Feri Immobilienfonds Rating

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1 Zusammenfassung UST XI Dearborn Ltd. US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh Spreestraße Darmstadt Bad Homburg, Juni 2004 Rathausplatz Bad Homburg

2 Inhaltsverzeichnis des ausführlichen Ratings 1. Vorbemerkung 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung 2.2 Bewertung der Immobilie Daten zum Objekt Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Daten zur Wirtschaftlichkeit Komponenten des Ratings für die Immobilie Kommentierung des Ratings für die Immobilie Marktwert der Immobilie Berechnung der Wirtschaftlichkeit 2.3 Bewertung der Fondskonstruktion Daten zum Fonds Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Komponenten des Ratings für die Fondskonstruktion Kommentierung des Ratings für die Fondskonstruktion 2.4 Bewertung des Initiators Daten zum Initiator Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Komponenten des Ratings für den Initiator Kommentierung des Ratings für den Initiator 3. Erläuterungen zum Rating des Fonds "UST XI Dearborn" 4. Methodische Anmerkungen 5. Anhang 5.1 Bewertungsbogen Offices Inner City 5.2 Bewertungsbogen Fondskonstruktion 5.3 Bewertungsbogen Initiator 5.4 Berechnung des Marktwerts 5.5 Berechnung der Miete 5.6 Berechnung der Bewirtschaftungskosten 5.7 Berechnung der Break Even Rendite, Bad Homburg Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung sind ohne vorherige schriftliche Zustimmung nicht gestattet.

3 1. Vorbemerkung Die wurde am von der Geschäftsführung der US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh beauftragt, für den geschlossenen Immobilienfonds UST XI Dearborn Ltd. ein durchzuführen. Das stellt eine umfassende Bewertung eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Das Rating basiert auf der Bewertung von Immobilie, Fondskonstruktion, Unternehmen. Das stützt sich auf Informationen und Unterlagen, die im Anhang zu diesem Bericht aufgelistet sind. Anderweitige Informationen und Unterlagen stehen nicht zur Verfügung und sind für die Erstellung dieses Berichts nicht herangezogen worden. Hinsichtlich der Methoden der Untersuchung, die diesem Bericht zugrunde liegen, verweisen wir auf die Abschnitte Erläuterungen und Methoden. Alle Angaben im Gutachten wurden unter Berücksichtigung der oben genannten Einschränkungen sorgfältig überprüft. Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Informationen kann jedoch nicht übernommen werden. Mit dem Gutachtenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der Auftraggeber und die Gutachter können aus dem Auftrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere Haftungsregelungen in Kapitel 3.5 des ausführlichen s. Inbesondere dienen die Inhalte des Berichtes lediglich der Information. Sie stellen weder eine Anlageberatung, eine Empfehlung noch eine Aufforderung zur Investition dar. Das Gutachten genießt Urheberschutz. Nachdruck und Vervielfältigung sowie die Weitergabe an Dritte sind ohne schriftliche Zustimmung der nicht gestattet. Bad Homburg, Juni 2004

4 , Seite 4 von 8 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung Fondsprofil Name des Fonds UST XI Dearborn Ltd. Name des Initiators US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US- Immobilienfonds mbh Spreestraße Darmstadt Emissionsjahr 2003 Fondsvolumen ($) Eigenkapital ($) Fremdkapital ($) Geplante Ausschüttung Mindestzeichnungssumme ($) 460 Mio. 190 Mio. 270 Mio. 9,1% 10,1% Agio 5% Fondsimmobilie Objektart Bank One Center 131 South Dearborn Street Chicago Büro und Einzelhandel Baujahr 2003 Grundstücksfläche (sf) Vermietbare Fläche (sf) Vermietete Fläche (sf) Leerstand (sf) Marktmiete pro Monat ($/sf)* Rohertrag im Anfangsjahr ($)** Bewirtsch.kosten im Anfangsjahr ($)** Reinertrag im Anfangsjahr ($)** , *) Für Flächenart Büro.**) Monatszahlen ab Bewertungsstichtag auf Jahresbasis umgerechnet.

5 , Seite 5 von 8 Ratingergebnis Fondsrating A Sehr gut 100% Immobilie A Sehr gut 50% Objekt A Sehr gut Objektattraktivität A Sehr gut Risiko A Sehr gut Wirtschaftlichkeit A Sehr gut Fondskonstruktion AA Hervorragend 30% Vertragswerk AA Hervorragend Garantien A Sehr gut Finanzierung und Erträge A Sehr gut Exit AA Hervorragend Initiator B+ Weit überdurchschnittlich 20% Unternehmensmerkmale A Sehr gut Management A Sehr gut Produkte und Prozesse A Sehr gut Finanzkennzahlen A Sehr gut Branchenumfeld C Durchschnittlich Bewertungsstichtag des Fonds 1. Mai 2004

6 , Seite 6 von 8 Kommentierung des Ratingergebnisses Gesamtergebnis Das stellt eine umfassende Bewertung der Qualität eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Bewertet werden die Komponenten Qualität der Immobilie, die Fondskonstruktion und der Initiator. Die Bewertung erfolgt mittels eines umfangreichen Kriterienkatalogs, bei dem die einzelnen zu bewertenden Aspekte auf einer Punkteskala von 1 bis 100 eingeordnet werden. Nach Zusammenfassung der Kriterien zu Ratings für die Komponenten und zu einer Gesamtbewertung des Immobilienfonds wird die erreichte Punktzahl einer von 10 Bewertungsklassen zugeteilt, die von AAA (absolute Spitze) bis E- (sehr schlecht) reichen. Der Fonds UST XI Dearborn des Initiators US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh erhält bei der Gesamtbewertung durch das die Note A, sehr gut. Immobilie Das Investitionsrating der Immobilie setzt sich aus der Bewertung der Objektattraktivität, des Risikos und der Wirtschaftlichkeit zusammen. Dieses Rating für das Bank One Center, 131 South Dearborn Street in Chicago, ist mit der Note A, sehr gut, ausgefallen. Die Ratingkategorie Objektattraktivität umfasst die Bewertung des Makrostandortes, des Mikrostandortes und der Objektqualität. Die Bewertung der Attraktivität der Immobilie wird mit der Note A, sehr gut, versehen. Das Rating für den Makrostandort besteht aus drei Komponenten: Die Nachfrage, die stark von der Anzahl der Büroangestellten am Standort abhängt, das Angebot, das von neuen Angeboten und der Leerstandsquote beeinflusst wird und die Wertentwicklung am Immobilienmarkt, die auf dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage basiert. Insgesamt wird der Makrostandort als durchschnittlich bewertet. In der Kategorie Mikrostandort erreicht das Bank One Center eine sehr gute Bewertung. Bei der Bewertung des Mikrostandorts werden die drei Komponenten Verkehrsinfrastruktur, Versorgungsinfrastruktur und die Lagequalität berücksichtigt. Die Architektur und die Qualität der verwendeten Materialen ist exzellent. Die großzügige Verwendung von Glas und poliertem Stahl gibt dem Gebäude ein modernes und zugleich klassisches Aussehen. Durch die Gestaltung der Empfangshalle mit Marmorböden und großen Fenstern wird ein edler und großzügiger Eindruck vermittelt. Die Objektqualität wird deshalb mit hervorragend bewertet. Die Ratingkategorie Risiko umfasst das standortspezifische Risiko, das objektspezifische Risiko und das mieterspezifische Risiko. Das standortspezifische Risiko spiegelt die nur durchschnittliche Bewertung des Makrostandort Chicago wider. Das objektspezifische Risiko ergibt sich aus der positiven Einschätzung des Mikrostandorts und der hervorragenden Einschätzung der Objektqualität. Das mieterspezifische Risiko wird dank der hohen Bonität der Mieter als hervorragend eingestuft. Insgesamt wird das Risiko als gering eingeschätzt, d.h. das Rating für das Risiko erhält die Note A, sehr gut.

7 , Seite 7 von 8 Die Ratingkategorie Wirtschaftlichkeit ergibt sich aus dem Verhältnis der Investitionsrendite und der Break Even Rendite. Die Investitionsrendite liegt mit 7,10 Prozent über der Break Even Rendite von 6,97 Prozent. Dabei entspricht die Break Even Rendite der marktgerechten Verzinsung der Risiken des Bewertungsobjektes. Das Rating für die Wirtschaftlichkeit erhält deshalb die Note A, sehr gut. Fondskonstruktion Das Rating der Fondskonstruktion setzt sich aus einer Bewertung des Vertragswerks, der Garantien, der Finanzierung und Erträge und aus den Exitoptionen zusammen. Insgesamt wird die Konstruktion des Fonds UST XI Dearborn mit der Ratingnote AA, hervorragend, bewertet. Der Analysebereich Vertragswerk bezieht sich auf die Bewertung wichtiger Vertragsbestandteile, der wesentlichen Vertragspartner, der Kontrollfunktionen für die Investoren und der vorliegenden Gutachten. Das Vertragswerk wird zusammenfassend mit AA, hervorragend bewertet. Im Analysebereich Garantien wird analysiert, ob alle erforderlichen Garantien vorhanden und ausreichend dimensioniert sind. Insgesamt werden die vorhandenen Garantien mit der Note A, sehr gut, versehen. Im Bewertungsbereich Finanzierung und Erträge wird eine Bewertung des Finanz- und Investitionsplans, der Prognoserechnung und der Risiken aus der Fremdfinanzierung, aus Währungsveränderungen und der Steuerkonstruktion vorgenommen. In diesem Analysebereich wird eine Bewertung von A, sehr gut, erzielt. Der Analysebereich Exit bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf den Exit beziehen. Hierbei handelt es sich um die Regelungen bei Kündigung und Verkauf der Beteiligung, um die Qualität der Exitregelung und um Exitoptionen. Insgesamt erhält der Fonds UST XI Dearborn ein Rating von AA, hervorragend. Insgesamt ist festzuhalten, dass der Fonds UST XI Dearborn bei der Fondskonstruktion eine Vielzahl von Konstruktionsmerkmalen enthält, die die Einflussmöglichkeiten der Anleger auf den Fonds sicherstellen und die geplanten Ausschüttungen gewährleisten. Darüber hinaus sind insbesondere die Möglichkeiten zum Exit als hervorragend einzustufen. Initiator Das Rating des Initiator bewertet die Unternehmensmerkmale und das Branchenumfeld in dem dieser arbeitet. Bewertet wird die Qualität des Managements, die Produkte und Prozesse, die Finanzkennzahlen und das Branchenumfeld. Das Ziel des Ratings ist eine Bewertung des Initiators nach seinen spezifischen Kenntnissen und Fähigkeiten innerhalb seiner Branche. Der Initiator muß insbesondere über die Fähigkeit verfügen, die von ihm aufgelegten Fonds erfolgreich zu vermarkten, zu überwachen und in Problemsituationen steuernd einzugreifen. Insgesamt wird das Unternehmen US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh mit der Note B+, weit überdurchschnittlich, bewertet.

8 , Seite 8 von 8 Das Unternehmen wird von zwei sich in ihren strategischen und operativen Funktionen ergänzenden Gesellschaften gesteuert. Die in 5211 International Drive Orlando, Florida 32819, USA ansässige Estein & Associates USA, Ltd. konzipiert Immobilienfonds und übernimmt Ankauf und Verkauf von Immobilien und das Auflegen geschlossener Immobilienfonds. Die Verwaltung der US-Immobiliengesellschaften und die Betreuung der Investoren wird von der in Darmstadt, Spreestraße 3 angesiedelten US Treuhand Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen. Mit der Ratingklasse A kann dem Management eine hohe Qualität zugewiesen werden. Auf dem Gebiet der Steuerungsqualität (sehr gut), schneiden die Managementinstrumente Informationserfassung (hervorragend), Planung (weit überdurchschnittlich), Überwachung (leicht überdurchschnittlich) und Rechnungswesen (hervorragend) auf unterschiedlich hohen Niveaus ab. Der Analysebereich Produkte und Prozesse ist ohne nennenswerte Schwächen und wird mit der Ratingnote A, sehr gut, bewertet. Dabei resultiert dieses Ergebnis weniger aus dem Produktabsatz, weil infolge der festgestellten Zielgruppenstrategie und des Konzeptes bei den Kriterien Vertriebsstrategie, Kundenpflege und Marktstellung teilweise kleine Schwächen in der Bewertung berücksichtigt werden mussten. Vielmehr wird das Gesamtergebnis dann doch zum einen von einer hohen Prozessqualität mit kleinen Schwächen und zum anderen von einem sehr hohen Produkterfolg bestimmt. Das Unternehmen erreicht in der Beurteilung der Finanzkennzahlen eine Ratingbeurteilung der Klasse A, was einer ausgeprägt stabilen finanziellen Stärke entspricht. Dieses Ergebnis wird durch eine sehr hohe Vermögensqualität und eine hohe Erfolgsqualität gekennzeichnet. Dabei ist die Erfolgsqualität insbesondere durch günstige Kostenkennziffern geprägt, während innerhalb der Vermögensqualität sowohl verwendungs- als auch finanzierungsspezifische Kennziffern den Ausschlag geben. Das Branchenumfeld geschlossene Immobilienfonds hängt zum einen von der Marktperformance alternativer Anlageformen ab. Zum anderen spiegelt die erreichte Rendite die Performance des US-Immobilienmarktes. Insgesamt wird die Branche mit der Ratingklasse C bewertet. Alle Branchen zusammen (Deutschland) liegen ebenfalls in der Ratingklasse C.