BEGRÜNDUNG GEM. 9 ABS. 8 BAUGB. BAUGEBIET: Westlich der Kolpingstraße (Teil A)

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1 TEIL C: BEGRÜNDUNG GEM. 9 ABS. 8 BAUGB BEBAUUNGSPLAN Nr. 119 mit Grünordnung im beschleunigten Verfahren nach 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) BAUGEBIET: Westlich der Kolpingstraße (Teil A) LANDKREIS AUGSBURG STADTTEIL STEPPACH Neusäß, den redaktionell geändert am redaktionell geändert am Stadt Neusäß - Bauamt Dietmar Krenz, Stadtbaumeister Hauptstraße 28, Neusäß Tel.: 0821 / Fax: 0821 / Mail: bauamt@neusaess.de

2 A. Vorgaben und Bestand Bestehende Bebauungspläne Der Bebauungsplan Nr. 49 Sandbergfeld - Süd ist durch amtliche Bekanntmachung am in Kraft getreten. Im Nord-Westen des Plangebietes grenzt direkt, der am rechtsgültig in Kraft getretene, Bebauungsplan Nr. 48 Steppach-West an. Im Süden des Plangebietes grenzt direkt, der am rechtsgültig in Kraft getretene, Bebauungsplan Nr. 97 Steppach-Mitte an. Bestehende Strukturen und Nutzungen Der neue Geltungsbereich überplant ein Teilbereich der Grundstücke mit der Flur-Nr. 114, 119 und 117/13, die bisher im geltenden Bebauungsplan Nr. 49 Sandbergfeld - Süd im Stadtteil Steppach, als Mischgebiet vorgesehen, allerdings noch nicht angelegt waren und von den Grundstückseigentümern landwirtschaftlich genutzt wurden. Im näheren Umgriff des Plangebiets sind Quartiersbildungen mit Reihenhauszeilen, Hausgruppen und Einzelhäuser prägend. Im südlichen Bereich des näheren Umgriffs befindet sich der städtische Kindergarten Steppach. Darstellung im Flächennutzungsplan und Landschaftsplan Das Plangebiet ist im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan der Stadt Neusäß als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Neusäß wurde von der Regierung von Schwaben mit Bescheid vom 29. August 1989 Az genehmigt und ist seit dem 01. Februar 1990 rechtswirksam. B. Veranlassung Der Vollzug des seit rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 49 Sandbergfeld - Süd, in einem Teilgebiet zwischen Kolpingstraße und Breitenweg, im Hinblick auf den Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses auf einer Teilfläche des Grundstückes Fl. Nr. 114 Gemarkung Steppach, wurde im Planungs- und Umweltausschuss hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten, der Inhalte des Bebauungsplanes und der städtebaulichen Zielsetzungen aus heutiger Sicht intensiv betrachtet und verschiedene Handlungsalternativen erörtert. Aufgrund des Umstandes, dass der geltende Bebauungsplan die Erschließungsanlagen nur in unzureichendem Maße festsetzt und die Darstellung eines Mischgebietes nicht mehr den Entwicklungszielen aus heutiger Sicht entspricht, hat sich der Stadtrat am entschlossen, diesen Bereich mit einem Bebauungsplan nach 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB zu überplanen ( 13 a Abs. 3 BauGB). 2

3 Das Gebiet soll vorrangig dem Wohnen dienen. Ziel des Bebauungsplanes ist die Ordnung der Städtebaulichen Entwicklung im Planungsgebiet durch Festsetzungen zu Art, Maß und Grenzen der baulichen Nutzung und durch Festsetzungen und Konkretisierung der Grünordnung. Der für diesen Bereich rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 49 Sandbergfeld - Süd wird durch diesen Bebauungsplan Nr. 119 Westlich der Kolpingstraße (Teil A) durch Überlagerung ersetzt. C. Städtebauliche und ortsplanerische Zielvorstellungen 1. Lage des Plangebiets Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Steppach, nordwestlich der Ulmer Straße im Bereich zwischen der Kolpingstraße und Breitenweg. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 119 ergibt sich aus der Planzeichnung. Die Gesamtfläche des Plangebiets beträgt ca m². 2. Art und Maß der Baulichen Nutzung Das Baugebiet wird als allgemeines Wohngebiet nach 4 BauNVO festgesetzt. Um zu verhindern, dass an dieser Stelle städtebaulich unverträgliche Nutzungen errichtet werden können sind Nutzungen nach 4 Abs. 3 BauNVO aufgeführten Ausnahmen generell nicht zulässig. Die Begrenzung der Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude soll eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern verhindern. Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus dem Zusammenspiel von GRZ, GFZ, und der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse. Die Festsetzungen stellen eine Fortsetzung der umgebenden Bebauung und deren Maßstäblichkeit dar. Es wird offene Bauweise nach 22 BauNVO festgesetzt. 3. Gestaltung der Gebäude Der Rahmen der Bauweise, Dachausbildung und der einzelnen Gestaltungselemente nimmt Bezug auf die örtlich vorhandene Bebauung. Es sind nur Satteldächer bzw. versetzte Satteldächer (versetzte Pultdächer) mit 35 bis 48 Grad Dachneigung zulässig. 3

4 Folgende Parameter prägen die Planung: - Entwicklung eines baulichen, und somit gestalterischen Grundprinzips nach heutigen Gesichtspunkten. - Optimale Orientierung aller Gebäude nach Süden oder Westen zur Nutzung erneuerbarer Energien und erwünschter Freiräume. - Der gesetzte Gestaltungsrahmen behandelt eingehend die Dachgestaltung, die für das Ortsbild in seiner Gesamtheit maßgeblich prägend ist. - Hohe fußläufige Erschließungstransparenz und sehr gute Anbindung des Städtischen Kindergartens im Süden. Weitere Festsetzungen zu Gestaltung und Bauausführung der Gebäude und Dächer sind unter Ziff. III 7 der textlichen Festsetzungen angeführt. Die Höhe der künftigen Gebäude wird in separaten Plananlagen verbindlich dargestellt. D. Erschließung, Ver- und Entsorgung 1. Verkehrliche Erschließung Die Straßenerschließung des Gebietes erfolgt über eine weitgehend verkehrsberuhigte Verlängerung der Kolpingstraße mit zwei Wendeanlagen. 2. Wasserversorgung Die Wasserversorgung für Trink- und Brauchwasser ist durch die Stadtwerke Augsburg Wasser GmbH gesichert und durch Erweiterung des bestehenden Leitungsnetzes jederzeit möglich und ausreichend. Der Löschwasserbedarf ist über zentrale Wasserversorgung sicherzustellen. Nach den technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblatt W405 ist in Allgemeinen Wohngebieten eine Bereitstellung von mindestens 800l/min über zwei Stunden erforderlich. Das Hydrantennetz ist nach den technischen Regeln des DVGW Arbeitsblatt W 331 auszubauen. Hydranten sind in Wohngebieten im Abstand von ca. 140 m zu situieren. 3. Entwässerung Die Entwässerung des Gebietes erfolgt über die bestehende Kanalisation im Mischsystem. Zu deren Entlastung wird die Nutzung einer Regenrückhaltezisterne empfohlen. Es ist nicht auszuschließen, dass es bei den Hanglagen Oberflächenwasser oder Hangdruckwasser gibt. Hierfür ist entsprechende Vorsorge zu treffen. Bei Errichtung von Hausdrainagen ist darauf zu achten, dass diese nicht an den Schmutz-/Mischwasserkanal angeschlossen werden. 4

5 Kläranlage Die Kläranlage kann die zusätzlichen Abwassermengen voraussichtlich ausreichend reinigen. Die Abwasserentsorgung ist gesichert. 4. Energieversorgung Die Versorgung mit elektrischer Energie erfolgt durch das Leitungsnetz der LEW Netzservice GmbH. Da der Bebauungsplan keine oberirdische Leitungen zulässt, erfolgt die Versorgung durch Erdkabel. Die dadurch bedingten Mehrkosten haben die Bauherren zu tragen. Für die Neubauten ist die Errichtung von Mehrspartenhausanschlüssen vorgesehen. Die Stadtwerke Augsburg Netze GmbH betreibt im Norden des Baugebietes ein Erdgasnetz. Im Rahmen der Erschließung des Baugebietes soll dieses Netz in das Baugebiet erweitert werden, so dass alle Neubauten mit Erdgas versorgt werden können. Die Versorgung der beiden nordwestlich des Grundstückes mit der Flur Nr. 117/21, ist auf diesem Grundstück die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadtwerke Augsburg Energie GmbH erforderlich. 5. Müllbeseitigung Die Müllentsorgung kann über die vorhandenen öffentlichen Straßen abgewickelt werden. Bei Grundstücken (Anwesen) welche nur über private Verkehrsflächen direkt angefahren werden können, sind die Mülltonnen jeweils an der nächsten öffentlichen Straße zur Leerung bereitzustellen. 6. Denkmalschutz Art. 8 Abs. 1 DSchG: Wer Bodendenkmäler Auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch Eigentümer und Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. Art. 8 Abs. 2 DSchG: Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. Zu verständigen ist das Bayer. Landesamt f. Denkmalpflege, Dienststelle Thierhaupten, Klosterberg 8, Thierhaupten, Tel / ; Fax 08271/ o- der die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde. 5

6 7. Immissionsschutz Aufgrund der Lage des Plangebietes im mittelbaren Einwirkungsbereich der Ulmer Straße sind gegenüber Verkehrslärmeinwirkungen passive Schallschutzmassnahmen erforderlich. Die Grenzwerte der Lärmvorsorge sind zwar tags und nachts eingehalten, die Orientierungswerte nach DIN sind jedoch trotz vorgesehener Tempolimit auf 30 km/h und dem geplanten Einbau einer Querungshilfe in der Ulmer Straße überschritten. Es wird daher empfohlen bei der Neuerrichtung bzw. dem Umbau von Gebäuden eine Orientierung ruhebedürftiger Räume zur lärmabgewandten Straßenseite (soweit möglich) sowie eine hiermit korrespondierende Bauausführung entsprechend den ergänzenden Bestimmungen zu DIN 4109 vorzunehmen. Falls eine Grundrissorientierung nicht für alle schutzbedürftigen Räume möglich ist, so wird empfohlen Schallschutzfenster einzubauen, deren Wirksamkeit bzw. Dimensionierung im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen ist. Die Erwerber, Besitzer und Bebauer der Grundstücke haben evtl. auftretende landwirtschaftlichen Emissionen (Lärm, Geruchs- und Staubeinwirkungen), die bei der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und Bearbeitung der angrenzenden, landwirtschaftlich genutzten Grundstücke bzw. der in Nachbarschaft befindlichen Hofflächen auftreten können, zu dulden und entschädigungslos hinzunehmen. Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass dies auch Beeinträchtigungen durch das Befüllen bzw. die Futterentnahme aus Fahrsilos einschließt. Ebenso ist mit Lärmbelästigung auch vor 6.00 Uhr morgens und nach Uhr (z.b. Fahrverkehr durch das tägliche Futterholen) zu rechnen. Die Belastungen entsprechen hierbei den üblichen dörflichen Gegebenheiten und sind mit ländlichem Wohnen vereinbar. 8. Flächen mit Bodenbelastungen Der Stadt Neusäß liegen keine für eine Bebauung des Gebiets nachteiligen Kenntnisse über Baugrund, Grundwasserverhältnisse oder Altlasten vor. Bei Erdarbeiten ist generell darauf zu achten, ob evtl. künstliche Auffüllungen, Altablagerungen o. Ä. angetroffen werden. In diesem Fall ist umgehend das Landratsamt einzuschalten, das alle weiteren erforderlichen Schritte in die Wege leitet. E. Natur und Landschaftsschutz 1. Grünordnung Mit Festsetzungen zu den überbaubaren Flächen und zur eingeschränkten Zulässigkeit von Nebenanlagen wird gewährleistet, dass im Bereich der einzelnen Baugrundstücke ausreichend private Freiflächen verbleiben, die einen wesentlichen Beitrag zur Durchgrünung des Wohngebietes leisten. Dem Bauantrag ist Freiflächengestaltungsplan mit Höhenangaben in NN beizufügen. 2. Naturschutz Im Planungsgebiet sind keine nach dem Bundesnaturschutzgesetz bzw. Bayerischen Naturschutzgesetz geschützten Biotope vorhanden. Weitere Aussagen zu Natur und Landschaft sind nicht im Flächennutzungsplan enthalten. 6

7 3. Ausgleich Die Vorschriften über die naturschutzrechtliche Ausgleichsregelung sind gemäß 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB nicht anzuwenden, weil die jetzt beplanten Flächen bereits nach 30 BauGB überplant waren. Da die jetzige Planung durch Bauleitplanung bereits zulässige Versiegelungen nicht vergrößert, tritt keine Ausgleichspflicht ein. F. Verfahren Für das Verfahren der Bebauungsplanaufstellung ist gemäß Beschluss des Stadtrates Neusäß 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) anzuwenden. Von einer Umweltprüfung wird abgesehen. Gleiches gilt für die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 BauGB. Die Unterrichtung der Öffentlichkeit und die Gelegenheit zur Äußerung besteht im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. 3 Abs. 2 BauGB. Neusäß, den Hansjörg Durz 1. Bürgermeister Anlage: - Baugrundgutachten 7