und in reifen Märkten Asiens (89 Prozent). Nur in aufstrebenden asiatischen Märkten überwiegen opportunistische Strategien (72 Prozent). 18 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

19 Immobilie ist nie Massenware, sondern auch im Portfolio immer Einzelfall. Aufgrund des lokalen Bezugs besteht die Vermutung, dass kleine, fokussierte Fonds von lokal spezialisierten Managern bessere Ergebnisse erzielen. Zahlenmaterial von Townsend weist jedenfalls bei opportunistischen Investments in diese Richtung. Bei einem Durchschnitt über zehn Jahre (2000 bis 2009) konnten große Fonds nur 8,9 Prozent erreichen gegenüber 10,5 Prozent von kleinen Fonds. Konzernabhängige Manager lagen mit 8,3 Prozent um über 3 Prozentpunkte unter der Performance von unabhängigen Managern. Konsequenterweise bevorzugen zwei Drittel der Investoren folgende Eigenschaften eines Immobilienfonds: ein Land, ein Sektor, geschlossen, wenige Investoren und ein hoher Grad an Investorenbeteiligung. Die Grundstimmung für Immobilienanlagen ist positiv. Trotz jüngster Preissteigerungen wird mit stabilen Werten und Renditen gerechnet. Hinzu kommt der Wiederanlagenotstand mangels vernünftiger Alternativen oder auch die pure Angst. Die allgemeine Unsicherheit hält dann aber auch Wermutstropfen für die Fondsmanager bereit: Die durchschnittliche Zeit der Eigenkapitalbeschaffung bis zum final close beträgt für Fonds mit dem Investmentziel Asien 14,5 Monate, mit dem Ziel Amerika 16,5 Monate und für auf Europa fokussierte Fonds gar 22,6 Monate. 1) Inrev, Investment Intentions Survey 2012; Inrev, Comparing Trends in the Asian and European non-listed Real Estate Fund Markets 2012; Ernst & Young, Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2012; Verianos Real Estate, Professionals Real Estate Investment Outlook Geplante regionale Veränderungen deutscher Versicherungen Bevorzugte Investmentziele (%) Deutschland Europa Core/Core+ Europa Emerging Nordamerika Südamerika Afrika Asien/Pazifik Core Asien Emerging Zukäufe Verkäufe Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH, Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2012, Seite 18 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober

20 Master-KAG etabliert sich auch bei Immobilienspezialfonds Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer, Universal-Investment Die Trennung zwischen Administration und Asset Management das ist das Kernprinzip der Master-KAG. Dieses Prinzip der Arbeitsteilung und Spezialisierung hat sich in der Welt der Wertpapieranlagen fest etabliert. Bereits zwei Drittel der Wertpapier-Spezialfonds werden als Masterfonds gemanagt, und die Vorteile liegen klar auf der Hand: ein deutliches Plus an Effizienz, Flexibilität und Transparenz. Nun werden auch in der Welt der Immobilienspezialfonds die Vorteile der Master-KAG zunehmend erkannt. Statt dem Alles-aus-einer-Hand-Ansatz setzen immer mehr Investoren und auch Asset Manager auf die Administrationsspezialisten der Master- KAG. Dieser Trend wird die deutsche Immobilienbranche verändern. Offene Immobilienspezialfonds stark gefragt Seit Auflegung der ersten deutschen offenen Immobilienfonds hat die Anlagegattung elementare Veränderungen erlebt. Für viele Änderungen stand der Gesetzgeber Pate, wie jüngst bei der Einführung des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes (AnsFuG), auch die AIFM- Richtlinie wirft ihren Schatten voraus. Eine Konstante gab es aber mit Blick auf die Immobilienspezialfonds. Während der Immobilienpublikumsfonds für institutionelle Anleger weitgehend an Attraktivität verloren hat, blieb die Nachfrage nach offenen Immobilienspezialfonds ungebremst. Betrug das Gesamtvolumen der Immobilienspezialfonds vor etwa einer Dekade kaum mehr als sieben Milliarden Euro, so waren es zum Ende 2011 bereits über 33 Milliarden Euro. Der Gesamtanteil an allen offenen Immobilienfonds stieg von fünf auf 26 Prozent. Auf der Wertpapierseite dominieren bereits seit Jahren die institutionellen Fonds mit derzeit 51 Prozent des gesamten Fondsvolumens. Dieser Trend ist nicht der erste Impuls, der von den Wertpapierfonds ausgehend die Immobilienfonds erreicht. Eine zunehmende Diversifikation der Anlagestrategien, neue Mechanismen zur Risikokontrolle, eine erhebliche Professionalisierung im Portfoliomanagement oder auch eine effizientere Liquiditätssteuerung sind alles Trends, die von den Wertpapierfonds ausgingen. Nun lässt sich ein weiterer Trend erkennen, der die Immobilienspezialfonds nachhaltig verändern wird: das Aufbrechen der Wertschöpfungskette mit dem Prinzip der Master-KAG. Statt Komplettanbietern werden von den institutionellen Anlegern immer stärker Spezialisten für einzelne Bausteine, wie Asset Management oder Administration, nachgefragt. Generalisten müssen Investoren immer häufiger glaubhaft belegen, dass sie spezialisiert genug sind, um in den wesentlichen Komponenten der Wertschöpfungskette, Administration und Asset Management, effizient, flexibel und transparent zu sein. Ist wirklich das Wissen da, um aus Deutschland heraus Vermögenswerte in Nordamerika zu managen und in Anlagen in Ostasien zu investieren, oder können das Spezialisten vor Ort besser? Ist ein guter Asset Manager auch ein guter Administrator? Viele institutionelle Investoren fordern jedenfalls zunehmend eine klare Arbeitsteilung zwischen Asset Management und Administration auf Basis einer Master-KAG. Auf der Wertpapierseite hat sich dieser Trend seit langem etabliert wurden offiziellen Branchenzahlen zufolge bereits 63 Prozent Wertpapier- Spezialfonds als sogenannte segmentierte Fonds über Master-KAG- Lösungen verwaltet nutzten laut einer aktuellen Studie von Telos bereits rund 80 Prozent der institutionellen Investoren für ihre Wertpapieranlagen eine Master-KAG. 75 Prozent davon haben sogar alle ihre Spezial fondsmandate in einer Master-KAG. Dieses Prinzip der Arbeitsteilung zwischen Asset Management und Administration bietet auch für Immobilienspezialfonds klare Vorteile. Dabei ergeben sich die positiven Effekte vor allem aus der Fokussierung auf die Kernkompetenzen und die damit einhergehende Professionalisierung. Im Fokus der Master-KAG stehen die Strukturierung, die Auflage und Administration der Spezialfonds inklusive des Risiko-Controllings, der Fondsbuchhaltung und der für institutionelle Anleger so wichtigen Reporting-Services. Zudem sorgt die KAG für die Erfüllung der aufsichtsrechtlichen und regulatorischen Anforderungen. Das reine Asset Management wird in der Regel an entsprechende externe Spezialisten ausgelagert, die sich dann ebenfalls auf ihre Kernkompetenz konzentrieren: die Auswahl und den Erwerbsprozess für geeignete Investitionsobjekte. 20 portfolio plattform: Institutionelle Immobilienanlage Oktober 2012

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