re peat Jahrbuch Treasury und Private Banking 2010 Produkte, Märkte und Strategien zum Nachschlagen und Verstehen

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3 re peat Jahrbuch Treasury und Private Banking 2010 Produkte, Märkte und Strategien zum Nachschlagen und Verstehen

4 Impressum re peat Jahrbuch Treasury und Private Banking Ausgabe Exemplare Roland Eller, Markus Heinrich, René Perrot, Markus Reif (Hrsg.) 2009, Roland Eller Consulting GmbH Alleestraße 13, Potsdam Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form auch nicht auszugsweise (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne vorherige schriftliche Genehmigung des Herausgebers reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Initiator und Chefradaktion Roland Eller Redaktion Daniel Storch Gestaltung a part D. Schott Karlsruhe Satz Bercker Graphischer Betrieb GmbH & Co. KG, Kevelaer Druck und Bindung Bercker Graphischer Betrieb GmbH & Co. KG, Kevelaer

5 Kapitel F Private Banking

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7 Private Real Estate Management

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9 Über die Autoren Prof. Dr. Rolf Tilmes, CFP, HonCFEP, ist Dean der European Business School, International University Schloß Reichartshausen in Oestrich-Winkel, Inhaber des Stiftungslehrstuhls für Private Finance & Wealth Management und wissenschaftlicher Leiter des PFI Private Finance Institute der EBS. Dr. Ralph Jakob, CFP, CEP, CFEP, ist wissenschaftlicher Direktor des Stiftungslehrstuhls für Private Finance & Wealth Management an der European Business School, International University Schloß Reichartshausen in Oestrich-Winkel und des PFI Private Finance Institute der EBS. 375

10 ROLAND ELLER Training Consulting Asset Management 1. Relevanz und Notwendigkeit von Private Real Estate Management Wenngleich Immobilien in jüngster Zeit auch verstärkt als bedeutender (Mit-)Auslöser für die gegenwärtige globale Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise gesehen werden, gelten sie hierzulande doch immer noch als langfristig wertstabiles Investment, welches optimal zur Altersvorsorge oder als Inflationsschutz geeignet ist. 1 Vor dem Hintergrund der immobilienspezifischen Besonderheiten, wie einem gegenüber einer Wertpapieranlage typischerweise deutlich längerfristigen Anlagehorizont, hohen Mindestanlagevolumina und damit verbundenen Klumpenrisiken und einer standortabhängigen Spezifität und Heterogenität kann es nur verwundern, dass sowohl bei Vermögensinhabern als auch bei Banken und Finanzdienstleistern das Wissen um Immobilienanlagen im Privatvermögen gegenüber liquiden Wertpapieranlagen wesentlich schwächer ausgeprägt ist. Und auch das Professionalisierungs- und Wissensniveau im Immobilienbereich weist ebenso wie die diesbezügliche zeitliche Auseinandersetzungsbereitschaft im Vergleich zu sonstigen Themen des privaten Vermögensmanagement eine der Bedeutung der Asset-Klasse Immobilien nicht gerecht werdende, geringere Ausprägung auf. 1.1 Vermögensstrukturen und Immobilieneigentum in Deutschland In Deutschland verfügte im Jahr 2008 mit 48% knapp die Hälfte aller Haushalte über Grundbesitz bzw. Immobilieneigentum. 2 Wenngleich die Anzahl der Haushalte, die in einer eigenen Immobilie wohnen, im Vergleich zu anderen Ländern wie Spanien und Norwegen (jeweils 86%) oder den USA (69%) mit lediglich 43% vergleichsweise gering ausfällt, ist das Vermögen von Privatpersonen stark auf Immobilien fokussiert. 3 Immobilien bilden die mit Abstand bedeutendste Asset-Klasse im Vermögen von Privatpersonen. Im Jahr 2006 betrug das direkt gehaltene Immobilienvermögen privater Haushalte Mrd. Euro, was circa 45% des Nettogesamtvermögens (gesamtes Vermögen abzüglich Verbindlichkeiten) darstellt. 4 Prinzipiell hängt der Besitz von Immobilien von der Höhe des Vermögens bzw. des Einkommens einer Privatperson ab je größer das Privatvermögen bzw. das Einkommen, desto verbreiteter ist Immobilienbesitz (siehe Abbildung 1). 5 Nach einer empirischen Untersuchung von ULRICH verfügen Personen mit einem Gesamtvermögen zwischen acht und zwölf Millionen Euro über einen Immobilienanteil zwischen 58,3% und 45,3%, was deutlich über dem Durchschnitt aller Haushalte liegt. 6 1 vgl. Cünnen, S.2. 2 vgl. Statistisches Bundesamt (a). 3 vgl. Statistisches Bundesamt (b), vgl. Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.v. 4 vgl. Bulwien Gesa AG. 5 vgl. Tilmes/Schaubach, S. 186, vgl. Statistisches Bundesamt (c). 6 vgl. Ulrich, S

11 über ,9% 82,1% Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (in Euro) ,6% 34,6% 46,9% 60,3% 70,3% 78,3% 75,4% 65,4% 53,1% 39,7% 29,6% 21,7% unter900 86,0% 14,0% Quelle: Statistisches Bundesamt 2009, eigene Darstellung. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Prozent Mieter Eigentümer Abbildung 1 Immobilieneigentumsquoten nach Haushaltsnettoeinkommen Der Zusammenhang zwischen Gesamtvermögenshöhe und Anteil des Immobilieneigentums am Gesamtvermögen ist jedoch nicht linear, da gerade höchst vermögende Privatpersonen zwar über umfangreiche Immobilienbestände verfügen, diese jedoch im Vergleich zu Personen mit geringerem Gesamtvermögen nur einen kleineren Teil ihres gesamten Vermögens ausmachen. Der Grund liegt vielmals darin, dass bei vielen, häufig durch Wealth Management-Anbieter und Family Offices betreuten Privatpersonen mit einem Gesamtvermögen von über 30 Millionen Euro, unternehmerische Tätigkeiten stark verbreitet sind. Der größte Teil des Vermögens ist damit in der Regel nicht in Immobilien, sondern in den jeweiligen unternehmerischen Beteiligungen gebunden. 7 Wesentlich zur Popularität des Eigenheims in breiten Bevölkerungsschichten hat auch die Tatsache geführt, dass der Erwerb eines Eigenheims über lange Zeit hinweg in Deutschland politisch gefördert wurde, was der Verbreitung von privatem Immobilienvermögen zuträglich war und weiten Bevölkerungsschichten den Zugang zu Wohneigentum ermöglicht hat das Wohnen in den eigenen vier Wänden gilt durch alle Gesellschaftsschichten hindurch als Statussymbol, was Immobilien somit häufig auch zu stark emotional aufgeladenen und prestigeträchtigen Investitionen macht. Gerade in jüngerer Zeit rückt vor dem Hintergrund der Unsicherheit des Fortbestands der sozialen Sicherungssysteme in Deutschland die Notwendigkeit eines frühzeitigen Vermögensaufbaus zur Kompensation des zu erwartenden Rückbaus der sozialstaatlichen Leis- 7 vgl. Schaubach, S. 325, vgl. Tilmes/Schaubach, S

12 ROLAND ELLER Training Consulting Asset Management tungen zunehmend ins Bewusstsein der Öffentlichkeit. Die Strategie mittels Immobilienerwerb und -finanzierung ein mietfreies Wohnen im Ruhestand zu erreichen, hat sich über Jahre hinweg in den Köpfen als wirtschaftlich erstrebenswertes Ziel manifestiert und somit ebenfalls die Verbreitung von Immobilien im Privatvermögen begünstigt. Umfangreiche Untersuchungen bestätigen, dass Eigenheimbesitzer zum Zeitpunkt ihres Renteneintritts ein acht- bis zehnmal so hohes Vermögen angesammelt haben wie Mieter. Der Grund liegt wesentlich in der disziplinierenden Wirkung einer Immobilienfinanzierung und der daraus resultierenden Selbstverpflichtung zum langfristigen Sparen, der sich Eigenheimerwerber unterziehen Immobiliennachfrageverhalten und Motivation von Immobilieninvestments Die Gründe für den Erwerb von Immobilien sind ebenso vielfältig, wie die Bedeutung von Immobilien für das Gesamtvermögen einer Privatperson bzw. eines Haushalts. So handelt es sich bei einer Immobilie für Kunden des Retail-Segmentes um das in der Regel mit Abstand größte Investment im Lebenszyklus, durch das ein Großteil des individuellen Gesamtvermögens gebündelt wird, während Immobilien bei Kunden des Private Banking als eine von mehreren Asset-Klassen wesentlich zur Gesamtvermögensdiversifikation im Rahmen einer strategischen Asset Allocation beitragen. 9 Im Vergleich zu anderen Asset-Klassen handelt es sich bei der Immobilie um einen eher illiquiden Vermögensgegenstand, der insbesondere im Retail-Kundensegment eher selten wieder verkauft wird bzw. bei dessen Erwerb im Gegensatz zu anderen Asset-Klassen, wie z.b. Wertpapieren, nicht von vornherein auf einen gewinnbringenden zukünftigen Verkauf abgezielt wird der klassische Investment-Zyklus aus Erwerbs-, Halte- und Verkaufsphase wird also im Fall von Immobilieninvestments von Privatpersonen nicht immer vollständig durchlaufen. Die Erwerbsmotivation hängt wesentlich davon ab, ob es sich bei dem Objekt um eine selbst- oder fremdgenutzte Immobilie handelt. Bei selbstgenutzten Objekten stehen primär emotionale Gründe im Vordergrund. Berücksichtigte wirtschaftliche Aspekte sind in diesem Fall vor allem gesparte Mietzahlungen oder die Erwartung eines Werterhalts oder gar einer Wertsteigerung. Im Bereich fremdgenutzter Immobilien stehen klar wirtschaftliche Aspekte im Vordergrund. Determiniert durch seine spezifischen Eigenschaften ermöglicht das Wirtschaftsgut Immobilie die simultane Erzielung von Einkünften zweier unterschiedlicher Arten: Zum einen erwirtschaftet das Objekt laufende Einnahmen durch seine Vermietung oder Verpachtung. Zum anderen wird durch einen etwaigen Veräußerungserlös ein zweiter Zahlungsstrom generiert. 10 Entgegen der weitläufigen Vermutung lag der Wertbeitrag des Netto Cash Flows zur Gesamtrendite fremd genutzter Immobilien, also der 8 vgl. Reichel, S vgl. Jakob, S. 60 f. 10 vgl. Schulte/Allendorf/Ropeter-Ahlers, S

13 durch die Vermietung oder Verpachtung erzielte Ertrag, in den letzten zehn Jahren konstant deutlich oberhalb des Renditebeitrags von Wertsteigerungen. 11 Abhängig von Objektart und Lage wurden sogar auch negative Wertentwicklungen verzeichnet. 12 Dies macht die häufig aufgrund positiver historischer Wertentwicklungen fortgesetzte Annahme analoger, zukünftiger Preissteigerungsraten nicht zuletzt vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung zu einer riskanten Basisannahme. 1.3 Demografische Entwicklungen Wenngleich vor allem ältere Generationen in der Regel auf positive Erfahrungen mit Immobilieninvestitionen zurückblicken, ist die zukünftige Attraktivität der Asset-Klasse vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung differenzierter zu beurteilen. Die Möglichkeit, mit der breiten Masse an Objekten attraktive, durch ansehnliche Wertsteigerungen verursachte Renditen zu erzielen, erscheint aufgrund der sich abzeichnenden demografischen Entwicklung in Deutschland gerade im Bereich der selbstgenutzten Immobilien in ländlichen Bereichen vorbei zu sein. Das Statistische Bundesamt prognostiziert im Rahmen seiner koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung für das Jahr 2050 einen Bevölkerungsrückgang auf 74 Millionen Menschen. Dem Szenario liegen die Annahmen eines Zuzugs von jährlich Personen und eine Geburtenrate von 1,4 Kindern pro Frau zugrunde. Zudem wird die Lebenserwartung von im Jahre 2050 neu geborenen Mädchen auf 88,0 Jahre steigen. Parallel dazu erhöht sich die Lebenserwartung von neu geborenen Jungen auf 83,5 Jahre. 13 Der sich abzeichnende demografische Trend geht in Richtung einer stark schrumpfenden Bevölkerungszahl in Deutschland mit direkten Auswirkungen auf die Nachfrage nach Immobilien und Wohnraum. Wenngleich die in den letzten Jahren gestiegene und auch in den nächsten Jahren noch weiter steigende Anzahl der Haushalte (die Gründe dafür liegen unter anderem in der weiter steigenden Zahl an Einpersonenhaushalten) den Rückgang an Wohnraumnachfrage zunächst noch kompensieren kann, geht der langfristige Trend eindeutig in Richtung einer sinkenden Nachfrage nach Immobilien. 14 Die Auswirkungen der demografischen Entwicklungen auf Immobilienvermögen und dessen Werthaltigkeit werden regional sehr unterschiedlich ausfallen. Prinzipiell wird die Wertbeständigkeit von Immobilien in von hohen Abwanderungsraten geprägten Regionen, wie beispielsweise den neuen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern, ungleich stärker unter Druck geraten als in zukünftigen Wachstumsregionen mit Zuwanderung, wie Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Niedersachsen. 15 Allgemein gilt, dass gerade wirtschaftsstarke Metropolregionen und Ballungszentren einschließlich der so genannten Speckgürtel in ihrem direkten Umfeld ein bedeutendes 11 vgl. IPD (a), S vgl. IPD (b), S vgl. Statistisches Bundesamt (d), S. 33 f. 14 vgl. Tilmes/Schaubach, S. 190 f., vgl. Just, S vgl. Beyerle/Milleker/Partisch, S

14 ROLAND ELLER Training Consulting Asset Management Zukunftspotential besitzen. Demgegenüber werden ländlich geprägte Regionen zunehmend an Wettbewerbsfähigkeit und Standortattraktivität verlieren und sukzessive weiter zurückfallen (siehe Abbildung 2). 16 Als direkte Folge wird sich in Zukunft eine regional stark divergierende Immobilienpreisentwicklung einstellen, welche direkten Einfluss auf die Werthaltigkeit von Immobilieninvestitionen hat. Zukunftsatlas 2007 Regionen mit: Top Zukunftschancen Sehr hohen Zukunftschancen Hohen Zukunftschancen Zukunftschancen Neutralem Potential Zukunftsrisiken Hohen Zukunftsrisiken Sehr hohen Zukunftsrisiken Quelle: Prognos AG, 2009 Abbildung 2 Zukunftsfähigkeit nach Regionen 16 vgl. Prognos AG (a), S. 110 f., vgl. Prognos AG (b), S. 6, vgl. Frank, S. 3 ff. 380

15 Von den skizzierten Entwicklungen werden insbesondere die Immobilienbestände privater Haushalte sukzessive betroffen sein, da diese in der Regel nicht auf der Basis professioneller Makro- und Mikro-Standortanalysen aufgebaut wurden, sondern vielmehr den geographischen Erwerbsbiographien der Haushaltsvorstände folgen. Aufgrund der starken immobilienbezogenen Vermögenskonzentration bei Haushalten des Retail-Segments werden sich hier negative Wertentwicklungen im Immobilienbereich besonders stark auf die Performance des Gesamtvermögens auswirken. Positive Wert- und Mietpreisentwicklungen, und damit die Möglichkeit attraktive Immobilieninvestments zu tätigen, wird es voraussichtlich allein in den wettbewerbsfähigen Zukunftsregionen, wie beispielsweise den bedeutenden Ballungszentren und ihren Einzugsgebieten, sowie selektiv im Bereich von Gewerbeimmobilien geben. Im übrigen ländlich geprägten Teil Deutschlands zeichnet sich demgegenüber in Folge sinkender Nachfrage und Mietniveaus ein mitunter starker Preisverfall ab. Infolgedessen ist es in Zukunft für die Performance des individuellen Immobilienvermögens von entscheidender Bedeutung, an welchen Standorten sich die Immobilien befinden der geografischen Auswahl der spezifischen Objekte kommt zukünftig eine noch zentralere Rolle zu. 17 Entgegen dem allgemeinen Verständnis wird sich der fremdfinanzierte Eigenheimerwerb vor dem Hintergrund der zukünftigen demografischen Entwicklungen und ihrer Auswirkungen auf den Immobiliensektor aus rein wirtschaftlichen Überlegungen häufig nicht rechnen. Der Grund hierfür ist, dass die an vielen Orten geringe oder in strukturschwachen Regionen sogar negative Wertentwicklung und geringe Mietrenditen der Objekte die Finanzierungskosten und den fehlenden Aufbau von höher rentierlichem liquidem Vermögen nicht kompensieren kann. Zur Altersvorsorge ist der Erwerb eines Eigenheims somit nicht pauschal zu empfehlen. Es sollte sich vielmehr, gerade bei unsicherer Entwicklung des lokalen Immobilienmarkts, daran orientiert werden, Objekte günstig zu mieten und die durch die gesparten Finanzierungskosten zur Verfügung stehenden freien Mittel zum Aufbau des liquiden Vermögens zu nutzen Mangelnde Professionalisierung im Umgang mit privaten Immobilien Trotz der relativ hohen Bedeutung der Asset-Klasse Immobilien hat eine intensive und fundierte Beschäftigung mit privatem Immobilienmanagement bisher kaum stattgefunden. Während durch Unternehmen und öffentliche Hand gehaltene Immobilienbestände (Corporate und Public Real Estate) durch ausgefeilte kaufmännische Bewirtschaftungsverfahren professionelles Management erfahren, finden sich im Bereich privater Immobilien kaum vergleichbare Ansätze. So weisen insbesondere auch Mitarbeiter von Banken und sonstigen Finanzdienstleistern große Wissenslücken im Bereich der Asset-Klasse Immobilien auf, was wesentlich auf die bisher prädominante Fokussierung liquider Anlageklassen im Rahmen der Mitarbeiterqualifizierung zurückzuführen ist vgl. Deutsche Bank Research, S. 13 f. 18 vgl. Tilmes (b). 19 vgl. PFI Private Finance Institute der European Business School, S

16 ROLAND ELLER Training Consulting Asset Management Ebenso wurden bisher in der wissenschaftlichen Auseinandersetzung bisher nur die Themenbereiche Corporate Real Estate Management (CREM) und Public Real Estate Management (PREM) vertieft behandelt. Begünstigt durch das solide und wertstabile Image der Asset-Klasse Immobilien wurde die Notwendigkeit für eine zunehmende Professionalisierung des privaten Immobilienmanagements lange Zeit verkannt, was eine kritische Auseinandersetzung mit der Materie und die strikte Anwendung rationaler Beurteilungskriterien im privaten Immobilienbereich bislang verhindert hat. Aus diesem Grund beschränkte sich das Immobilienmanagement im privaten Bereich bislang lediglich auf die kaufmännisch-operative Verwaltung von Objekten. Dies hat wiederum dazu geführt, dass Privatpersonen oftmals nicht umfassend über die spezifischen Eigenschaften ihrer Immobilieninvestments, wie beispielsweise Renditen, steuerliche Auswirkungen oder (Netto-)Zahlungsströme, informiert sind. Gerade wenn eine gewinnbringende Veräußerung einer Immobilie nicht von vornherein vorgesehen ist, kommt der Optimierung der laufenden Erträge bzw. der Finanzierung des Objekts im Rahmen einer professionellen kaufmännischen Steuerung des Immobilienportfolios eine zentrale Rolle zu. Vor dem Hintergrund der skizzierten demografischen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und der aufgezeigten operativen Defizite im Immobilienmanagement, bedarf es eines professionellen und auf das Gesamtvermögen bzw. die individuellen Ziele der betreffenden Privatperson abgestimmten Managementansatzes, um das (Immobilien-)Portfolio optimal aufzustellen und sowohl auf Kosten-, als auch auf Ertragsseite Optimierungs- und Renditepotenziale zu heben. Das Konzept des Private Real Estate Management trägt diesen Bedürfnissen ganzheitlich und umfassend Rechnung. Es bietet als Dienstleistung mit hoher praktischer Relevanz sowohl einen hohen Kundennutzen, als auch anbieterseitig kapitalisierbare Chancen als innovatives Geschäftsmodell. 2. Konzeptionelle Grundlagen 2.1 Definition Unter Private Real Estate Management wird das umfassende Management privater, also von Einzelpersonen oder Familienverbünden gehaltenen Immobilieninvestments verstanden. Werden Immobilienbestände aus steuerlichen oder operativen Gründen durch vermögensverwaltende Gesellschaften gehalten oder durch diese verwaltet, so sind derartige Bestände dennoch der privaten Vermögenssphäre einer Person oder eines Familienverbunds zuzuordnen und fallen somit ebenfalls unter den Anwendungsbereich des Private Real Estate Managements. Im Rahmen einer ganzheitlichen Betrachtungsweise werden beim Private Real Estate Management sowohl direkt gehaltene Objekte als auch indirekte Immobilieninvestitionen, wie beispielsweise Beteiligungen an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs betrachtet. Ob es sich bei den direkt gehaltenen Objekten um eine Selbst- oder Fremdnutzung für private oder gewerb- 382

17 Kontaktaufnahme/Kundenakquisition Datenerfassung / Zielvereinbarung Objektbesichtigung Finanzplanentwicklung Strategiegespräch mit Kunden Financial Planning Regelmäßige Datenaufnahme/- erneuerung Regelmäßiger Datenaustausch v.a. mit Portfoliomanagement Immobilien- Grobanalyse Realisationsplan Gesamtimmobilienebene Objektbesichtigung/Datenerfassung/ Datenaktualisierung/-pflege Gesamtvermögensebene Datenanalyse/Datenprognose/Szenarioanalyse/Bewertung Ver-/Kauf, Miete/Vermietung Projektentwicklung Strategiebildung/-anpassung Optimierung Objektmanagement Immobilienportfoliomanagement Regelmäßige Datenaufnahme/- erneuerung Regelmäßiger Datenaustausch v.a. mit Financial Planning Immobilien-Detailanalyse Strategischer Entscheid leitet über zum Projekt-/ Objektmanagement Einzelobjektebene Projektvorbereitung Projektplanung Ausführungsvorbereitung Ausführung Projektabschluss Kaufmännisches Objektmanagement Technisches Objektmanagement Infrastrukturelles Objektmanagement Projekt-/Objektmanagement Datenversorgung durch Portfoliomanagement Strategie-/Zielvorgabe durch Portfoliomanagement Situatives Projektmanagement Nachhaltiges Objektmanagement Quelle: Ulrich, S Abbildung 3 Ebenen des Private Real Estate Management 383

18 ROLAND ELLER Training Consulting Asset Management liche Zwecke handelt, ist für die konzeptionelle Anknüpfung von Private Real Estate Management unerheblich. 20 Private Real Estate Management wird somit als die [...] Gesamtheit aller Aktivitäten des Planens, Realisierens, Steuerns und Kontrollierens sämtlicher direkter und indirekter Immobilienanlagen einer Privatperson oder einer Familie, unabhängig von ihren juristischen Eigentumsverhältnissen, die es ihr ermöglichen, heute oder in Zukunft Einkommens- oder sonstige Nutzenerträge zu generieren definiert. 21 Eine graphische Illustration von Private Real Estate Management und seiner Schnittstellen, Verzahnungen und Interaktionen findet sich in Abbildung 3. Auf Einzelobjektebene umfasst Private Real Estate Management unter anderem Aspekte wie Standortoptimierung, Immobilienanalyse, Immobilienbewertung, Immobilienfinanzierung, steuerliche Optimierung, Vermietung, Hausverwaltung sowie bauliche Erhaltung und Modernisierung. Auf der Ebene des gesamten Immobilienportfolios findet Private Real Estate Management durch Leistungen wie beispielsweise Überprüfung und Optimierung des Immobilienportfolios, Absicherung von Währungsrisiken, Messung des Erfolgsbeitrages des Einzelobjekts zum Gesamtportfolio, Prognose der Immobilienpreisentwicklung und Analyse von Marktfaktoren des Immobilienmanagements sowie Cash Management Anwendung. Im Rahmen der Betrachtung der Immobilienbestände im Kontext des Gesamtvermögensmanagements finden sich Leistungen wie beispielsweise Vermögensstrukturplanung, Liquiditätsplanung, Rentabilitätsplanung, Erbschaftsplanung, Finanzplanentwicklung und Überwachung der Gesamtstrategie Wissenschaftliche Einordnung Wissenschaftstheoretisch lässt sich Private Real Estate Management an der Schnittstelle von Finanz- und Immobilienökonomie einordnen. Ausgehend vom privaten Vermögen werden die theoretischen Ansätze des Private Wealth Management und des Financial Planning als übergeordnete Beratungsphilosophie auf die Asset-Klasse Immobilien übertragen. Private Wealth Management ist als umfassendes Management aller Sphären privaten Vermögens (bestehend aus Finanz-, Human- und Sozialvermögen) mit Ausrichtung auf die heutige und zukünftige Generierung von Einkommens- oder Nutzenerträgen durch das eigene private Vermögen zu verstehen. 23 Darunter fallen nicht nur Vermögensgegenstände des Finanzvermögens, wie beispielsweise Wertpapieranlagen oder Immobilieninvestitionen, sondern auch das individuelle Humanvermögen, unter anderem bestehend aus Intellekt und persönlichen Fähigkeiten sowie Aspekte des Sozialvermögens, die sich in der sozialen Stellung und dem sozialen Netzwerk einer Person begründen. 20 vgl. Ulrich, S Schaubach/Tilmes, S. 924, vgl. in Anlehnung an Ulrich S. 208 f. 22 vgl. Tilmes/Schaubach, S für eine detailliertere Betrachtung von Private Wealth Management vgl. Schaubach, S

19 Financial Planning (im Deutschen Sprachraum ist ebenfalls der Begriff Finanzplanung gebräuchlich) beschreibt eine ganzheitliche Beratungsphilosophie bzw. eine die gesamte Lebenssituation einer Privatperson voll umfassend betrachtende Beratungsdienstleistung, die eine Person in die Lage versetzt, in Abhängigkeit persönlicher Lebensereignisse ihre finanziellen Ziele bestmöglich zu erreichen. 24 Im Ergebnis resultiert durch das Financial Planning eine vernetzte Betrachtung der Spezifika und Wechselwirkungen der einzelnen Vermögensgegenstände. Finanzökonomie integriert Management des Einzelinvestments im Gesamtvermögenskontext Isoliertes Management des Einzelinvestments Private Wealth Management Private Real Estate Management Management des Immobilien-Portfolios isoliert isoliert integriert Immobilienökonomie Quelle: eigene Darstellung. Abbildung 4 Private Real Estate Management an der Schnittstelle zwischen Immobilien- und Finanzökonomie Bislang findet primär bei institutionellen Immobilieneigentümern ein systematisches und professionelles Management der gehaltenen Immobilieninvestitionen mit Fokus auf Einzelobjekt-, Immobilienportfolio- und Gesamtportfolioebene statt. Im Bereich von Privatkunden bildet eine derartige Betrachtung die Ausnahme. Lediglich bei Privatpersonen mit umfangreichem Immobilienvermögen, die bereits aufgrund der Höhe des in Immobilien investierten Vermögens quasi als institutionelle Immobilieninvestoren angesehen werden können, finden derartige Ansätze in der Praxis bereits Anwendung. 25 Private Real Estate Management leistet die Betrachtung von Details und Wechselwirkungen von Immobilienvermögen vor dem Hintergrund der gesamten individuellen Vermö- 24 für eine detailliertere Betrachtung von Financial Planning vgl. Tilmes (a), S vgl. Bone-Winkel/Müller/Pfrang, S

20 ROLAND ELLER Training Consulting Asset Management genssituation einer Privatperson. Als illustrierendes Beispiel sollen in diesem Zusammenhang geplante Renovierungsarbeiten an einem sich im Privatvermögen befindlichen vermieteten Objekt dienen: Bei Renovierungsmaßnahmen handelt es sich in der Regel um größere Kostenblöcke, die im Idealfall aus dem Miet-Cash-flow finanziert werden können. Denkbar ist jedoch sowohl die Situation, in der ein Eigentümer die Ausgaben für die Renovierung aus anderen Teilen seines Privatvermögens finanzieren muss, als auch die Situation in welcher auf externe Finanzierungen zurückgegriffen werden muss. Genau in diesen verschiedenen Ebenen setzt ein im Rahmen des Wealth Managements und des Financial Plannings betriebenes Private Real Estate Management an und widmet sich in seiner Managementfunktion sowohl der Vorteilhaftigkeitsbeurteilung im Rahmen der Planungs- und Renditeberechnung als auch der Überwachung der für die Renovierungsarbeiten zuständigen Stellen und dem Cash Management im Rahmen der internen oder externen Finanzierung. 2.3 Abgrenzung zu Corporate Real Estate Management und Public Real Estate Management Vergleichbar der konzeptionellen Anlehnung des Financial Planning an die professionelle Planung finanzieller Ereignisse in Unternehmen und an die Budgetplanung von öffentlichen Haushalten lehnt sich Private Real Estate Management ebenfalls an das Immobilienmanagement von Unternehmen (Corporate Real Estate Management) und der öffentlichen Hand (Public Real Estate Management) an. 26 Unter Corporate Real Estate Management wird das aktive strategische Management der Immobilienbestände eines Unternehmens verstanden. Corporate Real Estate Management findet bei Unternehmen mit bedeutenden Immobilienvermögen, deren (Haupt-)Geschäftstätigkeit jedoch nicht im Immobilienbereich liegt (Non-Property-Companies) Anwendung. Im Gegensatz zu den so genannten Property-Companies, die sich als Immobilienbetreiber und -händler positionieren, werden Immobilienbestände von diesen Unternehmen lediglich als Infrastruktur für den eigentlichen Geschäftsbetrieb verstanden. 27 Parallel dazu definiert sich Public Real Estate Management als das strategisch orientierte Management öffentlicher Immobilienbestände von Bund, Ländern und Gemeinden im Rahmen des durch die Politik festgelegten Verwaltungsauftrags. 28 Private Real Estate Management nutzt als Management privater Immobilienbestände ebenfalls entsprechende Managementansätze und professionelle Herangehensweisen für die private Vermögenssphäre und bildet so den Rahmen für die Integration der Asset-Klasse Immobilien in ein ganzheitliches Vermögensmanagement. Eine graphische Übersicht zur konzeptionellen Abgrenzung des Private Real Estate Management findet sich in Abbildung zum Corporate Real Estate Management vgl. Schäfers/Gier, zum Public Real Estate Management vgl. Brockhoff/Zimmermann. 27 vgl. Schäfers/Gier, S. 856, vgl. Schulte/Schäfers, S vgl. Brockhoff/Zimmermann, S. 902, vgl. Straßheimer, S. 862 f., vgl. Preuß/Schöne, S

21 Konzeptionelle Abgrenzung des Private Real Estate Managements Corporate Real Estate Management Public Real Estate Management Private Real Estate Management Gegenstand Bezugsobjekt aktives, ergebnisorientiertes, strategisches und operatives Immobilienmanagement Betriebsnotwendige, nicht-betriebsnotwendige Immobilien bedarfsgerechte, wirtschaftliche und nachhaltige Immobilienbereitstellung Betriebsnotwendige, nicht-betriebsnotwendige Immobilien Planen, Realisieren, Steuern, Kontrollieren der Immobilienanlagen Eigen- und fremdgenutzte Immobilien Adressat Non-Property-Companies Öffentliche Hand Privatpersonen (Haupt)-Stakeholder Unternehmen, Mitarbeiter, Staat, Dienstleister Staat, Beamte, Dienstleister, Öffentlichkeit Privatpersonen, Dienstleister, Mieter, Staat Zweckbeziehung des Bezugsobjekts Produktionsfaktor Infrastruktur Asset-Klasse Quelle: eigene Darstellung. Abbildung 5 Konzeptionelle Abgrenzung des Private Real Estate Management 3. Angebotskonzeption 3.1 Segmentspezifische Besonderheiten und Leistungsspektren Die konkrete Ausgestaltung eines Private Real Estate Management-Angebotes muss sich an den segmentspezifischen Kundenbedürfnissen ausrichten und weist damit insbesondere im Wealth Management- und Family Office-Segment das umfangreichste Leistungsspektrum auf. In der Praxis zeigt sich, dass bislang sowohl kunden- als auch anbieterseitig der Betrachtungsfokus primär auf der Verwaltung und dem Management des liquiden Wertpapiervermögens liegt. Trotz der unbestrittenen Bedeutung von Immobilien im privaten Vermögenskontext werden entsprechende gesamtvermögensinduzierte Immobiliendienstleistungen gegenwärtig lediglich nur von einer kleinen Gruppe von Nischenanbietern offeriert. So bieten einzelne Privatbanken, wie das Privatbankhaus Ellwanger & Geiger oder die Oppenheim Vermögenstreuhand ein umfangreiches Dienstleistungsspektrum rund um direkt gehaltene Immobilien an und stehen ihrer gehobenen Privatklientel von Immobilientransaktionen, über Objektfinanzierungen bis hin zur Objektvermietung aktiv zur Seite. 29 Doch selbst im Private Banking und Wealth Management Umfeld findet sich bisher kein, dem eigentlichen Bedarf gerecht werdendes Angebot an Private Real Estate Management. Ein voll umfassendes Private Real Estate Management, wie unter Gliederungspunkt 2.2 dargestellt, ist primär für Privatpersonen mit umfangreicherem vorhandenem oder geplan- 29 vgl. 387

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