Gemeinde Wittbek. Innentwicklungspotential

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1 Gemeinde Wittbek Kreis Nordfriesland Innentwicklungspotential Aufgestellt:

2 Inhaltsangabe Kreis Nordfriesland... 1 Innentwicklungspotential Ermittlung und Darlegung der Innentwicklungspotenziale Einordnung der Flächen in Kategorien... 3 Potenzialflächen mit Baurecht... 3 Potenzialflächen mit Planungserfordernis bzw. Planungsempfehlung Grundlagenkriterien Untersuchungsablauf Ergebnisse Wohnbaulicher Entwicklungsrahmen in der Gemeinde Wittbek:... 5 Seite 2

3 1. Ermittlung und Darlegung der Innentwicklungspotenziale Die Gemeinde Wittbek, Kreis Nordfriesland, möchte die wohnbauliche Entwicklung Ihrer Gemeinde untersuchen und planen. Im Hinblick auf den 1 Abs. 5 BauGB betonten Vorrang der Innentwicklung ist die Gemeinde gefordert, gemäß 1 a Abs. 2 BauGB Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung vorzunehmen. Die Gemeinde möchte die Ermittlung und Darlegung Ihrer Innenentwicklungspotenziale erfassen. Hierbei soll die Betrachtung der Potenziale nicht nur auf eine baurechtliche Betrachtung der Baulücken, Brachflächen und Gebäudeleestände beschränkt bleiben, sondern durchaus perspektivisch auch eine Betrachtung und Bewertung von z.b. älteren Bau- / Bebauungsplangebieten, innerörtlich gelegenen Hofstellen und sonstigen Nutzungen innerhalb der Ortslage insbesondere auch im Hinblick auf die sich abzeichnende Eigentümerwechsel und Nutzungsaufgaben zugrunde gelegt werden. 2. Einordnung der Flächen in Kategorien Potenzialflächen mit Baurecht Potenzialflächen dieser Kategorie sind städtebaulich geeignet und wären aus bauplanungsrechtlicher Sicht sofort umsetzbar. Wesentliche Realisierungshemmnisse sind nicht erkennbar. - Genehmigungsfähige Lage im Innenbereich gem. 34BauGB. Potenzialflächen mit Baurecht und erkennbaren Realisierungshemmnissen Potenzialflächen dieser Kategorie sind städtebaulich geeignet und wären aus bauplanungsrechtlicher Sicht sofort umsetzbar. Es sind jedoch wesentliche Realisierungshemmnisse zu erkennen, die eine Umsetzung voraussichtlich erheblich erschweren bzw. verzögern oder unmöglich machen könnten. - In der Regel: Genehmigungsfähige Lage im Innenbereich gem. 34 BauGB - Es sind wesentliche Realisierungshemmnisse erkennbar, die absehbar, aber auch ohne planerische Steuerung, im Rahmen der konkreten Vorhabenentwicklung womöglich behebbar sind. Potenzialflächen mit Planungserfordernis bzw. Planungsempfehlung Potenzialflächen dieser Kategorie sind städtebaulich geeignet, es besteht aber noch kein Baurecht bzw. es wird aufgrund des Umfangs bzw. der Sensibilität des Vorhabens empfohlen einen Bebauungsplan aufzustellen. - In der Regel: Lage im städtebaulichen Innenbereich (Siedlungszusammenhang). - Es besteht ein Planungserfordernis bzw. eine Planungsempfehlung, z.b. im Hinblick auf die sensible ortsbildprägende Lage im Ortskern. - In der Regel sind neben dem z.b. fehlenden Baurecht auch weitere Realisierungshemmnisse erkennbar. Seite 3

4 3. Grundlagenkriterien Orientiert an dem vorhandenen baulichen Bestand in der Gemeinde Wittbek wurde eine ortstypische Mindestgrundstücksgröße festgelegt. Aufgrund der ländlichen Strukturen wird eine Mindestgröße von 800 m² festgelegt. Entsprechend müssen möglich zu teilende Grundstücke mind m² groß sein und auch die Lage der Bestandsgebäude eine Teilung ermöglichen. Das Potenzial Potential der Nachverdichtung wird nur für eine mögliche Zusammenlegung von bis zu zwei Grundstücken berücksichtigt, da die Zusammenlegung von mehr als zwei Grundstücken unwahrscheinlich ist. 4. Untersuchungsablauf Zur Identifikation von Wohnbaupotenzialen im Innenentwicklungsbereich wurden Baulücken anhand einer Flurkarten- und Luftbildanalyse ermittelt. Auf Grundlage der Gegebenheiten wurden dann in der Gemeinde vor Ort die möglichen Potenziale abgeglichen. Dabei wurden die bauplanungsrechtliche Situation, Erschließungsmöglichkeiten und andere Nutzungsmöglichkeiten ebenso beleuchtet. Zudem wurde die bestehende Bebauung auf mögliche Leerstände und aufgegebene Hofstellen geprüft, die ebenfalls als Potenzialfläche für die Innenentwicklung gelten. Als Ausschlussfläche für eine wohnbauliche Entwicklung wurden vorher Bereiche mit überwiegen unverträglichen benachbarten Nutzungen abgegrenzt. Ebenso nicht näher betrachtet werden Freiflächen im Bereich von sozialen Einrichtungen, sowie erhaltenswerte Grünzäsur innerhalb der Ortslage, die das Ortsbild prägen und von besonderer Bedeutung zur Sicherung eines in dörflicher Gemeinschaft attraktiven Wohnumfeldes sind. Die Ergebnisse dieser Betrachtung einschließlich der aus der Sicht der Gemeinde bestehenden Aktivierungsmöglichkeiten wurden in den Planunterlagen nachvollziehbar dokumentiert. Die möglichen Flächen der Innentwicklung und deren Differenzierungen sind fortschreibungsfähig aufgestellt. Die anliegende Tabelle (Anlage 1) mit der Karte zur Innenentwicklung (Anlage 2) bietet eine Übersicht mit Darlegung der förderlichen und hemmenden Faktoren. 5. Ergebnisse Die Betrachtungen ergaben für die Gemeinde Wittbek folgende Erkenntnisse: In der Gemeinde ist kein Leerstand von Gebäuden zu finden. Im Ergebnis konnten für die Gemeinde Wittbek ein Potenzial von rund 10 Grundstücken im Innenbereich identifiziert werden. Bei den Potenzialflächen Nr.1 bis Nr. 3 und Nr. 20 handelt es sich um Grundstücke im Privatbesitz die städtebaulich geeignet und aus bauplanungsrechtlicher Sicht sofort umsetzbar wären. Wesentliche Realisierungshemmnisse sind nicht erkennbar. Bei den Potenzialflächen Nr. 4 bis Nr. 8, Nr. 14, Nr. 19, Nr. 21 handelt es sich um Flächen im Privatbesitz, die städtebaulich geeignet und aus bauplanungsrechtlicher Seite 4

5 Sicht womöglich umsetzbar wären. Es sind jedoch wesentliche Realisierungshemmnisse zu erkennen, die eine Umsetzung voraussichtlich erheblich erschweren bzw. verzögern oder unmöglich machen könnten. Sie liegen teilweise innerhalb des Mindestabstandes zu landwirtschaftlichen Betrieben, sie werden weiterhin für den Betrieb benötigt und stehen für eine Bebaubarkeit nicht zur Verfügung, oder der Eigentümer ist nicht zum Verkauf bereit. Alle untersuchten Flächen der Gemeinde Wittbek sind in der anliegenden Zeichnung dargestellt und die notwendigen Informationen in der Anlage 1 (in fortzuschreibenden Listenform) beschieben. Größere abgängige Gewerbebetriebe, die in absehbarer Zukunft Ihren Betrieb einstellen könnten, sind im Innenbereich der Gemeinde Wittbek nicht vorhanden. Gleiches gilt für alte landwirtschaftliche Bausubstanz. Da die dargestellten Flächen ausnahmslos in Privatbesitz stehen, ist die Verfügbarkeit derzeit nicht absehbar ist. Wie bereits dargestellt dürften die meisten Flächen für eine Bebauung nicht zur Verfügung stehen. Zusätzlich hat Gemeinde hat Ihre Haushalte erfasst, bei denen alle Bewohner das 75 Lebensjahre bereits überschritten haben. Von den 309 Haushalten der Gemeinde sind es 35, d.h. ca. 11 %. In den vergangenen Jahren konnten alle leerfallenden Gebäude innerhalb kurzer Zeit wieder verkauf/übernommen werden. Längerfristige Leerstände gibt es in Wittbek nicht. Auch diese Situation bestärkt die Gemeinde in Ihrer Auffassung, ein attraktives Angebot für Wohnungssuchende bieten zu können. 6. Wohnbaulicher Entwicklungsrahmen in der Gemeinde Wittbek: Der landesplanerisch vertretbare Rahmen der Siedlungsentwicklung beträgt für die Gemeinde Wittbek im ländlichen Raum im Planungszeitraum 2010 bis 2025 bis zu 10% bezogen auf ihren Wohnungsbestand am (Ziffer Abs.4 LEP). Wohneinheiten (WE) Wohneinheiten Ausgangsbestand Nach LEP von können gebaut werden (10%) 348 WE 35 WE Abzgl. Erfolgte/bevorstehende Baufertigstellungen WE WE WE WE WE Baulücken 4 WE vertretbare Rahmen der Siedlungsentwicklung = 30 WE Seite 5

6 Durch den Bebauungsplan Nr. 5 werden insgesamt werden 20 Grundstücke erschlossen. Die Erschließung erfolgt in zwei Abschnitten vorerst werden in dem ersten Abschnitte 13 Grundstücke erschlossen und in einem zweiten Abschnitt sollen weitere 7 Grundstücke erschlossen werden um den Bedarf der nächsten 8 Jahre abzudecken. Die Untersuchung der Entwicklungspotenziale müssen für die folgende Zeit erneut durchgeführt werden. Seite 6