Weiße Riesen Kamp-Lintfort

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1 Projektdatenbank Stadtumbau West NRW Stand: Juni 2012 Weiße Riesen Kamp-Lintfort Stadterneuerungsgebiet: Weiße Riesen Einwohnerzahl: Einwohnerzahl SUW-Gebiet: Gebietstyp: Innenstadt Periphere Wohnsiedlung Industriebrache Bahnbrache Militärische Brache Sonstiges [Kontext] Zentraler Gegenstand dieser Problemstellung war das Areal der so genannten Weißen Riesen, mit den drei bis zu 16-geschossigen und in den 1970er Jahren erbauten Wohnhäusern. Neben ihrer stadtgestalterisch den Maßstab der Kamp-Lintforter Innenstadt sprengenden Bauformen, stellten die Weißen Riesen vor allem einen gravierenden städtebaulichen Missstand dar. Zwei der Hochhäuser standen leer, ihr baulicher Zustand verschlechterte sich zunehmend. Die beiden Hochhäuser wurden 2002 an die SEVENLAKE GmbH verkauft ursprünglich geplante Umgestaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen wurden jedoch nie durchgeführt. Das nicht mehr bedarfsgerechte und damit marktfähige Überangebot an Wohnungen in den Wohntu rmen und die hiermit verbundenen baulichen und sozialen Probleme führten zu einem städtebaulichen Funktionsverlust, der sich nicht nur auf das Areal selbst beschränkte, sondern auch auf angrenzende Nutzungen und damit die Gesamtsituation der Innenstadt überzugreifen drohte. Da sich alle Grundstu cke auf dem Areal der Weißen Riesen in privatem Eigentum befanden, waren die Handlungsmöglichkeiten der Stadt eingeschränkt. Die bisherigen Überlegungen der Stadt, die gesamte Bebauung oder Teile von ihr, nicht zuletzt unter dem Aspekt der Vermarktungschancen der Wohnungen, rückzubauen, konnten nicht realisiert werden. Die Grundstücke der Weißen Riesen befinden sich alle in Privatbesitz Ebenso stellten die enormen Kosten der Baureifmachung, insbesondere der hiermit verbundene Abriss bzw. Teilabriss der Hochhäuser, eine derartige Belastung dar, die eine städtebauliche Entwicklung des Areals u ber Jahre hinweg blockierten und auch für die Zukunft Stagnation und Verfall befürchten ließen. 01

2 [Projektbeschreibung] Schwierige Eigentumsverhältnisse und enorme Kosten der Baureifmachung, insbesondere für einen Ru ckbau der Hochhäuser, verhinderten in der Vergangenheit jede städtebauliche Entwicklung an dem Standort. Erst durch das Förderprogramm Stadtumbau West eröffnete sich hier erstmals eine Entwicklungsperspektive. Ende 2004 wurde die Stadt Kamp-Lintfort in das Programm Stadtumbau West aufgenommen. Hierdurch ergab sich erstmals die Möglichkeit, für den Rückbau der nicht mehr verwertbaren und leer stehenden Wohnhäuser Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Für das Förderprogramm 2006 hat die Stadt weiteren Fördermittelbedarf angemeldet, der insbesondere die Abrisskosten fu r die zwei leer stehenden Hochhäuser zum Gegenstand hatte. Der Förderantrag wurde bewilligt. Als erste Maßnahme wurde eine Planwerkstatt durchgeführt. Das Ziel war, ein städtebauliches Konzept und Entwicklungspotenziale für das Areal der zwei Weißen Riesen zu formulieren. Kurze Zeit später wurden die zwei leer stehenden Wohnhochhäuser von der niederländischen Investorengruppe Ten Brinke erworben. Zu Beginn 2008 erwarb Ten Brinke eine Kaufoption fu r den 3. Weißen Riesen. Unter Voraussetzung des Rückbaus der Wohnhochhäuser erarbeiteten die Stadt und der potenzielle Investor eine gemeinsame Strategie, die Gesamtfläche einer neuen Nutzung zuzuführen. Hierfür wurden unterschiedliche Gutachten erforderlich. Neben dem Rückbaukonzept auch ein Boden- und Verkehrswertgutachten. Entsprechend dem Plan des Investors auf dem innerstädtischen Areal ein Einzelhandels-Fachmarktzentrum zu errichten, wurde eine gutachterliche Standortanalyse angefertigt. Aufbauend auf diesen Vorarbeiten wurden Förderszenarien erarbeitet und ein städtebaulicher Wettbewerb nach RAW 2004 durchgeführt. Ende 2004 wurde die Stadt in das Programm Stadtumbau West aufgenommen Der Investor hat eine Kaufoption für den dritten Weißen Riesen erworben Die Wettbewerbsergebnisse bilden einen wichtigen Meilenstein für die Umsetzung eines zukunftsweisenden Projektes. Preisträger war das Büro bob Architektur aus Köln. [Projektchronologie] 2001 Erarbeitung eines Innenstadtentwicklungskonzeptes mit Einzelhandelsgutachten im Rahmen des Stadtmarketingprozesses April 2002 Verkauf von zwei der drei Hochhäuser Weiße Riesen an SEVENLAKE September 2004 Antrag zur Aufnahme in das Förderprogramm Stadtumbau West auf der Grundlage vorliegender Planungen und Gutachten Dezember 2004 Aufnahme der Stadt Kamp-Lintfort in das Förderprogramm Stadtumbau West Januar 2005 Ratsbeschluss über die Aufstellung einer Satzung nach 171d BauGB für das Areal der Weisen Riesen und die Fortschreibung des Innenstadtentwicklungskonzeptes Mai 2005 Fördermittelbeantragung für den Rückbau der 2 Weißen Riesen 02

3 Juli 2005 Beschluss des fortgeschriebenen Innenstadtentwicklungskonzeptes als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 171 b BauGB sowie Beschluss zur Festlegung der Stadtumbaugebiete Oktober 2005 Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung gemäß 25 Abs.1 Nr. 2 BauGB für das Areal der Weißen Riesen Dezember 2005 Zwangsversteigerungstermin für die leer stehenden Hochhäuser [ergebnislos] März 2006 Durchführung der Planwerkstatt zur Formulierung eines zukunftsweisenden Bebauungs- und Nutzungskonzeptes für das Gesamtareal Juni 2006 Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan sowie Erlass einer Veränderungssperre für das Areal der Weißen Riesen Dezember 2006 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für zwei der drei Hochhäuser durch einen Fachgutachter: Ermittlung der Wirtschaftlichkeit der Freilegung des Grundstücks und alternativ der Modernisierung der Gebäude Januar 2007 Ausarbeitung von Stadtumbauverträgen mit den Eigentümern der zwei Hochhäuser März 2007 Erwerb der zwei Weißen Riesen durch die Ten Brinke Projektentwicklung GmbH Februar 2008 Erwerb des 3. Weißen Riesen durch die Ten Brinke Projektentwicklung GmbH Oktober 2008 Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbes nach RAW 2004 Februar 2009 Berücksichtigung der Verfügbarkeit des 3. Weißen Riesen im Handlungskonzept [zweite Fortschreibung des Innenstadtentwicklungskonzeptes] und der Kosten- und Finanzierungsübersicht Mai 2009 Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zum Vorhaben zwischen der Stadt Kamp-Lintfort und der Ten Brinke Projektentwicklung GmbH Mai 2009 Erarbeitung und Umsetzung eines umfassenden Sozialplans inklusive eines Umzugsmanagements [Ziffer 10.2 Förderrichtlinien] Juni 2009 Moderationsverfahren zum Einzelhandelsvorhaben mit IHK, Einzelhandelsverband, Nachbarkommunen und Bezirksregierung Düsseldorf August 2009 Öffentlichkeitsveranstaltung zum Rückbaubeginn der Gebäude Moerser Straße 276 und 278 September 2010 Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes STA 147 Einkaufszentrum Drei Eichen Dezember 2010 Sprengung des Gebäudes Moerser Straße 274 Juli 2012 Eröffnung des Einkaufszentrums EK3 03

4 [Ziele & Aktivitäten] Ziele Die nachfolgenden neun Entwicklungsziele fassen die wesentlichen Anforderungen an eine Entwicklung des Areals der Weißen Riesen zusammen. Die Anforderungen leiten sich aus den bisherigen Konzepten und Planungen für die Innenstadt ab und sind Ergebnis des konsensualen Abstimmungsprozesses im Stadtmarketing. Der Bereich der Weißen Riesen ist einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Die Weißen Riesen stellen ein Impulsprojekt des Stadtumbaus dar. Die Entwicklung soll Anschub für weitere, insbesondere auch private Investitionen in der Innenstadt sein. Die städtebauliche Entwicklung des Areals Weiße Riesen soll dazu beitragen, die Zentralfunktion der Innenstadt insgesamt zu stärken. Die Entwicklung des Areals soll insbesondere dazu beitragen, dem drohenden Bedeutungsverlust des innerstädtischen Versorgungsbereichs entgegenzuwirken und diesen langfristig in seiner Funktionsfähigkeit zu sichern und zu stärken. Ziel der Entwicklung ist es, neben dem neuen Geschäftszentrum um den Real-Markt im Nordwesten der Innenstadt einen weiteren attraktiven Zielpunkt und eine frequenzbringende Ankernutzung in der Innenstadt zu schaffen. Von dieser Frequenz soll vor allem auch die Fußgängerzone Moerser Straße, die beiden Standorte verbindet, profitieren. Von der Umnutzung der städtebaulichen Entwicklung der Fläche auf dem Areal der Weißen Riesen sollen insbesondere auch positive Effekte auf die unmittelbar umgebenden Randnutzungen ausgehen, um dem zunehmend zu beobachtenden Trading-down in diesen Lagen entgegen zu wirken. Mit der städtebaulichen Entwicklung gilt es auch unter Einbezug der Gestaltung der angrenzenden öffentlichen Räume und des Kreisverkehrsplatzes die besondere Bedeutung des Standtortes als Eingang des innerstädtischen Geschäftsbereichs zu akzentuieren. Ebenso sind die städtebaulichen Übergänge zur anschließenden östlichen Moerser Straße, zur heranrückenden Bebauung der Altsiedlung sowie zum südlich angrenzenden Zechenareal in adäquater Weise auszubilden. Die Entwicklung des Areals Weiße Riesen soll zu einer Entspannung der zum Teil kritischen sozialen Situation in und um die Gebäude beitragen. Die städtebauliche Entwicklung soll dazu beitragen, den Weißen Riesen und dem Standort ein neues Image zu geben bzw. vom heute sehr negativ behafteten Image abzurücken. Durchgeführte Aktivitäten Im März 2006 erfolgte die Durchführung einer Planwerkstatt. Ziel war es, alternative städtebauliche Lösungsansätze für das Areal aufzuzeigen und dabei insbesondere die in Betracht kommenden Nutzungsmöglichkeiten mit Blick auf andere Entwicklungsflächen in der Innenstadt zu sondieren. Diese Planungen erfolgten auf Grundlage differenzierte Eigentumsverhältnisse. So gab es zwei unterschiedliche Eigentümer für die drei Wohnhochhäuser. Seitdem sich die drei Wohnhochhäuser im Besitz der Ten Brinke Projektentwicklung GmbH befinden, wurden die Planungen konkretisiert. 04

5 So fand von August 2008 bis Oktober 2008 ein städtebaulicher Wettbewerb nach RAW 2004 statt. Dabei waren 6 ausgewählte Architekturbüros damit beschäftigt, für das Gelände der Weißen Riesen ein qualitätsvolles Bebauungs-, Nutzungs- und Gestaltungskonzept zu entwickeln. Es galt für das beabsichtigte Einkaufszentrum am Standort geeignete Baukonturen zu finden, die sich städtebaulich in die Umgebungsbebauung einfügen. Ebenso waren qualitätsvolle Fassadenkonzepte gefragt. Großen Wert wurde darauf gelegt, dass das Einkaufszentrum Impulse und Ausstrahlungseffekte für die gesamte Innenstadt bietet. Daher ist der Bezug zur Moerser Straße und zum Verkehrspavillon wichtig. Erwartet wurden zudem Aussagen und Entwurfsideen für einen zweiten Bauabschnitt zu den eingeschossigen Flachbauten, die sich vor den Weißen Riesen befinden. Die Ergebnisse des Wettbewerbs sowie eine Juryempfehlung liegen vor und dienen als Grundlage für das eingeleitete Bauleitplanverfahren. Städtebaulicher Wettbewerb von August bis Oktober 08 Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurde neben den formellen Beteiligungsverfahren auch ein spezielles Moderationsverfahren zur geplanten Einzelhandelsansiedlung durchgeführt. Wie im regionalen Einzelhandelskonzept für das westliche Ruhrgebiet vorgeschlagen fand eine Abstimmung mit den Nachbarkommunen, der IHK, dem Einzelhandelsverband und der Bezirksregierung Düsseldorf statt. Der Rückbau der Wohnhochhäuser erfolgte zweigeteilt. Die bereits seit längerer Zeit leer stehenden Gebäude Moerser Straße 276 und 278 wurden im Sommer 2009 konventionell zurückgebaut. Anfang 2010 wurde in Zusammenarbeit mit dem Vorhabenträger und dem Diakonischen Werk ein Sozialplan gem. 180 BauGB erarbeitet. Darin wurde u.a. ein umfangreiches Maßnahmenprogramm zum Umzug der verbliebenen Bewohner im Gebäude Moerser Straße 274 vereinbart. Nachdem im Sommer das 2010 das Gebäude leergeräumt war, erfolgte im Dezember die Sprengung. Nach einer Bauzeit von eineinhalb Jahren erfolgt im Juli 2012 die Eröffnung des Einkaufszentrums EK3 Einkaufen unter den drei Eichen. Einsatz städtebaulicher Instrumentarien: Zur Absicherung gegen unerwünschte bauliche Maßnahmen oder Veränderungen während der Zeit der Planung wurde fu r das Areal der Weißen Riesen bereits im Januar 2005 der Aufstellungsbeschluss für eine Durchfuḧrungssatzung nach 171 d gefasst. Auf Grundlage des zwischenzeitlich ausgearbeiteten städtebaulichen Konzeptes wurde darüber hinaus im Juni 2006 im Zusammenhang mit dem Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan eine Veränderungssperre für das Areal erlassen. Fu r das gesamte Areal wurden das Ru ckbaukonzept sowie das Boden- und Verkehrswertgutachten fortgeschrieben. Durch den Erlass einer Satzung gemäß 25 Abs.1 Nr. 2 BauGB hat sich die Stadt zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vorsorglich ein besonderes Vorkaufsrecht eingeräumt. Die Satzung begru ndet sich inhaltlich auf dem vom Rat der Stadt beschlossenen Innenstadtentwicklungskonzept und der beschlossenen Durchführung einer Stadtumbaumaßnahme sowie aus dem Aufstellungsbeschluss für eine Satzung nach 171 d BauGB. 05

6 [Angewandte Instrumente & Methoden] Planwerkstatt Bürgerinformationsveranstaltung Zwangsversteigerungsverfahren Innenstadtentwicklungskonzept Veränderungssperre Stadtumbauverträge Bebauungsplanverfahren [vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag] städtebaulicher Wettbewerb nach RAW 2004 Innenstadtgestaltungskonzept Standortbezogene Einzelhandels-Auswirkungsanalyse Moderationsverfahren zum Thema Einzelhandel Sozialplan gem. 180 BauGB [Kontaktadressen] Stadt Kamp-Lintfort, Planungsamt, Monika Fraling, Am Rathaus 2, Kamp-Lintfort, Tel.: 02842/912324, Stadt Kamp-Lintfort, Planungsamt, Arne Gogol, Am Rathaus 2, Kamp-Lintfort, Tel.: 02842/912325, [Stadtumbaugebiet Innenstadt] 06

7 [3D-Ansicht Innenstadt] [Drei Weiße Riesen] 07