Die werdende Gemeinschaft in der Rechtsprechung des BGH - Die Konsequenzen in der Praxis und weiterhin ungeklärte Fragen

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1 Die werdende Gemeinschaft in der Rechtsprechung des BGH - Die Konsequenzen in der Praxis und weiterhin ungeklärte Fragen Horst Müller Kanzlei Müller & Hillmayer 1

2 I. Die Vorstellung der Entscheidung des BGH vom V ZB 85/07 - (ZWE 2008, 378; ZMR 2008, 805) Sachverhalt: Die Käuferin K. einer Eigentumswohnung nutzt diese seit Im Grundbuch ist eine Auflassungsvormerkung für sie eingetragen. Im Jahre 2002 wird erstmals ein anderer Käufer als Eigentümer eingetragen. Inzwischen sind auch alle anderen Käufer Eigentümer. K. zahlt kein Hausgeld mit der Begründung, noch nicht Eigentümerin zu sein. 2

3 Leitsatz Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht. 3

4 Die Gründe im Einzelnen 1. Im Grundsatz setzt die Haftung gemäß 16 Abs. 2 WEG die Eigentümerstellung voraus. 2. Dies gilt nur für den Erwerb einer Wohnung bei voll eingerichteter Gemeinschaft - so genannter Zweiterwerb Im Gründungsstadium einer Gemeinschaft besteht Bedürfnis für vorverlagerte Anwendung der Vorschriften des WEG. 4. Die Vollgemeinschaft entsteht bei Teilung nach 8 WEG erst, wenn zusätzlich zum teilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer ebenfalls als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen ist 5. Grund für Vorverlagerung: Zwischen Verkauf und Übergabe einer Wohnung einerseits und Eintragung des ersten Miteigentümers können Jahres liegen (z. B. Gewährleistungsproblematik). Wohnanlage muss ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden. 4

5 6. Vorverlagerte Anwendung des WEG, sobald wirksamer Erwerbsvertrag vorliegt, Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz an der Wohnung auf Erwerber übergegangen ist. Wohnungsgrundbücher müssen nicht angelegt sein. Hinreichender Schutz des Erwerbers gegen einseitige Änderungen der Teilungserklärung: 5

6 7. Die werdende Gemeinschaft besteht aus allen Erwerbern, die ebenfalls die genannten Voraussetzungen erfüllen. Sie behalten die damit verbundenen Rechte und Pflichten, wenn ein anderer Erwerber vor ihnen als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. 6

7 8. Ab diesem Zeitpunkt wandelt sich die werdende Gemeinschaft in eine Wohnungseigentümergemeinschaft um. Zusammensetzung für Übergangszeit: Volleigentümer und Mitglieder der (früheren) werdenden Gemeinschaft. 7

8 9. Zusätzliche Erwägung des Senats: Bei Ersterwerb sollen für einen gewissen Zeitraum auch solche Ersterwerber wie Wohnungseigentümer zu behandeln sei, die die genannten Voraussetzungen (gesicherte Erwerbsposition und Wohnungsbesitz) erst nach der Eintragung des ersten Erwerbers als Wohnungseigentümer erlangen. 8

9 A. A. wohl h. M. so zum Beispiel BayObLG WE 1992, 27: Wer vor rechtlicher Invollzugsetzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (d. h. vor Eintragung von mindestens 2 Eigentümern in den Wohnungsgrundbüchern) eine Eigentumswohnung erwirbt, hat, sofern sein Eigentumsverschaffungsanspruch durch Vormerkung gesichert ist und Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind, in entsprechender Anwendung von 43 Abs. 1 WEG ein Antragsrecht vor den Wohnungseigentumsgerichten. Dieses Recht bleibt ihm auch dann erhalten, wenn die Gemeinschaft rechtlich vollständig in Vollzug gesetzt wird. 9

10 II. Die Konsequenzen in der Praxis 1. Das Mitglied der werdenden Gemeinschaft ist Hausgeldschuldner ist zu Eigentümerversammlungen zu laden hat Stimmrecht in den Versammlungen hat Beschlussanfechtungsrecht 10

11 2. Das Amt des in der Teilungserklärung bestellten Verwalters beginnt frühestens mit dem Tag des Beginns der werdenden Gemeinschaft. Ab diesem Tag entfällt das Recht des teilenden Eigentümers zur Bestellung des ersten Verwalters. Nur die Mitglieder der werdenden Gemeinschaft können den Verwalter mit Stimmenmehrheit bestellen, 26 Abs. 1 WEG (so auch Merle in Bärmann, 26, RdNr.32) 11

12 3. Bei Abschluss eines Teilungsvertrags gem. 3 WEG kann es begrifflich keine werdende Gemeinschaft geben, weil mit Vollzug des Teilungsvertrags im Grundbuch ipso jure die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht. 12

13 III. Die weiterhin ungeklärten Fragen 1. Haftet der teilende Eigentümer -solange er im Grundbuch eingetragen ist- ebenfalls noch für Hausgeld (aktuell, wenn Erwerber nicht zahlt, nicht zahlen kann)? 2. Sind die Vorschriften über die rechtsfähige Gemeinschaft auf die werdende Gemeinschaft anzuwenden? a) Wer ist Hausgeldgläubiger? b) Wer ist Vertragspartner bei Verträgen mit Dritten und Verwalter? (BGH stellt auf das Innenverhältnis zwischen teilendem Eigentümer und Ersterwerben ab) c) Tritt die Außenhaftung des 10 Abs. 8 WEG ein? 13