LBS - Immobilienmarktatlas Hamburg und Umgebung

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1 LBS - Immobilienmarktatlas 2009 Hamburg und Umgebung März 2009

2 Die LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG fasst in dem vorliegenden Immobilienmarktatlas neue Entwicklungen für den Großraum Hamburg zusammen. Wir möchten damit zu einer erhöhten Markttransparenz beitragen. Die angegebenen Preissegmente geben jeweils Mittelwerte wieder, Abweichungen nach oben oder unten bei der einzelnen Immobilie sind daher möglich. Das Institut F+B (Forschung und Beratung) GmbH hat die Marktanalyse wissenschaftlich geleitet. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG März

3 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Grundstücksmarkt Hamburger Grundstücksmarkt Grundstücksmarkt im Hamburger Umland 7 2 Entwicklungen auf dem Hamburger Immobilienmarkt für Bestandsobjekte Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand in Hamburg und im Umland Hamburger Stadtgebiet Hamburger Umland Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Hamburg und im Umland Hamburger Stadtgebiet Hamburger Umland 27 3 Entwicklungen auf dem Hamburger Immobilienmarkt für Neubauobjekte Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg und im Umland Neubau Eigentumswohnungen in Hamburg und im Umland Neubau 40 3

4 1 Grundstücksmarkt 1.1 Hamburger Grundstücksmarkt Nach Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert in Hamburg im Jahr 2008 bei 318 /m 2 und damit deutlich um 2,6 % über dem Vorjahreswert (310 /m 2 ). Der LBS-Immobilienmarktatlas Hamburg und Umland berücksichtigt neben den Marktsegmenten der Eigenheime und Eigentumswohnungen auch das der unbebauten Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau; Gewerbeflächen, Mietwohnungsbau und Freizeitimmobilien sind nicht enthalten. Die Grundstückspreise für Wohnbauflächen basieren auf den amtlichen Bodenrichtwerten, ermittelt von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Hamburg und in den Landkreisen des Umlandes. In Hamburg werden die stadtteiltypischen Richtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke von dem Sachverständigengremium jährlich aktualisiert. Im Hamburger Umland erfolgt die Aktualisierung der Werte in der Regel alle zwei Jahre. Ausgegangen wird von Flächen für den individuellen Wohnungsbau, in der Regel freistehende Einfamilienhäuser mittlerer Lage. Für Hamburg wurde eine Normierung auf 600 m 2 vorgenommen, für das Hamburger Umland die in den Gemeinden typischen Grundstücksgrößen. Alle im LBS-Immobilienmarktatlas abgebildeten Grundstückspreise gelten für baureifes Wohnbauland und beinhalten die ortsüblichen Erschließungskosten. Die im Folgenden berichteten Grundstückspreise in den Stadtteilen geben die durchschnittlichen bzw. für diese Lagen typischen Bodenrichtwerte wieder, die unabhängig von einer konkreten Verfügbarkeit von Grundstücken ermittelt wurden. In der Hamburger Innenstadt gibt es kaum Einfamilienhausgrundstücke und auch in den innenstadtnahen Stadtteilen besteht nur ein theoretisches Angebot, d. h., dass nicht in allen Preisgebieten tatsächlich auch Bauplätze zu den angegebenen Preisen zur Verfügung stehen. Von einigen Ausnahmen abgesehen ist die Grundstückspreisentwicklung in Hamburg positiv verlaufen, lediglich für neun Stadtteile wurden die stadtteiltypischen Werte leicht zwischen 1 und 4,7 % nach unten angepasst. Grundstückspreise über /m 2 werden nur für die vier Alsterstadtteile ermittelt. Weiterhin mit nunmehr durchschnittlich /m 2 an der Spitze liegt Uhlenhorst am östlichen Alsterufer. In den übrigen Stadtteilen rund um die Alster, für die ein Grundstückswert ausgewiesen wird, liegen in Rotherbaum die Grundstückspreise bei /m 2, in Winterhude bei /m 2 und in Harvestehude derzeit bei /m 2. Im Vergleich zum Vorjahr wurden die Richtwerte damit um rd. 4 bis knapp 6 % nach oben angepasst. 4

5 Ebenfalls, und zwar um rd. 7,5 %, höhere Grundstückspreise sind festzustellen für Hohenfelde mit zurzeit durchschnittlich 725 /m 2 und Ottensen (700 /m 2 ). Allerdings ist der Abstand zum Spitzenreiter mit nur halb so teuren Grundstücken beträchtlich. Die nachfolgenden Rangplätze liegen hingegen deutlich enger beieinander: Zwischen 600 und 675 /m 2 sind für die Grundstücksflächen in Eppendorf und Hoheluft sowie für Blankenese und Nienstedten an der Elbe zu kalkulieren. Um mindestens 150 /m 2 günstiger sind Wohnbauflächen in der nächsten Preiskategorie, in Groß Flottbek kosten sie 450 /m 2 und in Barmbek-Nord, Wellingsbüttel, Alsterdorf und Marienthal 400 bis 415 /m 2. Für Preise zwischen 300 und 400 /m 2 finden sich vor allem Grundstücke in Innenstadtrandlagen, wie Bahrenfeld (340 /m 2 ) und Lokstedt (315 /m 2 ) und etliche Walddörfer zusammen, zum Beispiel Volkdorf (330 /m 2 ), Hummelsbüttel (315 /m 2 ) oder Wohldorf-Ohlstedt (305 /m 2 ). Die übrigen Walddörfer sowie weite Teile der westlich und östlich der Hamburger Innenstadt gelegenen Wohnstandorte fallen in die Preisgruppe 250 bis 300 /m 2, darunter beispielsweise Wandsbek (280 /m 2 ) und Duvenstedt (255 /m 2 ) sowie in die folgende Preiskategorie von 200 bis 250 /m 2, wie u. a. in Rahlstedt oder Farmsen- Berne und Eidelstedt oder Stellingen (jeweils 245 /m 2 ). Ferner sind preisgleich auch Wohnlagen im Süden Hamburgs zu finden, wie etwa Heimfeld (245 /m 2 ) und Bergedorf (225 /m 2 ). Günstiger sind Grundstücke mit Preisen unter 150 /m 2 insbesondere in den Vier- und Marschlanden im Bezirk Bergedorf und im Bezirk Harburg. Entwicklung der Grundstückpreise nach Hamburger Stadtteilen Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % mehr als 600 /m 2 Uhlenhorst ,6 Rotherbaum ,8 Winterhude ,9 Harvestehude ,1 Hohenfelde ,4 Othmarschen ,7 Eppendorf ,8 Blankenese ,3 Nienstedten ,2 Hoheluft-West ,3 400 bis 600 /m 2 Groß Flottbek ,1 Barmbek-Nord ,1 Wellingsbüttel ,7 Alsterdorf ,9 Marienthal ,0 5

6 Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % 300 bis 400 /m 2 Fuhlsbüttel ,8 Ohlsdorf ,6 Bahrenfeld ,4 Rissen ,2 Volksdorf ,0 Hummelsbüttel ,5 Iserbrook ,8 Lokstedt ,6 Sülldorf ,6 Lemsahl-Mellingstedt ,0 Niendorf ,2 Osdorf ,0 Wohldorf-Ohlstedt ,0 250 bis 300 /m 2 Sasel ,0 Schnelsen ,7 Poppenbüttel ,4 Wandsbek ,0 Bergstedt ,0 Bramfeld ,0 Steilshoop ,0 Duvenstedt ,0 Groß Borstel ,0 Tonndorf ,0 200 bis 250 /m 2 Eidelstedt ,9 Farmsen-Berne ,0 Heimfeld ,0 Lurup ,9 Rahlstedt ,5 Stellingen ,9 Jenfeld ,0 Bergedorf ,0 Billstedt ,8 Horn ,8 Marmstorf ,8 Wilstorf ,8 Eißendorf ,0 Rönneburg ,0 Langenhorn ,7 Langenbek ,3 6

7 Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % 150 bis 200 /m 2 Neugraben-Fischbek ,4 Lohbrügge ,0 Sinstorf ,1 Hausbruch ,0 100 bis 150 /m 2 Allermöhe ,4 Altengamme ,6 Finkenwerder ,0 Spadenland ,6 Tatenberg ,6 Wilhelmsburg ,0 Billwerder ,7 Curslack ,7 Kirchwerder ,7 Neuengamme ,7 Ochsenwerder ,7 Reitbrook ,7 Billbrook ,8 Moorfleet ,3 Neuland ,0 Cranz ,0 Gut Moor ,0 Moorburg ,0 Francop ,0 Neuenfelde ,0 1.2 Grundstücksmarkt im Hamburger Umland In Schleswig-Holstein werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre aktualisiert, in Niedersachsen inzwischen jährlich. Im Hamburger Umland sind die Entwick lungen der Grundstückspreise im vergangenen Jahr relativ stabil. In einigen Gemeinden sind zwar größere Abweichungen zu verzeichnen, die zumeist aber auf regionale Sonderentwicklungen (z. B. Ausweisung neuer Baugebiete) zurückzuführen sind. Die Spanne der Grundstückspreise im Hamburger Umland reicht von 60 /m 2 am Großraumrand bis 230 /m 2 an der Hamburger Stadtgrenze. Letztere sind u. a. Halstenbek und Rellingen (230 /m 2 ) sowie Schenefeld (215 /m 2 ), Norderstedt (220 /m 2 ) und Ellerbek/Tangstedt (200 /m 2 ) im Norden bzw. Nordwesten der Hansestadt. Ebenfalls zu den teuersten Umlandstandorten für Wohnbauflächen zählen Wedel (220 /m 2 ), Bargteheide und Neu Wulmstorf (205 /m 2 ). 7

8 In den meisten übrigen Gemeinden am unmittelbaren Stadtrand liegen die Grundstückspreise zwischen 100 und 200 /m 2, wobei in den Wohnstandorten an den großen Verkehrsachsen eher über, zwischen den Achsen unter 150 /m 2 üblich sind. So kosten Grundstücke beispielsweise in Reinbek, Glinde, Aumühle oder Ahrensburg 170 bis 195 /m 2 im Durchschnitt, in Pinneberg, Elmshorn oder Henstedt-Ulzburg im Schnitt 150 bis 195 /m 2. Für 100 bis 150 /m 2 sind Grundstücke zu bekommen u. a. im Ahrensburger Umland in Großhansdorf, in Bars büttel und Schwarzenbek oder in Rosengarten und Winsen sowie in Lüneburg. Für unter 100 /m 2 sind Grundstücke im entfernteren Hamburger Umland am Markt, hierzu zählen beispielsweise Lauenburg und die Umgebungen von Winsen, Lüneburg oder Stade. Entwicklung der Grundstückpreise nach Umland-Regionen Region Hamburger Umland Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % 200 bis 250 /m 2 Halstenbek 230 Rellingen 230 Wedel 220 Norderstedt 220 Schenefeld 215 Bargteheide 205 Neu Wulmstorf ,5 Ellerbek, Tangstedt bis 200 /m 2 Pinneberg 195 Reinbek 190 Glinde 180 Aumühle 180 Holm 170 Ahrensburg 170 Buxtehude ,7 Kaltenkirchen 165 Oststeinbek 165 Trittau 160 Elmshorn 155 Bad Oldesloe 155 Geesthacht 155 Uetersen 150 Stormarn, Tangstedt 150 Seevetal ,0 100 bis 150 /m 2 Barsbüttel 145 Börnsen 145 Quickborn 140 8

9 Region Hamburger Umland Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Rosengarten ,6 Schwarzenbek 130 Großhansdorf 125 Winsen ,0 Buchholz ,0 Stade ,0 Lüneburg ,0 Barmstedt 110 Stelle ,3 Jesteburg ,0 Tostedt ,8 unter 100 /m 2 Itzstedt 90 Hanstedt ,6 Hohenhorn ,0 Lauenburg ,0 Schwarzenbek (Büchen) ,0 Hollenstedt ,3 Lüneburg ,0 9

10 10 Bodenrichtwerte zu geringes Angebot mehr als unter 100 Elmshorn Uetersen Barmstedt Quickborn Kaltenkirchen Henste Ulzbu Norderstedt Pinneberg Rellingen Halstenbek Schenefeld Jork Wedel Lühe Horneburg Apensen Buxtehude Neu Wulmstorf Seevetal Rosengarten Hollenstedt Tostedt Buchholz Jesteburg Hanstedt Niendorf Schnelsen Eidelstedt Lurup Rissen Blankenese Sülldorf Osdorf Bahrenfeld Neuenfelde Francop Finkenwerder Altenwerder Stellingen Neugraben- Fischbek Hausbruch Moorburg Heimfeld Marmstorf Wilhelmsburg Eimsbüttel Lokstedt Fuhlsbüttel Ohlsdo Winterhude Barm bek Eppendorf Langenhorn Hum mels bütte Iserbrook Nienstedten Othmarschen Stade Umland Stade Harburg Wilstorf Eißendorf

11 Tangstedt Duvenstedt Lemsahl- Mellingst. Poppenbüttel - - l Wellingsbüttel Itzstedt Sasel Nahe Bergstedt Wohldorf- Ohlstedt Volksdorf dtrg Ahrensburg Bargteheide Bad Oldesloe Grundstücks-Preiskarte Hamburg und Umgebung 2009 Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser (mittlere Grundstücksgröße 600 m 2 in Hamburg, ortsübliche Grundstücksgröße im Umland) rf - Marienthal Tonndorf Bramfeld Farmsen-Berne Wandsbek Jenfeld Rahlstedt Barsbüttel Trittau Horn Ochsenwerder Billbrook Billstedt Allermöhe Glinde Lohbrügge Kirchwerder Bergedorf Curslack Neuengamme Reinbek Altengamme Börnsen Sachsenwald Geesthacht Schwarzenbek Lauenburg Stelle Elbmarsch Winsen/Luhe Lüneburg Umland Lüneburg LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg/F+B GmbH März

12 2 Entwicklungen auf dem Hamburger Immobilienmarkt für Bestandsobjekte Auf dem Immobilienmarkt in Hamburg und seinem Umland waren im zweiten Halbjahr 2008 insgesamt rd Angebotsobjekte am Markt. Auf den Bestandsmarkt der gebrauchten Eigenheime und Eigentumswohnungen entfallen davon rd (89 %). Im Hamburger Stadtgebiet liegen rd. 43 % der Objekte. Erwartungsgemäß ist der Anteil der Eigentumswohnungen in der Stadt mit 62 % deutlich höher als der der Eigenheime (38 %) und im Hamburger Umland das Anteilsverhältnis der Häuser (rd. 69 %) zu Eigentumswohnungen genau umgekehrt. Marktvolumen 2009 Bestandsimmobilien Angebotsobjekt Anteil Region Insgesamt Hamburg Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,0 % 38,0 % 62,0 % 42,6 % 16,2 % 26,4 % Umland Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,0 % 68,5 % 31,5 % 57,4 % 39,3 % 18,1 % Hamburg und Hamburger Umland Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,0 % 55,5 % 44,5 % 100,0 % 55,5 % 44,5 % Die Immobilienpreise für Eigenheime sind im Vergleich zum Jahresbeginn 2008 in der Stadt um 3 bis 4 % gestiegen und im Hamburger Umland um 1 bis 2,5 % gesunken. Aktuell kosten Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser in Hamburg im Durchschnitt /m 2 und damit 3,2 % mehr als vor einem Jahr. In der Umgebung der Hansestadt liegt der Durchschnittspreis für Häuser mit gegenwärtig /m 2 dagegen um 2,5 % unter Vorjahresniveau. Entwicklung der Immobilienpreise Bestandsimmobilien Entwicklung Durchschnittspreise /m2 Februar 2008 Februar 2009 in % Hamburg Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,2 3,6 Umland Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,5-1,0 12

13 Während die Preise für Eigentumswohnungen in Hamburg ebenfalls zugelegt haben und der aktuelle Durchschnittspreis von /m 2 um 3,6 % höher ist als Anfang 2008, sind in der Hamburger Umgebung um 1 % geringere Preise festzustellen bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von derzeit /m 2. Im Verlauf der letzten fünf Jahre sind die Immobilienpreise im Großraum Hamburg insgesamt stabil geblieben. Im Umland der Hansestadt ist demgegenüber seitdem ein kontinuierlicher Abwärtstrend zu beobachten. Preisentwicklung 2004 bis 2009 Bestandsimmobilien Euro/m Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg Eigentumswohnungen in Hamburg Ein- und Zweifamilienhäuser im Umland Eigentumswohnungen im Umland Bezogen auf ein Eigenheim mit 120 m 2 Wohnfläche müssten Interessenten demnach durchschnittlich knapp Euro in Hamburg oder gut Euro im Umland, also Euro weniger, investieren. Für 80 m 2 große Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegt der Durchschnittspreis in der Stadt derzeit mit rd Euro knapp Euro über dem im Hamburger Umland mit gegenwärtig Euro. Objektpreise nach Art der Immobilie Bestandsimmobilie Hamburg Hamburger Umland Einfamlienhaus 120 m 2 Wohnfläche Eigentumswohnung 80 m 2 Wohnfläche

14 14 Elmshorn Uetersen Barmstedt Quickborn Kaltenkirchen Henste Ulzbu Norderstedt Pinneberg Rellingen Halstenbek Schenefeld Jork Wedel Lühe Horneburg Apensen Buxtehude Neu Wulmstorf Seevetal Rosengarten Hollenstedt Tostedt Buchholz Jesteburg Hanstedt Niendorf Schnelsen Eidelstedt Lurup Rissen Blankenese Sülldorf Osdorf Bahrenfeld Neuenfelde Francop Finkenwerder Altenwerder Stellingen Neugraben- Fischbek Hausbruch Moorburg Heimfeld Marmstorf Wilhelmsburg Eimsbüttel Lokstedt Fuhlsbüttel Ohlsdo Winterhude Barm bek Eppendorf Langenhorn Hum mels bütte Iserbrook Nienstedten Othmarschen Stade Umland Stade Harburg Wilstorf Eißendorf Immobilienpreise zu geringes Angebot mehr als unter 1.250

15 Tangstedt Duvenstedt Lemsahl- Mellingst. Poppenbüttel - - l Wellingsbüttel Itzstedt Sasel Nahe Bergstedt Wohldorf- Ohlstedt Volksdorf dtrg Ahrensburg Bargteheide Bad Oldesloe Immobilien-Preiskarte Hamburg und Umgebung 2009 Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand rf - Marienthal Tonndorf Bramfeld Farmsen-Berne Wandsbek Jenfeld Rahlstedt Barsbüttel Trittau Horn Ochsenwerder Billbrook Billstedt Allermöhe Glinde Lohbrügge Kirchwerder Bergedorf Curslack Neuengamme Reinbek Altengamme Börnsen Sachsenwald Geesthacht Schwarzenbek Lauenburg Stelle Elbmarsch Winsen/Luhe Lüneburg Umland Lüneburg LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg/F+B GmbH März

16 2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand in Hamburg und im Umland In Hamburg und seiner Umgebung sind insgesamt rd Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser aus dem Bestand im Angebot. Damit haben Eigenheime einen Anteil von 55,5 % am Bestandsimmobilienmarkt, wobei im Umland gut zwei Drittel aller Immobilienangebote Häuser sind; im Stadtgebiet ist ihr Anteil 38 % (rd Objekte) etwa nur halb so groß Hamburger Stadtgebiet Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser aus dem Bestand sind im Hamburger Stadtgebiet aktuell für durchschnittlich /m 2 Wohnfläche am Markt. In den Alsterlagen muss allerdings mit fast dem dreifachen Preis gerechnet werden für die dort so typischen, aber raren Stadthäuser aus der Gründerzeit. Mit Durchschnittspreisen zwischen und /m 2 liegen erwartungsgemäß wieder die Stadtteile um die Alster auf der Preisrangskala ganz oben und die Preise sind gegenüber Anfang 2008 auch noch einmal deutlich gestiegen. Spitzenreiter ist aktuell Winterhude, hier sind für ein gebrauchtes Stadthaus durchschnittlich /m 2 zu kalkulieren. In Uhlenhorst liegt der Durchschnittspreis mit /m 2 ebenfalls erheblich über dem mittleren Hamburger Preisniveau. In beiden Gebieten kosten die aktuellen Angebotsobjekte über 30 % mehr als vor einem Jahr. In den westlichen Alsterstadtteilen sind die Eigenheimpreise ähnlich hoch. So sind in Harvestehude derzeit Stadtvillen für im Schnitt /m 2 zu bekommen und in Rotherbaum für /m 2 (die nach wie vor angebotene Alstervilla für rd /m 2 wurde nicht berücksichtigt). An der Elbe ist das Eigenheimangebot in den Stadtteilen der Elbvororte heterogener, hier gibt es von Elbchausseevillen bis zu normalen Reihenhäusern alle Haustypen. Aufgrund der attraktiven Lage sind die Preise aber auch hier weit überdurchschnittlich hoch. In Nienstedten, Blankenese und Othmarschen kosten Eigenheime im Durchschnitt zwischen und /m 2, in Groß Flottbek rd /m 2 und liegen preislich damit alle ebenfalls über dem Vorjahreswert. In der folgenden Preisgruppe der Eigenheime für bis /m 2 findet man wie gewohnt innenstadtnahe Wohngebiete wie Eppendorf (2.848 /m 2 ) oder Bahrenfeld (2.538 /m 2 ) mit allerdings geringem Angebot und demnach im Zeitverlauf stark schwankender Immobilienpreise aufgrund unterschiedlicher Angebotsstrukturen. Ebenfalls zu diesem Preisniveau zählen erfahrungsgemäß einige Walddörfer wie Wellingsbüttel (2.811 /m 2 ) oder Wohldorf-Ohlstedt (2.730 /m 2 ) und im Westen Rissen (2.630 /m 2 ). Knapp /m 2 sind in den attraktiven Wohnlagen im Westen und Osten der Innenstadt zu kalkulieren, beispielsweise in Iserbrook und Lokstedt oder in Volksdorf, Marienthal und Sasel. Die Mehrheit der Eigenheimpreise der Stadtteile in den Walddörfern sowie den westlichen und östlichen Wohngebieten liegen im 16

17 Preisbereich zwischen und /m 2 nah beieinander. In den Walddörfern gehören dazu zum Beispiel Duvenstedt, Hummelsbüttel und Bergstedt (rd /m 2 ), im Westen u. a. Niendorf, Schnelsen und Lurup (2.000 bis /m 2 ) und im Osten beispielsweise Wandsbek, Rahlstedt und Farmsen-Berne (rd bis /m 2 ). Günstiger sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser wie gewohnt südlich der Elbe zu bekommen in den Hamburger Bezirken Bergedorf und Harburg. Der Stadtteil Bergedorf und das benachbarte Lohbrügge sind mit durchschnittlich /m 2 in Bergedorf und /m 2 in Lohbrügge etwas teurer, das Gros der Eigenheime ist in den Vier-. und Marschlanden für unter /m 2 im Angebot. Im Harburger Süderelberaum liegen wie gewohnt Marmstorf, Eißendorf und Heimfeld mit rd /m 2 preislich etwas über den übrigen Stadtteilen mit Preisen um /m 2. Entwicklung der Immobilienpreise nach Stadtteilen Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand Hamburg Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max. mehr als /m 2 Winterhude , Uhlenhorst , Harvestehude , Rotherbaum , Nienstedten , Blankenese , Othmarschen , Hohenfelde , Groß Flottbek , bis /m 2 Alsterdorf , Osdorf , Eppendorf , Wellingsbüttel , Ohlsdorf , Wohldorf-Ohlstedt , Lemsahl-Mellingstedt , Rissen , Bahrenfeld , bis /m 2 Volksdorf , Marienthal , Iserbrook , Sülldorf , Eimsbüttel ,

18 Februar Februar Entwicklung Angebotspreise Hamburger bis Stadtteil 2009 in % Min. Max. Barmbek Nord , Lokstedt , Sasel , bis /m 2 Duvenstedt , Hummelsbüttel , Bergstedt , Groß Borstel , Steilshoop Niendorf , Fuhlsbüttel , Wandsbek , Poppenbüttel , bis /m 2 Bramfeld , Schnelsen , Rahlstedt , Eilbek , Lurup , Bergedorf , Stellingen , Tonndorf , Farmsen-Berne , Eidelstedt , Hausbruch , Langenhorn , Lohbrügge , Horn , Jenfeld , bis /m 2 Neugraben-Fischbek , Marmstorf , Eißendorf , Heimfeld , Billstedt , Harburg , Moorfleet , Kirchwerder , Rönneburg , Billwerder Allermöhe , Langenbek , Sinstorf , Neuengamme ,

19 Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max bis /m 2 Altengamme , Wilstorf , Wilhelmsburg , Finkenwerder , Ochsenwerder , Neuland , Hamburger Umland Im Hamburger Umland kosten Eigenheime aus dem Bestand derzeit im Durchschnitt /m 2. Damit haben die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Jahresbeginn 2008 im Umland der Hansestadt um 2,5 % nachgegeben. Am Hamburger Stadtrand müssen Eigenheiminteressenten aber mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen rechnen, so kosten gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser in Wentorf/Aumühle derzeit im Durchschnitt /m 2 und damit etwa soviel wie im Stadtgebiet in Niendorf oder Wandsbek. Knapp unter /m 2 sind auch in den anderen nachgefragten Stadtrandlagen üblich, wie etwa in Rellingen und Wedel im Westen oder in Ahrensburg mit seinem Umland und in Reinbek im Osten Hamburgs. In den übrigen Gemeinden im unmittelbaren Hamburger Speckgürtel kosten Eigenheime aktuell zwischen und /m 2, liegen preislich also über dem Umlandmittelwert. Hier sind u. a. zu nennen Halstenbek, Pinneberg und Norderstedt im Westen und Norden der Kernstadt oder Barsbüttel, Glinde und Bargteheide im Ost. Im südlichen, niedersächsischen Umland sind es z. B. Jesteburg mit durchschnittlich /m 2 sowie Rosengarten, Seevetal, Buchholz und Hanstedt mit Preisen zwischen und /m 2. Für unter /m 2 sind Häuser in den angrenzenden Gemeinden im Angebot. Zwischen und /m 2 muss man anlegen zum Beispiel in Schleswig- Holstein in Henstedt-Ulzburg, Uetersen oder Kaltenkirchen oder in Niedersachsen in Tostedt und in Lüneburg. In den angrenzenden, ländlicher strukturierten Gebieten zahlt man aktuell mit rd /m 2 etwas weniger, so beispielsweise im Umland von Elmshorn, Kaltenkirchen oder Bad Oldeslohe. In den vom Hamburger Stadtgebiet entfernter liegenden Orten sind Eigenheime aus dem Bestand bereits für im Durchschnitt unter /m 2 am Markt, etwa in Winsen, Lauenburg oder Stade. 19

20 Entwicklung der Immobilienpreise nach Regionen Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand Hamburger Umland Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max bis /m 2 Wentorf, Aumühle , bis /m 2 Rellingen , Wedel , Ahrensburg , Ahrensburg (U) , Reinbek , Schenefeld , bis /m 2 Oststeinbek , Jesteburg , Halstenbek , Pinneberg , Barsbüttel , Norderstedt , Pinneberg (U) , Glinde , Rosengarten , Bergedorf (U) , Seevetal , Tangstedt , Bargteheide , Buchholz , Hollenstedt , Buxtehude , Neu Wulmstorf , Hanstedt , Stelle , bis /m 2 Henstedt-Ulzburg , Bad Oldesloe , Quickborn , Schwarzenbek , Uetersen , Trittau , Bargteheide (U) , Tostedt , Kaltenkirchen , Lüneburg , Barmstedt , Geesthacht ,

21 Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max. Elmshorn , Winsen (U) ,3, Elmshorn (U) , Kaltenkirchen (U) , Buxtehude (U) , Nahe, Itzstedt , Winsen , Bad Oldesloe (U) , Geesthacht (U) , Schwarzenbek (U) , unter /m 2 Lauenburg (U) , Lauenburg , Stade , Lüneburg (U) , Stade (U) ,

22 22 Elmshorn Uetersen Barmstedt Quickborn Kaltenkirchen Henste Ulzbu Norderstedt Pinneberg Rellingen Halstenbek Schenefeld Jork Wedel Lühe Horneburg Apensen Buxtehude Neu Wulmstorf Seevetal Rosengarten Hollenstedt Tostedt Buchholz Jesteburg Hanstedt Niendorf Schnelsen Eidelstedt Lurup Rissen Blankenese Sülldorf Osdorf Bahrenfeld Neuenfelde Francop Finkenwerder Altenwerder Stellingen Neugraben- Fischbek Hausbruch Moorburg Heimfeld Marmstorf Wilhelmsburg Eimsbüttel Lokstedt Fuhlsbüttel Ohlsdo Winterhude Barm bek Eppendorf Langenhorn Hum mels bütte Iserbrook Nienstedten Othmarschen Stade Umland Stade Harburg Wilstorf Eißendorf Immobilienpreise zu geringes Angebot mehr als unter 1.250

23 Tangstedt Duvenstedt Lemsahl- Mellingst. Poppenbüttel - - l Wellingsbüttel Itzstedt Sasel Nahe Bergstedt Wohldorf- Ohlstedt Volksdorf dtrg Ahrensburg Bargteheide Bad Oldesloe Immobilien-Preiskarte Hamburg und Umgebung 2009 Eigentumswohnungen aus dem Bestand rf - Marienthal Tonndorf Bramfeld Farmsen-Berne Wandsbek Jenfeld Rahlstedt Barsbüttel Trittau Horn Ochsenwerder Billbrook Billstedt Allermöhe Glinde Lohbrügge Kirchwerder Bergedorf Curslack Neuengamme Reinbek Altengamme Börnsen Sachsenwald Geesthacht Schwarzenbek Lauenburg Stelle Elbmarsch Winsen/Luhe Lüneburg Umland Lüneburg LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg/F+B GmbH März

24 2.2 Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Hamburg und im Umland Hamburger Stadtgebiet Für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in Hamburg aktuell durchschnittlich /m 2 Wohnfläche zu kalkulieren und damit im Schnitt 3,6 % mehr als noch zu Jahresbeginn Auch für Eigentumswohnungen müssen Interessenten in der Hamburger Innenstadt und an der Elbe aber mit erheblich höheren Preisen rechnen. Spitzenreiter auf der Preisrangskala sind mit Durchschnittspreisen über /m 2 für Eigentumswohnungen aus dem Bestand Harvestehude an der Alster und die neue HafenCity. In Harvestehude dominieren die begehrten gründerzeitlichen Altbauwohnungen und hier wird von /m 2 für eine Souterrainwohnung bis über /m 2 für ein Penthouse mit Alsterblick ein breites Spektrum von Eigentumswohnungen angeboten. In der Hafen City sind naturgemäß alle gebrauchten Eigentumswohnungen neubaugleich, sie wurden Anfang der 2000er-Jahre errichtet und sind entweder noch immer oder erneut im Angebot. Für den LBS-Immobilienatlas werden alle Neubauobjekte herangezogen, die in den letzten drei Jahren erstellt wurden, alle älteren sind die hier betrachteten Bestandsobjekte. Der Durchschnittspreis für diese jungen Eigentumswohnungen in der HafenCity liegt derzeit bei /m 2. Zu den teuersten Wohnstandorten für Eigentumswohnungen gehören auch wieder die weiteren Alsterstadtteile Rotherbaum (3.608 /m 2 ), Uhlenhorst (3.035 /m 2 ) und Winterhude (3.020 /m 2 ) sowie an der Elbe Othmarschen (3.531 /m 2 ) und Blankenese (3.052 /m 2 ). In der Preisgruppe von bis /m 2 für Eigentumswohnungen sind ferner in der Innenstadt angesiedelt Eppendorf, St. Georg und die Neustadt sowie der neue Stadtteil Sternschanze mit einem Durchschnittspreis von aktuell /m 2. In dem kleinen, neuen Hamburger Stadtteil Sternschanze ist das Angebot allerdings relativ klein und somit sind objektabhängige Preisschwankungen für die Zukunft zu erwarten, die bereits aus ähnlichen Gebieten wie der Neustadt oder aus St. Georg bekannt sind. Überdurchschnittlich ist das Preisniveau erwartungsgemäß auch in den übrigen Innenstadtstadtteilen wie in Ottensen mit aktuell im Schnitt /m 2 oder Hoheluft mit /m 2 und in Eimsbüttel mit durchschnittlich /m 2 für gebrauchte Eigentumswohnungen. Knapp über dem Hamburger Durchschnitt liegen die Eigentumswohnungspreise auch wieder in den Walddörfern, beispielsweise in Duvenstedt oder Wellingsbüttel bei rd /m 2 oder in Poppenbüttel und Volksdorf bei rd /m 2. In die folgende, leicht unterdurchschnittliche Preisklasse sortieren sich die Stadtteile am Innenstadtrand ein, darunter u. a. Bahrenfeld, Marienthal, Lokstedt und Niendorf. 24

25 Für bis /m 2 finden Nachfrager von Eigentumswohnungen aus dem Bestand Angebote im gesamten Hamburger Stadtgebiet. Im Westen sind es zum Beispiel die Stadtteile Rissen, Lurup und Schnelsen, im Osten Sasel, Eilbek und Wandsbek und im Süden Bergedorf und Allermöhe sowie Sinstorf im Bezirk Harburg. In den Stadtteilen im Süden Hamburgs überwiegt das günstigere Angebot an Wohnungen für unter /m 2, hier können Immobilieninteressenten fündig werden zum Beispiel in Lohbrügge (1.471 /m 2 ), Neugraben-Fischbek (1.220 /m 2 ) sowie in Wilhelmsburg und Rothenburgsort (rd /m 2 ). In diesem Preissegment liegen aber auch die Wohnstadtteile im Hamburger Bezirk Mitte, wie etwa in Hamm (1.397 /m 2 ), Horn (1.343 /m 2 ) oder Billstedt (1.278 /m 2 ). Entwicklung der Immobilienpreise nach Stadtteilen Eigentumswohnungen aus dem Bestand Hamburg Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max. mehr als /m 2 Harvestehude , HafenCity , Rotherbaum , Othmarschen , Blankenese , Uhlenhorst , Winterhude , bis /m 2 Sternschanze Nienstedten , Eppendorf , St. Georg , Neustadt , bis /m 2 Alsterdorf , Ottensen , Hoheluft , Lemsahl-Mellingstedt , Altona , St. Pauli , Groß Flottbek , Eimsbüttel , bis /m 2 Duvenstedt , Hohenfelde , Wellingsbüttel , Wohldorf-Ohlstedt , Poppenbüttel , Volksdorf ,

26 Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max bis /m 2 Bahrenfeld , Marienthal , Ohlsdorf , Lokstedt , Barmbek-Süd , Bergstedt , Niendorf , Iserbrook , bis /m 2 Sülldorf , Bergedorf , Sasel , Rissen , Osdorf , Groß Borstel , Borgfelde , Eilbek , Allermöhe , Stellingen , Barmbek-Nord , Lurup , Finkenwerder , Bramfeld , Hummelsbüttel , Wandsbek , Sinstorf , Schnelsen , Eidelstedt , Fuhlsbüttel , bis /m 2 Eißendorf , Rahlstedt , Lohbrügge , Rönneburg , Langenhorn , Tonndorf , Hausbruch , Farmsen-Berne , Hamm , Wilstorf , Heimfeld , Horn , Jenfeld ,

27 Februar Februar Entwicklung Angebotspreise Hamburger bis Stadtteil 2009 in % Min. Max. Harburg , Marmstorf , Billstedt , unter /m 2 Dulsberg , Neugraben-Fischbek , Steilshoop , Wilhelmsburg , Rothenburgsort , Hamburger Umland Im Hamburger Umland kosten Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt /m 2 und damit 1 % weniger als vor einem Jahr. Spitzenreiter mit deutlich darüber liegendem Durchschnittspreis von /m 2 sind Wentorf/Aumühle und Ahrensburg mit /m 2. Damit liegen die Spitzenpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Hamburger Umland aber noch erheblich unter dem Hamburger Mittelwert von gut /m 2 etwa vergleichbar dem Niveau in den Stadtteilen Eilbek oder Stellingen. Auch die Preisniveaus für Eigentumswohnungen sind erwartungsgemäß am Hamburger Stadtrand überdurchschnittlich. Im Westen gehören u. a. Schenefeld mit Eigentumswohnungspreisen von im Schnitt /m 2 und Wedel mit /m 2 dazu, im Osten z. B. Barsbüttel (1.452 /m 2 ), das Ahrensburger Umland mit Großhansdorf (1.396 /m 2 ) und Reinbek (1.319 /m 2 ). Im Süden Hamburgs sind traditionell in Jesteburg mit derzeit durchschnittlich /m 2 ebenfalls überdurchschnittliche Preise zu kalkulieren. Beim Umlanddurchschnitt (1.226 /m 2 ) rangieren momentan größere Orte wie Kaltenkirchen, Rellingen und Halstenbek in Schleswig-Holstein oder Buchholz Lüneburg und Winsen in Niedersachsen. Im entfernteren Großraum Hamburgs sind gebrauchte Eigentumswohnungen bereits für unter /m 2 zu bekommen, beispielsweise in Elmshorn, Pinneberg und Uetersen (rd /m 2 ) oder in Buxtehude (1.145 /m 2 ) und Schwarzenbek oder Geesthacht (rd /m 2 ). Noch günstiger ist es in den nicht an den großen Verkehrsachsen gelegenen Orten, zum Beispiel in Stade (965 /m 2 ) oder Lauenburg (931 /m 2 ). 27

28 Entwicklung der Immobilienpreise nach Regionen Eigentumswohungen aus dem Bestand Hamburg Umland Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max bis /m 2 Wentorf, Aumühle , Ahrensburg , bis /m 2 Schenefeld , Börnsen, Escheburg , Barsbüttel , Jesteburg , Oststeinbek , Elmshorn (U) , Tangstedt , Ahrensburg (U) , Norderstedt , Rosengarten , Wedel , Trittau , Pinneberg (U) , Reinbek , Buxtehude (U) , Stelle , Seevetal , Neu Wulmstorf , Buchholz , Rellingen , Kaltenkirchen , unter /m 2 Lüneburg , Glinde , Halstenbek , Winsen , Bargteheide , Henstedt , Bad Oldesloe , Buxtehude , Elmshorn , Pinneberg , Uetersen , Quickborn , Schwarzenbek (U) , Lüneburg (U) , Schwarzenbek , Winsen (U) ,

29 Februar Februar Entwicklung Angebotspreise Hamburger bis Stadtteil 2009 in % Min. Max. Geesthacht , Stade (U) , Bad Oldesloe (U) , Bargteheide (U) , Tostedt , Kaltenkirchen (U) , Stade , Hanstedt , Lauenburg , Barmstedt ,

30 3 Entwicklungen auf dem Hamburger Immobilienmarkt für Neubauobjekte Gut 11 % aller Angebote sind neu errichtete Objekte, insgesamt waren im zweiten Halbjahr 2008 gut Neubauangebote am Markt. Davon liegen 56 % im Hamburger Stadtgebiet, darunter fast drei Viertel Eigentumswohnungen. Die für die Umgebung weniger typischen Eigentumswohnungen haben lediglich einen Anteil von 37 % am Umlandmarkt der Neubauten, hier werden ganz überwiegend Eigenheime offeriert. Marktvolumen 2009 Neubauimmobilien Angebotsobjekt Anteil Region Insgesamt Hamburg Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,0 % 27,9 % 72,1 % 56,8 % 15,8 % 41,0 % Umland Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,0 % 63,1 % 36,9 % 43,2 % 27,3 % 15,9 % Hamburg und Hamburger Umland Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,0 % 43,1 % 56,9 % 100,0 % 43,1 % 56,9 % Die Preisentwicklungen für neue Wohnungen und Häuser sind im Vergleich zum Vorjahr sowohl in der Stadt als auch im Umland positiv verlaufen. Neue Eigenheime kosten im Stadtgebiet durchschnittlich /m 2 Wohnfläche und damit 6,7 % mehr, im Umland im Schnitt /m 2, entsprechend 4,5 % mehr als Anfang Neubauwohnungen werden innerhalb Hamburgs derzeit zu einem um rd. 11 % höheren Durchschnittspreis gehandelt als vor einem Jahr, /m 2 sind Anfang 2009 üblich. Die Umlandwohnungen liegen auch um 4,5 % über ihrem Vorjahresniveau bei nunmehr /m 2. Entwicklung der Immobilienpreise Neubauimmobilien Entwicklung Durchschnittspreise /m 2 Februar 2008 Februar 2009 in % Hamburg Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,7 11,3 Umland Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen ,5 4,5 30

31 Die sich bereits in den vergangenen beiden Jahren abzeichnende positive Preisentwicklung in allen Neubausegmenten setzt sich damit fort. Insbesondere der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg ist durch Preissteigerungen gekennzeichnet, die auch auf besondere Entwicklungen, zum Beispiel die Neubebauung der Sophienterrassen am Harvestehuder Weg oder die neuen Bauabschnitte in der HafenCity, zurückzuführen sind. Preisentwicklung 2004 bis 2009 Neubauimmobilien Euro/m ² Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg Eigentumswohnungen in Hamburg Ein- und Zweifamilienhäuser im Umland Eigentumswohnungen im Umland Für ein neues Eigenheim mit 120 m 2 Wohnfläche müssen Eigentumsbildner demnach innerhalb der Stadtgrenzen rd Euro anlegen, außerhalb gut Euro. Neu gebaute Stadtwohnungen der Größe 80 m 2 kosten im Durchschnitt Euro und knapp Euro in der Hamburger Umgebung. Objektpreise nach Art der Immobilie Naubauimmobilien Hamburg Hamburger Umland Einfamlienhaus 120 m 2 Wohnfläche Eigentumswohnung 80 m 2 Wohnfläche

32 32 Elmshorn Uetersen Barmstedt Quickborn Kaltenkirchen Henste Ulzbu Norderstedt Pinneberg Rellingen Halstenbek Schenefeld Jork Wedel Lühe Horneburg Apensen Buxtehude Neu Wulmstorf Seevetal Rosengarten Hollenstedt Tostedt Buchholz Jesteburg Hanstedt Niendorf Schnelsen Eidelstedt Lurup Rissen Blankenese Sülldorf Osdorf Bahrenfeld Neuenfelde Francop Finkenwerder Altenwerder Stellingen Neugraben- Fischbek Hausbruch Moorburg Heimfeld Marmstorf Wilhelmsburg Eimsbüttel Lokstedt Fuhlsbüttel Ohlsdo Winterhude Barm bek Eppendorf Langenhorn Hum mels bütte Iserbrook Nienstedten Othmarschen Stade Umland Stade Harburg Wilstorf Eißendorf Immobilienpreise zu geringes Angebot mehr als unter 1.250

33 Tangstedt Duvenstedt Lemsahl- Mellingst. Poppenbüttel - - l Wellingsbüttel Itzstedt Sasel Nahe Bergstedt Wohldorf- Ohlstedt Volksdorf dtrg Ahrensburg Bargteheide Bad Oldesloe Immobilien-Preiskarte Hamburg und Umgebung 2009 Ein- und Zweifamilienhäuser Neubau rf - Marienthal Tonndorf Bramfeld Farmsen-Berne Wandsbek Jenfeld Rahlstedt Barsbüttel Trittau Horn Ochsenwerder Billbrook Billstedt Allermöhe Glinde Lohbrügge Kirchwerder Bergedorf Curslack Neuengamme Reinbek Altengamme Börnsen Sachsenwald Geesthacht Schwarzenbek Lauenburg Stelle Elbmarsch Winsen/Luhe Lüneburg Umland Lüneburg LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg/F+B GmbH März

34 3.1 Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg und im Umland Neubau In der Hamburger Innenstadt sind neue Eigenheime die Ausnahme, insofern spielen sie für den Neubaumarkt keine Rolle. Im Vergleich zum hamburgweiten Durchschnittspreis (2.365 /m 2 ) deutlich höher liegen die Neubaupreise deshalb vor allem in den Elbvororten und am Innenstadtrand. Wenige, aber dafür sehr exklusive Eigenheime sind derzeit in Othmarschen am Markt, Interessenten können hier die momentan teuersten Neubauhäuser Hamburgs für durchschnittlich /m 2 erwerben. In Groß Borstel können sie sie für /m 2 bekommen und in Alsterdorf kosten Neubauten aktuell im Schnitt zwischen /m 2. Knapp unter der Grenze liegen ferner die Elbvororte Blankenese (2.976 /m 2 ) und Nienstedten (2.937 /m 2 ) sowie die Walddörfer Wohldorf-Ohlstedt (2.971 /m 2 ) und Wellingsbüttel (2.797 /m 2 ). Zwischen und /m 2 müssen Erwerber für Neubauten investieren in einigen weiteren Walddörfern, beispielsweise in Volksdorf und Poppenbüttel (rd /m 2 ) oder Hummelsbüttel (2.555 /m 2 ). Um den Hamburger Mittelwert gruppieren sich Stadtteile wie Sasel und Bergstedt (rd /m 2 ) oder Marienthal (2.254 /m 2 ). Leicht unterdurchschnittlich ist das Neubaupreisniveau zwischen und /m 2 u. a. in Lokstedt und Lurup im Westen der Innenstadt oder in Farmsen-Berne und Bramfeld im Osten sowie derzeit auch in Harburg. Günstiger sind neue Stadthäuser zum Beispiel im Süden in Eißendorf und Heimfeld (knapp /m 2 ) und in Bergedorf (1.740 /m 2 ). Im Hamburger Umland kosten neue Eigenheime durchschnittlich /m 2, am unmittelbaren Stadtrand Hamburgs liegen die Neubaupreise aber über /m 2. Ganz oben auf der Preisrangliste steht derzeit Rellingen, hier sind durchschnittlich /m 2 für ein neues Eigenheim anzulegen. Es folgen mit Preisen zwischen und /m 2 ebenfalls Stadtrandstandorte im Osten wie Ahrensburg und das angrenzende Umland, Wentorf/Aumühle sowie im Westen Wedel, Schenefeld und Pinneberg. Nur wenig günstiger sind Neubauten ebenso in Halstenbek und Reinbek mit Durchschnittspreisen von gut /m 2. Beim Durchschnittspreis des Hamburger Umlands liegen die übrigen Anrainer, dazu gehören zum Beispiel Norderstedt und im Süden Seevetal, Rosengarten und Jesteburg. Wer weitere Wege in die Hamburger Innenstadt in Kauf nimmt, kann auch günstigere neue Ein- und Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser finden u. a. in Lüneburg (1.472 /m 2 ), Geesthacht (1.444 /m 2 ), Winsen (1.406 /m 2 ) oder in Stade (1.209 /m 2 ) am Rand des Hamburger Großraums. 34

35 Entwicklung der Immobilienpreise nach Stadtteilen Ein- und Zweifamilienhäuser im Naubau Hamburg Hamburger Stadtteil Februar 2008 Februar 2009 Entwicklung 2008 bis 2009 in % Angebotspreise Min. Max. mehr als /m 2 Othmarschen , Groß Borstel Alsterdorf bis /m 2 Blankenese , Wohldorf-Ohlstedt , Nienstedten , Wellingsbüttel , Wandsbek , Sülldorf , Volksdorf , Poppenbüttel , Lemsahl-Mellingstedt , Ohlsdorf , Niendorf , Hummelsbüttel , Fuhlsbüttel bis /m 2 Rissen , Sasel , Bergstedt , Duvenstedt , Marmstorf , Marienthal , bis /m 2 Hausbruch , Lokstedt , Langenbek Farmsen-Berne , Iserbrook , Lohbrügge , Bramfeld , Langenhorn , Harburg Lurup , bis /m 2 Neugraben-Fischbek Schnelsen , Rahlstedt , Jenfeld Eißendorf ,

36 Februar Februar Entwicklung Angebotspreise Hamburger bis Stadtteil 2009 in % Min. Max. Heimfeld Wilhelmsburg , Billstedt , Eidelstedt , bis /m 2 Bergedorf , Kirchwerder Entwicklung der Immobilienpreise nach Regionen Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau Hamburger Umland Februar Februar Entwicklung Angebotspreise Hamburger bis Stadtteil 2009 in % Min. Max bis /m 2 Rellingen , bis /m 2 Ahrensburg (U) , Wentorf, Aumühle , Wedel , Schenefeld , Pinneberg , Ahrensburg , bis /m 2 Halstenbek , Reinbek , Uetersen , Glinde , Quickborn , bis /m 2 Seevetal , Rosengarten , Norderstedt , Buchholz , Elmshorn , Henstedt-Ulzburg , Oststeinbek , Bad Oldesloe (U) , Bargteheide , Barsbüttel , Börnsen, Escheburg , Jesteburg , Winsen (U) , Hollenstedt ,