Wohnungsmonitor Baden-Württemberg. Wohnungsmarktbeobachtung Baden-Württemberg.

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1 L-Bank-IAW- Wohnungsmonitor Baden-Württemberg 2005 Wohnungsmarktbeobachtung Baden-Württemberg.

2 Statt in vier einzelnen Broschüren erschien der L-Bank-IAW-Wohnungsmonitor Baden- Württemberg bereits im vergangenen Jahr als kompakte Gesamtausgabe. Die positive Resonanz darauf hat uns bestärkt, diese Form bei unserer aktuellen Ausgabe beizubehalten. Ebenfalls gleich geblieben: die sorgfältige Recherche und anschließende Zusammenfassung der wichtigsten Strukturdaten und Einflussgrößen der regionalen Wohnungsmärkte. Eine gute Grundlage, um Antworten auf wohnungswirtschaftliche Fragestellungen zu geben. A

3 A Einführung 05 / Wohnungsmarktbeobachtung in Das Wohnungsangebot 08 / Wohnungen und Gebäude in Baden-Württemberg 2004/ / Wohnungsbaufertigstellungen 18 / Wohnungsbauüberhang 20 / Wohnungsbaugenehmigungen 25 / Wohnungsbauaktivitäten in Deutschland Die Wohnungsnachfrage 26 / Die Bevölkerung in Baden-Württemberg 2004/ / Haushaltskaufkraft / Einkommensverteilung / Baulandpreise / Baukosten 2004/ / Wirtschaftliche Dynamik 2004/ / Wohnungsbauförderung in Baden-Württemberg Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage in den Regionen 64 / Siedlungsstruktur und Wohnungsmarkt 68 / Region Stuttgart / Region Franken / Region Ostwürttemberg / Region Mittlerer Oberrhein / Region Unterer Neckar / Region Nordschwarzwald / Region Südlicher Oberrhein / Region Schwarzwald-Baar-Heuberg / Region Hochrhein-Bodensee / Region Neckar-Alb / Region Donau-Iller / Region Bodensee-Oberschwaben Exkurs 92 / Wohnungsdefizit in Glossar/Quellen/Abbildungen/Erscheinungsfolge 102 / Glossar: wohnungswirtschaftliche Begriffe und ihre Bedeutung 103 / Quellen 104 / Abbildungsverzeichnis 105 / Erscheinungsfolge

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5 Wohnungsmarktbeobachtung in Baden-Württemberg. A 04 l 05 Einführung Alle Bewertungen zur momentanen Lage der Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg gehen in einem Punkt konform: Einen einheitlichen badenwürttembergischen Wohnungsmarkt gibt es nicht. Die aktuellen Entwicklungen zeigen einerseits angespannte lokale Märkte mit einem knappen Wohnungsangebot in den dicht besiedelten Landesteilen, andererseits aber auch eine entspannte Marktsituation in den eher peripheren Regionen des Landes. Auch in Bezug auf die Wohnungsnachfrage zeigen sich erhebliche Disparitäten innerhalb Baden-Württembergs. Die Altersstruktur, das Bevölkerungswachstum, die Haushaltsentwicklung und nicht zuletzt die finanziellen Möglichkeiten der Bewohner weichen in den einzelnen Teilräumen Baden-Württembergs erheblich voneinander ab. Die ökonomischen Rahmenbedingungen des Wohnungsbaus sind nach wie vor günstig. Die Preise für Bauleistungen verharren seit vielen Jahren auf dem gleichen Niveau, ebenso die Quadratmeterpreise für Neubauten. Der aktuelle Zinssatz für Wohnungsbaukredite liegt mit unter vier Prozent so niedrig wie selten. Als einziger Kostenfaktor im Wohnungsbau weisen momentan die Baulandpreise einen erkennbaren Anstieg auf. Dennoch scheinen die günstigen Finanzierungsbedingungen den Bauherren und Investoren in wirtschaftlich unsicheren Zeiten nicht genügend Anreize zu bieten. Im Jahr 2004 wurden in Baden-Württemberg etwas mehr als Wohnungen fertig gestellt, acht Prozent mehr als im Vorjahr. Damit wurde zumindest der langjährige Abwärtstrend der Wohnungsbautätigkeit gestoppt. Die Stütze der Bautätigkeit sind nach wie vor die Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen zwei Drittel aller Neubauwohnungen auf dieses Marktsegment. Der Geschosswohnungsbau konnte sich zwar stabilisieren, befindet sich jedoch mit unter fertig gestellten Wohnungen auf einem historischen Tiefpunkt. Die Genehmigungszahlen für das Jahr 2004 lassen keine Belebung des Wohnungsbaus erwarten. Die vorläufigen Zahlen für das Jahr 2005 sind noch nicht aussagekräftig, da der Großteil der Wohnungsbaugenehmigungen erst im letzten Quartal des Jahres erteilt wird. Nach wie vor steigen die Einwohnerzahlen in Baden-Württemberg. Getragen wird das Bevölkerungswachstum überwiegend von der Zuwanderung. Der Wanderungssaldo Baden-Württembergs betrug 2004 etwa Personen. Dabei ist ausschließlich der Wanderungssaldo mit dem Bundes-

6 gebiet positiv. In Richtung Ausland wanderten dagegen mehr Personen aus, als aus dem Ausland zuwanderten. Der Südwesten wies als einziges Bundesland im Jahr 2004 einen positiven Geburtensaldo auf. Auf Grund der absehbaren demographischen Entwicklung wird das natürliche Bevölkerungswachstum in Zukunft abnehmen und mittelfristig auch zu sinkenden Bevölkerungszahlen führen. Auf Grund der immer noch leicht abnehmenden durchschnittlichen Haushaltsgrößen wird die Zahl der Haushalte jedoch noch über einen längeren Zeitraum hinweg anwachsen. Die finanziellen Möglichkeiten der Privathaushalte liegen auch 2004 weit auseinander. Die Spannweite reicht vom Landkreis Böblingen, wo den Haushalten durchschnittlich mehr als EUR im Jahr zur Verfügung standen, bis hin zum Stadtkreis Freiburg, dessen Haushalte im Jahr über knapp EUR verfügen. All dies ist vor dem Hintergrund einer regional sehr unterschiedlichen Wohnungsversorgung im Land zu sehen. Neben Gebieten mit einer ausgesprochen guten Versorgung mit Wohnraum finden sich Regionen mit einem hohen Wohnungsdefizit und einer entsprechend angespannten Marktsituation. Wohnungsdefizite liegen immer dann vor, wenn die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf die Zahl der verfügbaren Wohnungen überschreitet. Fünf der zwölf Regionen Baden-Württembergs weisen im Jahr 2005 Defizite hinsichtlich ihrer Wohnungsversorgung im oben genannten Sinne auf. Als erste ist die Region Stuttgart zu nennen. Hier fehlen zur Vollversorgung der 1,2 Mio. Haushalte etwa Wohnungen. Der Wohnungsmangel konzentriert sich dabei in besonderem Maße auf das Zentrum der Region, die Landeshauptstadt. Den beiden nordwestlich gelegenen Regionen Mittlerer Oberrhein und Unterer Neckar fehlen jeweils etwa Wohnungen. Auch im Südlichen Oberrhein und in der Region Neckar- Alb ist der Markt mit bzw fehlenden Wohnungen merklich angespannt. Insgesamt umfasst das regionale Wohnungsdefizit in Baden- Württemberg 2005 etwa Wohnungen. Dies entspricht 1,3 Prozent des aktuellen Wohnungsbestands. Um die Berechnung des Wohnungsdefizits für eine breite Leserschaft transparent zu machen, haben wir dieser Thematik in der vorliegenden Ausgabe einen eigenen Exkurs ab Seite 92 gewidmet.

7 A 06 l 07 Einführung Wir möchten Sie an dieser Stelle auch darauf hinweisen, wie Sie den L-Bank-IAW-Wohnungsmonitor im Internet erreichen können: unter oder in der Rubrik Presse & Studien Hier finden Sie sowohl frühere Ausgaben des Wohnungsmonitors als auch zusätzliches Material zum Thema Wohnungsmarktbeobachtung in Baden-Württemberg. Dazu zählt neben thematischen Karten, Grafiken und Verweisen auch ein nach Regionen gegliederter Katalog mit Standardindikatoren zur Wohnungswirtschaft, der regelmäßig fortgeschrieben wird. Die meisten anderen Bundesländer verfügen ebenfalls über eine institutionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung. \ oder > Presse & Studien > Wohnungsmonitor Eine gemeinsame Plattform der einzelnen Projekte erreichen Sie im Internet unter: \

8 @ Wohnungsbestand in Baden-Württemberg Bestand in Wohnungen Alle Wohnungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Zweifamilienhäusern (Eigenheime) Wohnungen in Einfamilienhäusern (Eigenheime) Wohnungen in Nichtwohngebäuden

9 Wohnungen und Gebäude. A 08 l 09 Das Wohnungsangebot Zum Jahresbeginn 2005 finden wir in Baden- Württemberg 2,24 Mio. Wohngebäude. Der am meisten verbreitete Gebäudetyp ist mit einem Anteil von 58 Prozent das Einfamilienhaus. Den 1,30 Mio. Einfamilienhäusern stehen Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser gegenüber. Auf die Mehrfamilienhäuser entfallen im Durchschnitt knapp sechs Wohnungen. Insgesamt verfügt Baden-Württemberg zum Jahresanfang 2005 über 4,84 Mio. Wohnungen. Davon entfallen 4,73 Mio. Wohnungen auf die oben genannten Wohngebäude. Etwa weitere Wohnungen gehören zu den sonstigen Gebäuden mit Wohnraum, die nicht überwiegend zu Wohnzwecken dienen, z. B. landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Die bestehenden Wohnungen in Wohngebäuden gehören etwa je zur Hälfte zu den Ein- und Zweifamilienhäusern (49,5 %) und den Mehrfamilienhäusern (48,1%). Die Zahl der Wohnungen in Baden-Württemberg ist in den vergangenen zehn Jahren um 12,2 Prozent gestiegen, pro Jahr also um durchschnittlich 1,2 Prozent. In den letzten Jahren ging das Wachstum auf Grund der nachlassenden Neubautätigkeit deutlich zurück nahm der Bestand nur noch um 0,7 Prozent zu. Etwa die Hälfte der Wohnungen in Baden- Württemberg wird von ihren Eigentümern selbst genutzt. Dabei liegen drei von vier Eigentümerwohnungen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus, die übrigen in Mehrfamilienhäusern. Die Wohneigentumsquote also der Anteil der Haushalte, die im Eigentum wohnen beträgt in Baden- Württemberg etwas unter 49 Prozent. Bundesweit wohnen nur 43 Prozent der Haushalte mietfrei, aus historischen Gründen im Westen mehr (45 %), im Osten weniger (35 %). Obwohl sich die Wohneigentumsquote in den letzten zehn Jahren bundesweit um etwa vier Prozentpunkte erhöht hat, erreicht Deutschland im europäischen Vergleich nur einen hinteren Rang. In Spanien und Norwegen wohnen inzwischen 86 Prozent der Haushalte in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. Auch dicht besiedelte Industrieländer wie etwa Belgien (74 %) weisen deutlich höhere Wohneigentumsquoten auf. Nur in der Schweiz (36 %) liegt der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum noch niedriger als in Deutschland.

10 @ Struktur des Wohnungsbestandes in Baden-Württemberg 1968, 1987 und 2004 Wohnungen in Einfamilienhäusern Wohnungen in Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in sonstigen Gebäuden mit Wohnraum Wohnungsbestand nach Art des Gebäudes in Wohnungen Wohnungen mit 1 2 Räumen... mit 3 Räumen... mit 4 Räumen... mit 5 Räumen... mit 6 oder mehr Räumen Wohnungsbestand nach der Zahl der Räume in Wohnungen Mietwohnungen* Eigentumswohnungen* Miet- und Eigentumswohnungen in Wohnungen Zahl der Räume, die jedem Einwohner durchschnittlich zur Verfügung stehen ,4 1, ,1 Wohnfläche, die jedem Einwohner durchschnittlich zur Verfügung steht ,0 m² 36,9 m² ,2 m² Mittlere Wohnfläche je Wohnung ,2 m² 88,4 m² ,1 m² Zahl der Personen, die sich durchschnittlich eine Wohnung teilen ,4 3, ,2 *Ohne Wohnheime, ohne bewohnte Unterkünfte und ohne Ferien-/Freizeitwohnungen.

11 Wohnräume und Wohnflächen. A 10l11 Das Wohnungsangebot Die 4,84 Mio. Wohnungen in Baden-Württemberg verfügen durchschnittlich über 91 Quadratmeter Wohnfläche und 4,6 Räume. Seit 1987, dem Jahr der letzten Gebäude- und Wohnungszählung, hat sich damit die Wohnfläche je Wohnung um zwei Quadratmeter erhöht. Die durchschnittliche Zahl der Räume pro Wohnung blieb dagegen unverändert. Der Flächenzuwachs kam fast ausschließlich den Wohnungen in Eigenheimen zugute. Eine Durchschnittswohnung in einem Einfamilienhaus hat heute 124 Quadratmeter Wohnfläche, in einem Zweifamilienhaus sind es 92 Quadratmeter. Das sind sechs bzw. vier Quadratmeter mehr als Der Zuschnitt der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern blieb dagegen mit 72,5 Quadratmetern fast unverändert (+ 0,5 Quadratmeter). Der Neubau favorisierte in den letzten Jahren eindeutig Gebäude mit kleinen Wohnungen und Eigenheime. Dies blieb nicht ohne Auswirkungen auf die Bestandsstruktur. Wohnungen mit ein oder zwei Räumen nahmen seit 1987 überproportional zu. Ihr Anteil am Wohnungsmarkt erhöhte sich von 7,3 auf 8,0 Prozent. Auch große Wohnungen mit sechs und mehr Räumen hatten überdurchschnittliche Zuwächse zu verzeichnen. Wohnungen dieser Größe finden sich vorwiegend in den Eigenheimen und machen inzwischen ein Viertel des Wohnungsbestands aus (2004: 24,9 %; 1987: 24,1%). Der Anteil der Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen am Gesamtbestand sank dagegen in den letzten 15 Jahren kontinuierlich. Allerdings hat auch heute noch die Hälfte aller Wohnungen in Baden-Württemberg diese Größe. Momentan stehen jedem Baden-Württemberger durchschnittlich 2,1 Räume zur Verfügung waren es noch 1,8 und 1968 gar nur 1,4 Räume. Auf jeden Einwohner Baden-Württembergs entfallen rein rechnerisch 41,2 Quadratmeter Wohnfläche. Immerhin zehn Prozent mehr als noch 1987.

12 @ Regionale Struktur des Wohnungsbestandes in Baden-Württemberg nach Typ des Gebäudes 2004 Relativer Anteil der Wohnungen des jeweiligen Gebäudetyps an allen Wohnungen SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald-Kreis LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar-Kreis LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen % ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschwaben Alle Stadtkreise Alle Landkreise Hoch verdichtete Landkreise Landkreise mittlerer Dichte Landkreise geringer Dichte Wohnungen in Einfamilienhäusern Wohnungen in Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in sonstigen Gebäuden mit Wohnraum %

13 Regionale Aspekte. A 12l13 Das Wohnungsangebot Die Art und die Dichte der Bebauung vor Ort sind sehr stark an die regionalen Gegebenheiten gekoppelt. Bedingt durch die höheren Baulandpreise und die höhere Siedlungsdichte, ist der Anteil der mehrgeschossigen Wohngebäude in den Ballungsgebieten entsprechend hoch. In den Stadtkreisen dominieren von daher die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern deutlich. Je nach Stadtkreis liegen zwischen 64 und 81 Prozent aller Wohnungen in Häusern mit drei und mehr Wohnungen, durchschnittlich sind es knapp 77 Prozent. Dieser Wert blieb in den letzten Jahren nahezu konstant. Der Anteil der Wohnungen in Eigenheimen liegt in den Stadtkreisen entsprechend niedrig, wobei Stuttgart mit 16,4 Prozent den geringsten Eigenheimanteil aufwies. In den Landkreisen erreicht der Anteil der Wohnungen in Eigenheimen durchschnittlich 56,6 Prozent. Erwartungsgemäß liegt dieser Anteil in weniger dicht besiedelten Regionen deutlich höher. So erreichen Landkreise wie der Neckar-Odenwald- Kreis oder der Zollernalbkreis Eigenheimanteile von fast 75 Prozent. Hier bewegen sich allerdings auch die Baulandpreise auf vergleichsweise niedrigem Niveau der Quadratmeter baureifes Land kostet hier mit 68 bis 83 EUR höchstens die Hälfte des Landesdurchschnittspreises. In den dicht besiedelten Landkreisen, etwa in der Umgebung von Stuttgart, liegt dagegen nicht einmal jede zweite Wohnung in einem Eigenheim. Im Mittel verfügt eine Wohnung in Baden- Württemberg über 91 Quadratmeter Wohnfläche, die sich auf 4,7 Räume verteilen. In den Stadtkreisen sind die Wohnungen mit durchschnittlich 79 Quadratmetern deutlich kleiner. Die Zahl der Wohnräume liegt hier bei exakt vier. In den Landkreisen finden wir durch den hohen Eigenheimanteil bedeutend großzügigere Wohnungen, die durchschnittlich knapp 97 Quadratmeter Wohnfläche und einen weiteren Raum aufweisen. In Landesteilen mit sehr geringer Siedlungsdichte finden sich teilweise noch wesentlich größere Durchschnittsflächen, wie etwa im Landkreis Biberach mit 108 Quadratmetern oder im benachbarten Alb-Donau-Kreis mit 106 Quadratmetern.

14 @ Wohnungsbaufertigstellungen in Baden-Württemberg Fertig gestellte Wohnungen Alle Wohnungen Wohnungen im Gebäudebestand Wohnungen in neuen Nichtwohngebäuden Mietwohnungen inkl. Wohnungen in Wohnheimen Eigentumswohnungen Wohnungen in Zweifamilienhäusern Wohnungen in Einfamilienhäusern

15 Wohnungsbaufertigstellungen. A 14 l 15 Das Wohnungsangebot In Baden-Württemberg wurden im Verlauf des Jahres Wohnungen fertig gestellt. Das bedeutet gegenüber dem sehr schwachen Ergebnis des Vorjahres einen Zugewinn von acht Prozent. Von den in Baden-Württemberg fertig gestellten Wohnungen entfielen auf neu errichtete Wohngebäude und 821 auf sonstige Gebäude mit Wohnungen weitere Wohnungen entstanden im Rahmen von Umbau- und Ausbaumaßnahmen an bereits bestehenden Gebäuden. Mit einem Anteil von 65 Prozent aller Neubauwohnungen lag auch 2004 der Schwerpunkt des Wohnungsbaus im Südwesten eindeutig bei den Eigenheimen. Dabei entfielen Wohnungen auf Einfamilienhäuser und Wohnungen auf Zweifamilienhäuser. Nur noch jede dritte fertig gestellte Wohnung lag 2004 in einem Mehrfamilienhaus. Insgesamt wurden Gebäude mit drei und mehr Wohnungen errichtet. Von den darin enthaltenen Wohnungen waren zur Vermietung vorgesehen, gelten als Eigentumswohnungen. Damit unterscheidet sich die Struktur der 2004 fertig gestellten Wohnungen deutlich von der Bestandsstruktur. Während der Wohnungsbestand ein weitgehend ausgeglichenes Zahlenverhältnis zwischen Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern aufweist, konzentrieren sich die Neubauaktivitäten eindeutig auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Sowohl die Wohnungen in neu errichteten Eigenheimen als auch in Mehrfamilienhäusern sind deutlich größer als ihre Vergleichsobjekte aus dem Bestand. Ein 2004 fertig gestelltes Einfamilienhaus verfügt über eine mittlere Wohnfläche von knapp 146 Quadratmetern. Dieser Wert ist allein in den letzten zehn Jahren um mehr als acht Quadratmeter gestiegen. Die Durchschnittsfläche der bestehenden Einfamilienhäuser liegt dagegen bei nur 124 Quadratmetern. Ähnliches gilt für die 2004 gebauten Zweifamilienhäuser. Deren Wohnungen sind mit 104 Quadratmetern sogar zwölf Quadratmeter größer als die Bestandsobjekte. Die Durchschnittsgröße der Neubauwohnungen in mehrgeschossigen Häusern liegt mit 85 Quadratmetern ebenfalls zwölf Quadratmeter über dem Vergleichswert aus dem Gebäudebestand.

16 @ Fertig gestellte Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen Baden-Württembergs 2004 Fertig gestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden je Einwohner MANNHEIM HEIDELBERG Rhein-Neckar-Kreis Neckar- Odenwald-Kreis Main- Tauber-Kreis Rastatt BADEN-BADEN KARLSRUHE Karlsruhe PFORZHEIM Calw Enzkreis HEILBRONN Heilbronn Ludwigsburg Böblingen Hohenlohekreis STUTT- GART Esslingen Rems-Murr-Kreis Schwäbisch Hall Göppingen Ostalbkreis Heidenheim Ortenaukreis Freudenstadt Tübingen Reutlingen Alb-Donau-Kreis ULM Rottweil Zollernalbkreis Emmendingen FREIBURG Breisgau- Hochschwarzwald Schwarzwald- Baar-Kreis Tuttlingen Sigmaringen Biberach Konstanz Ravensburg Lörrach Waldshut Bodenseekreis 21 Häufigkeiten Von... bis unter... Wohnungen je Einwohner

17 @ Fertig gestellte Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen Baden-Württembergs 2004 Fertig gestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden je Einwohner SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald-Kreis LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar-Kreis LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschwaben Alle Stadtkreise Alle Landkreise Hoch verdichtete Landkreise Landkreise mittlerer Dichte Landkreise geringer Dichte 1,8 4,3 3,2 2,6 4,0 3,4 4,0 3,9 3,7 3,7 2,9 2,2 3,1 2,2 2,2 3,2 3,0 2,2 1,1 3,1 2,8 1,4 3,4 2,8 2,2 3,9 5,0 4,7 3,2 3,5 2,6 3,4 3,1 3,4 3,3 2,9 4,9 3,1 4,1 3,9 4,6 3,2 3,6 2,7 3,2 3,7 2,9 2,8 2,3 2,5 4,0 3,1 3,2 3,6 4,2 3,3 2,3 3,4 3,5 3,3 3,8 3,2 Wohnungen in Eigenheimen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

18 @ Wohnungsbauüberhang in Baden-Württemberg Bereits genehmigte, aber noch nicht fertig gestellte Wohnungen zum des jeweiligen Jahres Alle Wohnungen in neuen Wohngebäuden Bau noch nicht begonnen Bau begonnen, noch nicht unter Dach 0 Unter Dach (rohbaufertig)

19 Wohnungsbauüberhang. A 18 l 19 Das Wohnungsangebot Der Begriff Wohnungsbauüberhang bezeichnet die zu einem Stichtag genehmigten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnobjekte. Stichtag ist in der Regel der Jahreswechsel. Der Wohnungsbauüberhang dient zur Einschätzung der künftigen Fertigstellungspotenziale und bietet damit einen wesentlichen Indikator für den Wohnungsbestandszuwachs in den jeweils nächsten Jahren. In Baden-Württemberg lagen zum Jahreswechsel 2004/2005 für genehmigte Wohnungen noch keine Fertigstellungsmeldungen vor. Der Wohnungsbauüberhang verfehlte damit das Vorjahresergebnis um lediglich drei Prozent. 16 Prozent der im Bau befindlichen Wohnungen befanden sich zum Jahreswechsel noch im Rohbaustadium. Bei knapp 39 Prozent war der Rohbau bereits abgeschlossen. Damit befand sich mehr als die Hälfte der Bauvorhaben bereits in der Realisierungsphase. Bei weiteren 46 Prozent war zum Jahresende noch nicht mit dem Bau begonnen worden. Erfahrungsgemäß werden nicht alle genehmigten Bauprojekte auch verwirklicht. Etwa sechs bis sieben Prozent der Wohnungsbauvorhaben werden entweder nicht begonnen oder nicht zu Ende geführt. Ende 2004 lag die Zahl der erloschenen Neubaugenehmigungen bei fast Wohnungen.

20 @ Wohnungsbaugenehmigungen in Baden-Württemberg Genehmigte Wohnungen Alle Wohnungen Wohnungen im Gebäudebestand Wohnungen in neuen Nichtwohngebäuden Mietwohnungen inkl. Wohnungen in Wohnheimen Eigentumswohnungen Wohnungen in Zweifamilienhäusern 0 Wohnungen in Einfamilienhäusern

21 Wohnungsbaugenehmigungen. A 20l21 Das Wohnungsangebot In Baden-Württemberg wurden Wohnungen von den Behörden zum Bau freigegeben. Dies sind 4,7 Prozent weniger als Dabei entfielen Wohnungen auf neue Wohngebäude ( 4,9%). Darunter waren Wohnungen in Einfamilienhäusern ( 8,5%) und Wohnungen in Zweifamilienhäusern ( 13,0 %). Damit lag auch 2004 deutlich mehr als jede zweite genehmigte Wohnung in einem Eigenheim. Insgesamt wurden im letzten Jahr Wohnungen in Eigenheimen genehmigt. Die Wohnungsbaunachfrage nach Mehrfamilienhäusern nahm 2004 wie bereits im Vorjahr leicht zu. Hier wurden Wohnungen zum Bau freigegeben. Davon entfielen etwas mehr als 80 Prozent auf Eigentumswohnungen, von denen allerdings ein großer Teil zur späteren Vermietung vorgesehen sein mag. Relativ konstant blieb auch 2004 der Anteil der genehmigten Bestandsmaßnahmen. Es wurden Genehmigungen erteilt, um innerhalb bestehender Gebäude für zusätzliche Wohnungen zu sorgen. Die rückläufige Entwicklung der Genehmigungszahlen im Jahr 2004 setzte in der zweiten Jahreshälfte ein. Ab Jahresmitte konnten die Vorjahreswerte nicht mehr erreicht werden. Im vierten Quartal 2004 lag die Zahl der genehmigten Wohnungen fast 20 Prozent unter dem Wert des Vorjahresquartals. Vorläufige Zahlen zum Verlauf des ersten Halbjahres 2005 deuten eine Fortsetzung dieses Trends an. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres wurden nur noch Wohnungen genehmigt. Dies bedeutet eine erneute Einbuße von 16 Prozent. Lediglich im Jahr 2002 hier wurde der bisherige Negativrekord bei den Genehmigungszahlen erzielt sah das Halbjahresergebnis schlechter aus ( Wohnungen). Eine Belebung der Wohnungsbautätigkeit ist damit zumindest bis Ende 2006 nicht zu erwarten.

22 @ Genehmigte Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen Baden-Württembergs 2004 Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden je Einwohner MANNHEIM HEIDELBERG Rhein-Neckar-Kreis Neckar- Odenwald-Kreis Main- Tauber-Kreis Rastatt BADEN-BADEN KARLSRUHE Karlsruhe PFORZHEIM Calw Enzkreis HEILBRONN Heilbronn Ludwigsburg Böblingen Hohenlohekreis STUTT- GART Esslingen Rems-Murr-Kreis Schwäbisch Hall Göppingen Ostalbkreis Heidenheim Ortenaukreis Freudenstadt Tübingen Reutlingen Alb-Donau-Kreis ULM Rottweil Zollernalbkreis Emmendingen FREIBURG Breisgau- Hochschwarzwald Schwarzwald- Baar-Kreis Tuttlingen Sigmaringen Biberach Konstanz Ravensburg Lörrach Waldshut Bodenseekreis Von... bis unter... Wohnungen je Einwohner Häufigkeiten

23 @ Genehmigte Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen Baden-Württembergs 2004 Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden je Einwohner SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald-Kreis LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar-Kreis LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschwaben Alle Stadtkreise Alle Landkreise Hoch verdichtete Landkreise Landkreise mittlerer Dichte Landkreise geringer Dichte 2,7 4,6 4,1 2,2 4,2 3,8 2,0 4,3 4,1 3,4 2,7 1,9 2,6 1,6 2,2 2,6 3,2 2,0 1,3 2,5 3,2 1,6 2,8 2,9 3,1 3,2 3,5 4,7 3,6 3,8 2,7 3,4 3,5 3,4 3,3 2,8 3,7 2,7 2,5 3,1 4,4 3,3 3,1 2,4 3,7 3,5 2,4 2,6 2,4 2,7 3,7 3,2 3,4 3,1 3,5 3,0 2,3 3,4 3,6 3,1 3,4 3,2 Wohnungen in Eigenheimen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

24 @ Fertig gestellte Wohnungen in den Bundesländern 2004 Fertig gestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden bis (Wohnungen je Einwohner) Von... bis unter... fertig gestellte Wohnungen je Einwohner Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Früheres Bundesgebiet Neue Länder 3,2 4,2 1,0 3,9 1,9 2,0 2,2 3,8 3,6 2,9 3,6 2,1 1,7 2,0 3,8 1,6 3,0 3,0 2,4 2,1 2,7 0,7 3,6 1,0 0,9 1,4 2,8 3,1 2,0 2,8 1,7 1,4 1,8 2,9 1,4 2,2 2,0 1,9 0,3 1,0 1,1 0,9 1,1 1,5 0,9 0,4 0,3 0,3 0,2 0,9 0,9 0,5 1,0 0,5 0,8 1,0 0,3 Weniger als und mehr Bremen Nordrhein- Westfalen Rheinland- Pfalz Saarland Hessen Schleswig- Holstein Hamburg Niedersachsen Thüringen Mecklenburg- Vorpommern Sachsen- Anhalt Bayern Brandenburg Berlin Sachsen Stadtstaaten Flächenländer 1,4 3,1 0,8 2,3 0,6 0,9 Baden- Württemberg Wohnungen in Eigenheimen Wohnungen in Genehmigte Wohnungen in den Bundesländern 2004 Genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden bis (Wohnungen je Einwohner) Von... bis unter... genehmigte Wohnungen je Einwohner Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Früheres Bundesgebiet Neue Länder 3,2 4,0 1,0 3,8 1,6 2,1 2,7 4,0 3,2 2,5 3,4 2,1 1,5 1,6 3,3 1,6 2,9 3,3 2,7 2,0 2,6 0,7 3,5 1,1 1,1 1,7 2,9 2,7 1,7 2,7 1,6 1,4 1,5 2,5 1,3 2,0 2,4 2,2 0,3 0,5 1,0 1,0 1,2 1,4 0,8 0,5 0,2 0,2 0,3 1,0 0,5 0,8 0,9 0,8 1,0 0,4 0,3 Weniger als und mehr Bremen Nordrhein- Westfalen Rheinland- Pfalz Saarland Hessen Schleswig- Holstein Hamburg Niedersachsen Thüringen Mecklenburg- Vorpommern Sachsen- Anhalt Bayern Brandenburg Berlin Sachsen Stadtstaaten Flächenländer 1,4 3,0 0,9 2,1 0,5 0,9 Baden- Württemberg Wohnungen in Eigenheimen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

25 Wohnungsbauaktivitäten in Deutschland. A 24l25 Das Wohnungsangebot Im abgelaufenen Jahr 2004 wurden in der Bundesrepublik etwa Wohnungen fertig gestellt. Dies sind etwa vier Prozent mehr als im Vorjahr. Während sich in Westdeutschland die Zahl der fertig gestellten Wohnungen um fünf Prozent steigern konnte, verzeichnete Ostdeutschland einen Rückgang in gleicher Höhe. Bezogen auf je Einwohner, wurden im Bundesgebiet 3,4 Wohnungen bezugsfertig. Die höchsten Fertigstellungszahlen wiesen dabei die Länder Bayern (4,7 Wohnungen je Einwohner) und Brandenburg (4,3) auf. Baden-Württemberg lag mit 3,6 fertig gestellten Wohnungen je Einwohner im Mittelfeld. Das Schlusslicht bildete, wie bereits in den Vorjahren, das Land Berlin (1,1). Bundesweit und insbesondere in Ostdeutschland lag der Schwerpunkt der Wohnungsbautätigkeit im Eigenheimsektor. 71 Prozent aller Fertigstellungen betrafen Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Im Osten lag dieser Anteil sogar bei 84 Prozent. Damit ist der Geschosswohnungsbau in Ostdeutschland fast zum Erliegen gekommen. Vor dem Hintergrund der gewaltigen Leerstandzahlen in diesem Segment sicher nicht überraschend. Die Genehmigungszahlen des Jahres 2004 deuten auf der Bundesebene eine rückläufige Wohnungsbaunachfrage an. Gegenüber 2003 ging die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen um knapp zehn Prozent auf etwa Wohnungen zurück. Dies ist der niedrigste Wert in der deutschen Baustatistik seit der Wiedervereinigung. Während in Ost und West die Rückgänge im Eigenheimbau mit etwa 13 Prozent gleich groß ausfielen, gingen in Ostdeutschland die Genehmigungszahlen für Mehrfamilienhäuser nochmals deutlich zurück ( 19%), im Westen blieben sie dagegen in etwa konstant. Leider liegen bei Redaktionsschluss noch keine Daten aus den anderen europäischen Ländern vor. Es dürfte sich jedoch wenig an der Situation des Jahres 2003 verbessert haben. In kaum einem Land der Europäischen Union wurden 2003 so wenige Wohnungen gebaut wie in Deutschland. Deutschland erreicht nur den viertletzten Platz unter den 16 Vergleichsländern. Hinter Deutschland rangieren nur noch Tschechien mit 2,7, die Slowakei mit 2,6 und Schweden mit 2,2 Wohnungen je Einwohner. Die höchste Wohnungsbautätigkeit in der EU erreichte 2003 wie schon in den Vorjahren Irland mit 17,3 Wohnungen je Einwohner, gefolgt von Spanien (14,0) und Portugal (6,4).

26 @ Bevölkerung und Haushalte in Baden-Württemberg Bevölkerung Privathaushalte

27 Die Bevölkerung in Baden-Württemberg 2004/2005. A 26l27 Die Wohnungsnachfrage Die Bevölkerungsentwicklung wird seit langem durch eine Reihe von Phänomenen geprägt, die sich unter dem Begriff demographischer Wandel zusammenfassen lassen. Der demographische Wandel zeigt sich zum einen in einer stetig steigenden Lebenserwartung der Einzelnen, zum anderen in einer auf niedrigem Niveau stagnierenden Geburtenrate. In der Folge nimmt der Anteil älterer Personen an der Gesamtbevölkerung zu; der Anteil der Jüngeren sinkt. Langfristig führt dieser Prozess zu einer überalterten und zahlenmäßig schrumpfenden Bevölkerung. Diese Entwicklung zeigt sich nicht nur in Baden- Württemberg und im Bundesgebiet, sondern in unterschiedlichem Ausmaß in den meisten westlichen Industrieländern. Es ist offensichtlich, dass derartige demographische Umbrüche unmittelbare Auswirkungen auf den momentanen und künftigen Wohnungsbedarf haben werden. Zurzeit nimmt die Einwohnerzahl in Baden- Württemberg noch zu. Sie erhöhte sich im vergangenen Jahr um knapp Personen. Obwohl dieser Anstieg nur 0,2 Prozent der Gesamtbevölkerung ausmacht, wies Baden-Württemberg damit das höchste Bevölkerungswachstum unter den 16 Bundesländern auf. Unter den anderen Ländern verzeichneten nur Bayern, Hessen und Schleswig- Holstein erkennbare Bevölkerungsgewinne. Die ostdeutschen Länder zeigten auch 2004 erhebliche Bevölkerungsrückgänge, insbesondere durch die Abwanderung in den Westen. Bundesweit ging die Bevölkerungszahl im Jahr 2004 leicht zurück. Mittelfristig wird die Bevölkerung in Baden- Württemberg nach aktuellen Vorausrechnungen weiterhin leicht anwachsen. Bis zur Mitte der 20er Jahre dieses Jahrhunderts wird sich die Zahl der Einwohner im Südwesten von derzeit 10,7 Mio. auf 11,2 Mio. erhöht haben. Das Durchschnittsalter im Lande wird dann bei etwa 45 Jahren liegen, vier Jahre höher als heute. Erst ab 2025 sind dann deutliche Bevölkerungsrückgänge zu erwarten. Derart langfristige Bevölkerungsvorausrechnungen sind natürlich mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Insbesondere für die Abschätzung der künftigen Zu- und Abwanderung muss eine Reihe von Annahmen getroffen werden, die heute nur schwer kalkulierbar sind. Die reale Entwicklung kann somit wie die Erfahrung zeigt durchaus mehr oder weniger stark von den Vorausrechnungen abweichen.

28 @ Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg Entwicklung der Zahl der Geburten und Tode in Baden-Württemberg in Personen Geborene Gestorbene Geburtensaldo Zahl der Zu- und Fortzüge über die Landesgrenzen in andere Bundesländer in Personen Zuwanderer Abwanderer Wanderungssaldo Zahl der Zu- und Fortzüge über die Landesgrenzen in andere Staaten in Personen Zuwanderer Abwanderer Wanderungssaldo Binnenwanderung (Wanderungsbewegung innerhalb der Landesgrenzen) in Personen Zu-/Abwanderer

29 Zu- und Abwanderung. A 28l29 Die Wohnungsnachfrage Die Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg wird überwiegend von den Wanderungsbewegungen bestimmt. Mehr als drei Viertel des Bevölkerungswachstums in den letzten zehn Jahren entfielen auf Zuwanderungsgewinne. Der Rest ergab sich aus dem Geburtenplus in der Bilanz zwischen Geborenen und Verstorbenen. Abgesehen von zwei kurzen Phasen in den Jahren und , wies Baden-Württemberg seit seiner Landesgründung kontinuierlich Zuwanderungsgewinne auf, d.h., die Zahl der zuwandernden Personen lag regelmäßig höher als die der Abwanderer. Im Jahr 2004 verlegten etwa Personen ihren Wohnsitz nach Baden-Württemberg. Knapp zogen im gleichen Zeitraum fort, so dass zum Jahresende 2004 ein positiver Wanderungssaldo von circa Personen zu verzeichnen war. Etwas mehr als die Hälfte der Zuwanderer Personen wohnte zuvor in einem anderen Bundesland. Wie schon in den Vorjahren stellten dabei die Zuwanderer aus dem Nachbarland Bayern mit mehr als Personen das größte Kontingent, gefolgt von Nordrhein-Westfalen mit Aus den neuen Bundesländern zogen 2004 etwa Personen nach Baden-Württemberg Zuwanderer kamen aus dem Ausland, fast die Hälfte davon (54.000) aus Staaten der seit Mai 2004 deutlich gewachsenen Europäischen Union. Auf die zehn neuen Mitgliedstaaten, in denen insgesamt über 100 Mio. Menschen leben, entfielen im Jahr Prozent aller Zuwanderer aus dem EU-Raum. An erster Stelle ist hier Polen mit Zuzügen zu nennen. Den Zuzügen aus dem Bundesgebiet stehen 2004 nur Fortzüge in andere Bundesländer gegenüber. Am attraktivsten war mit deutlichem Abstand der Freistaat Bayern. Hierhin verlegten 2004 fast Baden-Württemberger ihren Wohnsitz Personen wechselten nach Ostdeutschland Baden-Württemberger zog es ins Ausland. Etwa die Hälfte davon (59.900) ging in Länder der EU. Dabei machten Rückwanderer nach Polen das größte Kontingent aus. Im Jahr 2004 war die Wanderungsbilanz Baden- Württembergs mit dem Bundesgebiet positiv, d.h., es wanderten mehr Personen aus den anderen Bundesländer zu, als dorthin abwanderten. An das Ausland verlor Baden-Württemberg hingegen Einwohner. Die Zahl der Zuzüge aus dem Ausland lag 2004 um Personen unter der Zahl der Fortzüge in das Ausland. Auch die Wanderungsverflechtung mit der Europäischen Union wies eine negative Bilanz auf ( Personen). Polen und Ungarn waren die einzigen größeren EU- Staaten, gegenüber denen Baden-Württemberg einen Wanderungsgewinn ausweisen konnte.

30 @ Wanderungssaldo Baden-Württembergs mit dem Bundesgebiet und dem Ausland 2004 Wanderungsverluste/Wanderungszugewinne Baden-Württembergs in Personen Bundesgebiet Westdeutsche Bundesländer Ostdeutsche Bundesländer Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Ausland Europäisches Ausland Darunter Europäische Union Davon Griechenland Italien Polen EFTA-Staaten Davon Schweiz Übriges europäisches Ausland Außereuropäisches Ausland

31 Natürliche Bevölkerungsentwicklung. A 30l31 Die Wohnungsnachfrage In den Jahren 1997 bis 2004 ging die Zahl der Geburten in Baden-Württemberg kontinuierlich von auf pro Jahr zurück. Den sinkenden Geburtenzahlen stand eine relativ konstante Zahl von etwa Sterbefällen per annum gegenüber. Beide Entwicklungen führten zu einem stetig sinkenden Geburtenüberschuss, der 2003 bei nur noch 376 Personen lag lag die Zahl der Sterbefälle mit etwas niedriger als in den Vorjahren, so dass ein Geburtenüberschuss von Personen zu verzeichnen war. Baden- Württemberg war damit 2004 wie auch im Vorjahr das einzige Bundesland, das einen Geburtenüberschuss aufwies. In allen anderen Bundesländern überstieg die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geborenen. Die sinkenden Geburtenzahlen beruhen zum Teil auf Verschiebungen im Altersaufbau der Gesellschaft. Teils sind sie Folge der individuellen Lebensplanung. Seit Mitte der 90er Jahre nimmt der Anteil der Frauen im gebärfähigen Alter ab, d.h., es gibt heute allein auf Grund der Altersverteilung der Bevölkerung weniger potenzielle Mütter. Hier liegt einer der Gründe für die niedrigen Geburtenzahlen. Neben den Auswirkungen dieses so genannten Altersstruktureffektes spielt natürlich auch das tatsächliche generative Verhalten der Bevölkerung eine wesentliche Rolle. Die Eheschließungen und die Geburt der Kinder verschieben sich zeitlich immer weiter nach hinten. Lag das Heiratsalter der Männer zu Beginn der 60er Jahre noch bei durchschnittlich 28 Jahren (Frauen: 25 Jahre), verschob sich dieser Zeitpunkt in den 80er Jahren auf das 30. Lebensjahr und liegt inzwischen bei über 35 Jahren (Frauen: 32 Jahre). Auch die Kinder werden zunehmend später geboren. Das Alter der Frauen bei der Geburt ihres ersten Kindes stieg in den letzten 40 Jahren kontinuierlich von 25,3 Jahren auf 29,5 Jahre an. Die Geburten konzentrieren sich mittlerweile auf Frauen im Alter zwischen 30 und etwa 37 Jahren, ganz gleich um das wievielte Kind es sich handelt. Dieses relativ enge Zeitfenster schränkt die Wahrscheinlichkeit, ein zweites oder weiteres Kind zu bekommen, merklich ein. Trotz einer stetig zunehmenden Bevölkerungszahl, die zudem einen wachsenden Anteil älterer Personen aufweist, blieb die jährliche Anzahl der Sterbefälle seit Beginn der 90er Jahre in etwa konstant. Ihren bisherigen Höchstwert erreichte sie im Jahr 1996 mit fast Personen lag die Zahl der Verstorbenen bei Als Ursache für diese Entwicklung lässt sich die im letzten Jahrzehnt nochmals deutlich gestiegene Lebenserwartung ausmachen.

32 @ Bevölkerungssaldo in Baden-Württemberg 2004 Veränderung der Bevölkerungszahl zwischen dem und dem je Einwohner SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald-Kreis LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar-Kreis LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschwaben Alle Stadtkreise Alle Landkreise Hoch verdichtete Landkreise Landkreise mittlerer Dichte Landkreise geringer Dichte Ludwigsburg PFORZHEIM Rems-Murr-Kreis STUTT- GART Calw Göppingen Böblingen Esslingen Rastatt BADEN- BADEN Karlsruhe KARLSRUHE Enzkreis Von... bis unter... Personen je Einwohner Neckar- Odenwald- Kreis Main- Tauber- Kreis Hohenlohekreis HEILBRONN Heilbronn Freudenstadt Rottweil Ravensburg Bodenseekreis Emmendingen Schwarzwald- Baar-Kreis FREIBURG Breisgau- Hochschwarzwald Lörrach Ortenaukreis Waldshut MANNHEIM HEIDELBERG Rhein-Neckar-Kreis Tübingen Zollernalbkreis Tuttlingen Konstanz Alb-Donau-Kreis Reutlingen ULM Sigmaringen Schwäbisch Hall Biberach Ostalbkreis Heidenheim

33 Regionale Aspekte. A 32l33 Die Wohnungsnachfrage Die Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg war in den letzten Jahren von einem leichten Anstieg der Einwohnerzahlen geprägt. Davon profitierten allerdings nicht alle Landesteile in gleicher Höhe. Im Jahr 2001 verzeichneten noch alle 44 Stadt- und Landkreise eine positive Bevölkerungsentwicklung, ein Jahr später wiesen zwei Kreise Rückgänge auf. Im Jahr 2003 zeigten bereits fünf Kreise eine abnehmende Population gehören nunmehr neun der Stadt- und Landkreise zu Räumen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen. Dabei fällt die Entwicklung in Mannheim besonders ins Auge. Dort gingen in sieben der zehn letzten Jahre die Einwohnerzahlen zurück, allein 2004 um 860 Personen. Diese Verluste ergaben sich aus der gleichgerichteten Wirkung eines negativen Geburtensaldos und einer deutlichen Abwanderung. Mannheim verlor seit 1995 per saldo mehr als Einwohner durch Fortzüge. Ein ähnliches Bild zeigen die strukturschwachen Landkreise Heidenheim und Zollernalb: Auch hier sehen wir seit Jahren rückläufige Einwohnerzahlen, insbesondere durch Wanderungsverluste. Demgegenüber findet sich auch 2004 eine Reihe von Stadt- und Landkreisen mit deutlichen Bevölkerungsgewinnen. Hierzu zählen wie schon in den Jahren zuvor der Stadtkreis Freiburg und der Landkreis Tübingen, beides Kreise mit großen Universitäten und entsprechend junger Bevölkerung. Freiburg wie auch Tübingen weisen hohe Zuwanderungsraten und einen überdurchschnittlichen Geburtensaldo aus. Ganz anders hingegen die Situation in Baden-Baden. Auch hier weit überdurchschnittliche Bevölkerungszuwächse, die sich auf Grund der Altersstruktur aber ausschließlich aus der hohen Zahl an Zuzügen ergeben. Im Jahr 2004 wiesen einige der Stadtkreise einen merklichen Geburtenüberschuss aus. Dazu zählten Freiburg, Ulm, Heidelberg und Stuttgart. In Freiburg und Ulm war dies schon in den Vorjahren so, in Stuttgart und Heidelberg ist dies ein Novum. Entscheidend für die Gesamtentwicklung in den Stadtkreisen sind aber in erster Linie die Wanderungen. Hier hat sich in den letzten Jahren das Bild verändert. Dominierten in den 90er Jahren die Wanderungsverluste, so entwickelten sich in sieben der neun Stadtkreise die Wanderungsströme zuletzt positiv. Teilweise wurde die natürliche Bevölkerungsentwicklung sogar überkompensiert. Abgesehen von Mannheim war Pforzheim der einzige Stadtkreis mit Wanderungsverlusten.

34 @ Geburtensaldo in Baden-Württemberg 2004 Zahl der Geburten minus Zahl der Todesfälle je Einwohner SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald-Kreis LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar-Kreis LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschwaben Alle Stadtkreise Alle Landkreise Hoch verdichtete Landkreise Landkreise mittlerer Dichte Landkreise geringer Dichte Ludwigsburg PFORZHEIM Rems-Murr-Kreis STUTT- GART Calw Göppingen Böblingen Esslingen Rastatt BADEN- BADEN Karlsruhe KARLSRUHE Enzkreis Von... bis unter... Personen je Einwohner Neckar- Odenwald- Kreis Main- Tauber- Kreis Hohenlohekreis HEILBRONN Heilbronn Freudenstadt Rottweil Ravensburg Bodenseekreis Emmendingen Schwarzwald- Baar-Kreis FREIBURG Breisgau- Hochschwarzwald Lörrach Ortenaukreis Waldshut MANNHEIM HEIDELBERG Rhein-Neckar-Kreis Tübingen Zollernalbkreis Tuttlingen Konstanz Alb-Donau-Kreis Reutlingen ULM Sigmaringen Schwäbisch Hall Biberach Ostalbkreis Heidenheim

35 @ Wanderungssaldo in Baden-Württemberg 2004 Zahl der Zuwanderer minus Zahl der Abwanderer je Einwohner SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald-Kreis LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar-Kreis LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschwaben Alle Stadtkreise Alle Landkreise Hoch verdichtete Landkreise Landkreise mittlerer Dichte Landkreise geringer Dichte Ludwigsburg PFORZHEIM Rems-Murr-Kreis STUTT- GART Calw Göppingen Böblingen Esslingen Rastatt BADEN- BADEN Karlsruhe KARLSRUHE Enzkreis Von... bis unter... Personen je Einwohner Neckar- Odenwald- Kreis Main- Tauber- Kreis Hohenlohekreis HEILBRONN Heilbronn Freudenstadt Rottweil Ravensburg Bodenseekreis Emmendingen Schwarzwald- Baar-Kreis FREIBURG Breisgau- Hochschwarzwald Lörrach Ortenaukreis Waldshut MANNHEIM HEIDELBERG Rhein-Neckar-Kreis Tübingen Zollernalbkreis Tuttlingen Konstanz Alb-Donau-Kreis Reutlingen ULM Sigmaringen Schwäbisch Hall Biberach Ostalbkreis Heidenheim