Marktbericht Zinshäuser

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1 HAMBURG 2015 Marktbericht Zinshäuser Beste Perspektiven mit Zinshäusern in Hamburg Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.

2 MARKTBERICHT 2015 Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, Interessante Entwicklungen am Hamburger Zinshausmarkt waren im letzten Jahr zu beobachten. Erstmals seit vielen Jahren waren in Teilbereichen des Marktes keine Preissteigerungen mehr festzustellen. Während gerade in den schwächeren n Preissteigerungen von rund 15 % stattfanden, waren die Preise in den besseren n eher rückläufig. Dies hat vor allem mit stagnierenden bis leicht zurückgehenden Mietpreisen zu tun, so dass sich trotz weiter fallender Anfangsrenditen in einigen Bereichen niedrigere Kaufpreise ergeben haben. INHALT Marktbericht im Überblick Markt 2014/ Preisentwicklung... 6 übersicht... 8 Hamburg Zentral und Alster Hamburg West und Elbvororte Hamburg Nord Hamburg Alstertal und Walddörfer Hamburg Ost Hamburg Süd Ausblick Glossar Kontakt Das Investitionsklima in Hamburg hat sich nicht verbessert. Nach Einführung des Bestellerprinzips, was in der Regel zu einer stärkeren Belastung der Vermieter führt, sowie der Mietpreisbremse, die die Möglichkeit von Mietpreissteigerungen bei Neuvermietung deutlich verringert, werden zukünftig viele Zinshauseigentümer bei Mieterwechsel genau überlegen, was wirtschaftlich sinnvoll ist. Häufig könnte die Entscheidung lauten: Neuvermietung ohne vorherige Modernisierung der Wohnung, da die aufzuwendenden Kosten nicht im Verhältnis zur zulässigen Miete stehen. Darüber hinaus werden von den Bezirken immer weitere Gebiete der sozialen Erhaltungsverordnung nach 172 BauGB ausgewiesen, so dass insgesamt zu befürchten ist, dass die Qualität des Mietwohnraums in Hamburg zukünftig schlechter werden könnte. Beim Neubau läuft alles nach Plan, im Jahr 2014 wurden neue Wohnungen fertiggestellt und fast Wohnungen genehmigt, die Wohnungsbauoffensive des Hamburger Senats trägt weiter Früchte. Auch hier lässt sich feststellen, dass höhere Mieten bei der Erstvermietung kaum noch durchzusetzen sind. Wegen weiter steigender Baukosten lohnt sich die Investition in den Mietwohnungsbau immer weniger. Trotz allem bleibt der Zinshausmarkt mangels Alternativen am Kapitalmarkt attraktiv für Anleger. Die Nachfrage nach Zinshäusern wird durch das günstige Baugeld weiter angetrieben, eine spürbare Trendwende ist weiterhin nicht in Sicht. Auch in diesem Jahr geben wir Ihnen in bekannter, übersichtlicher Form eine Preiseinschätzung und einen Ausblick. In bewährter Form wurden auch wieder die einzelnen Teilmärkte von uns analysiert und verschaffen Ihnen somit einen guten Überblick. Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche Lektüre und stehen für weitere Auskünfte sowie ein persönliches Gespräch jederzeit zur Verfügung. Herzlichst Andreas Rehberg Geschäftsführer Seite 2 Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Seite 3

3 MARKTBETRACHTUNG Verkäufe von Mehrfamilienhäusern Verteilung der Kauffälle 2014 Markt 2014/2015 Weniger Transaktionen in hochpreisigen Teilmärkten Keine Kauffälle 1 bis 4 5 bis 9 10 bis und mehr Kauffälle Neuenfelde Francop Bergstedt Langenhorn Poppenbüttel Hummelsbüttel Sasel Volksdorf Wellingsbüttel Schnelsen Niendorf Ohlsdorf Fuhlsbüttel Bramfeld Groß Alsterdorf Rahlstedt Steilshoop Farmsen- Eidelstedt Borstel Lokstedt Winter- Berne Lurup Rissen Stellingen 1 hude 2 Tonndorf Iserbrook Osdorf Wandsbek Sülldorf 6 8 Bahrenfeld 7 Jenfeld Marienthal Blankenese Nienstedten Hamm Othmarschen Horn 22 Billstedt Rothenburgsort Finkenwerder Steinwerder Kleiner Waltershof Billbrook Grasbrook Veddel Lemsahl- Mellingstedt Wohldorf- Ohlstedt Duvenstedt Moorfleet Neugraben- Fischbek Altenwerder Hausbruch Moorburg Wilhelmsburg Heimfeld Harburg Neuland Eißendorf Wilstorf Marmstorf Tatenberg Neuallermöhe Billwerder Neuengamme Kirchwerder Allermöhe Reitbrook Lohbrügge Bergedorf Curslack Ochsenwerder Eppendorf Barmbek-Nord Eimsbüttel Hoheluft-West Hoheluft-Ost Harvestehude Uhlenhorst Barmbek-Süd Dulsberg Sternschanze Altona-Nord Rotherbaum St. Georg Hohenfelde Borgfelde Eilbek Ottensen Altona-Altstadt St. Pauli Neustadt Hamburg-Altstadt Hammerbrook HafenCity Cranz Langenbek Sinstorf Rönneburg Gut Moor Spadenland Groß Flottbek Altengamme Mangels sicherer alternativer Anlagemöglichkeiten sind Wohninvestments in Hamburg trotz geringer Renditechancen nach wie vor äußerst begehrt. Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Hamburg gilt bei den Anlegern unverändert als sicheres Investment. Die Hansestadt bietet Investoren im Hinblick auf die anhaltend starke Wohnraumnachfrage durch steigende Bevölkerungszahlen und dem Trend zu kleineren Haushalten sowie den stagnierenden Wohnraummieten günstige Rahmenbedingungen. Allerdings wurden nach Angaben des Hamburger Gutachterausschusses in 2014 mit nur 367, aufgrund des fehlenden Angebotes, 11 % weniger Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser veräußert als noch im Jahr zuvor. Gleichzeitig verringerte sich das Transaktionsvolumen um rund 33 % von Mio. auf 800 Mio.. Somit reduzierte sich der durchschnittlich erzielte Kaufpreis pro Objekt von 2,89 Mio. auf nunmehr 2,18 Mio.. Seit 2008 stieg der Durchschnittspreis pro Objekt kontinuierlich. Grund für den Rückgang war vor allem die gestiegene Transaktionszahl in den günstigeren n. Der Vorjahresvergleich ergab für die Teilmärkte Süd (+23 %) und Nord (+10 %) deutliche Zuwächse, während die Transaktionszahlen in den hochpreisigen Märkten West und Elbvororte (-38 %) sowie Zentral und Alster (-25 %) signifikant zurückgingen. Dennoch sind auch in den zurückliegenden 12 Monaten Wohnanlagen mit Volumina über 25 Mio., in Einzelfällen sogar über 50 Mio., zu Höchstpreisen verkauft worden. Entwicklung in den Teilmärkten. Die folgenden Tabellen geben einen Überblick über die nach -Expertenmeinung erzielbaren Werte für 2015 für Zinshaus-Bestandsgebäude (keine Berücksichtigung der Neubauprojekte). Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die erzielbaren Ertragsfaktoren in nahezu allen n leicht erhöht. Bei den erzielbaren Maximal-Kaufpreisen ist insbesondere in den mittleren und mäßigen n eine deutliche Preissteigerung zu beobachten. Dies gilt insbesondere für die Teilmärkte Nord, Alstertal und Walddörfer sowie für den Bereich Süd. 2015: Erzielbare Ertragsfaktoren (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete) LAGE bevorzugt gut mittel mäßig Zentral/Alster 22- bis 29-fach 20- bis 26-fach 18- bis 24-fach / West/Elbvororte 20- bis 25-fach 19- bis 24-fach 17- bis 22-fach / Nord / 19- bis 23-fach 17- bis 22-fach 16- bis 20-fach Alstertal/Waldd. / 18- bis 22-fach 16- bis 20-fach 15- bis 18-fach Ost / 18- bis 23-fach 17- bis 21-fach 15- bis 19-fach Süd / 16- bis 19-fach 15- bis 18-fach 14- bis 17-fach 2015: Erzielbare Maximal-Kaufpreise ( /m² Wfl.) LAGE bevorzugt gut mittel mäßig Zentral/Alster /m² /m² /m² / West/Elbvororte /m² /m² /m² / Nord / /m² /m² /m² Alstertal/Waldd. / /m² /m² /m² Ost / /m² /m² /m² Süd / /m² /m² /m² HAMBURG Zinshaus-Transaktionsvolumen und durchschnittlicher Kaufpreis pro Objekt Geldumsatz in Mio. Ø Kaufpreis pro Objekt in Mio. Quelle: Gutachterausschuss Hamburg und eigene Darstellung Millionen Anzahl Kaufverträge 2,89 3,50 3,00 Millionen ,91 1,85 1,78 1,93 2,14 2,16 2,18 2,50 2, ,28 1,29 1, , Quelle: Gutachterausschuss Hamburg ,00 0,50 Seite 5

4 DATEN & FAKTEN Preisentwicklung von Zinshäusern Anstieg der Ertragsfaktoren in allen n Gemäß den Auswertungen des Hamburger Gutachterausschusses ist in 2014 erstmals seit 2010 der durchschnittliche Kaufpreis gesunken und kostete mit /m² Wfl. rund 7 % weniger als im Vorjahr. Dabei gab es jedoch lagespezifische Unterschiede. Während die Preisrückgänge vor allem in den bevorzugten und guten n zu beobachten waren, verzeichneten die einfachen und mäßigen n Preissprünge von rund 15 %. Die Ertragsfaktoren stiegen hingegen in allen n. Im Mittel lagen die Ertragsfaktoren bei dem 19,4-fachen der Jahresnettokaltmiete. Dabei gab es auch hier lagetypische Entwicklungen. Insbesondere erhöhten sich die durchschnittlichen Faktoren in den mittleren n, während sich in den bevorzugten n eine Stabilisierung abzeichnete. Stabilisierungstendenzen gab es auch bei den durchschnittlichen Angebotsmieten. Diese erhöhten sich innerhalb von zehn Jahren (2005 bis 2014) im gesamten Stadtgebiet um über 35 %. Seit Anfang 2014 stagnierte jedoch die Preisentwicklung und der Angebots-Durchschnittsmietpreis liegt seitdem relativ konstant bei ca. 11,80 /m². ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Hamburg Kaufpreise und Ertragsfaktoren Durchschnittliche Angebotsmieten Kaufpreis in /m² Wohnfläche; Mittelwert Hamburg gesamt Ertragsfaktor = Verhältnis Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete; Mittelwert Hamburg gesamt ,4 18,7 18, , , Quelle: Gutachterausschuss Hamburg 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 8,00 Angebotsmiete in /m² Wohnfläche; Durchschnitt Hamburg 8,61 9,01 10,10 10,25 9,75 11,21 11,83 11,79 11,59 11, Quelle: Gymnasium Ohmoor Kaufpreise und Ertragsfaktoren nach qualität 2013/ Kaufpreis in /m² Wohnfläche; Mittelwert Hamburg; 2013 Kaufpreis in /m² Wohnfläche; Mittelwert Hamburg; 2014 Ertragsfaktor; Mittelwert Hamburg gesamt; 2013 Ertragsfaktor; Mittelwert Hamburg gesamt; , , , , , , Einfache Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Alle n 20, , , , , , ,0 26,0 24,0 22,0 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 Quelle: Gutachterausschuss Hamburg Seite 7

5 Hamburg Zentral und Alster Hamburg West und Elbvororte ZINSHAUSMARKT übersicht Der Hamburger Zinshausmarkt im Fokus Der Marktbericht betrachtet das gesamte Hamburger Stadtgebiet, unterteilt in sechs Teilbereiche: Zentral und Alster, West und Elbvororte, Nord, Alstertal und Walddörfer, Ost und Süd. Für die einzelnen Teilbereiche werden anhand der aktuellen Zahlen des Hamburger Gutachterausschusses die Entwicklung der Verkäufe im Vorjahresvergleich aufgezeigt. Darüber hinaus werden die für den Zinshausmarkt relevanten Stadtteile einer auf den jeweiligen Teilbereich bezogenen qualität zugeordnet, für die jeweils die erzielbaren Kaufpreise sowie die realisierbaren Ertragsfaktoren (-Einschätzung) im Vergleich zum Vorjahr dargestellt werden. Hamburg Nord Hamburg Alstertal und Walddörfer Nord Alstertal und Walddörfer West und Elbvororte Zentral und Alster Hamburg Ost Hamburg Süd Süd Ost Seite 9

6 profil Zentral und Alster ZENTRAL UND ALSTER Die Stadtteile rund um die Außenalster zählen zu den begehrtesten und teuersten Wohnlagen Hamburgs. Das Stadtbild in diesem Bereich wird von Gründerzeit- und Jugendstilfassaden in Harvestehude und Eppendorf sowie von Rotklinkerbauten in Barmbek und Winterhude geprägt. Die am Wasser, das grüne Umfeld und die gute Erreichbarkeit dieser Stadtteile um die Außenalster machen diese zu den beliebtesten Wohnlagen der Hamburger. Investoren überzeugt zudem die hohe Wertbeständigkeit der Immobilien in diesen n wurden im Bereich Zentral und Alster mit einem Minus von 25 % und 123 Verkäufen deutlich weniger Zinshäuser verkauft als im Vorjahr (163). Zudem sank der Anteil an allen in Hamburg getätigten Transaktionen von 40 % auf 34 % (2014). Damit ist dieser Bereich jedoch der umsatzstärkste Teilmarkt. Spitzenreiter innerhalb dieses Bereiches ist, wie im Jahr zuvor, der Stadtteil Eimsbüttel mit 20 Verkäufen. An Stelle zwei und drei folgten Winterhude (17) und Eppendorf (13). Die Preise stagnierten bei einem maximal erzielbaren Kaufpreis von /m² Wfl. und die Ertragsfaktoren bei bis zum 29-fachen der Jahresmiete. qualität Ausgewählte Stadtteile Bevorzugte Gute Mittlere Eppendorf Alsterdorf Barmbek-Nord HafenCity Eilbek Barmbek-Süd Harvestehude Eimsbüttel Hamm Rotherbaum Uhlenhorst Winterhude Hoheluft Hohenfelde Neustadt St. Georg Eimsbüttel Hoheluft West Ost St. Pauli Shop Eppendorf Harvestehude Grindelallee Neustadt Uhlenhorst HH- Altstadt Alsterdorf Alsterkrugchaussee Winterhude Barmbeker Str. Rothenburgsort Stadtpark Eppendorf Shop Winterhude Rotherbaum Sternschanze Shop HafenCity HafenCity Barmbek- Süd Amsinckstr. Hammerbrook Hohenfelde St. Borg- Georg felde Barmbek- Nord Hamburger Straß e Eilbek Hamm Eiffestraße Dulsberg St. Pauli ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Zentral und Alster Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Bevorzugte Ertragsfaktoren: 22- bis 29-fach 22- bis 29-fach Gute 20- bis 26-fach bis 25-fach Mittlere 18- bis 24-fach bis 23-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 11

7 profil West und Elbvororte WEST UND ELBVORORTE Der Bereich West und Elbvororte ist durch seine direkte Elbnähe eine der begehrtesten Wohnlagen Hamburgs. Die beliebtesten Stadtteile sind Blankenese, Groß Flottbek, Nienstedten und Othmarschen, die durch ihre Elblage und das grüne Umfeld überzeugen. Die Stadtteile Altona-Altstadt und Ottensen sind gesuchte Wohnstandorte von Singles und jungen Familien, die die Nähe zur Elbe, die Urbanität und die Altbauten dieser Stadtteile schätzen. Die Wohnqualität von Altona-Nord und Bahrenfeld ist aufgrund des höheren Verkehrsaufkommens vergleichsweise geringer. Im Bereich West und Elbvororte wechselten in 2014 mit insgesamt 41 verkauften Zinshäusern rund 38 % weniger Häuser den Eigentümer als im Vorjahr (66). Über die Hälfte aller Transaktionen des Bereichs entfielen dabei, wie im Vorjahr, auf die Stadtteile Ottensen (13) und Altona-Altstadt (11). Die hohe Nachfrage nach Zinshäusern bei einem nach wie vor begrenzten Angebot führte auch im Bereich West und Elbvororte zu leichten Preissteigerungen: Die maximal erzielbaren Kaufpreise stiegen auf /m² Wfl. und die Ertragsfaktoren erreichten Spitzenwerte bis zum 25-fachen der Jahresmiete. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Bevorzugte Gute Mittlere Blankenese Altona- Altstadt Iserbrook NSG Schnaakenmoor Groß Flottbek Altona-Nord Osdorf Nienstedten Bahrenfeld Rissen Othmarschen Ottensen Sülldorf Rissen Rissener Landstr. Sülldorf Sülldorfer Landstraße Blankeneser Landst. Blankenese Shop Blankenese Osdorf Nienstedten Rügenbarg Osdorfer Landstr. Groß Flottbek Bahrenfeld Volkspark Othmarschen Jenischpark 7 Elbchaussee Luruper Hauptstr. Osdorfer Weg Schnackenburgsallee Behringstr. Stresemannstr. Nord Iserbrook Ottensen Altona- Altona- Altstadt ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in West und Elbvororte Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Bevorzugte Ertragsfaktoren: 20- bis 25-fach bis 24-fach Gute 19- bis 24-fach bis 23-fach Mittlere 17- bis 22-fach bis 20-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 13

8 NORD Profil Nord Im Bereich Nord liegen Wohngebiete wie Fuhlsbüttel, Langenhorn, Niendorf und Schnelsen, die durch ihre gute ÖP- NV-Anbindung, ihre Nähe zur Autobahn A7 und eine gute Versorgungsinfrastruktur überzeugen. Die Wohngebiete haben allerdings den Nachteil, dass sie in Teilen durch die Nähe des Flughafens Fuhlsbüttel Fluglärm ausgesetzt sind. Die Stadtteile Lokstedt und Groß Borstel entwickeln sich zunehmend zu begehrten Wohnlagen für junge Familien und profitieren durch ihre zentrale und ihr grünes Umfeld. Mit 44 verkauften Zinshäusern im Bereich Nord stieg die Zahl der Verkäufe in 2014 gegenüber dem Vorjahr (40) um 10 %. Der Großteil der Verkaufsfälle konzentrierte sich dabei in den Stadtteilen Niendorf (8) und Fuhlsbüttel (7). Die anhaltend große Nachfrage nach Zinshäusern trifft auch im Norden der Hansestadt auf ein zu geringes Angebot. In der Folge zogen im Bereich Nord die Preise stark an. So ist in guten n ein maximaler Kaufpreis bis /m² Wfl. realisierbar. Die erzielbaren Ertragsfaktoren erreichten Werte bis zum 23-fachen der Jahresmiete. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Gute Mittlere Mäßige Groß Borstel Fuhlsbüttel Eidelstedt Swebenweg Krohnstieg Langenhorn Zep pelinstraße Tangstedter Landstraße Lokstedt Langenhorn Lurup Niendorf Schnelsen Stellingen Lurup Pinneberger Chaussee 23 Elbgaustraße Holsteiner Chaussee Schleswiger Damm 7 Niendorf Garstedter Weg Schnelsen Shop Niendorf Niendorfer Gehege Eidelstedt Kieler Straße Kollaustr. Lokstedt Langenhorner Chauss ee Fuhlsbüttel Groß Borstel Stellingen ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Nord Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 19- bis 23-fach bis 22-fach Mittlere 17- bis 22-fach bis 21-fach Mäßige 16- bis 20-fach bis 18-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 15

9 ALSTERTAL UND Profil Alstertal und Walddörfer WALDDÖRFER Charakteristisch für den Bereich Alstertal und Walddörfer ist das stadtnahe Wohnen in Verbindung mit Natur. Mit zahlreichen Wanderwegen, Naherholungsgebieten und einer guten Infrastruktur bietet diese Region ein hohes Maß an Lebensqualität. Vor allem Familien mit Kindern fühlen sich hier wohl. Auch die Versorgungsinfrastruktur ist vielseitig. Das exklusive Alstertal-Einkaufszentrum in Poppenbüttel lässt keine Wünsche offen. Dies sind Gründe, warum dieser Bereich zu den beliebtesten Wohnlagen Hamburgs mit der stabilsten Entwicklung zählt. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile NSG Duvenstedter Brook Gute Mittlere Mäßige Hummelsbüttel Bramfeld Steilshoop Poppenbüttel Sasel Volksdorf Wellingsbüttel Duvenstedt Farmsen-Berne Ohlsdorf Bedingt durch seine Bebauungsstruktur (vorwiegend Einfamilienhäuser) spielt der Bereich Alstertal und Walddörfer für das Marktgeschehen im Zinshaussegment eine untergeordnete Rolle. Der Anteil des Bereichs an allen Zinshausverkäufen in Hamburg lag 2014 lediglich bei 7 %. Insgesamt wurden im Alstertal und den Walddörfern 25 Zinshäuser verkauft und damit rund 56 % mehr als im Vorjahr (16). Den Schwerpunkt der Verkaufstätigkeit bildeten dabei die Stadtteile Bramfeld (6) und Poppenbüttel (5). Der maximal erzielbare Kaufpreis in guter erhöhte sich auf /m² Wfl. bei Ertragsfaktoren bis zum 22-fachen der Jahresmiete. Wohldorf- Ohlstedt NSG Raakmoor Ohlsdorf Poppenbüttel Hummelsbüttel Steilshoop Duvenstedt Lemsahl- Mellingstedt Shop Poppenbüttel Wellingsbüttel Wellingsbütteler Landstr. Bramfelder Chaussee Lehmsahler Landstr. Saseler- Bramfeld Sasel Farmsen- Berne Bergstedt NSG Raakmoor Wohldorf- Ohlstedt Bergstedter Chaussee Waldweg Berner Heerweg Volksdorf ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Alstertal und Walddörfer Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 18- bis 22-fach bis 21-fach Mittlere 16- bis 20-fach bis 19-fach Mäßige 15- bis 18-fach bis 16-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 17

10 OST Profil Ost Der Bereich Ost präsentiert sich vielschichtig: Wohngebiete mit lockerer Bebauung und hohem Grünanteil finden sich in den Stadtteilen Marienthal, Rahlstedt und Bergedorf, Wohnlagen mit teilweise hoher Bebauungsdichte in Wandsbek, Horn und Billstedt. Die Bevölkerungsstruktur ist in der Region Ost sehr heterogen. Die Mieten sind vergleichsweise moderat. Die verkehrliche Anbindung der Stadtteile im nördlichen Abschnitt ist gut. Der Bereich Vier- und Marschlande, südlich der Autobahn A25, ist sehr ländlich geprägt und für den Zinshausmarkt kaum von Bedeutung. Ein leichter Rückgang der Transaktionszahlen war 2014 im Bereich Ost zu beobachten. Insgesamt gingen die Verkäufe um 7 % zurück von 69 auf 64. Mit 17 Verkäufen und einem Anteil von 27 % war Bergedorf der Stadtteil mit den meisten Transaktionen, gefolgt von Billstedt, Rahlstedt und Wandsbek mit jeweils neun verkauften Mehrfamilienhäusern. Bedingt durch den vorherrschenden Nachfrageüberhang, war in allen n des Bereichs Ost ein Preisanstieg zu beobachten. Der maximal erzielbare Kaufpreis in guter liegt bei /m² Wfl. und damit um 200 höher als im Vorjahr. Die realisierbaren Ertragsfaktoren liegen in der Spitze bei dem 23-fachen der Jahresmiete. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Gute Mittlere Mäßige Marienthal Bergedorf Billstedt Tonndorf Wandsbek Jenfeld Marienthal 24 Öjendorfer Horn Park Ahrensburger Str. Billstedt Schiffbeker Weg Meiendorfer Str. Rahlstedt Rahlstedt Wandsbek Horn Jenfeld Lohbrügge Spadenland Billbrook Bergedorfer Straße Billwerder Bil lde ich 1 Moorfleet Lohbrügge Tatenberg Billwerder Shop Bergedorf Allermöhe Bergedorf Neuallermöhe 25 Reitbrook Ochsenwerder Curslack Neuengamme Kirchwerder Heinrich- Stubbe-Weg Altengamme ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Ost Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 18- bis 23-fach bis 22-fach Mittlere 17- bis 21-fach bis 20-fach Mäßige 15- bis 19-fach bis 18-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 19

11 SÜD Profil Süd Der Bereich Süd umfasst die Hamburger Stadtteile südlich der Elbe bis zur östlich angrenzenden Autobahn A1. Die begehrtesten Wohnlagen sind die Stadtteile Eißendorf, Heimfeld und Marmstorf, die durch ihren hohen Grünanteil sowie die gute Infrastruktur bei Familien beliebt sind. Zentrum des Bereichs Süd ist Harburg mit der Lüneburger Straße und dem Phoenix Center als Einkaufsmittelpunkt. Der Stadtteil wird sich durch innovative Wohnprojekte im Harburger Binnenhafen weiter entwickeln. Einen Innovationsschub in puncto Wohnen erfuhr auch Wilhelmsburg im Rahmen der Internationalen Garten- und Bauausstellung. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Gute Mittlere Mäßige Eißendorf Harburg Veddel Heimfeld Hausbruch Wilhelmsburg Marmstorf Neugraben- Fischbek Rönneburg Wilstorf Cranz Neuenfelder Hauptdeich Neuenfelde Im Hamburger Süden nahm 2014 die Zahl der verkauften Zinshäuser von 57 im Vorjahr auf 70 Verkäufe und damit einem Plus von 23 % deutlich zu. Wie schon im Vorjahr ist Harburg mit einem Anteil von 33 % (23 Verkäufe) der umsatzstärkste Stadtteil im Bereich Süd, gefolgt von Heimfeld und Wilstorf mit 13 bzw. 10 Verkäufen. Wie im gesamten Stadtgebiet erfreuen sich auch Mehrfamilienhäuser in den südlichen Stadtteilen einer hohen Nachfrage. In nahezu allen n waren Preissteigerungen zu beobachten. Die maximal erzielbaren Kaufpreise stiegen bis /m² Wfl. Die Ertragsfaktoren erhöhten sich bis zum 19-fachen der Jahresmiete. Neugraben- Fischbek Neßdeich Finkenwerder Hohenwischer Str. Francop Hausbruch Waltershof Altenwerder Moorburg Steinwerder Köhlbrandbrücke Wilhelmsburg Kleiner Grasbrook Wilhelmsburger Reichstr. 252 Veddel NSG 7 Heuckenlock 1 Heimfeld Harburg Neuland Shop Harburg Eißendorf Gut Moor Wilstorf Marmstorf Rönne- Langen- burg bek Sinstorf Walterhofer Str. Cuxhavener Straße Stader Straße Bremer Straße 1 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Süd Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 16- bis 19-fach bis 17-fach Mittlere 15- bis 18-fach bis 16-fach Mäßige 14- bis 17-fach bis 15-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 21

12 AUSBLICK 2016 Nachfrage bleibt HOCH Steigende Preise vorbei? Die Nachfrage nach Zinshäusern übersteigt weiterhin deutlich das knappe Angebot. Eine unverändert hohe Nachfrage prägte auch in 2014 den Zinshausmarkt. In den letzten 12 Monaten hatten vermietete Immobilien trotz weiter fallender Renditen eine höhere Verzinsung als die gängigen Produkte am Kapitalmarkt. Leicht angestiegene Zinsen, stagnierende Mietpreise und mietrechtliche Veränderungen sorgen für ein eher eingetrübtes Investitionsszenario. Wir gehen für 2015 von eher stagnierenden Preisen sowie geringeren Umsätzen am Markt aus. Einwohnerentwicklung. Hamburg wächst weiter und braucht neuen, bezahlbaren Wohnraum. Die Neubauzahlen mit einer Quote von ca. 1/3 geförderten Wohnungen machen Mut. Aber der Hamburger Wohnungsmarkt steht vor einer weiteren Herausforderung. Die Unterbringung von immer mehr Flüchtlingen führt zu einer ansteigenden Verknappung von Wohnraum. Wirtschaftliche Entwicklung. Die Konjunkturaussichten der Hamburger Wirtschaft bleiben unverändert positiv. Das Wirtschaftswachstum hält weiter an, in Hamburg besonders getragen durch den Außenhandel. Ein wichtiger Punkt bleibt die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, die aktuell mit dem Ausbau der A7 kombiniert mit der Erneuerung der Langenfelder Brücke zur größten Herausforderung der Stadt gehört. Zinsniveau. Die Zinsen bewegen sich auch in 2015 auf niedrigem Niveau. Trotz leicht gestiegener Konditionen ist eine nachhaltige Trendwende weiter nicht in Sicht, so dass die günstigen Immobilienfinanzierungen die Nachfrage weiter stützen. Insbesondere in den schwächeren n übersteigen die Einnahmen bei Anlageimmobilien die Finanzierungskosten. Entwicklung des Mietrechts. Nach Einführung des Bestellerprinzips und der Mietpreisbremse in diesem Jahr gibt es von Seiten des Gesetzgebers Überlegungen für ein zweites Paket der Mietrechtsnovelle. Geplant ist die Absenkung der Modernisierungsumlage auf voraussichtlich 10 % und nur noch bis zur Amortisation sowie neue Regeln für den Mietenspiegel. Beide Maßnahmen werden für Vermieter sicherlich mit Einbußen verbunden sein und nicht zu verstärkten Investitionen in Wohnraum führen. Mietenentwicklung. Im vergangenen Jahr haben sich die Mietsteigerungen deutlich verlangsamt, beziehungsweise erste Rückgänge waren zu verzeichnen. Auch aufgrund der inzwischen geltenden Mietpreisbremse wird dieser Trend verstärkt, so dass wir für 2016 von stagnierenden bis leicht sinkenden Mieten ausgehen. Allerdings kann dieser Trend zu weniger Investitionsbereitschaft bei den Vermietern führen und somit zu Lasten der Wohnraumqualität gehen. Hamburg braucht Wohnraum. Dank des Bündnisses für Wohnen ist es auch in 2014 gelungen, deutlich mehr als die angepeilten Wohnungen fertigzustellen. Wir hoffen, dass dies auch in den kommenden Jahren gelingt. Angebotssituation. Die Angebotssituation hat sich in 2014 nochmal verschärft. Über 11 % weniger Transaktionen von Mehrfamilienhäusern als 2013 wurden gezählt, der Geldumsatz brach sogar um fast 33 % ein. Auch in 2015 rechnen wir nicht mit mehr Verkaufsfällen, da alternative, ähnlich sichere Kapitalanlagen nach wie vor Mangelware sind und aus diesem Grund viele Eigentümer von einem Verkauf absehen. Häufigste Verkaufsmotive bei privaten Eigentümern sind das Lebensalter oder die Auflösung einer Eigentümer-/Erbengemeinschaft. Stagnierende Kaufpreise. Die Abnahme der durchschnittlichen Kaufpreise ( /m² Wfl.) in 2014 (-6,9 %) lässt sich durch deutlich weniger Transaktionen in den guten und bevorzugten n als im Vorjahr sowie durch rückläufige Preise in eben diesen n und die Zunahme der Transaktionen in den schwächeren n, wo deutlich geringere Kaufpreise erzielt wurden, erklären. Für 2015 ist insgesamt von stagnierenden Preisen auszugehen. Gründe dafür sind die tendenziell eher zurückgehenden Mieten sowie die Zinsen, die kaum noch fallen können. Seit über 18 Jahren zählt die Vermittlung von Zins-, Wohn- und Geschäftshäusern in Hamburg und Norddeutschland zu unserem Kerngeschäft. Aus unserem Objektangebot können wir Ihnen in zahlreichen n und Preisklassen passende Angebote offerieren. Wir beraten Sie gern kostenlos bei der Einschätzung Ihres Zinshauses und begleiten Sie im Verkaufsfall professionell und diskret bei der Vermarktung Ihrer Immobilie. Wir freuen uns auf Ihren Anruf! Ihr Zinshaus-Team von Grossmann & Berger Seite 23

13 IMMER IN IHRER NÄHE Glossar EIN STARKES Netzwerk Kompetenz vor Ort Zinshaus-Transaktionsvolumen: Geldumsatz aller Zinshaus-Verkäufe eines Jahres Zinshaus-Kaufpreise: Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche Ertragsfaktor: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Erzielbare Ertragsfaktoren und Kaufpreise: -Experteneinschätzung über üblicherweise in der jeweiligen qualität erzielbare Ertragsfaktoren und Kaufpreise. Für ausgewählte Immobilien können die Faktoren und Preise auch außerhalb der angegebenen Spannen liegen. qualitäten: Der Gutachterausschuss Hamburg differenziert in Abhängigkeit von der Höhe des jeweiligen Bodenrichtwerts für Mehrfamilienhäuser die klassen schlechte, mäßige, mittlere, gute und bevorzugte. Diese Einteilung wurde grundsätzlich für die Berichterstattung über den Hamburger Gesamtmarkt übernommen. Für die Analyse der einzelnen Teilgebiete wurde eine Klassifizierung der Stadtteile in einfache, mäßige, mittlere, gute und bevorzugte unter Marktgesichtspunkten vorgenommen, basierend auf den langjährigen Erfahrungen als Immobilienspezialist für den Hamburger Markt. Dabei erfolgte die Abstufung der qualitäten in Bezug auf das jeweilige Teilgebiet. Wir kommen unseren Kunden gern entgegen: mit zehn Standorten in Hamburg sowie je einem in Berlin, Lüneburg und auf Sylt. 01 Hauptsitz Hamburg Bleichenbrücke Hamburg Unsere Experten sind immer ganz nah dran: an Ihren Wünschen, am Geschehen im Stadtteil und an den Entwicklungen im Immobilienmarkt. 02 Shop Poppenbüttel Stormarnplatz Hamburg 03 Shop Niendorf Tibarg Hamburg Angebotsmieten: Für die Ermittlung der Angebotsmieten werden alle publizierten Wohnungsmietangebote im Zeitraum Januar bis März ausgewertet und der Durchschnittswert ermittelt. 12 Shop Sylt Bergenten-Weg Kampen (Sylt) Sylt Shop Winterhude Mühlenkamp Hamburg 05 Shop Eppendorf Eppendorfer Baum Hamburg SERVICE FÜR Verkäufer, Bauträger und Käufer Zinshäuser eine sichere Anlage Was wir schätzen, behandeln wir besonders gut, damit es sich gut entwickelt. Wie sich Ihre Immobilie entwickelt, sehen Sie schwarz auf weiß am Verkaufspreis, an der Miete oder der Rendite. Deren Optimierung ist unsere Aufgabe. Nutzen Sie unser Know-how. 13 Niederlassung Berlin Potsdamer Platz Berlin Hamburg Shop Blankenese Blankeneser Bahnhofstr Hamburg 07 Shop Othmarschen Waitzstraße Hamburg Sie schätzen Ihre Immobilie? Wir auch. Unsere Leistungen für Käufer: Erarbeitung eines individuellen Suchprofils Umfassende Beratung zur Standort- und Objektwahl Gezielte Selektion von Objekten gemäß Ihres Suchprofils Erstellung von Markt- und Standortanalysen Begleitung bei Besichtigungen, Kaufverhandlungen und Beurkundung Unterstützung bei der Finanzierungsgestaltung; bei Bedarf in Kooperation mit der Haspa Betreuung nach Vertragsabschluss Unsere Leistungen für Verkäufer: Analyse Ihrer Immobilie und Ermittlung möglicher Potenziale Erstellung einer marktgerechten Bewertung Entwicklung einer effizienten Vermarktungsstrategie Erarbeitung von Nutzungsvorschlägen, Neubau- und Umbauplänen Diskrete Vermittlung durch Direktansprache vorgemerkter Interessenten Bonitätsprüfung potenzieller Käufer Begleitung bei Verhandlungen, Beurkundungen und Kaufvertragsabschlüssen Betreuung nach Vertragsabschluss Beratung hinsichtlich Wiederanlage Ihrer Erlöse Lüneburg Shop HafenCity Überseeboulevard Hamburg 10 Shop Harburg Lüneburger Straße Hamburg 09 Shop Bergedorf Sachsentor Hamburg 11 Shop Lüneburg Am Sande Lüneburg Seite 25

14 IDEALE BERATUNG EIN STARKES TEAM Kompetenz aus einer Hand Georg Venghaus Jesko Urbath Markus Witt Karsten Weißer Als vertrauensvoller Partner nehmen wir uns viel Zeit für Ihre Wünsche, beraten Sie in allen Kauf-, Verkaufs- und Nutzungsfragen zu Ihrem Zinshaus und entwickeln detaillierte Lösungskonzepte. Wir investieren unser gesamtes Können und Wissen, damit Sie in allen Fragen aus einer Hand betreut und jederzeit bestens beraten werden. Dafür setzen wir uns jeden Tag aufs Neue ein. Fordern Sie uns heraus! Kontakt Informationen Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Holger Michaelis, Andreas Rehberg, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg, Registergericht Hamburg, Nr. B Leitung Wohnimmobilien/Zinshaus Andreas Rehberg Geschäftsführer Zinshaus-Team Jesko C. Urbath (DW - 95) Dipl.-Immobilienökonom (ADI) Georg Venghaus (DW - 567) Dipl.-Kaufmann Karsten Weißer (DW - 459) Immobilienfachwirt Fotograf : Gerhard Kubetschek LINK ZU Zinshaus Markus Witt (DW - 60) Immobilienfachwirt, Gutachter für Grundstücksbewertung Hauke Läu (DW - 460) Trainee Susanne Roß (DW - 566) Assistenz STAND 09/ Seite 27

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