Treffen Immobilieninvestoren systematisch falsche Entscheidungen? Prof. Dr. Tobias Just

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1 Treffen Immobilieninvestoren systematisch falsche Entscheidungen? Prof. Dr. Tobias Just November 2014

2 Was ist schon falsch? Falsch kann nicht bedeuten, dass man immer in seiner Einschätzung richtig liegt, denn die Welt ist unsicher Falsch hier bedeutet, dass man systematisch wichtige Informationen ausblendet und damit entscheidende Fehler begeht In diesem Sinne lässt auch Rationalität zu, dass man Geld verliert nämlich dann, wenn man 2

3 Der Mensch im Ökonomie-Lehrbuch klingt irgendwie unmenschlich Für die Modelle benötigen Ökonomen vereinfachende Annahmen Dafür wurde das Menschenbild des Homo Oeconomicus entwickelt, bzw. des REMM Rational Evaluating Maximising Man Ein REMM berücksichtigt alle verfügbaren Informationen und kann diese angemessen bewerten und maximiert seinen Nutzen (mitunter seinen monetären Nutzen) Das klingt irgendwie nach 3

4 Die Grenzen des REMM Würde sich ein REMM freiwillig engagieren? Ginge ein REMM zur Wahl? 4

5 Frühe Kritiker dieses Menschenbildes (Auswahl) Ökonomen Nicht-Ökonomen Adam Smith William Shakespeare John M. Keynes Sigmund Freud Amartya Sen Quasi alle Otto-Normalverbraucher und deren Haustiere 5

6 Erst in den letzten Jahren kam es zu echten Durchbrüchen bei den Ökonomen Die Macht der Ideen Die Macht der Ereignisse Daniel Kahneman und Vernon Smith erhielten 2002 den Nobelpreis für Ökonomie : Aktien- und Immobilienblase in Japan und Skandinavien : Übertreibungen in Südostasien führt zur Asienkrise : Dot-Com-Blase : Weltweite Immobilienblasen : Staatsschuldenkrise in Europa Daniel Kahneman und Amos Tversky publizieren seit den 1960er Jahren ihre Ergebnisse 6

7 Lassen Sie uns mit einem klassischen Experiment starten Das Sankt-Petersburg-Paradox - Es wird solange eine Münze geworfen bis das erste Mal Kopf fällt Auszahlung - 0 x Zahl = 1 Euro - 1 x Zahl = 2 Euro - 2 x Zahl = 4 Euro - 3 x Zahl = 8 Euro usw. - Wie viel würden Sie maximal für solch eine Lotterie einsetzen? 7

8 Die Lösung des Paradoxons Neue Erwartungstheorie nach Kahneman/Tversky Problem 1: Wählen Sie Problem 2: Wählen Sie noch einmal 90 EUR 100 EUR A: 100% B: 90% A: 100% B: 90% 90 EUR 100 EUR Die meisten Menschen wählen Alternative A Die meisten Menschen wählen Alternative B 1. Lektion für Immobilienprofessionals - Eine (geringe) sichere Rendite ist vielen Menschen wichtiger als die Chance auf eine höhere Rendite - Das Vermeiden von Verlusten ist sehr wichtig für Anleger. 8

9 2 W 1 W. Die Neue Erwartungstheorie in einem Bild Wert - 1 Mio. EUR Verlust Gewinn + 1 Mio. EUR 9

10 Nun aber etwas Leichtes zwischendurch Der Bankberater Karl-Heinz Söderblöm möchte von A nach B. Sein Auto ist leider sehr alt. Auf dem steilen Aufwärtsstück schafft sein altes Auto nur eine Geschwindigkeit von 30 km/h. Wie schnell muss er auf dem Hang fahren, um seine geplante Durchschnittsgeschwindigkeit von 60 km/h zu erreichen? 90 km/h A 10 km B 120 km/h Unendlich schnell 10

11 Menschen lassen sich durch Geschichten verführen Sie sehen eine junge Frau in der U4 in Frankfurt. Sie liest das Buch von Prof. Kahneman: Schnelles Denken, langsames Denken ein 600 Seiten Schmöker, eng bedruckt. Was sind ihre Gedanken? - Oh, sie ist sicherlich Personalreferentin in der Finanzbranche - Oh, sie ist wahrscheinlich Doktorandin bei der IREBS - Oh, sie ist wahrscheinlich Immobilienmaklerin - Oh, sie ist wahrscheinlich Immobilienmaklerin mit VWL-Diplom Was ist am wahrscheinlichsten? 2. Lektion für Immobilienprofessionals: - Statistik ist keine Frage von Intuition - Wir mögen Geschichten und daraus resultieren Fehlurteile 11

12 Die Rückkehr zum Mittelwert, oder welcher langen Reihe sollten sie trauen? Der Goldpreis 2000-heute, in USD/oz Der Goldpreis 1974-heute, in USD/oz Kennen Sie solche Gespräche auf Cocktail-Parties (im Anlageberatungsgespräch)? Berater: Herr Söderblöm: Frau Söderblöm: Lieber Herr Mustermann, Sie sollten diese(s) Aktie/Haus/Gold/Derivat kaufen, denn sie hat sich seit drei Jahren so toll entwickelt. Yippieh, her mit dem Zeug. Hm, warum haben Sie uns die Aktie nicht vor drei Jahren empfohlen? 12

13 Das Gesetz findet sich (fast) überall Fisher Says Prices of Stocks Are Low. Sees No Cause for Slump" Irving Fisher, October 22, 1929 in NYT (2 Tage vor Schwarzem Freitag) Kein Ende vom Hauspreisboom David Lereah, 2006 (sic!) Deutschland wird auf Jahre unbesiegbar sein Der Kaiser, 1990, Lektion für Immobilienprofessionals: Denken Sie in Zyklen - Das überdurchschnittlich von gestern ist morgen das unterdurchschnittlich - Denken Sie in Veränderungsraten - Wendepunkte sind nicht verlässlich 13

14 Wir schätzen besonders das, was wir bereits besitzen Runde 1: Stellen Sie sich vor Sie stehen in einer Schlange, um eine Freikarte für ein Mittagessen mit Donald Trump (oder Warren Buffett, Queen Elizabeth, Papst Franziskus, Justin Bieber etc.) zu bekommen Runde 2: Stellen Sie sich nun vor Sie haben die Frei karte erhalten. Nun steht ein Fremder neben Ihnen. Er hat keine Karte bekommen und möchte sie Ihnen abkaufen Was möchten Sie für die Karte haben? Was wären Sie bereit zu zahlen? 4. Lektion für Immobilienprofessionals: Endowment-Effekt - Viele Menschen ändern ihre Präferenz allein durch Besitz eines Gutes - Dies gilt nicht nur für Geschenke und Panini-Bilder, sondern auch für Assets - Incentives zur Kundenakquise sind wertvoll (Remanenz von Entscheidungen) 14

15 Das Problem mit den versunkenen Kosten Versunkene Kosten sind entscheidungsirrelevant Sie haben ein Bürohaus als Kapitalanlage gekauft Sie haben 10 Mio. investiert, um es marktgängig zu machen Der Ausblick hat sich getrübt Berater A sagt: Sie sollten verkaufen Berater B sagt: Sie haben schon so viel investiert, sie müssen investiert bleiben 5. Lektion für Immobilienprofessionals: - Kontrollschleifen einführen, um unnötiges Festhalten an Projekten zu vermeiden 15

16 Wir lassen uns spielend manipulieren Neulich in einer Vorlesung der IREBS Frage an die Studierenden: Schätzen Sie das gewerbliche Transaktionsvolumen ausländischer Immobilieninvestoren in Ulm (einschließlich Neu-Ulm) 16

17 Die Macht des Framing Gruppe 1: der China-Frame Gruppe 2: der Dänemark-Frame > 6. Lektion für Immobilienprofessionals: Wir berücksichtigen mehr Informationen als wir glauben - Wir können Interpretationen und Einschätzungen unserer Leser zum Teil steuern - Seien Sie sehr vorsichtig mit Ergebnissen aus Umfragen 17

18 Wie wir uns prägen lassen Zahlen und Symbole Kultur Farben Andere Menschen 18

19 Ein sehr berühmtes Experiment Schauen Sie sich den Balken im linken Bild an. Schauen Sie genau hin. Nun schauen Sie auf das rechte Bild. Ist der Balken im linken Bild so lang wie Balken A, B oder C im rechten Bild? A B C Salomon Asch hat in einem berühmten Experiment 1951 gezeigt, dass 30% aller Amerikaner sich nicht für B entscheiden, wenn peers sich gegen B entschieden haben. Bei Japanern und Ghanaern lag der Anteil bei rd. 50%. 19

20 Und noch ein schönes Experiment Adam Alter ließ ein paar Studenten Aktien kaufen, z.b. ähnlich jener links Normalerweise waren diese trendstarken Werte sehr beliebt. Es sei denn 20

21 Mein persönliches Lieblingsexperiment Stereotype sind doch sooo dumm. Was sind zwei typische Stereotype zu asiatischen Frauen? 1) Frauen sind nicht gut in Mathe. 2) Asiaten sind gut in Mathe. Margaret Shih et al. haben Asiatinnen Mathe-Tests machen lassen. Wurden sie vorher (unbewusst) daran erinnert, dass sie Asiaten waren, schnitten sie signifikant besser ab, als wenn sie erinnert wurden, dass sie Frauen waren. 21

22 Überschätzen der eigenen Fähigkeiten Stellen Sie sich Folgendes vor: Runde 1: Der Wert Ihres Aktienportfolios steigt um 20% Runde 2: Sie freuen sich und kaufen nach. Runde 3: Der Wert Ihres Aktienportfolios steigt um 30% Runde 4: Sie fühlen sich prächtig und strukturieren um. Runde 5: Der Wert Ihres Aktienportfolios steigt um 40% Runde 6: Sie sind SUPERMAN bzw. WONDER WOMAN In welcher Runde haben Sie Ihr Ergebnis relativiert? A : Der Gesamtmarkt zog in Runde 2, 4 und 6 um 40% pro Runde an B : Der Gesamtmarkt zog in Runde 2, 4 und 6 um nur 10% pro Runde an 7. Lektion für Immobilienprofessionals: Relativieren Sie Ihre Ergebnisse - Was war eigene Leistung und was war Marktzyklus? - Wenn man auf den nächsten Trottel setzt, trifft man ihn meistens im Spiegel 22

23 Die Macht der Experten Ein Forscherteam der Universität Cambridge um den Physik-Professor Carl von Wolfenberg zeigt, die Wohnungspreise in Deutschland sind nicht zu hoch. Karl-Heinz Söderblöm von der Sparkasse nebenan sagt das auch. Wer von beiden wird morgen in der Zeitung zitiert? 23

24 Der Halo-Effekt Wir suchen ständig nach Mustern. Daher mögen wir Geschichten über erfolgreiche Menschen und möchten verstehen, warum gerade sie erfolgreich waren. Häufig war es einfach Glück und investierte Zeit. 8. Lektion für Immobilienprofessionals: Misstrauen Sie (nahezu) allem - Wie sind die Bonus-Strukturen im Unternehmen aufgebaut? - Wie viel von dem Erfolg ist nachhaltig? 24

25 Passen Sie auf schwarze Schwäne auf Zusammenfassung: Es kommt immer anders als man denkt. Gauss ist doof. Regressionen erst recht. Prognosen sollte man nicht machen. 25

26 ABER: Die Welt ist keine Welt des Risikos Die vermeintliche Immobilienwelt Die wirkliche Immobilienwelt Risiko - Szenarien lassen sich berechnen - Würfel, Kasino, Lotto Unsicherheit - Szenarien lassen sich nicht gut berechnen - Märkte, Terror, Sozialleben 26

27 Ein Lob auf die Bauchentscheidungen In einer unsicheren Welt - Ist es unmöglich, alle Eventualitäten zu berechnen - Wir müssen aber Entscheidungen treffen - Einfache Heuristiken helfen das ist die Welt der Daumenregeln und Bauchentscheidungen Wichtig ist dann jedoch - Dass wir bei aller Begeisterung den Kopf nicht ausschalten - Dass wir gewohnte Heuristiken immer wieder verproben - Dass wir immer wieder zurücktreten können und wissen, wann haben wir mit dem Bauch und wann mit dem Kopf entschieden 27

28 Zum Weiterlesen empfohlen Haben Sie gemerkt: Ich habe Sie schon wieder geframed ;-) 28

29 Stärken Sie Ihre Analysefähigkeiten Studieren Sie an der IREBS 29

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