Wohnraummietrecht. Von Volker J. Ziaja, Geschäftsführer des Mietervereins Leverkusen und Rechtsanwalt Dr. Klaus Lützenkirchen, Köln

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1 ppimandatscript Erläuterungen Rechtsprechung I Formulare Wohnraummietrecht Von Volker J. Ziaja, Geschäftsführer des Mietervereins Leverkusen und Rechtsanwalt Dr. Klaus Lützenkirchen, Köln Verlag für die Rechts- und Anwaltspraxis Herne/Berlin

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort Inhaltsverzeichnis Literaturverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Seite V VII XI XIII Abschnitt A: Systematischer Teil Einführung 1 I. Mietvertrag 2 1. Vertragsparteien 3 2. Vertragsgegenstand 4 3. Vertragslaufzeit 5 4. Gestaltung der Miete 6 5. Vereinbarung von Betriebskosten 7 6. Wechselseitige Rechte und Pflichten 8 7. Kautionsvereinbarung 9 8. Klauseln zur Abwicklung 9 II. Beginn des Mietverhältnisses Abschluss des Mietvertrages Übergabe der Wohnung 11 III. Gebrauchsrechte und -pflichten während des Mietverhältnisses Gebrauchsrechte des Mieters 13 a) Gestalten und Verändern der Wohnung 13 b) Aufnahme Dritter in die Mietwohnung 15 c) Tierhaltung 17 d) Parabolantenne 18 e) Versorgung mit Gas, Wasser und Strom 19 f) Gartennutzung 21 g) Musik und/oder Lärm 22 h) Hausordnung Gebrauchspflichten des Mieters. 25 a) Obhuts- und Sorgfaltspfiichten 25 b) Duldungspflicht 26 c) Beseitigungspflicht 26 d) Rückgabepflicht 27 vn

3 3. Gebrauchsgewährungspflichten des Vermieters 27 a) Pflicht zur Überlassung der Wohnung 27 b) Ver- und Entsorgungspflicht 28 c) Verkehrssicherungspflicht Beschädigung und Reparatur der Mietsache 30 a) Mängelanzeigepflicht des Mieters 30 b) Recht zur Mietminderung 31 c) Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes 37 d) Schadensersatz und Ersatzvornahme Modernisierung durch den Mieter Modernisierung durch den Vermieter 40 a) Begriff 40 b) Formalien und Fristen 41 c) Vereinbarungen mit Mietern 42 IV. Mieterhöhung Ortsübliche Vergleichsmiete im freifinanzierten Wohnraum 43 a) Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mietspiegel 43 b) Sachverständigengutachten 44 c) Benennung von Vergleichswohnungen 45 d) Form und Fristen Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau.. 46 a) Wirtschaftlichkeitsberechnung 46 b) Betriebskosten außerhalb der Kostenmiete 47 c) Mieterhöhung nach 10 WoBindG 48 d) Form und Fristen Mieterhöhung nach der Modernisierung 49 a) Berechnung und Erläuterung 49 b) Form und Fristen 50 c) Richtige Reihenfolge bei der Anwendung der 2 und 3 MHG 51 V. Beendigung des Mietverhältnisses Aufhebungsvertrag Ablauf eines Zeitmietvertrages 53 a) Beendigung und Fortsetzung des einfachen" Zeitmietvertrages.. 53 b) Handhabung des qualifizierten" Zeitmietvertrages Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung 54 a) Schriftform 54 b) Fristen 55 VIII

4 4. Kündigung durch den Mieter 55 a) Ordentliche Kündigung 55 b) Außerordentliche Kündigung 55 c) Sonderkündigungsrechte 56 d) Tod des Mieters 57 e) Problem der Nachmietergestellung Kündigung durch den Vermieter 58 a) Fristgerechte, ordentliche Kündigung 58 aa) Eigenbedarf 58 bb) Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung.. 60 cc) Teilkündigung von Nebenräumen 60 b) Außerordentliche Kündigung 61 c) Sonderkündigungsrechte 63 d) Besonderheiten bei Zwei- und Dreifamilienhäusern 64 e) Widerspruch des Mieters nach 556a BGB 64 VI. Verkauf der Wohnung Verkauf einer Mietwohnung Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung Vorkaufsrecht des Mieters Sperrklauselgesetz 67 VII. Rückgabe der Wohnung Rückgabepflicht des Mieters Vertragsgerechter Zustand Einbauten und Einrichtungen des Mieters 71 a) Wegnahmerecht des Mieters 71 b) Abwendung durch Aufwendungsersatz Vermieterpfandrecht Verjährung von Forderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses 73 VIII. Prozessuale Besonderheiten Sonderzuständigkeit in Wohnraummietsachen Besondere Klagearten 76 a) Zustimmungsklage 76 b) Zahlungsklage 77 c) Unterlassungsklage 78 d) Räumungsklage 80 e) Feststellungsklage 81 f) Widerklage 82 g) Duldungsklage 83 IX

5 h) Zutrittsklage 83 i) Kautionsklage Selbständiges Beweisverfahren Einstweiliger Rechtsschutz 86 a) Einstweilige Verfügung 86 b) Arrest Rechtsmittel 89 a) Berufung 89 b) Divergenzberufung 90 c) Rechtsentscheid Zwangsvollstreckung 91 a) Allgemeines 91 aa) Vertretbare Handlungen 91 bb) Duldung und Unterlassung 92 cc) Nicht vertretbare Handlungen 93 b) Räumungsschutz Verfahrenskosten 95 a) Allgemeines 95 b) Abweichende Kostenentscheidung 96 c) Räumungsklage und Sozialklausel 96 d) Anerkenntnis und Räumungsfrist 97 Abschnitt B: Rechtsprechungslexikon Wohnraummietrecht Abschnitt C: Arbeits- und Beratungshilfen

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