Immer das Ziel vor Augen Lebenszyklus kosten von Immobilien. in Verbindung mit der aktuellen Ertragssituation

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1 P L U S News von pom+consulting AG 9. Ausgabe Februar 2011 Von der Kür zur Pflicht Peter Staub, CEO pom+consulting AG Bis vor wenigen Jahren konnten sich Ansätze, bei denen die Optimierung von Bauwerken über den gesamten Lebenszyklus im Fokus stand, kaum durchsetzen. Heute rücken mehr und mehr Fragestellungen in den Vordergrund, die auf eine ganzheitliche Handlungsweise hoffen lassen. Ökologische Überlegungen werden nicht mehr nur als Störfaktoren betrachtet, sondern fliessen in die Entscheidungen mit ein. Gesetzliche Grundlagen und gesellschaftliche Anforderungen sorgen dafür, dass beispielsweise Minergiebauten gefördert werden, ja sogar zum guten Ton gehören, und dank der Marktnachfrage erst noch profitabel sind. Im Soge dieses ökologisch getriebenen Trends zur Nachhaltigkeit fassen weitere Entwicklungen in der Immobilienbranche Fuss: Die Rede ist Thema von einer altersmässig und kulturell guten Durchmischung, von der Bedeutung von Partizipation und Rücksichtnahme, von flexiblen Raum- und Nutzungsbedürfnissen oder von einer auf die Lebensdauer bezogenen Wert- und Qualitätsbeständigkeit. Nachhaltigkeit hin oder her - das Primärziel von Investoren, Bauherren und Eigentümern ist nach wie vor eine maximale Rendite. Will man ökonomische Kriterien um den Faktor Nachhaltigkeit erweitern, ist es daher zentral, die Bewirtschaftung frühzeitig zu planen, um damit die Kosten über den Lebenszyklus hinweg optimieren zu können. So profitiert nicht nur der Mieter von tieferen Nebenkosten, sondern auch der Eigentümer von günstigeren Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, denen zusätzlich bei der Immobilien- und Portfoliobewertung bedeutendes Gewicht zukommt. Die fundierte Steuerung dieser Kosten mit geeigneten Instrumenten und einem regelmässigen Controlling ist unentbehrlich. Wichtig ist aber auch eine kritische Prüfung dieser Instrumente, denn häufig beeinflussen nicht alterungsbedingte Faktoren die Kosten, sondern gesetzliche Bestimmungen Immer das Ziel vor Augen Lebenszyklus kosten von Immobilien oder veränderte Nutzeransprüche. Wer sich mit Lebenszykluskosten beschäftigt, muss sich also primär mit der Gestaltung des Lebenszyklus auseinandersetzen, denn die wirklich notwendige und sinnvolle Lebensdauer einer Immobilie bestimmt über den Rest und nicht umgekehrt. Eine ganzheitliche Betrachtungsweise setzt sich im Immobilienbereich immer stärker durch. Entscheide, die in der Planungs- und Erstellungsphase getroffen werden, bestimmen massgeblich die Kosten der Bewirtschaftung und damit die Finanzströme des Unternehmens. Rendite und Risiko sind die wichtigsten Entscheidungskriterien bei Investitionen. Werden beide Faktoren lediglich auf Basis der Erstellungs- oder Erwerbskosten in Verbindung mit der aktuellen Ertragssituation ermittelt, bleiben wichtige immobilientypische Charakteristika unberücksichtigt. Dies schlägt sich langfristig in den Kosten nieder, denn im Gegensatz zu vielen anderen Wirtschaftsgütern zeichnen sich Immobilien durch einen sehr langen Lebenszyklus aus. Die Dauer der Nutzungsphase ist dafür verantwortlich, dass sich während der Betriebsphase hohe Kosten aufsummieren. Je nach Immobilientyp übersteigen diese schon nach fünf bis fünfzehn Jahren die Höhe der ursprünglichen Investitionskosten. Um finanziellen Überraschungen vorzubeugen, sind daher neben den Kosten der Planungs- und Erstellungsphase auch jene der Nutzungsphase und der Phase des Rückbaus bzw. Abbruchs mit in die Renditeberechnungen einzubeziehen. Nur mit einer ganzheitlichen Betrachtungsweise kann der Nachhaltigkeit gezielt Rechnung getragen werden. Fortsetzung Seite 2 >

2 Thema Immer das Ziel vor Augen Fortsetzung Lebenszykluskosten von Immobilien Bedürfnis Abbruch Abb. 1: Lebenszyklus von Immobilien In der Betriebsphase beispielsweise wechseln sich Nutzung und Leerstände ab, wobei letztere gerne mit teils kapitalintensiven Sanierungen und Modernisierungen überbrückt werden. Der wirtschaftlichen Entwertung als auch technologischen Alterung kann so optimal entgegengewirkt werden, ohne dass zusätzliche Mietausfälle entstehen. Diese und weitere Faktoren wirken auf den Cashflow der Immobilie, insbesondere auf die Rentabilität, dem entscheidenden Kriterium für Investoren. Strategische Planung Umnutzen Erhalten Betreiben Planung Erstellung Nutzung Bereits in der investitionsintensiven Planungs- und Erstellungsphase können die Beteiligten Aspekte, die eine nachhaltige Nutzung bzw. Bewirtschaftung unterstützen, realisieren, um davon später zu profitieren. So sollte die Gebäudestruktur in architektonischer und technischer Hinsicht einen möglichst hohen Grad an Flexibilität aufweisen, um Umnutzungen bei veränderten Mietanforderungen zu erleichtern. Die Wahl der Materialien hat einen erheblichen Einfluss auf die zukünftigen Reinigungs- und Pflegekosten sowie auf deren Lebensdauer. Es ist daher sinnvoll, bereits in dieser frühen Phase auf die Verwendung nachhaltiger Materialien zu achten. Empfehlenswert sind nicht nur nachwachsende Rohstoffe, sondern auch wieder verwendbare Baustoffe wie z. B. Recyclingbeton. Die Art und Weise ihres Einsatzes, die möglichen Kombinationen und die spätere Entsorgung sind u.a. im MINERGIE-ECO-Standard beschrieben. Nicht vernachlässigt werden dürfen die Abbruch- und Entsorgungskosten. Diese haben zwar wegen der Barwertmethode einen geringen Einfluss, dürfen aber bei einer Lebenszyklusbetrachtung nicht vergessen gehen. In der Phase der Inbetriebnahme ist die Steuerung der Lebenszykluskosten besonders wichtig. Kosten, die durch Know-how-Verlust zwischen der Erstellungs- und Nutzungsphase entstehen, sind unnötig und zu vermeiden. Empfehlenswert ist daher der frühzeitige Einsatz eines Facility Managers, der Anlagen, Bauwerke und auch Nutzungsanforderungen kennt, dadurch die Informationslücke überbrückt und einen reibungslosen sowie effizienten Betrieb unterstützt. Lebenszykluskosten bestimmen, beeinflussen, steuern Beeinflussbarkeit Kosten Immobilien werden geplant, erstellt, genutzt und am Ende der wirtschaftlichen oder technischen Lebensdauer wieder abgerissen. Eine Faustregel besagt, dass die Erstellungskosten lediglich 20% bis 30% der gesamten Lebenszykluskosten einer Immobilie ausmachen. Die restlichen 70% bis 80% fallen in der Nutzungsphase an. 1 Im Zuge der fortschreitenden Technisierung werden die Nutzungskosten weiter steigen, was eine professionelle Planung und Steuerung unabdinglich macht. Eine umfassende Planung, die FM-Ansprüchen Rechnung trägt, kann die Lebenszykluskosten erheblich reduzieren. Die entstehenden Mehrkosten amortisieren sich häufig bereits nach wenigen Jahren. Abb. 2: Beeinflussbarkeit der Kosten kumulierte Kosten Optimierungspotential strat. Planung Planung Erstellung Nutzung Abbruch 2 P L U S News von pom+consulting AG Februar 2011

3 Da grundlegende Entscheidungen bereits in den vorhergehenden Phasen getroffen werden, können die Kosten in diesem Zeitraum nur minimal beeinflusst werden. Lediglich im Rahmen der Ersatzzyklen sind geringfügige Verschiebungen möglich, die den Cashflow positiv beeinflussen können. Je flexibler z. B. die Gebäudestrukturen sind, desto günstiger sind Umbau oder Renovation. Können aber die Ansprüche im Hinblick auf Technologie, Nutzung etc. nicht mehr rentabel erfüllt werden, ist der Lebenszyklus der Immobilie nahezu beendet. Es folgt der Abbruch mit Entsorgungskosten, die bereits Jahre zuvor in der Planungs- und Bauphase bestimmt wurden. Die Finanzlage des Unternehmens stabilisieren Das Lebenszykluskostenmodell bietet die Chance, Finanzströme zu steuern. Dies kann aus mehreren Gründen notwendig werden, z. B. bei Gewinnsteuern oder bei der Finanzierbarkeit von Instandhaltungsmassnahmen. Für das Lebenszyklusmodell spricht auch die unterschiedliche Lebensdauer von Bauteilen, Anlagen oder Elementen. Eine sorgfältige Planung verhindert, dass kapitalintensive Erneuerungen zeitgleich notwendig werden und so die Finanzlage des Unternehmens negativ beeinflussen. In die Planung einfliessen sollten auch soweit bekannt rechtliche Veränderungen. Insbesondere der immer stärkeren Regulierung von Energieverbräuchen und Materialeinsatz kann Rechnung getragen werden, indem bereits zu Beginn auf starre, schwer veränderbare Systeme zugunsten modularer Bauteile verzichtet wird. Interdisziplinäre Zusammenarbeit fördern Eine gute Kommunikation zwischen allen Partnern gewinnt angesichts der immer komplexer werdenden Bedürfnisse und der sich rasch verändernden gesellschaftlichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen zunehmend an Bedeutung. Interdisziplinarität ist wichtiger denn je. Investoren arbeiten mit Architekten und FM-Planern zusammen, Bauherren kooperieren mit Vertretern der Betreiber, zukünftige Nutzer schliessen sich mit Eigentümern kurz. Erst die Kombination aller Ansprüche lässt die Lebenszykluskosten realitätsnah prognostizieren und den Gewinn einer nachhaltigen Nutzung ernten. Lebenszyklus versus Nachhaltigkeit? Lebenszyklus und Nachhaltigkeit stellen die zwei Seiten einer Medaille dar und sind hochgradig voneinander abhängig. Die Lebenszykluskostenbetrachtung unterstützt die Stabilisierung der Rendite und des Cashflows. Nachhaltigkeitsüberlegungen erfüllen gesellschaftliche wie auch ökologische Anliegen und können so zu einer beträchtlichen Wertsteigerung führen. Die noch vorherrschende einperiodische Betrachtungsweise der Investitionskosten und Ertragssituation bei Immobilien trägt den wirtschaftlichen Vorteilen nachhaltiger Investitionen heute nicht mehr Rechnung. Erst eine ganzheitliche Betrachtung ermöglicht es, die ökologischen und gesellschaftlichen Effekte der Anwendung nachhaltiger Grundsätze monetär zu bewerten. 1 Verschiedene Quellen, unter anderem Rotemund in Facility Management 3/2010 Richtlinien und Normen Für die Berechnung der Lebenszykluskosten stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung. Zu erwähnen ist insbesondere die IFMA /GEFMA und 2 Richtlinie Lebenszyklus im Hochbau. Die Richtlinie, die gerade überarbeitet wird, unterscheidet zwischen statischen und dynamischen Methoden und bietet die Möglichkeit, neben den direkt immobilienbezogenen Kosten auch die Finanzierungskosten einzubeziehen. Da Immobilien keine einperiodischen Wirtschaftsgüter sind, ist die dynamische der statischen Methode vorzuziehen. Dabei werden alle prognostizierten Einnahmen und Ausgaben auf den Zeitpunkt der Berechnung abgezinst. Noch umfassender ist das Modell der modernen Berechnung, das dem aus der Finanzmathematik entliehenen Modell des vollständigen Finanzplans gleicht. Zusammenfassend ist das Lebenszykluskostenmodell eine sehr gute Methode, welche die Betrachtung der Immobilie über den Erstellungsprozess heraus ermöglicht. Als Hilfsmittel für die Steuerung der Finanzströme eingesetzt, bietet es die Möglichkeit, Kosten zu sparen und bauliche Massnahmen zu koordinieren. Das Modell leistet zudem einen wesentlichen Beitrag zur Bestimmung und Stabilisierung der Renditen. Kritisch bleibt die Anwendung solcher Tools hinsichtlich schwer planbarer Einflüsse auf die Lebenszykluskosten, wie beispielsweise veränderte Anforderungen an die Nutzung. Zudem besteht das Risiko der Prognose der verwendeten Zinssätze. Diese und andere Unsicherheiten lassen sich nicht mithilfe der Modelle verringern. Modellrechnungen sind daher stets nur als Hinweis oder als Referenzwert zu betrachten. 3

4 Interview Lebenszyklusbetrachtung aus Expertensicht Roger Baumann, Leiter Business Development & Projects, Real Estate Asset Management, Credit Suisse AG Beim Bau von Immobilien stehen noch häufig die Investitionskosten als wesentliches Entscheidungskriterium im Vordergrund. Die Frage nach dem Finanzbedarf über den ganzen Lebenszyklus hinweg gewinnt jedoch zunehmend an Bedeutung. Wie beurteilen Sie den heutigen Stand bzw. diese Entwicklung? In der Tat ist es so, dass lediglich 17% bis 20% der Lebenszykluskosten eines typischen Gebäudes auf die Planung und Errichtung entfallen. Die Bewirtschaftungskosten bleiben in Berechnungen meistens ausser Acht, weil sie schwer prognostizierbar sind. Zudem hängen mögliche Einsparungen bei den Betriebskosten stark von der Energiepreisentwicklung ab. Eine Lebenszykluskostenbetrachtung rückt aber bei der Diskussion um die Werthaltigkeit von nachhaltigen Immobilien immer mehr in den Vordergrund. Allerdings gibt es bisher nur wenige methodische Ansätze, die auch die unterschiedlichen Haltedauern und Investmentstrategien professioneller Investoren abbilden. Gebäudetypische Kostenkennzahlen, verknüpft mit stochastischer Simulation wie beispielsweise der Monte-Carlo-Analyse, könnten Prognoseunsicherheiten in der langfristigen Kostenentwicklung vorwegnehmen. Credit Suisse, Real Estate Asset Management Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse AG ist mit Vermögenswerten von über 27 Milliarden Franken führender Anbieter für indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz. Es bewirtschaftet acht Immobilienfonds, drei Immobilien-Anlagegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung sowie Drittmandate. Die Lebenszykluskosten dienen der Optimierung des operativen Managements, als Benchmark oder sogar als Basis für strategische Entscheide. Wo überall sind Lebenszykluskosten in Ihrer Unternehmung bzw. Ihrer Organisation von Bedeutung? Bei der Akquisition unserer Projekte und Objekte betrachten wir jene Faktoren ganz genau, die die Lebenszykluskosten beeinflussen. Insbesondere bei Neubauten rücken diese Faktoren bei nachhaltigkeitsorientierten, verantwortungsvollen Investoren immer mehr ins Zentrum ihrer Investitionsentscheide. Für eine nachhaltige Bewirtschaftung unserer Liegenschaften werden wir uns zukünftig vermehrt auf Benchmarks verschiedener Daten-Pools stützen z. B. auf den FM Monitor sowie unsere eigenen Erfahrungswerte aus vergleichbaren Objekten. Welche Erkenntnisse gewinnen Sie aus der Lebenszyklusbetrachtung für Ihre Unternehmung bzw. Ihre Organisation? Und welche Massnahmen leiten Sie davon ab? Eine Lebenszyklusbetrachtung bei Immobilien führt automatisch zu einem gesamtheitlichen Ansatz und zur Anpassung der Geschäftsprozesse. Gerade bei einem Neubau werden Entscheide von langfristiger Tragweite für Mensch und Umwelt gefällt. Vor dem Hintergrund der laufenden Klimaschutzdiskussionen wird es immer wichtiger, die Prozesse um ein langlebiges Gut wie es eine Immobilie ist zu steuern und zu kontrollieren. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse trägt dem Rechnung und setzt seine Nachhaltigkeitsstrategie auf allen Ebenen der Organisation und im Umgang mit sämtlichen Partnern um. Eine Lebenszyklusbetrachtung trägt dazu bei so die Meinung vieler Experten, in der Immobilienwirtschaft den Nachhaltigkeitsgedanken stärker zu verankern. Wo sehen Sie hier die Chancen? Wo bestehen unrealistische Erwartungen? Immobilien sind aufgrund ihrer Langlebigkeit prädestiniert für einen nachhaltigen Ansatz. Dabei wird der Nutzungsphase und teilweise auch dem Rückbau eine höhere Bedeutung beigemessen. Betrachtet man die Kostentreiber und Einflussgrössen in der Nutzungsphase, so stellt man zwangsläufig fest, dass die Energiekosten einen Löwenanteil ausmachen. Verbunden mit allen Unsicherheiten der Energiepreisentwicklung stellt sich sicherlich vermehrt die Frage nach einem effizienten Energiecontrolling und effektiven Massnahmen in der Bewirtschaftung. Leider nützen die besten Energiekonzepte und Controllingsysteme wenig, wenn das Bewusstsein der Nutzer über die Konsequenzen eines verschwenderischen Umgangs mit immer knapper werdenden Ressourcen fehlt. In einer nachhaltigen Mieter- und Nutzerkommunikation sehe ich noch viel Aufholbedarf. Gebäude an sich sind von Natur aus komplexe Systeme, die zu oft ohne eigentliche Betriebsanleitung für den Nutzer daherkommen. Oft sind hier die Nutzer überfordert, weil ihnen vielleicht die kompetente Betreuung fehlt. Von einem nachhaltigen Leben und Arbeiten kann dann nicht mehr die Rede sein. Welche Entwicklungen werden die Immobilienwirtschaft in den nächsten fünf Jahren am stärksten beeinflussen? Es ist eine Frage der Zeit, bis sich nachhaltiges Bauen zum Industriestandard entwickelt. Interessant ist die Frage, wer in der Immobilienwirtschaft den Anstoss für Innovationen in diesem Bereich liefern wird. Ganz sicher werden diejenigen Immobilienbesitzer das Nachsehen haben, die ihre Portfoliodaten nicht zu entscheidungsrelevanten Informationen aufbereiten und schnell reagieren können. Wer heute nicht nachhaltig handelt, dürfte die Zeichen der Zeit noch nicht erkannt haben. 4 P L U S News von pom+consulting AG Februar 2011

5 Mark Honauer, Leiter Immobilien, Suva Beim Bau von Immobilien stehen noch häufig die Investitionskosten als wesentliches Entscheidungskriterium im Vordergrund. Die Frage nach dem Finanzbedarf über den ganzen Lebenszyklus hinweg gewinnt jedoch zunehmend an Bedeutung. Wie beurteilen Sie den heutigen Stand bzw. diese Entwicklung? Bei Investitionsentscheidungen und Renditebetrachtungen stehen nach wie vor häufig nur die Erstellungskosten im Vordergrund. Die professionellen institutionellen Investoren könnten in ihrem eigenen Interesse eine Vorreiterrolle einnehmen, indem sie die Projektentwickler dazu bringen, integrale Berechnungen der Anlagekosten über den gesamten Lebenszyklus vorzunehmen. Die Gefahr von Fehlinvestitionen liesse sich dadurch deutlich minimieren. Die Lebenszykluskosten dienen der Optimierung des operativen Managements, als Benchmark oder sogar als Basis für strategische Entscheide. Wo überall sind Lebenszykluskosten in Ihrer Unternehmung bzw. Ihrer Organisation von Bedeutung? Tiefe Lebenszykluskosten sind nicht nur für unsere selbst genutzten Betriebsliegenschaften relevant, sondern trotz der Weiterverrechnung der Neben- und Energiekosten an die Nutzer auch für unsere Anlageliegenschaften. Wirtschaftlich denkende Mieter und Nutzer gehen schon heute von einer Bruttobetrachtung ihrer Liegenschaftskosten aus. Ineffiziente Liegenschaften werden es im Markt deshalb bei weiter steigenden Energiekosten zunehmend schwer haben. Welche Erkenntnisse gewinnen Sie aus der Lebenszyklusbetrachtung für Ihre Unternehmung bzw. Ihre Organisation? Und welche Massnahmen leiten Sie davon ab? Eine adäquate Positionierung unseres Liegenschaftenportfolios ist die unabdingbare Voraussetzung, um die Werterhaltung bzw. -steigerung unseres Anlagevermögens zu sichern bzw. zu erreichen. Abgestützt auf regelmässig erstellte Zustandsanalysen und Markteinschätzungen erarbeiten wir für alle Wirtschaftseinheiten eine Objektstrategie über den gesamten Lebenszyklus. Eine Lebenszyklusbetrachtung trägt dazu bei so die Meinung vieler Experten, in der Immobilienwirtschaft den Nachhaltigkeitsgedanken stärker zu verankern. Wo sehen Sie hier die Chancen? Wo bestehen unrealistische Erwartungen? Wir versuchen verstärkt, schon bei Projektbeginn Einfluss auf die Planung zu nehmen, um unsere Strategie und Zielsetzungen durchsetzen zu können. Dies bedingt aber, dass wir frühzeitig als Investorin feststehen, um das Endprodukt und die Qualität mitbestimmen zu können. Leider ist bei den im Markt weit verbreiteten Investorenwettbewerben ein Einbezug der späteren Eigentümer erst am Ende der Planungsphase vorgesehen. Welche Entwicklungen werden die Immobilienwirtschaft in den nächsten fünf Jahren am stärksten beeinflussen? Der starke Nachfrageüberhang nach Immobilien wird in den nächsten fünf Jahren bestehen bleiben. Einzelne Investoren werden weiterhin ausgelöst durch deren Anlagenotstand die eigenen Verzinsungsansprüche reduzieren und die Wirkung einer fehlenden Nachhaltigkeit ausblenden. Diese Verhaltensweise wird nicht zum Erfolg, dafür aber zu signifikanten und negativen Wertkorrekturen der Liegenschaften führen. Um einen bestmöglichen Kapitalertrag erzielen zu können, sind Investitionen zugunsten tieferer Betriebs-, Unterhalts- und Energiekosten unabdingbar. Langfristig denkende Investoren haben diesen Umstand längst erkannt und die notwendigen Anpassungen in ihren Strategien eingeleitet und umgesetzt. Suva Die Suva bewirtschaftet als grösste Unfallversicherung der Schweiz ein Anlagevermögen von rund 36 Milliarden Franken. Ihr Liegenschaftenportfolio hat einen derzeitigen Marktwert von 3,7 Milliarden Franken bei einem jährlichen Anlagevolumen von ungefähr 300 Mio. Franken. 5

6 Praxisbeispiel Frischzellentherapie für Wohnbauten ganzheitlich angepackt Jede Wohnliegenschaft spürt nach rund 30 Jahren ihr Alter. Soll man sanieren, modernisieren oder das Ganze abbrechen und neu bauen? Zusammen mit Forschenden der ETH Zürich und der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) sowie Spezialisten aus Immobilienmanagement, Gebäudetechnik und der Finanzwelt entwickelte pom+ ein Decision Support Tool, das Varianten von energetischen, strukturellen und konzeptionellen Erneuerungen simuliert und deren Wirtschaftlichkeit aufzeigt. Wenn Bauten in die Jahre kommen Derzeit beträgt der Wiederbeschaffungswert des Gebäudebestandes in der Schweiz ca Mrd. CHF. Da rund 60% der Wohnbauten vor 1970 entstanden sind, wächst der Sanierungsüberhang exponentiell. Heute dürften bauliche Erneuerungen von ungefähr 10 Mrd. CHF pro Jahr anstehen. Handlungsbedarf ist angesagt, um veraltete oder abgenützte Bauteile zu ersetzen, eine Immobilie neuen gesetzlichen Auflagen oder der veränderten Nachfrage am Wohnungsmarkt anzupassen, oder um Energieverbrauch und Schadstoffemissionen zu senken. Die Knacknuss für Gebäudeeigentümer ist, energetische, strukturelle und konzeptionelle Erneuerungsmassnahmen geschickt zu kombinieren. Die Bandbreite von Strategien sowie die gegenseitigen Abhängigkeiten und Auswirkungen auf das Endergebnis erschweren es Immobilieneigentümern, den richtigen Entscheid für eine Kapitalinvestition zu treffen, erklärt Dr. Hans- Rudolf Schalcher, em. Professor für Planung und Management an der ETH Zürich. Zusammen mit der ZHAW und Fachleuten aus Immobilienmanagement, Architektur, Gebäudetechnik, ökologischer Bautechnik und dem Finanzsektor lancierte deshalb der Lehrstuhl für Bauplanung und Baubetrieb der ETH Zürich (heute: Institut für Bau- und Infrastrukturmanagement) ein KTI-Projekt mit dem Ziel, eine Lösung für diese Fragestellung zu entwickeln. Das dabei entstandene Decision Support Tool ist in der Lage, ohne Vorprojekt oder Planzeichnungen eine Bandbreite möglicher Erneuerungsszenarien mit ihren ökonomischen und finanziellen Auswirkungen aufzuzeigen. Klarheit per Mausklick Das Decision Support Tool beinhaltet vier interaktive Modelle. Mit dem Kostenmodell lassen sich 70 Einzelmassnahmen konzeptioneller, energetischer und struktureller Natur kombinieren und als Erneuerungsszenarien gegeneinander abwägen. Basis dafür ist einzig eine systematische Beurteilung des Objektes resp. des Ist- Zustandes. Das Ertragsmodell dient dazu, die Szenarien auf ihre Wirtschaftlichkeit hin zu prüfen, während im Finanzierungsmodell die Finanzierungsmöglichkeiten durch eine Erhöhung der Hypothek analysiert werden. Das Energiemodell zeigt schliesslich das Energiesparpotential der verschiedenen Szenarien transparent auf. Nach Auswertung der einzelnen Erneuerungsszenarien erhält der Auftraggeber meist der Immobilieneigentümer einen Report mit den wichtigsten Ergebnissen der vier Modellsimulationen, der Auswertung des Szenarienvergleichs, der ermittelten Best-Case-Variante sowie einer Handlungsempfehlung. Das Decision Support Tool wurde bereits in zahlreichen Erneuerungsprojekten erfolgreich angewandt. Mehr Erneuerungen dank Anreizen Als wegweisendes und ökologisch innovatives Tool beurteilen pom+consulting AG und Meier + Steinauer Partner AG die Software, die heute den Namen circumcolo trägt. Für die Erneuerung von Liegenschaften können wir mit dem Tool unter Beihilfe von Szenarien eine frühe Güterabwägung durchführen, erklärt Firmeninhaber Martin Meier. Damit lassen sich Verhältnismässigkeiten der möglichen Massnahmen aufzeigen. Nachhaltiges Erneuern bedeutet eben nicht nur Energie-Labels nachzujagen. Die Projektpartner P L U S News von pom+consulting AG Februar 2011

7 Tipps und Tricks pom+projekte 1 INFORMATIONSVERLUSTE VERMEIDEN Der frühzeitige Einsatz eines Facility Managers in der Planungs- und Bauphase und später in der Betriebsphase hilft Informationsverluste zwischen den Lebenszyklusphasen zu vermeiden. Er transportiert Know-how über das Bauwerk und die technischen Anlagen an die Dienstleister, die zu einem späteren Zeitpunkt eingebunden werden. Das Ergebnis: Kostenreduktion und wertvolle Zeit in der Übergangsphase zwischen Bau und Betrieb, der Inbetriebnahme. 2 FLEXIBILITÄT SCHAFFEN Nutzeranforderungen ändern sich ständig. Nach Ablauf der ersten Mietverträge werden oft Umnutzungen notwendig. Durch eine flexible Grundrissgestaltung bereits in der Planungsphase können die Gebäude kostengünstig an neue Wünsche und auch Ansprüche angepasst werden. 3 CLEVER PLANEN Die Auswahl der verwendeten Materialien in der Planungs- und Bauphase bestimmt die Art und Weise sowie die Intervalle von Ersatz und Reinigung. Eine clevere Materialwahl kann ohne Ästhetik und Qualität zu beeinträchtigen die Folgekosten erheblich reduzieren. Ähnlich verhält es sich bei der Wahl der technischen Anlagen: Einfache Bedienbarkeit, sorgfältige Einhaltung rechtlicher Vorgaben sowie eine modulare Bauweise garantieren einen reibungslosen Ablauf der Inbetriebnahme. 4 PROZESSE UND VERTRAGSMANAGE- MENT OPTIMIEREN Zu den Bewirtschaftungskosten gehören auch die Verwaltungskosten. Optimierte Prozessabläufe und -strukturen, z. B. nach dem ProLeMo-Modell, reduzieren Kosten und sorgen gleichzeitig für Transparenz durch Vereinheitlichung und Quantifizierung. Verträge mit externen Unternehmern sind stets im Hinblick auf das Preis-Leistungs-Verhältnis zu prüfen. Dabei lohnen sich externe Ausschreibungen mit anschliessendem Offertenvergleich. Wie steht es um die Nachhaltigkeit Ihrer Immobilien? Nachhaltiges Immobilienmanagement als Ziel der Lebenszyklusbetrachtung ist zurzeit eines der brennendsten Themen in der Branche. Doch was bedeutet Nachhaltigkeit wirklich und welche einzelnen Elemente müssen dabei beachtet werden? Nachhaltiges Immobilienmanagement Die Organisationen KBOB (Koordinationskonferenz der Bauund Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren) und IPB (Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren) haben unter dem Titel Nachhaltiges Immobilienmanagement: Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute eine Handlungsanleitung veröffentlicht, an der auch pom+ beteiligt war. Bei der Publikation handelt es sich um die wohl umfangreichste und vollständigste Dokumentation zum Thema Nachhaltigkeit, die zurzeit auf dem Markt erhältlich ist. Die Handlungsanleitung gibt Antworten auf Fragen wie: Wie können die einzelnen Akteure die Anforderungen von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt erfolgreich umsetzen? Welche Faktoren beeinflussen in den einzelnen Phasen (Bau, Nutzung und Rückbau) den Lebenszyklus von Immobilien? Wie kann Nachhaltigkeitsmanagement im Unternehmen erfolgreich geplant, verankert und realisiert werden? Welche wirtschaftlichen Vorteile bieten Investitionen in die Nachhaltigkeit? Die Publikation ist nicht nur als Nachschlagewerk gedacht, sondern fordert zu aktivem nachhaltigem Handeln auf, denn: Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute! pom+nachhaltigkeits-check-up pom+ bietet dem Markt lösungsorientierte, gewinnbringende und nachhaltige Leistungen. Vor diesem Hintergrund wurde ein Nachhaltigkeits-Check-up entwickelt, der es ermöglicht, eine Liegenschaft oder ein Portfolio hinsichtlich Nachhaltigkeit zu bewerten, weiterzuentwickeln und erfolgreich zu steuern. Dabei wird der gesamte Lebenszyklus der Immobilien berücksichtigt und deren Performance auf einer nachhaltigen Basis gesteigert. Eigentümer, Investoren, Portfolio- sowie Asset Manager erhalten wichtige Informationen über ihre Werte- wie auch Kostentreiber und sind in der Lage, auf Abweichungen frühzeitig zu reagieren. Mit dem Nachhaltigkeits-Check-up können Immobilien und Portfolios mittels eines praxisorientierten Objekt-Businessplans in eine zukunftsfähige und nachhaltige Richtung gelenkt werden. Schliesslich gilt: Nachhaltige Liegenschaften sind langfristig ertragsreich! Entwicklung nachhaltiger Immobilien PFM07 Portfolio + Asset Management Kosten- + Wertmanagement Zielgruppen Eigentümer, Investoren, Portfolio Manager, Asset Manager Bewerten Sie Ihre Immobilien und entwickeln Sie Ihr Portfolio laufend in Richtung Nachhaltigkeit weiter. Behalten Sie dabei den gesamten Lebenszyklus im Auge und steigern Sie auf der Basis der Nachhaltigkeit Ihre Performance. Kundennutzen Nachhaltigkeits-Report Kenntnis über die Werte- und Kostentreiber Zukunftsfähige, nachhaltige Ausrichtung des Immobilienportfolios Innovativer und praxisorientierter Objekt-Businessplan Frühzeitige Erkennung von Abweichungen mittels etabliertem Risikomanagement Gesteigerte Performance auf Basis der Nachhaltigkeit pom+ Leistungen Langfristig wachsen Qualität verbessern Effizienz steigern Kosten reduzieren Sicherheit gewinnen Beurteilen der Nachhaltigkeit der Objekte anhand eines Nachhaltigkeits- Check-up Erkennen der entscheidenden Werte- und Kostentreiber Ableiten der Ziele im Hinblick auf die ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekte der Nachhaltigkeit Entwickeln von Handlungsoptionen zur Zielerreichung Überprüfen und Anpassen der Portfoliostrategie Erstellen von Businessplänen und begleiten bei deren Umsetzung Aufbau eines praxisorientierten Frühwarnsystems Weitere Informationen zu den aktuellen und kostenlosen Veröffentlichungen sowie zu den pom+leistungen im Bereich Nachhaltigkeit erhalten Sie unter 7

8 News FM Monitor 2010 Der FM Monitor, der jährlich im Herbst die neusten Zahlen und Entwicklungen des FM Marktes Schweiz präsentiert, widmet sich in seiner neunten Ausgabe dem Schwerpunktthema Facility Management als Treiber nachhaltiger Entwicklung. Nachhaltige Trends im FM Markt Das Energiemanagement gehört zu den zentralen Aufgaben des Facility Managements und wird immer wichtiger. 60% der Benutzer betreiben praktisch immer aktives Energiemanagement. Zurückhaltender agieren die FM-Dienstleister und Eigentümer: Die Anschaffung von neuen, den Verbrauch senkenden Technologien oder ein Wechsel der Energieträger ist kostenintensiv und wird in der Regel bei der Planung der Objekte oder bei Sanierungen umgesetzt. Weitere Indizien für die Bedeutung des Energiemanagements sind die steigende Anzahl der Minergie-Zertifizierungen und der Einbezug von Nachhaltigkeitsstrategien in die FM-Planung. Das FM-Leistungsangebot wird dabei konsequent auf die Nutzer ausgerichtet. Neue Kategorien bei den Kennzahlen Im FM Monitor 2010 werden bei einem Grossteil der Objektkategorien die regionalen Verteilungen sowie die Einordnung der Objekte in Baualtersklassen ausgewiesen. Zudem werden erstmals die Kennzahlen der Flächen und Kosten der Kategorie Handel und Verwaltung getrennt für die Unterkategorien Handel sowie Büro und Verwaltung dargestellt. Die Flächen für die Lagerung, die Verteilung und den Verkauf von Waren und Dienstleistungen der Handelsimmobilien sind grösser als diejenigen der Büro- und Verwaltungsbauten. Ebenso verhält es sich mit den Bewirtschaftungskosten. Grösster Benchmarkingpool der Schweiz Der Objektpool im FM Monitor 2010 ist um 2% gestiegen und umfasst nun mehr als 5600 Objekte. Die Gesamtgeschossfläche beträgt ca. 23 Mio. m 2, was 13-mal der Fläche des Kantons Zürich entspricht. Bestellung FM Monitor 2010 unter: FM Monitor Jahre FM Monitor nehmen Sie teil! Bis zum 30. April 2011 haben Sie die Chance, Teil des FM Monitor 2011 zu werden: Trendanalyse: Geben Sie Ihre Meinung zum FM Markt Schweiz und seiner Entwicklung ab. Sie bewegen den Markt und können frühzeitig auf Veränderungen reagieren. Objektanalyse: Geben Sie Ihre Immobiliendaten und die wichtigsten Kennzahlen ein. Mit dem grössten FM- Kennzahlenpool der Schweiz an Ihrer Seite können Sie sich entscheidende Vorteile für die Zukunft verschaffen. Ihre Teilnahme sichert Ihnen einen kostenlosen FM Monitor 2011 und mit ein bisschen Glück ein Wellness-Weekend für zwei Personen in der Schweiz. Machen Sie mit unter: : Unsere Zertifizierung nach dem Label garantiert Ihnen den vertraulichen Umgang mit Ihren Daten. pom+consulting AG Technopark Zürich Technoparkstrasse Zürich Tel Fax P L U S News von pom+consulting AG Impressum Herausgeberin: pom+consulting AG, Redaktionsleitung: Andrea Leu, Senarclens, Leu + Partner AG, Gestaltung: Picnic Terminal Visuelle Kommunikation, Druck: Pacel AG Wer sich mit dem Benchmark vergleicht punktet! ZÜRICH BERN LAUSANNE BERLIN pom+consulting AG erstellt für Sie transparente Marktanalysen bereitet Ihre Immobilienkennzahlen auf gestaltet Ihnen übersichtliche Portfolioreports FM MONITOR 2010 der grösste Schweizer Benchmarkingpool die aktuellen Flächen- und Kostenkennzahlen zu verschiedenen Objekttypen Trendanalyse 2010: Facility Management als Treiber der nachhaltigen Entwicklung AKTUELL Vom 1. Februar bis 30. April 2011 unter Objekteingabe FM Markt Umfrage Messen Sie sich mit dem Markt und machen Sie mit! pom+ verlost ein Wellness-Weekend Wer seine Immobilien-Kennzahlen kennt gewinnt! 8 P L U S News von pom+consulting AG Februar 2011

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