Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington.

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1 Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington.

2 Impressum. Herausgeber. Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) Energieeffiziente Gebäude Chausseestraße 128 a Berlin Tel: +49 (0) Fax: +49 (0) info@dena.de Internet: Autoren/Redaktion. Andreas Tiemann Uwe Bigalke Jan Kunde Christina Rocker Christian Stolte Auftraggeber. Deutschen Annington Immobilien SE Lektorat. Susanne Creutz, Krefeld Druck. schöne drucksachen GmbH, Berlin Alle Rechte sind vorbehalten. Die Nutzung steht unter dem Zustimmungsvorbehalt der dena. Berlin, Mai

3 Inhalt. 1 Die Energiewende als wohnungswirtschaftliche Herausforderung Der Sanierungsfahrplan der Deutschen Annington Immobilien SE Zielsetzung Vorgehensweise Grundlagen des Basisszenarios Die zentralen Ergebnisse des Sanierungsfahrplans für die Deutsche Annington Immobilien SE Basisszenario Sensitivitätsanalyse Auswirkungen höherer KfW-Darlehenszinsen Auswirkungen der Inflation und Entwicklung des Baukostenindex Auswirkungen der Umsetzung eines weniger hohen Sanierungsstandards angelehnt an die EnEV Auswirkungen der Reduzierung der Hüllsanierungen auf Standardniveau bei gleichbleibender Technikmodernisierung Auswirkungen sinkender Primärenergiefaktoren Auswirkungen einer Reduzierung der jährlichen Investitionsmittel auf 60 Millionen Euro Stabile Rahmenbedingungen Erfolgsfaktoren Möglichkeiten zur Steigerung der Primärenergieeinsparung Energetische Sanierungen im Spannungsfeld zwischen Wirtschaftlichkeit und Miete Volkswirtschaftliche Effekte Hochrechnung auf den privatwirtschaftlichen Wohnungsmarkt dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 3

4 5.2 Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen Steuereinnahmen Vermeidung von CO 2 -Emissionen Aufwertung von Wohngebieten Anhang detaillierte Ergebnisse des Sanierungsfahrplans Ergebnisse: erreichte Effizienzhaus-Standards Ergebnisse: Entwicklung der Gesamtkosten der Sanierung Ergebnisse: Gebäudehülle und -technik Abbildungsverzeichnis Literaturverzeichnis

5 1 Die Energiewende als wohnungswirtschaftliche Herausforderung. Die Energiewende stellt Deutschland vor enorme gesamtgesellschaftliche Herausforderungen. Mit dem Energiekonzept der Bundesregierung zeigt Deutschland eine Strategie gegen den drohenden Klimawandel auf, die weltweit Beachtung findet. Gleichzeitig bietet sich die Chance, Deutschland energiepolitisch unabhängig zu machen und dem Land wirtschaftliche Vorteile im globalen Wettbewerb zu verschaffen. Neben dem Umbau der Stromerzeugung steht dabei vor allem der Gebäudebereich vor großen Umwälzungen. Mehr als ein Viertel des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland wird allein in Wohngebäuden für die Bereitstellung von Raumwärme aufgewendet (BMWi Energiedaten). Aufgrund des damit verbundenen hohen Energieeinsparpotenzials muss ein Großteil des Gebäudebestands bis 2050 umfassend energetisch saniert werden, damit die Energiewende als Ganzes gelingen kann. Die Bundesregierung hat sich deswegen das ambitionierte Ziel gesetzt, den Wärmebedarf im Gebäudebereich bis 2020 um 20 Prozent und den Primärenergieverbrauch bis 2050 um 80 Prozent zu reduzieren. Der Deutschen Annington Immobilien SE (DAIG) als größtem deutschen Wohnungsunternehmen kommt in diesem Zusammenhang eine beispielhafte Rolle zu. Sie verfügt mit ihren Wohnungen im Bestand und in Verwaltung über einen repräsentativen Querschnitt der Mietbestandsimmobilien in den alten Bundesländern (GdW/DAIG). In den vergangenen fünf Jahren wurden bereits im Schnitt über 1,5 Prozent des Bestands pro Jahr und damit deutlich mehr als im gesamtdeutschen Vergleich energetisch saniert. Dennoch stellt sich angesichts der Dimension der Energiewende die Frage, ob und wie diese Herausforderung von Wohnungsunternehmen langfristig gemeistert werden kann. Dabei sind sowohl ökonomische (Wirtschaftlichkeit) als auch ökologische (Energieeinsparung) und soziale Interessen (Bezahlbarkeit) in Einklang zu bringen. Einerseits sind anspruchsvolle Ziele bei der Sanierung von Wohngebäuden und der Gebäudetechnik mit einem möglichst wirtschaftlichen Einsatz der verfügbaren Mittel zu erreichen. Andererseits fordern die Nutzer der Immobilien bezahlbare Mieten bei guter Wohnqualität und möglichst niedrigen Energiekosten. Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) verfügt durch die Begleitung von rund 400 modellhaften energetischen Sanierungen über umfangreiche Erfahrungen bezüglich der Realisierbarkeit, der Wirtschaftlichkeit und des tatsächlichen Einsparpotenzials sowie über Kompetenzen in der strategischen Entwicklung von Sanierungsfahrplänen. Deshalb hat die DAIG die dena beauftragt, ihren gesamten Wohnungsbestand hinsichtlich der Erreichbarkeit der Klimaziele der Bundesregierung zu untersuchen und einen konkreten Sanierungsfahrplan zu erstellen. Das Ergebnis dieses gemeinsamen Projekts wird in diesem Papier vorgestellt. 5 dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 5

6 2 Der Sanierungsfahrplan der Deutschen Annington Immobilien SE. 2 Der Sanierungsfahrplan der Deutschen Annington Immobilien SE. 2.1 Zielsetzung. Der von der dena erstellte Sanierungsfahrplan ist der erste seiner Art in der privaten Wohnungswirtschaft. Er hat das vorrangige Ziel, mit einem wirtschaftlich effizienten Einsatz der verfügbaren Mittel einen möglichst hohen Grad der energetischen Sanierung zu erreichen. Dabei ist die Sicherstellung der Balance zwischen Bezahlbarkeit für die Mieter, technischer Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit maßgeblich. Gleichzeitig wird das Ergebnis des Sanierungsfahrplans den Zielen der Bundesregierung gegenübergestellt, um zu überprüfen, ob und unter welchen Rahmenbedingungen die ambitionierten Sanierungsziele der Bundesregierung erreichbar sind. 2.2 Vorgehensweise. Aus dem Gesamtportfolio der DAIG wurden vier repräsentative Mustersiedlungen mit insgesamt knapp 800 Einzelgebäuden identifiziert. Ein unabhängiges Ingenieurbüro analysierte bei Vor-Ort- Begehungen diese Gebäude hinsichtlich des jeweiligen energetischen Istzustands der Gebäudehülle sowie der Heizungsanlagen. Die Ergebnisse der 800 Wohngebäude wurden anschließend auf den Gesamtbestand der DAIG hochgerechnet. Hierbei berechnete die dena bis zu 25 perspektivisch umsetzbare Sanierungsvarianten pro Gebäude, um die jeweils optimale Sanierungsvariante zu ermitteln immer unter Berücksichtigung des Dreiklangs Ökonomie, Ökologie und Soziales. Diese Vorgehensweise ermöglichte die Erstellung eines fundierten Sanierungsfahrplans, der jedes einzelne Gebäude berücksichtigt, jeweils eine darauf zugeschnittene Sanierungsempfehlung ausspricht und alle Gebäude in eine Sanierungsreihenfolge bringt. Maßgeblich dabei ist im ersten Schritt die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen, gefolgt von der Primärenergieeinsparung und der Abwägung der Dringlichkeit, die sich aus den gesetzlichen Vorgaben und der unternehmerischen Mittelfristplanung definiert. Auf dieser Basis erfolgte der Abgleich mit den energiepolitischen Zielen der Bundesregierung. Da der Sanierungsfahrplan auf einer realistischen und wirtschaftlichen Herangehensweise basiert, galt es zu untersuchen, ob die dem Energiekonzept zugrunde liegenden ambitionierten Zielvorgaben überhaupt erreicht werden können. Die dena ist bei der Entwicklung des Plans von bestimmten Rahmenbedingungen ausgegangen, die in dem nachfolgenden Basisszenario erläutert werden. Gleichzeitig hat sie in einem weiteren Schritt untersucht, wie sich Veränderungen wesentlicher Rahmenparameter auswirken. 6

7 2.3 Grundlagen des Basisszenarios. Konstante Investitionssumme von real 75 Millionen Euro p. a. bzw. 2,8 Milliarden Euro bis 2050 Einmalige Sanierung von Gebäudehülle und Heizungsanlage aller Gebäude im Betrachtungszeitraum Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent Konstante Förderkriterien und Bedingungen der KfW analog zu den Programmen 151/152, Stand Ende 2012 Variable Betrachtung der gesetzlich möglichen Modernisierungsumlage von bis zu 11 Prozent, basierend auf der typisierten Kaufkraft der DAIG-Mieterschaft Gleichmäßige Entwicklung von Inflation, Baukosten, Energiepreisen, Mietpreissteigerung und Einkommen der Mieter Keine Berücksichtigung von Primärenergiefaktoranpassungen (technischer Fortschritt und steigende Integration erneuerbarer Energien bei der Strom- und Wärmeerzeugung und -versorgung) 7 dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 7

8 3 Die zentralen Ergebnisse des Sanierungsfahrplans für die Deutsche Annington Immobilien SE. 3 Die zentralen Ergebnisse des Sanierungsfahrplans für die Deutsche Annington Immobilien SE. 3.1 Basisszenario. Das Basisszenario für den Sanierungsfahrplan der Deutschen Annington Immobilien SE führt zu folgenden Ergebnissen: Der gesamte untersuchte Bestand von annähernd Wohngebäuden ist bis 2050 einmal komplett energetisch saniert. Das Energieziel der Bundesregierung, bis 2050 den Primärenergieverbrauch um 80 Prozent zu reduzieren, wird im Basisszenario mit 70 Prozent Primärenergieeinsparung gegenüber 2010 um 10 Prozent verfehlt. Das Energieziel der Bundesregierung, bis 2020 den Wärmeverbrauch um 20 Prozent zu reduzieren, wird für den betrachteten Gebäudebestand verfehlt. Der Wärmeverbrauch (Endenergie) wird lediglich um 10 Prozent gegenüber 2010 reduziert. Allerdings wird der Primärenergieverbrauch bis 2020 um 20 Prozent reduziert. Das liegt zum Großteil daran, dass strombetriebene Nachtspeicherheizungen ausgetauscht werden, die primärenergetisch besonders ineffizient sind. Der Sanierungsfahrplan zeigt, dass für den Bestand der DAIG eine warmmietenneutrale Modernisierung für ihr gesamtes Portfolio langfristig darstellbar ist: Bei einer inflationsbereinigten Energiepreissteigerung von ca. 4 Prozent (Berechnung dena) refinanzieren sich die Maßnahmen durchschnittlich nach 25 Jahren. Die Ergebnisse des Basisszenarios 2020 und 2050 im Überblick: Anzahl sanierter Gebäude Anzahl Wohneinheiten (WE) Durchschnittliche Sanierungsrate 2,0 % 2,5 % Gesamtinvestition 570 Mio. 2,8 Mrd. Gesamtinvestition je m² 356 /m² 318 /m² Benötigtes Fremdkapital (KfW-Mittel) Erzielte Einsparung Primärenergieverbrauch (ab 2010) Erzielte Einsparung Endenergieverbrauch (ab 2010) 440 Mio. 2,2 Mrd. 20 % 70 % 10 % 50 % Abb. 1: Wesentliche Ergebnisse des Sanierungsfahrplans zum Zeitpunkt 2020 und

9 Gründe für die Verfehlung des Energieziels der Bundesregierung für 2020 sind insbesondere: Die derzeitige Gesetzeslage und die damit verbundene Notwendigkeit, bis 2019 vorrangig Gebäude mit Nachtspeicherheizungen zu sanieren. Bei einer Investitionsbegrenzung in Höhe von 75 Millionen Euro p. a. bindet dies gerade in den ersten Jahren einen Großteil der Investitionsmittel. Der Ansatz, Gebäude immer als Ganzes zu sanieren, um durch die optimale Abstimmung von technischen und bauphysikalischen Sanierungsmaßnahmen das Potenzial möglichst maximal auszuschöpfen, und nicht beispielsweise zunächst nur Heizungsanlagen zu erneuern. 3.2 Sensitivitätsanalyse. Der vorliegende Sanierungsfahrplan ist ein Szenario, das von konstanten Rahmenbedingungen ausgeht, auch wenn bei einem Betrachtungszeitraum von fast 40 Jahren mit Veränderungen zu rechnen ist. Die nachfolgenden Analysen sollen zeigen, dass das Ergebnis von einem möglichst hohen Maß an Stabilität und Planbarkeit abhängt. Hier werden vornehmlich die Auswirkungen auf den zeitlichen Rahmen, die Sanierungsrate und Sanierungsquote, die Investitionskosten und die finanzielle Konstellation sowie die Primärenergieeinsparung herausgestellt. Vor allem der zeitliche Verlauf ist dabei in Verbindung mit der Sanierungsquote zu betrachten, da eine Verkürzung des Sanierungsfahrplans zunächst vorteilhaft erscheint, jedoch im Umkehrschluss eine geringere Sanierungseffizienz und eine geringere Sanierungsquote bedeutet Auswirkungen höherer KfW-Darlehenszinsen. Für die Umsetzung des Sanierungsfahrplans werden KfW-Mittel in Höhe von 2,2 Milliarden Euro benötigt. Aktuell beträgt der Darlehenszins bei der KfW 1,0 Prozent. Zuzüglich eines hypothetischen Sicherheitszuschlags von einem weiteren Prozentpunkt wurde für die ersten zehn Jahre der Finanzierung ein Darlehenszins von 2,0 Prozent angesetzt. Ab dem elften Jahr erfolgt eine Refinanzierung über den freien Kapitalmarkt mit einer angenommenen Verzinsung von 4,5 Prozent. Würde die DAIG von vornherein einen KfW-Zins von 4,5 Prozent erhalten, hätte dies deutliche Auswirkungen auf das Ergebnis des Sanierungsfahrplans. Durch den erhöhten Zins würden besonders die investitionsintensiven Sanierungsmaßnahmen höhere Kapitalkosten verursachen und wären häufiger nicht mehr rentabel umsetzbar. Der Sanierungsfahrplan wäre bereits 2038 abgeschlossen. Rund Gebäude (ca. 23 Prozent) blieben jedoch unsaniert, da hier eine Sanierung nach den gewählten Kriterien nicht mehr rentabel wäre. Somit ergäbe sich eine Sanierungsquote von 77 Prozent bis Ende Im Gegenzug stiege die Sanierungsrate auf über 3 Prozent pro Jahr an. Die Primärenergieeinsparung würde 2038 gegenüber 2010 bei rund 57 Prozent liegen. Die gesamte Investitionssumme würde sich deutlich auf 1,9 Milliarden Euro verringern Auswirkungen der Inflation und Entwicklung des Baukostenindex. Seit 2001 haben sich die Baukosten im Schnitt um 2,2 Prozent (Statistisches Bundesamt, 2013) pro Jahr erhöht. Demgegenüber lagen die durchschnittliche Inflationsrate und die Mietpreisentwicklung bei 1,8 Prozent (Statistisches Bundesamt, 2013). Sollte sich dieser Trend in der Zukunft fortsetzen, würde dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 9 9

10 3 Die zentralen Ergebnisse des Sanierungsfahrplans für die Deutsche Annington Immobilien SE. sich der Sanierungszeitraum um rund drei Jahre verlängern, was auch negative Folgen auf die Primärenergieeinsparung im Jahr 2050 hätte. Diese würde von 70 Prozent auf 66 Prozent sinken. Alternativ müsste die Investitionslücke von 0,4 Prozent pro Jahr ausgeglichen werden und die Gesamtinvestition würde sich um etwa 230 Millionen Euro erhöhen Auswirkungen der Umsetzung eines weniger hohen Sanierungsstandards angelehnt an die EnEV Bei einer Reduzierung der Sanierungsmaßnahmen auf einen weniger ambitionierten Sanierungsstandard bestehend aus einer Standard-Hüllsanierung (12 cm Außenwanddämmung) sowie einer Techniksanierung mit einem modernen Brennwertkessel und/oder geringinvestiven Maßnahmen würde sich der Sanierungszeitraum um neun Jahre verkürzen. Die Sanierungsarbeiten könnten demnach bereits 2042 abgeschlossen werden, die Gesamtinvestitionssumme würde sich auf 2,2 Milliarden Euro verringern. Durch einen deutlichen Rückgang des erreichten Effizienzhausniveaus würde der Anteil des KfW-Förderdarlehens auf knapp 1,2 Milliarden Euro sinken. Nur noch gut die Hälfte der Sanierungsmaßnahmen könnte über die KfW finanziert werden. Zudem würde in diesem Szenario die Sanierungsquote auf 89 Prozent sinken, da rund Gebäude in strukturschwachen Regionen aus wirtschaftlichen Gründen unsaniert blieben. Die Sanierungsrate würde bei gleichbleibender jährlicher Investitionshöhe von 75 Millionen Euro auf 3 Prozent pro Jahr ansteigen. Die Primärenergieeinsparung läge 2042 bei 49 Prozent im Vergleich zum Jahr Dieses Szenario würde eine deutliche Verfehlung der Einsparziele der Bundesregierung bedeuten Auswirkungen der Reduzierung der Hüllsanierungen auf Standardniveau bei gleichbleibender Technikmodernisierung. Ausgehend von dem Ergebnis des Basisszenarios wurde untersucht, wie sich der Sanierungsfahrplan verändern würde, wenn die gewählten Technikmodernisierungen beibehalten, die Hüllsanierungen jedoch flächendeckend ausschließlich nach EnEV-Mindeststandard erfolgen würden. Konsequenz wäre eine Verkürzung des Sanierungszeitraums um zwei Jahre auf Die Investitionssumme würde von knapp 2,9 Milliarden Euro auf gut 2,7 Milliarden Euro sinken. Der KfW-bezugsfähige Fremdkapitalanteil fiele von knapp 76 Prozent auf 60 Prozent, da durch den schlechteren Hüllstandard die für geförderte Effizienzhäuser erforderlichen energetischen Werte nicht erreicht werden könnten. Die Reduzierung des Primärenergieverbrauchs würde 2049 bei knapp 69 Prozent und damit leicht unter dem Basisszenario liegen. Die Einsparungen bei der Endenergie, dem ausschlaggebenden Einflussfaktor der Heizkosten, würden deutlich stärker fallen, nämlich von 51 Prozent auf 47 Prozent Auswirkungen sinkender Primärenergiefaktoren. Die Primärenergiefaktoren beschreiben das Verhältnis zwischen der eingesetzten Menge an Primärenergie aus fossilen Energiequellen zur erzeugten Menge an Endenergie. Mit dem technischen Fortschritt und der steigenden Integration erneuerbarer Energien in die Strom- und Wärmeversorgung ist davon auszugehen, dass sich die Primärenergiefaktoren bis 2050 verringern werden. Unter der Annahme, dass sich die Primärenergiefaktoren für Gas und Fernwärme von derzeit 1,1 bzw. 0,7 bis

11 auf 0,9 bzw. 0,4 verringern werden, würde die Primärenergieeinsparung im Basisszenario bis 2050 gegenüber 2010 von 70 Prozent auf 76 Prozent ansteigen. Bei dieser Betrachtung wäre das langfristige Ziel der Bundesregierung von 80 Prozent Primärenergieeinsparung im Gebäudebereich bis 2050 nur knapp verfehlt Auswirkungen einer Reduzierung der jährlichen Investitionsmittel auf 60 Millionen Euro. Eine Verringerung der jährlichen Investitionsmittel von 75 Millionen Euro auf 60 Millionen Euro hätte zur Folge, dass der Wohnbestand erst 2061 komplett saniert wäre. Dies wäre gleichbedeutend mit einer Sanierungsquote von knapp 2,1 Prozent. Die Endenergieeinsparung bis 2020 gegenüber 2010 würde auf 8 Prozent sinken und die Primärenergieeinsparung bis 2050 fiele auf 59 Prozent. 3.3 Stabile Rahmenbedingungen. Die Berechnungen des Sanierungsfahrplans basieren auf einer Vielzahl von Faktoren wie zum Beispiel dem Istzustand der Gebäude, den energetischen Kennwerten, den Finanzierungsmodellen, den Kapitalzinsen und den Energiepreisen. Wie in Kapitel 3.2 dargestellt, haben selbst kleine Verschiebungen in den Rahmenbedingungen Auswirkungen auf das Gesamtmodell, insbesondere auf die Laufzeit des Fahrplans. Dementsprechend sind stabile Rahmenbedingungen im Marktumfeld Grundvoraussetzung für das Erreichen der Energieziele. Für die Berechnung des Sanierungsfahrplans ist die dena davon ausgegangen, dass sich die konjunkturellen Parameter gleich bewegen und beispielsweise keine Entkopplung von Einkommen und Mieten stattfindet. Die wichtigsten Annahmen im Überblick: Inflationsbereinigung: In der Studie ist unterstellt, dass sich die wesentlichen Entwicklungen analog zur Inflation bewegen. Damit sind insbesondere Einkommenssteigerungen, Mieterhöhungen und die Entwicklung von Bau- und Energiekosten gemeint. Variable Ausschöpfung der Mietumlagepotenziale: Ein Bestandteil der Studie war die Frage, wie und in welcher Höhe die Mieter an den Kosten beteiligt werden. Hier orientiert sich die Studie an zwei Referenzwerten: (1) an 559 BGB, der eine Beteiligung des Mieters an den Modernisierungskosten in Höhe von maximal 11 Prozent Mietsteigerung vorsieht, und (2) an der Erfahrung der DAIG aus ihrer langjährigen Modernisierungspraxis, dass sich die maximale Ausschöpfung der Umlage an der regional unterschiedlichen Kaufkraft der Mieter orientiert. Die durchschnittliche Umlage innerhalb der Studie liegt bei rund 7 Prozent der Modernisierungskosten. Ein Abgleich mit dem Ansatz der Warmmietenneutralität erfolgt in Kapitel 4. Bau- und Energiekosten: Die Baukosten (Statistisches Bundesamt, 2013) und die Energiekosten basieren auf den Daten von Regulatorische Bedingungen: Der Sanierungsfahrplan zeigt systematisch auf, mit welchen finanziellen Mitteln welche energetischen Werte erreicht werden können. Die Parameter für diese energetischen Werte beziehen sich auf die gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) und die darauf aufbauenden Effizienzhausstandards der KfW. 11 dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 11

12 3 Die zentralen Ergebnisse des Sanierungsfahrplans für die Deutsche Annington Immobilien SE. Förderbedingungen: Einer der wichtigsten Parameter für die Berechnung eines wirtschaftlich sinnvollen Sanierungsfahrplans sind die Konditionen der Förderung. Die dena bezieht sich dabei auf die aktuellen Zinskonditionen der KfW (Stand Oktober 2012) im CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm und geht davon aus, dass die zur Verfügung stehenden Mittel nicht gekürzt oder erhöht werden. 3.4 Erfolgsfaktoren. 80% Zielkorridor des Sanierungsfahrplans 70% 70% Primärenergieeinsparung 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Zielkorridor Basisszenario Abb. 2: Zielkorridor des Sanierungsfahrplans Der Sanierungsfahrplan betrachtet einen Zeitraum von fast 40 Jahren mit stabilen Rahmenbedingungen. Die Sensitivitätsanalyse zeigt anhand verschiedener Szenarien, dass Veränderungen dieser Rahmenbedingungen gravierende Auswirkungen haben können. Gerade langfristig gesicherte Förderkonditionen und die ausreichende Verfügbarkeit von KfW-Mitteln haben eine entscheidende Bedeutung für die Steuerung der Sanierungsrate und damit auch für die Erreichung der Energieziele der Bundesregierung. Mit dem Basisszenario und der Anpassung der Primärenergiefaktoren erreicht die DAIG bis 2050 eine Primärenergieeinsparung von 76 Prozent gegenüber Nur dieses Szenario ist annähernd in der Lage, das Energieziel der Bundesregierung mit einer Primärenergieeinsparung von 80 Prozent zu erreichen. Das Basisszenario ohne Anpassung der Primärenergiefaktoren erreicht eine Einsparung von 70 Prozent der Primärenergie. Alle anderen dargestellten Varianten liegen unterhalb der Marke von 60 Prozent Primärenergieeinsparung gegenüber dem Primärenergieverbrauch von

13 3.5 Möglichkeiten zur Steigerung der Primärenergieeinsparung. Um das Erreichen der Energieziele der Bundesregierung zu sichern bzw. auftretende Risiken zu kompensieren, müssen auch weitere Möglichkeiten, die zu einer Primärenergieeinsparung führen, berücksichtigt werden. Die Sanierungsvarianten für die Gebäudehülle und die Wärmeversorgung beziehen sich auf angewandte und erprobte Techniken und Maßnahmen, die sich als wirtschaftlich erwiesen haben. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass in den nächsten Jahrzehnten neue Technologien entstehen bzw. Techniken, die sich im Entwicklungsstadium befinden, Marktreife erlangen und einen zusätzlichen Beitrag zur Primärenergieeinsparung leisten werden. Diese Möglichkeit des Technologiesprungs gilt auch für die Energieerzeugung und zentrale Energieverteilung. In diesem Fall könnten die Primärenergiefaktoren reduziert werden. Im Sanierungsfahrplan der DAIG kommt die Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) nur selten zum Einsatz, da die meisten Wohnungen eine dezentrale Warmwasserbereitung haben. Eine verstärkte Umstellung auf zentrale Warmwasserbereitung zum Beispiel beim Aufbau von Nahwärmeversorgungen könnte diesen Technologieeinsatz verstärken. Die Wirtschaftlichkeit ist für den Mieter und den Vermieter im Einzelfall zu prüfen. 13 dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 13

14 4 Energetische Sanierungen im Spannungsfeld zwischen Wirtschaftlichkeit und Miete. 4 Energetische Sanierungen im Spannungsfeld zwischen Wirtschaftlichkeit und Miete. Der Sanierungsfahrplan zeigt in erster Linie auf, wie eine energetische Sanierung mit einem möglichst effizienten Einsatz der finanziellen Mittel gelingen kann. Eine Sanierung hat jedoch nicht nur wirtschaftliche und (bau-)technische Aspekte, auch soziale und gesellschaftspolitische Auswirkungen müssen mit berücksichtigt werden. Die aktuelle öffentliche Debatte über die Bezahlbarkeit von Wohnraum zeigt, wie sensibel dieses Thema ist. Warmmietenneutralität ist dabei der zentrale Diskussionspunkt (bei der energieeffizienzbedingten Modernisierung soll die Erhöhung der Kaltmiete in etwa der Reduzierung der Wärmekosten entsprechen). Die Akzeptanz einer energetischen Sanierung hängt bei den Mietern ganz erheblich von der Höhe der Mietsteigerung ab. Eine annähernd warmmietenneutrale Sanierung wird von den Mietern sehr wahrscheinlich positiv aufgenommen. Für den Vermieter müssen die Refinanzierung der Investition sowie die unternehmensspezifische Verzinsung gesichert sein. Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit wird jedoch unterschiedlich betrachtet. Am Beispiel der Betrachtungsweise der DAIG und des Blickwinkels der dena-sanierungsstudie 2010 lässt sich dies verdeutlichen. Die Wohnungswirtschaft bemisst die Wirtschaftlichkeit einer Gesamtinvestition an dem Verhältnis von Mehrertrag zu Mitteleinsatz. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Gebäudemodernisierung wird demnach der Gesamteinsatz der Mittel berücksichtigt, auch wenn bei der Berechnung der Mietumlage nur der Modernisierungsanteil der Investition angesetzt wird. Aus Sicht der dena muss die Wirtschaftlichkeit energetischer Maßnahmen differenzierter betrachtet werden. Nur die energieeffizienzbedingten Mehrkosten also diejenigen, die einen direkten energieeinsparenden Effekt haben dürfen der Mietumlage entgegengestellt werden. Sonstige Kosten wie zum Beispiel Instandhaltungen und bauvorbereitende Maßnahmen sind langfristig durch die Kaltmiete abgedeckt. Letztlich entscheiden jedoch die Akzeptanz der neuen Miete am lokalen Wohnungsmarkt sowie die Mindestanforderungen des Kapitalmarkts an Investitionen über die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung für die Wohnungswirtschaft. Für Wohnungsunternehmen bewegen sich die Renditeerwartungen im Schnitt zwischen 5 Prozent und 7 Prozent (Lohse, 2006). Dementgegen hat die dena in ihrer Sanierungsstudie 2010 dargestellt, dass energieeffizienzbedingte Mehrkosten der Modernisierung durch eine Mieterhöhung in der Größenordnung der Wärmekostenreduzierung refinanziert werden können (Eigenkapitalverzinsung von 3 Prozent, Betrachtungszeitraum von 25 Jahren, bei sanierungsbedürftigen Gebäuden). Losgelöst von dem Spannungsfeld zwischen Wirtschaftlichkeit und Miete befürworten die dena und die Deutsche Annington eine Warmmietenbetrachtung, entgegen der aktuellen öffentlichen Diskussion, die meist nur die Kaltmiete berücksichtigt. 14

15 5 Volkswirtschaftliche Effekte. Angesichts der zu erwartenden Verknappung konventioneller Energieträger und der steigenden Ansprüche der Mieter an die Energieeffizienz wird die energetische Sanierung weiterhin ein wichtiges Thema bleiben. Neben den oben beschriebenen mikroökonomischen Auswirkungen hat der Sanierungsfahrplan der DAIG auch makroökonomische Effekte. 5.1 Hochrechnung auf den privatwirtschaftlichen Wohnungsmarkt. Unter der Annahme, dass der Gebäudebestand der DAIG einen Querschnitt des privatwirtschaftlichen Wohnungsbestands darstellt, lassen sich die erzielten Ergebnisse des Sanierungsfahrplans hochrechnen. Überträgt man das Ergebnis auf den Wohnungsbestand aller privatwirtschaftlichen Eigentümer mit rund 4 Millionen Wohnungen (Deutscher Bundestag, 2012), würden bis 2050 Investitionen von rund 78 Milliarden Euro bzw. rund 2 Milliarden Euro p. a. getätigt. Bei gleichem Finanzierungsmodell wie im vorliegenden Sanierungsfahrplan ergibt sich daraus ein benötigtes Kreditvolumen von rund 59 Milliarden Euro bzw. 1,6 Milliarden Euro p. a. Derzeit stehen jährlich 1,8 Milliarden Euro Bundesmittel der KfW zur Verfügung, um diese in Kredite für die energieeffiziente Sanierung umzuwandeln. Diese Mittel haben bei der Bereitstellung von Krediten eine Hebelwirkung mit dem Faktor 6 bis 7. Das heißt im Umkehrschluss: Für den jährlichen Kreditbedarf aller privatwirtschaftlichen Eigentümer von 1,6 Milliarden Euro werden rund 250 Millionen Euro Bundesmittel benötigt. 5.2 Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen. Die Durchführung von energieeffizienzsteigernden Maßnahmen im Wohngebäudebestand kann dazu beitragen, mehr Arbeitsplätze im Handwerk zu schaffen. Unter der Annahme, dass eine Investition von Euro die Sicherung oder Schaffung eines Arbeitsplatzes im deutschen Bauhandwerk für ein Jahr bedeutet, entspricht eine jährliche Investition von 75 Millionen Euro einem Äquivalent von rund 750 Arbeitsplätzen im Bauhandwerk, die bis 2050 langfristig gesichert oder neu geschaffen werden. Durch die bundesweite Verteilung des Gebäudebestands der DAIG könnten so Arbeitgeber und Arbeitnehmer des ausführenden Handwerks im gesamten Bundesgebiet von den Investitionen profitieren. Bei einer Hochskalierung auf die 4 Millionen Wohnungen der privatwirtschaftlichen Eigentümer würde die Summe auf ca Arbeitsplätze ansteigen. 5.3 Steuereinnahmen. Angesichts eines aktuellen Umsatzsteuersatzes von 19 Prozent wären in der Gesamtinvestition von 2,9 Milliarden Euro bis zum Ende des Sanierungsfahrplans rund 460 Millionen Euro steuerliche Abgaben enthalten. Unter der Annahme, dass der gesamte privatwirtschaftliche Wohnungsbestand von rund 4 Millionen Wohnungen unter gleichen Bedingungen saniert werden würde, könnte der Fiskus bis Ende 2050 Steuereinnahmen in Höhe von knapp 12,3 Milliarden Euro bzw. 320 Millionen Euro im Jahr erzielen, also ca. 130 Prozent der eingesetzten Bundesmittel für die Bereitstellung der KfW- Kredite. 15 dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 15

16 5 Volkswirtschaftliche Effekte. 5.4 Vermeidung von CO 2 -Emissionen. Durch die Umsetzung des Sanierungsfahrplans könnten bis Ende 2050 insgesamt rund 11,4 Millionen Tonnen CO 2 eingespart werden. Dies entspricht einer durchschnittlichen CO 2 -Einsparung von Tonnen CO 2 pro Jahr. Nach Beendigung des Sanierungsfahrplans würde die jährliche CO 2 -Einsparung rund Tonnen CO 2 pro Jahr betragen. Verglichen mit einem durchschnittlichen Personenkraftwagen mit einer CO 2 -Emission von 182 Gramm pro Kilometer und einer jährlichen Laufleistung von rund Kilometern ( (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin, 2011), (Umweltbundesamt, 2013) / eigene Berechnung) entspricht diese Einsparung der jährlichen CO 2 - Emission von rund Pkws. Bei einer Hochrechnung auf die 4 Millionen Wohnungen der privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen in Deutschland entsprechen die CO 2 -Einsparungen dem Verbrauch von knapp 3,7 Millionen Fahrzeugen. 5.5 Aufwertung von Wohngebieten. Bei der Sanierung von größeren Wohnungsbeständen in räumlich begrenzten Gebieten erhöhen sich dort der Wohnkomfort und der Wohnstandard. Das gesamte Quartier wird dadurch langfristig aufgewertet, was unter anderem eine bessere Vermarktung des Wohnraums ermöglicht. 16

17 6 Anhang detaillierte Ergebnisse des Sanierungsfahrplans. 6.1 Ergebnisse: erreichte Effizienzhaus-Standards. Der von der dena erstellte Sanierungsfahrplan hatte ein Ziel: mit einem wirtschaftlich effizienten Einsatz der Mittel einen möglichst hohen Grad der energetischen Sanierung zu erreichen. Der Grad der Sanierung ist dabei an die Förderstufen für KfW-Effizienzhäuser (EH) 115, 100, 70, 55, 40 angelehnt. Ein Effizienzhaus 100 entspricht den gesetzlichen Vorgaben für einen Neubau. Ein Effizienzhaus 40 verbraucht dementsprechend nur 40 Prozent der Energie eines Neubaus nach gesetzlichem Standard. Erreichte Effizienzhaus-Standards bezogen auf den Gebäudebestand 19% 0,4% 40% 41% EH 115 EH 85 EH 55 EH n.v. Abb. 3: Erreichte Effizienzhaus-Standards Im Ergebnis kann bei 40 Prozent der sanierten Gebäude der EH-115-Standard erreicht werden. Der EH- 85-Standard ist bei 41 Prozent des untersuchten Gebäudebestands umsetzbar. Das Erreichen des EH- 55-Standards ist nur in vereinzelten Fällen (0,4 Prozent) wahrscheinlich und stellt unter wirtschaftlichen Maßstäben eher die Ausnahme dar. Bei 19 Prozent des Bestands kann keine Aussage über den Effizienzhaus-Standard getroffen werden. In den betroffenen Gebäuden wurden bereits einzelne Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, sodass hier eine KfW-Förderung nur für Einzelmaßnahmen möglich ist. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass diese Gebäude nach der Durchführung dieser Maßnahmen das Niveau eines Effizienzhauses erreichen können. dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 17

18 6 Anhang detaillierte Ergebnisse des Sanierungsfahrplans. 6.2 Ergebnisse: Entwicklung der Gesamtkosten der Sanierung. Bezüglich der Höhe und der Entwicklung der Gesamtkosten der Sanierung ergibt sich bezogen auf den Effizienzhaus-Standard folgende Darstellung: 80 Mio. 70 Mio. 60 Mio. Verlauf der Gesamtkosten bezogen auf den Effizienzhaus-Standard 0,8% 50% 50 Mio. 40 Mio. 30 Mio. 20 Mio. 10 Mio. 45% 4% 0 Mio EH n.v. EH 115 EH 85 EH 55 Abb. 4: Entwicklung der Gesamtkosten bezogen auf den Effizienzhaus-Standard Um 41 Prozent des Gebäudebestands nach den Vorgaben eines Effizienzhauses 85 zu sanieren, müssen rund 50 Prozent der Investitionssumme aufgewendet werden. Die Investitionen in Effizienzhäuser 85 sind recht konstant und nur zu Beginn bis ungefähr 2019 etwas erhöht. Um bei 40 Prozent des Gebäudebestands den Effizienzhaus-Standard 115 zu erreichen, müssen rund 45 Prozent der gesamten Investitionssumme aufgewendet werden. Zu Beginn des Sanierungsfahrplans ist der Investitionsanteil für Effizienzhäuser 115 etwas geringer, steigt aber ab 2017 deutlich an und bleibt dann über die längste Zeit der Sanierung recht konstant. Lediglich nach 2048 ist wieder ein deutlicher Rückgang der Investitionen in Effizienzhäuser 115 zu registrieren. Für die Erreichung des Effizienzhaus-Standards 55 bei 0,4 Prozent des Gebäudebestands müssen rund 0,8 Prozent der Gesamtinvestition aufgebracht werden. Die Investition in die Effizienzhäuser 55 erfolgt vor allem in den ersten Jahren bis ungefähr 2019 und dann nur noch vereinzelt. Für Einzelmaßnahmen bei den bereits teilmodernisierten 19 Prozent des Gebäudebestands müssen rund 4 Prozent der Gesamtsumme investiert werden. 18

19 6.3 Ergebnisse: Gebäudehülle und -technik. Es wurden folgende Hüllstandards definiert: Bauteil Standard- Standard- Effizienzhülle Hocheffi- hülle* ohne hülle* zienzhülle Fenster Dämmung Außenwand (WLG 035) 12 cm 12 cm 20 cm 30 cm Dämmung Kellerdecke (WLG 035) 9 cm 9 cm 9 cm 12 cm Dämmung Dachgeschoss / oberste Geschossdecke (WLG 035) 14 cm 14 cm 20 cm 30 cm U-Wert Fenster -- 1,3 W/(m² K) 1,3 W/(m² K) 0,8 W/(m² K) * Die Standardhülle orientiert sich an den Mindestanforderungen der EnEV Abb. 5: Übersicht der Hüllvarianten Die Darstellung der Ergebnisse in Bezug auf den Gebäudehüllstandard führt zu folgender Verteilung: Bis 2051 durchgeführte Hüllsanierungen n= Gebäude 19% 8% 10% 63% Standardhülle Effizienzhülle Hocheffizienzhülle Hülle unverändert Abb. 6: Aufteilung der Hüllsanierungen 63 Prozent des Gebäudebestands erhalten eine Effizienzhülle. 10 Prozent erhalten eine Hocheffizienzhülle. Bei 8 Prozent des Gebäudebestands erfolgt eine Dämmung mit einer an der EnEV 2009 orientierten Standardhülle. Bei 19 Prozent des Bestands erfolgt keine Fassadendämmung, da die bestehende Dämmung nach 1996 installiert wurde und eine erneute Dämmung damit unwirtschaftlich ist. Eine dena-studie Energiewende erfolgreich gestalten ein Lösungsansatz für die deutsche Wohnungswirtschaft am Beispiel der Deutschen Annington. 19

20 6 Anhang detaillierte Ergebnisse des Sanierungsfahrplans. Standard-Dämmung ohne Fensteraustausch wurde in keinem Fall als empfohlene Maßnahme ausgewählt. Bei der Umsetzung des Sanierungsfahrplans ist der Austausch der Fenster jedoch immer abhängig von der Qualität der vorhandenen Fenster, sodass es auch vorkommen kann, dass eine Standard-Dämmung ohne Fensteraustausch oder nur mit Austausch einzelner Fenster empfehlenswert ist. Dies gilt es im Einzelfall zu prüfen. Neben der Gebäudehülle spielt die Gebäudetechnik eine wichtige Rolle bei der Senkung des Energieverbrauchs, da hier hohe Effizienzpotenziale erreicht werden können. Für den Sanierungsfahrplan der DAIG kommt die dena zu folgendem Ergebnis: Bis 2051 durchgeführte Techniksanierung n= Gebäude 2% 6% 8% 6% 40% 11% 27% Brennwertkessel Holzpelletkessel Fernwärmeanschluss FW (Nachtsp.) KWK geringinvestive Maßnahmen Sonstiges Abb. 7: Aufteilung Gebäudetechniksanierung Bei 40 Prozent der Gebäude empfiehlt sich der Austausch des alten Wärmeerzeugers gegen eine moderne Brennwerttherme. Bei 27 Prozent ist der Austausch des alten Wärmeerzeugers gegen einen Holzpelletkessel am rentabelsten. Bei 11 Prozent des Gebäudebestands stellt ein Anschluss an das Fernwärmenetz die wirtschaftlichste Lösung dar. Bei weiteren 6 Prozent der Gebäude erfolgt ein Austausch der Nachtspeicherheizungen gegen zentralisierte Fernwärmeversorgung. Dieser Austausch ist in vielen Fällen eine Pflichtmaßnahme. Bei 8 Prozent der Gebäude erfolgen nur geringinvestive Maßnahmen wie beispielsweise ein hydraulischer Abgleich. Bei 6 Prozent bietet sich eine zentrale Wärmeversorgung mit KWK-Technik an. In den 2 Prozent sonstiger Maßnahmen wurden alle Sonderlösungen wie beispielsweise Kombinationen mit solarthermischer Warmwasserbereitung oder spezielle Kombinationen aus gebäudezentraler Wärmeversorgung, aber dezentraler Warmwasserbereitung zusammengefasst. 20