Wie Häuslebauer vom Zinstief profitieren

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1 Handelsblatt.com Baugeld günstig wie nie Wie Häuslebauer vom Zinstief profitieren Noch nie war Baugeld so günstig wie jetzt. Im Schnitt verlangen Banken für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren nur noch 3,2 Prozent. Mit etwas Eigenkapital sinken die Sätze sogar unter drei Prozent. Mit welchen Finanzierungsstrategien Häuslebauer das Zinstief optimal ausnutzen können. DÜSSELDORF. Selten sprach so viel für ein Investment in Immobilien wie jetzt. Die Preise sind in den meisten Regionen noch moderat und die Unsicherheit auf den Finanzmärkten treibt viele Vermögende um. Mindestens ebenso wichtig: Die Kosten für den Kredit sind aktuell so günstig wie niemals zuvor. Zehnjährige Darlehen gibt es im Schnitt bereits für einen Effektivzins von 3,24 Prozent. Das sind 0,48 Prozentpunkte weniger als in dem bisherigen Zinstief von September Der günstigste Anbieter verlangt weniger als 2,90 Prozent bei 50 Prozent Eingenmitteleinsatz. Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren liegt der Durchschnittswert bei 3,59 Prozent, dies sind 0,50 Prozentpunkte unter dem bisherigen Tiefststand. Top-Anbieter verlangen weniger als 3,15 Prozent. Ursache für die aktuellen Rekordstände sind die sinkenden Renditen Deutscher Bundesanleihen. Investoren bevorzugen diese Anlageform in unsicheren Zeiten, aber auch deutsche Pfandbriefe gelten als sichere Geldanlage, was die Baufinanzierungszinsen direkt positiv beeinflußt. Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, sollte nicht unbedingt auf weitere Tiefststände warten, denn es kann auch schnell wieder in die andere Richtung gehen. Denn schon ein Zinsanstieg von 0,5 Prozent ist in der Baufinanzierung eine Welt. Ein Darlehen über Euro verteuert sich bei einer Rückzahlung innerhalb von 15 Jahren um rund Euro. Häuslebauer profitieren vom Zinstief aber nur mit der passenden Finanzierung. "Mit der richtigen Strategie lassen sich die Kosten für die Finanzierung schnell um einige zehntausend Euro drücken", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH- Finanzberatung in Frankfurt. Handelsblatt Online zeigt, mit welcher Strategie Führungskräfte, Familien, Investoren und Zocker das Zinstief optimal ausnutzen können. Finanzierungen für Manager Wer Karriere machen möchte, kann kaum langfristig planen. Umzüge und Wechsel des Arbeitgebers sind häufig an der Tagesordnung. Trotzdem kann der Kauf einer Immobilie lohnen, wenn die Finanzierung volle Flexibilität bietet. Wichtig ist vor allem eine möglichst hohe Option zur Sondertilgung. So können Manger schwer kalkulierbare Bonusleistungen oder Abfindungen beim Ausscheiden für die Tilgung nutzen. Besonders günstig sind aktuell Darlehen mit variablen Zinssätzen, die sich jederzeit komplett tilgen lassen.

2 Solche Darlehen gibt es schon für Sätze von um die zwei Prozent. "Bei stark steigenden Zinsen verteuert sich die Finanzierung aber und die Kosten des Kredits werden unberechenbar", sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen. "Diese Finanzierung ist eher etwas für Kreditnehmer mit exzellenten Finanzkenntnissen". Um das Risiko steigender Zinsen einzugrenzen, gibt es die Möglichkeit, seinen variablen Zinssatz nach oben abzusichern. So genannte Cap Darlehen gibt es aktuell bereits für einen Sollzins von 2,39 Prozent. Die Absicherung, dass der Zinssatz innerhalb von fünf Jahren nicht über 5,50 Prozent steigen kann, kostet zu Vertragsbeginn einmalig ein Prozent vom Darlehen. "Das Risiko ist überschaubar, denn der Zinssatz ist meist an den Dreimonats-Euribor gekoppelt und die Anpassung erfolgt meist quartalsweise", sagt Herbst. Sollten die Zinsen in Zukunft deutlich steigen, verteuern sich die Kosten für die Finanzierung nur bis zur vereinbarten Obergrenze. Sichere Alternativen Solche Darlehen lohnen in Zeiten fallender oder gleichbleibender Zinsen aber nur, wenn der Kunde mit einem kurzfristigen Wechsel der Zinsrichtung rechnet und die Cap-Prämie und Bearbeitungsgebühr gering ist. Riskant ist die hohe Obergrenze von 4,50 bis 5,50 Prozent je nach Anbieter. Die Flexibilität kostet einen zu hohem Preis. Flexibilität ist auch mit Sondertilgung und Tilgungsveränderung zu erzielen. Konservative Verantwortungsträger, die länger brauchen und sich die niedrige Zinsen langfristig sichern möchten, schauen sich nach Alternativen um. Die Hannoversche Leben bietet für diese Zielgruppe etwa die "Flexhypothek". Gegen Aufschlag von 0,3 Prozentpunkten erhalten die Kreditnehmer volle Flexibilität und können das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgen. Der Aufschlag rentiert sich schnell, wenn der Kreditnehmer außerplanmäßige Einkünfte zur Tilgung verwendet. Der aktuelle Zinssatz der Hannoverschen Leben bei einer Beleihung von 80 Prozent des Kaufpreises und einer Zinsbindung von zehn Jahren liegt bei effektiv 4,25 Prozent für dieses Modell. Die Münchener Hyp bietet ein ähnliches Darlehen sogar nur für 3,78 Prozent an. Der Kredit mit dem Namen "Münchener Freiheit" gewährt die Option zur vollständigen Sondertilgung aber erst ab dem dritten Jahr nach Auszahlung der Darlehensumme. Klassische Kredite für Familien Anders als Entscheidungsträger können Angestellte in mittleren Positionen häufig langfristig planen. Üblicherweise kommt das Gehalt regelmäßig und ohne große Ausschläge nach oben und unten. Wer eine Familie hat, bleibt dem Wohnort gerne treu. Volle Flexibilität ist daher weniger gefragt als verlässliche Raten und günstige Konditionen. Damit die Finanzierung nicht zu teuer wird, ist Eigenkapital notwendig. Bei einem Hauspreis von Euro sollten die Kreditnehmer möglichst Euro mitbringen. Das entspricht einer Beleihung von 80 Prozent. Ansonsten kann sich der Kredit um bis zu 1,25 Prozentpunkte verteuern. Wichtig ist neben günstigen Konditionen vor allem die Zinsbindung. Bis zur Rente sollte der Kredit getilgt sein, idealerweise innerhalb von 30 Jahren. Es bietet sich wegen der niedrigen Zinsen an, einen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent zu vereinbaren, was einer Entschuldung innerhalb von knapp 30 Jahren entspricht. Niedrige Zinsen langfristig sichern Vor allem Familien sollten aktuell nicht auf die niedrigen kurzfristigen Zinsen schielen, sondern die Sätze 15 oder sogar von 20 Jahre festschreiben. Ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren

3 verteuert sich gegenüber den meist angebotenen Krediten mit zehnjähriger Zinsbindung um 0,3 bis 0,7 Prozent. "Die Aufschläge rechnen sich, wenn die Zinsen für ein Anschlussdarlehen in zehn Jahren mehr als 5,65 Prozent betragen", sagt Herbst. Bei Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann der Häuslebauer sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Der Kreditnehmer hat genug Zeit, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern. Vor allem Vermittler bieten auch längere Zinsbindungen an. Die Aufschläge für Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung gegenüber Krediten mit 15-jähriger Zinssicherheit liegen zwischen null und 0,2 Prozent. Vor allem Baugeldvermittler bieten Kredite mit solch langen Zinsbindungen an. Die Möglichkeit von Sondertilgungen von jährlich bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ist bei fast allen Anbietern mittlerweile gratis und reicht häufig aus. Denn Eltern müssen neben der persönlichen Altersvorsorge für die Ausbildung der Kinder sparen und Rücklagen für spätere Modernisierungen bilden. Kreditvarianten für Investoren und Steuersparer Der Kauf einer Immobilie kann auch unter Steueraspekten attraktiv sein. Besonders hohe Steuervorteile bietet etwa der Kauf eines unsanierten Denkmals. Wenn der Käufer offiziell für die Modernisierung selbst verantwortlich zeichnet, kann er in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der auf den Denkmalschutz bezogenen Modernisierungsausgaben beim Finanzamt geltend machen. Der Bauherr muss dabei natürlich die strengen Bauauflagen beachten. Der Kreditnehmer sollte dabei nicht nur die steuerlichen Aspekte im Blickfeld haben, sondern auch die gesamte Rentabilität des Vorhabens. "Viele Käufer lassen sich von den steuerlichen Vorteilen blenden und vergessen ganz, auf die Rendite zu achten," sagt Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers BFdirekt aus Stuttgart. Einige Objekte seien aktuell völlig überpreist. Die Kunst sei es, die Investition in Einklang mit der Finanzierung und der tatsächlichen Rentabilität zu bringen. Objekte auf dem Land sollten Käufer tendenziell meiden, da die Suche nach Mietern schwierig wird. Vor allem Gründerzeitvillen in Berlin, Leipzig, Dresden und Potsdam und vereinzelt in den alten Bundesländern sind begehrt. "Auch ehemalige Militärimmobilien in Süddeutschland können attraktiv sein", sagt Fedele. Wie sich die Förderung bei Denkmälern auswirkt, zeigt ein Rechenbeispiel. Wenn der Bauherr selbst einzieht, kann er bei Modernisierungskosten von Euro zehn Jahre lang jährlich Euro steuermindernd geltend machen. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent liegt der Vorteil bei insgesamt Euro. Idealerweise nutzt der Investor diese Ersparnis zur außerplanmäßigen Tilgung. Beim Kredit empfiehlt sich deshalb eine entsprechend hohe Option auf Sondertilgung sowie eine Zinsbindung von 15 Jahren. Vermietung senkt Steuerlast Wer seinen Altbau vermietet, kann den Steuereffekt noch steigern. Vermieter mit Mut zum Risiko tilgen ihr Darlehen endfällig und zahlen bis dahin nur die Zinsen, die sie beim Finanzamt geltend machen können. Vermieter von Denkmalschutzobjekten können alle Überschüsse, die ihnen aus den Mieteinnahmen abzüglich Zinszahlungen plus steuerliche Sonderabschreibungen verbleiben, anlegen - etwa in einem Fonds.

4 Wie sich das auswirkt, zeigt die Muster-Kalkulation für ein saniertes Haus (Gesamtpreis: Euro; Denkmalschutz-Abschreibung: Euro; Kredit: Euro): Wenn die Mieteinahmen in Höhe von Euro pro Monat im Jahresschnitt um ein Prozent steigen, summieren sie sich nach 15 Jahren auf Euro. Der Steuervorteil beträgt in dieser Zeit insgesamt Euro. Demgegenüber stehen Zahlungen für den Zins ( Euro), die Ansparsumme für den Fonds ( Euro) und die Steuervorteile der ersten 15 Jahre ( Euro). Bei einer Rendite des Fonds von 4,5 Prozent wächst das Fondsvermögen nach Steuern in 15 Jahren auf Euro. Insgesamt zahlt der Kunde bei dieser Variante also für einen Kredit über Euro keinen Cent aus eigener Tasche und würde seinen Kredit trotzdem nach 15 Jahren auf knapp Euro reduzieren. Die Rechnung geht natürlich nur auf, wenn der Immobilienbesitzer die kalkulierte Miete tatsächlich und regelmäßig erhält, die Fondsrendite stimmt und das Denkmalschutz-Objekt nicht überteuert gekauft wurde. "Leider wird bei vielen derartigen Objekten der Steuervorteil schon in die überhöhten Kaufpreise reingerechnet", sagt Fedele, der auch Investoren und Entwickler von Denkmalschutz Objekten bei der Finanzierung berät. Diese Variante ist daher nur für sichere Investments und versierte Geldanleger geeignet, die sich gleichzeitig auf dem Immobilienmarkt auskennen. Darlehen für Börsen-Zocker Seit September vergangenen Jahres machte der Dax gut 600 Punkte gut. Wer bei der Rally dabei war, erzielte trotz schwanckender Kurse Traumrenditen, die weit oberhalb der Zinsen für einen Immobilienkredit lagen. Häuslebauer mit Hang zum Risiko fragen sich also, warum sie das Geld nicht lieber anlegen sollten, um mit dem Gewinn das Darlehen schnell wieder ablösen zu können. Die Rechnung kann aufgehen, damit die Spekulation nicht völlig aus dem Ruder läuft, sollte der Kredit jedoch aufgeteilt werden. Ein Teil des Kredits wird mit festen Zinsen und monatlichen Raten getilgt. Der Rest wird mit einem variablen Darlehen mit einer Zinsobergrenze (Cap-Darlehen) finanziert. Derzeit gibt es Angebote zu Einstiegssätzen von 2,39 Prozent und einer respektablen Obergrenze von sechs Prozent innerhalb von zehn Jahren. Wer sich sicher ist, mehr Rendite in der Geldanlage zu erwirtschaften, kann sich für das variable Darlehen mit relativ hoher Zinsobergrenze entscheiden. Variable Darlehen können Immobilienbesitzer fast beliebig zurückzahlen und in Einzelfällen können Anleger die Kreditsumme sogar erhöhen. Die Idee: Sind die Hypothekenzinsen niedrig ist dies oft eine gute Zeit für Aktienkurse und umgekehrt. Steigen die Zinsen, ist es Zeit, aus Aktien auszusteigen und sein Erspartes zur Darlehensrückzahlung einzusetzen. In der Hausse wird statt Tilgung in Aktien angelegt oder die Kreditsumme sogar erhöht, um voll von den Kurssteigerungen zu profitieren. Das Problem: Kein Anleger weiß, wie sich die Märkte entwickeln. Wer geliehenes Geld verzockt, riskiert den Ruin. Wer trotzdem diese Variante wählt, sollte zumindest rudimentäre Sicherungen einbauen. "Eine Absicherung der Zinsen mit einem Cap und bei den Aktien ein Stop-Loss-Auftrag ist Pflicht", sagt Herbst. Auch an den Währungsmärkten können Immobilienbesitzer spekulieren. Zahlreiche Banken bieten auf Nachfrage Fremdwährungsdarlehen, vor allem in Schweizer Franken oder Yen. Die Kreditkrise hat diese Fremdwährungsdarlehen eher uninteressant gemacht, weil die Wechselkursschwankungen schnell eintreten können. Damit steigt das Risiko über das akzeptable Maß hinaus. Die österreichische Regierung ist aktuell dabei, Fremdwährungsdarlehen stark einzuschränken. Dort basierten etwa ein Drittel der Baudarlehen auf Fremdwährungen, was manchen Häuslebauer in arge

5 Zahlungsnöte gebracht hat. Der Mechanismus ist ebenso einfach wie die Auswirkungen fatal: Wenn der Euro gegenüber der Fremdwährung fällt, erhöht sich die Schuldenlast wie von selbst. Dann droht Überschuldung. Jens Hagen